Капацитет магацина у четвртом кварталу: Спремни за врхунац?

Сваке године се исти разговор води током исте недеље у септембру. Неко израчуна однос улазног облумена према доступним палетним местима, и резултат буде тешњи него што се очекивало. Онда почиње трка.

Разлика ове године је у томе што тржиште има мање слободног простора него пре дванаест месеци, а резервни јастук који је некада апсорбовао закаснелу одлуку све је тањи.

Ако је ваш план капацитета за четврти квартал и овог тренутка још увек у нацрту, време је да га закључите.

Тржиште се стеже, полако а онда нагло

Европska логistička potražiwa se stabilno oporavqa. Tokom 2025. godine, kvartalna potražiwa se stabilizovala između 5 i 6 miliona kvadratnih metara, što je i dalje ispod vrhunca od 9,6 miliona kvadratnih metara zabeleženog u četvrtom kvartalu 2021. godine, ali predstavlja jasno poboljšanje u odnosu na tešku 2024. godinu. Prognoze ukazuju na nastavak umerenog rasta.

Интересантнији број је на страни понуде. Само око 3.8% укупних европских логистичких залиха било је у изградњи до средине 2025. године, а очекује се да ће дванаестомесечни узастопни завршеци достићи деветогодишњи минимум како пројектна активност остаје пригушена. Све већи удео онога што се заврши већ је унапред заузет пре него што се отвори.

Према истраживању компаније Прологис, Европи је потребно отприлике 150 милијарди евра новог логистичког простора само да би се подмиривали тренутни нивои потрошње. Прогноза је да би европска стопа упражњености могла да падне испод 5% ако понуда остане ограничена и економски раст се настави, што би Европу учинило једним од тржишта логистичког простора са најмањом понудом на свету.

Ништа од овога није литица. То је споро стезање, што је управо разлог зашто затиче људе неспремне. Ништа се драматично не дешава све до недеље када вам је потребан простор, а њега нема у ходнику у којем вам је потребан.

Где је притисак концентрисан

Просеци много тога скривају. Стопе искоришћености остају високе у Француској, Немачкој и Холандији, остављајући врло мало простора за вишак залиха када стигне обим за врхунску сезону. У неким западноевропским коридорима, доступност је практично никаква. Слободни капацитети дуж белгијског правца од Брисела до Антверпена износили су 2.33% крајем 2025. године.

Центralna i Istočna Evropa čita se drugačije. Praznih mesta ima više, do oko 8% u Poljskoj i širem regionu CEE, ali je apsorpcija izuzetno jaka, vođena izmeštanjem poslovanja bliže matičnim tržištima iz Zapadne Evrope. Poljska je zabeležila otprilike 1,6 miliona kvadratnih metara bruto zakupa u prvom tromesečju 2026. godine, što je rast od oko 40% u odnosu na prethodnu godinu, dok je neto zakup porastao za otprilike 75%. Stopa slobodnih kapaciteta iznosila je 7,2% u odnosu na novu ponudu od oko 650.000 kvadratnih metara.

Та комбинација је важнија од било ког појединачног броја. Ово није тржиште које само апсорбује обнављања уговора. Нови закуп и проширења чинили су значајан део активности, што значи да потражња има истинску дубину. Чешка Република и Румунија су такође забележиле снажан годишњи раст потражње за закуп простора.

Заједно посматрана, слика представља регион са стварним расположивим капацитетима и стварном конкуренцијом за њих.

Ограничење које нико није планирао

Постоји ново грло у грлу које је прешло са техничке фусноте на озбиљан проблем при избору локације: електрична енергија.

Већина европских електроенергетских мрежа је близу капацитета или је већ попуњена. Како дистрибутивни центри постају све аутоматизованији и електрификованији, њихове потребе за напајањем надмашују доступне прикључке. Обезбеђивање довољног капацитета мреже за модерно складиште спремно за аутоматизацију сада се сматра кључним, а на неким тржиштима то је ограничавајући фактор који одређује да ли је локација уопште одржива.

За све који планирају капацитете који укључују аутоматизацију, расхладне системе или инфраструктуру за пуњење електричних возила, доступност електричне енергије мора бити на листи приоритета поред површине пода и утоварних рампи. То није детаљ који се решава касније.

Шта окупатори заправо траже

Где је тражња јака, она је концентрисана на прилично специфичан профил зграда. Закупци су конслективно давали предност високоспецифичним некретнинама: светле висине од 10 до 12 метара, велика носивост пода, издашна дубина манифестног простора и пројекат који испуњава захтеве еколошке сертификације.

За то постоји разлог који је дубљи од обичне преференције. Велики део тренутне активности на тржишту одражава компаније које врше замену некретнина уместо да се шире, односно селе се из старијих, мање ефикасних објеката у простор који је заиста прилагођен аутоматизованим операцијама које захтевају много енергије. Нето апсорпција се не очекује у потпуности да се опорави све до 2027. године, управо зато што се део новог закупa поништава простором који се на другим местима ослобађа.

Практична импликација: најслабија имовина постаје све изложенија, а најбоља се узима. Ако ваш план за четврти квартал зависи од проналажења добро дефинисаног простора у јаком коридору у кратком року, такмичите се за најмањи део тржишта.

Пет питања на која треба одговорити пре октобра

1. Која је ваша стварна прогноза вршног обима, а не прошлогодишња увећана за проценат? Врхунско планирање засновано на претпоставкама из претходне године је начин на који настају трошкови преливања.
2. Где се физички налази ваш бафер? Капацитет за прелив у две државе даље од ваше потражње је ставка у буџету, а не решење.
3. Да ли имате капацитет мреже за оно што покрећете? Ако додајете аутоматизацију или контролу температуре, потврдите прикључак за напајање пре него што потврдите било шта друго.
4. Да li je vaš prostor za nepredviđene situacije smanjen ili samo o njemu razgovarate? На тржишту где је број завршених радова пао на најнижи ниво у последњих девет година, усмени договор из септембра вреди веома мало у новембру.
5. Како изгледа следећа година? Ако ваша вршна потреба постаје структурна уместо сезонска, краткорочни аранжмани за прелив су скуп начин за решавање трајног проблема.

Зашто треба одлучити раније

Тржиште није у кризи. Заузетост умерено расте, слободан простор у ЦИЕ остаје на прихватљивом нивоу, а предвиђа се да ће раст закупнина износити око поднесушљивих % годишње до 2026. и 2027. године.

Међутим, смер кретања је једносмеран. Понуда је ограничена растућим трошковима изградње, ограничењима у планирању и ограниченим капацитетима мреже, од којих се ниједно не решава брзо. Блиско пресељење пословања наставља да подстиче потражњу у Централној и Источној Европи док се производне мреже диверзифікују даље од Азије. А анкете корисника показују да 47% намерава да повећа своје површине у поређењу са свега 4% који планирају да их смање.

Простор обезбеђен у августу кошта мање и доноси већи избор него простор обезбеђен у новембру. То је увек било тачно. То је једноставно тачније на тржишту где се понуда смањује.

Да ли је потребно обезбедити капацитет пре вршног оптерећења? Проверите доступност преко више од 270 локација у CTPark мрежи, од Северног до Црног мора.