Q4 Raktárkapacitás: Készen áll a csúcsidőre?

Minden évben ugyanazon a szeptemberi héten zajlik az azonos beszélgetés. Valaki számolja a beérkező mennyiséget a rendelkezésre álló raklaphelyekhez képest, és a válasz várhatónál szigorúbbnak tűnik. Ezután elkezdődik a rohamozás.

Ebben az évben az a különbség, hogy a piacban kevesebb rugalmasság van, mint tizenkét hónappal ezelőtt, és az a puffer, amely korábbi döntések esetén fedezte volna a hiányosságokat, egyre kisebb lesz.

Ha a Q4 kapacitástervezete még mindig egy jegyzetfüzet, ez az az időpont, amikor le kell zárni azt.

A piac egyre szűkül, lassan, majd végre teljesen

Az európai logisztikai kapacitások igénye folyamatosan gyarapodik. 2025-ig a negyedéves igény stabilizálódott a 5–6 millió négyzetméter között, amely továbbra is alacsonyabb, mint a 2021. negyedik negyedévében mért 9,6 millió négyzetméteres csúcsérték, de egyértelműen javulást mutat a nehézkes 2024-hez képest. A prognózisok továbbra is mérsékelt növekedést mutatnak.

Az érdekesebb szám a kínálati oldalról származik. 2025 közepére csak körülbelül 3,8 százalék volt az európai logisztikai készlet teljes összegének részben építés alatt, és a tizenkét hónapos átlagos kivitelezési ütem várhatóan rekord alacsonyra csökken, mivel a fejlesztési programok száma csökken. Az elvégzett projektek egyre nagyobb hányada már meg is van szerződtetve, mielőtt meg is kezdődne az építkezés.

A Prologis kutatása szerint Európának csak az aktuális fogyasztási szint eléréséhez nagyjából 150 milliárd eurónyi új logisztikai területre van szüksége. A becslések szerint az európai szabad kapacitás akár 5%-át is elérheti, ha a kínálati csatornák továbbra is korlátozottak maradnak és a gazdasági növekedés folytatódik, ami Európát a világ legszűkebb logisztikai piacainak közé sorolja.

Mindez nem egy meredek lejtő. Ez egy lassú nyomás, és éppen ezért lep meg az embereket. Semmi drámai nem történik addig, amíg nem kapnak helyet, és addig nincs olyan folyosó, ahol lenne rájuk szükséged.

Hol összpontosul a nyomás

Az átlagok sok mindent elrejtenek. Franciaországban, Németországban és Hollandiában továbbra is magasak a kihasználtsági arányok, így a csúcsidőszakban bekövetkező forgalom esetén alig marad szabad hely a raktárban. Néhány nyugat-európai folyosón gyakorlatilag nincs szabad hely. A belga Brüsszel és Antwerpen közötti vonalon 2,33% volt a bérleti kapacitás a 2025-ös év végén.

Közép- és Kelet-Európa másképp működik. A bérleti kapacitás magasabb, mintegy 8% -ra terjed Lengyelországban és a szélesebb CEE régióban, de az elhelyezkedés rendkívül erős, a Nyugat-Európából érkező nearshoring hatására. Lengyelországban 2026 első negyedévében mintegy 1,6 millió négyzetméter bruttó elhelyezkedést regisztráltak, ami körülbelül 40 százalékos éves növekedést jelent, a nettó elhelyezkedés pedig mintegy 75 százalékot. A bérleti kapacitásarány 7,2 százalék volt, szemben a körülbelül 650 000 négyzetméter nagyságú új kínálattal.

Ez a kombináció fontosabb, mint akár csak az egyes számok együttvéve. Ez nem egy olyan piacról van szó, amely a megújításokat befogadná. A megújítások és a bővítések jelentős részét az új bérleti szerződések és a bővítések jelentették, ami azt jelenti, hogy a kereslet valódi mélységű. A Cseh Köztársaság és Románia is jelentős éves felvásárlási növekedést mutatott.

Ha együtt olvassuk, az a kép egy olyan régió, amelynek rendelkezésre álló tényleges kapacitása és valódi versenye van.

A korlátozás, amit senki nem tervezett

Egy újabb akadály lépett fel, amely a technikai megjegyzés helyett valódi helyszínválasztási problémává vált: az áram.

A legtöbb európai villamosenergia-hálózat a kapacitáshoz közel vagy azon van. Mivel a disztribúciós központok egyre inkább automatizáltak és elektromosokká válnak, energiaigényük meghaladja a rendelkezésükre álló összeköttetéseket. A modern, automatizálásra kész raktár megfelelő villamosenergia-kapacitásának biztosítása most már kritikus fontosságú, és egyes piacokon ez az egyetlen tényező, amely meghatározza, hogy egy adott helyszín működőképes-e egyáltalán.

A kapacitásokat automatizálásba, hűtésbe vagy elektromos jármű-töltő infrastruktúrába integrálóknak a villamosenergia-ellátásnak a listán kell szerepelnie a padlófelület és a dokkolóajtók mellett. Ez nem olyan részlet, amelyet később rendeznek el.

Mit kérnek valójában a bérlők

Amikor a kereslet erős, az egy meglehetősen specifikus épületprofilra összpontosul. A bérlők folyamatosan a magas minőségű ingatlanok iránt érdeklődnek: 10–12 méteres magasságú ablakok, erős padlóterhelés, tágas udvari mélység és olyan tervezés, amely megfelel a környezetvédelmi tanúsítási követelményeknek.

Ennek oka van, és ez nem csak a preferenciák függvénye. A jelenlegi piaci aktivitás nagy részét az mutatja, hogy a vállalatok inkább a meglévő, kevésbé hatékony épületekből olyan ingatlanokba költöznek át, amelyek valóban alkalmasak az automatizált és energiaigényes működésre. A nettó befogadási kapacitás várhatóan csak 2027-ig fog teljesen visszaállni, pontosan azért, mert az új bérbeadások egy részét azzal ellentételezik, hogy másutt szabadulnak fel helyiségek.

A gyakorlati következmény: a leggyengébb eszközök egyre nagyobb kockázatnak vannak kitéve, a legjobb eszközök pedig elválnak tőlük. Ha a negyedik negyedévre szóló terved a rövid időn belül egy erős folyosón található jól meghatározott terület megtalálására épül, akkor a piacon a legkisebb részre licitálsz.

Öt kérdés, amelyeket október előtt kell megválaszolni

1. Mi az aktuális maximális forgalom-előrejelzésetek, nem pedig a tavalyi összeg plusz egy százalék? A megelőző évre vonatkozó feltevésekre épülő maximális tervezés az, ami miatt a túlterhelési költségek jelentkeznek.
2. Hol található a puffered, fizikailag? A két országban eltelt kapacitásfedezet az igénytől függetlenül egy tényező, nem pedig megoldás.
3. Van-e kapacitás a rendszeren az aktuálisan futtatandó feladatokhoz? Ha automatizálást vagy hőmérséklet-szabályozást kíván bevezetni, erősítse meg az áramellátást, mielőtt bármi mást megerősít.
4. A tartalékhelyiséged szerződéses vagy csak tárgyalás alatt áll? Egy olyan piacon, ahol a befejezett projektek száma kilenc év alacsony szintjét érte el, a szeptemberi szóbeli megállapodás novemberben nagyon kevés értéket képvisel.
5. Hogy néz ki a következő év? Ha a maximális igény strukturális jellegűvé válik a szezonális igények helyett, a rövid távú túlteljesítés költséges megoldása a tartós problémákra.

Az idő előtti döntés érv

A piac nem válságban van. A befogadási igény mérsékelten nő, a kihasználtság a közép-kelet-európai régióban továbbra is elfogadható szinten marad, és a bérleti bevételek növekedése várhatóan 2% vagy annál nagyobb mértékben fog nőni 2026 és 2027 között.

De az irány az egyirányú. Az ellátást a növekvő építési költségek, a tervezési korlátozások és a hálózati kapacitás korlátai korlátozzák, amelyek egyikét sem lehet gyorsan megoldani. A nearshoring továbbra is erősíti a keresletet Közép- és Kelet-Európában, mivel a gyártóhálózatok elterelődnek Ázsiától. És a bérlők felmérései szerint 47% vállalat kívánja növelni a területeit, miközben csak 4% tervezik csökkenteni azt.

A tavaly augusztusban biztosított helyszín költsége kisebb, és több választási lehetőséget kínál, mint a novemberben biztosított helyszín. Ez mindig igaz volt. Ez egyszerűen igazabb egy olyan piacon, ahol a kapacitás csökken.

Kapacitásra van szükség a csúcs előtt? Ellenőrizze a rendelkezésre állást a CTPark hálózat több mint 270 helyszínén, az Északi-tengertől a Fekete-tengerig.