Q4: Wydajność magazynowa: gotowe na szczytowy obieg?

Co roku w tym samym tygodniu września ma miejsce ta sama sytuacja. Ktoś oblicza liczbę przychodzących przesyłek w porównaniu z dostępnymi miejscami na paletach, a wynik okazuje się wyższy niż oczekiwano. Następnie rozpoczyna się akcja ratunkowa.

W tym roku różnica polega na tym, że rynek ma mniej wolnego miejsca niż przed dwunastoma miesiącami, a pułapka, która kiedyś pozwalała na przełamanie decyzji podjętej w ostatniej chwili, coraz bardziej się kurczy.

Jeśli plan wydajnościowy na czwarty kwartał wciąż jest jedynie projektem, to właśnie teraz należy go zakończyć.

Rynek się kurczy, powoli, a potem całkowicie

Osiągnięcie europejskiego poziomu wykorzystania powierzchni logistycznej waha się waha się w granicach od 5 do 6 milionów metrów kwadratowych rocznie. Do 2025 roku kwartalne poziomy wykorzystania stabilizują się na poziomie między 5 a 6 milionami metrów kwadratowych, co wciąż pozostaje niższym poziomem niż rekordowy wynik w IV kwartale 2021 roku, wynoszący 9,6 miliona metrów kwadratowych. Prognozy wskazują na utrzymywanie się umiarkowanego wzrostu.

Najciekawszy wskaźnik dotyczy strony podaży. Do połowy 2025 roku budowano jedynie około 3,8% całkowitej europejskiej przestrzeni logistycznej, a roczne tempo realizacji inwestycji ma osiągnąć rekordowo niskie poziom po raz pierwszy od dziewięciu lat, ponieważ liczba nowych projektów pozostaje niewielka. Wartość już zrealizowanych inwestycji jest już w całości zrealizowana przed ich oddaniem do użytku.

Badania firmy Prologis szacują, że Europa potrzebuje około 150 miliardów euro nowych powierzchni logistycznych, aby zaspokoić obecny poziom konsumpcji. Prognoza podaje, że bezczynność powierzchni w Europie może wynieść poniżej 5%, jeśli linie dostaw pozostaną ograniczone, a wzrost gospodarczy będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. Wówczas Europa stanie się jednym z najbardziej restrykcyjnych rynków logistycznych na świecie.

To wszystko nie jest klif. To powolny nacisk, dlatego właśnie tak łatwo się to zdarza. Nic dramatycznego się nie dzieje aż do tygodnia, kiedy potrzebujesz przestrzeni, a w korytarzu jej nie ma.

Gdzie koncentruje się ciśnienie

Średnie liczby ukrywają wiele informacji. Wskaźniki wykorzystania pozostają wysokie we Francji, Niemczech i Holandii, co pozostawia bardzo mało miejsca na nadmiar zapasów po przybyciu sezonu szczytowego. W niektórych europejskich korytarzach zachodnich dostępność jest praktycznie zerowa. Wartość wolnych miejsc w trasie z Brukseli do Antwerpii w Belgii wyniosła 2,33% w końcówce 2025 roku.

Europa Środkowo-Wschodnia wygląda inaczej. Stopa wolnych powierzchni wyniosła się do około 8% w Polsce i w szerszym regionie CEE, ale absorpcja jest ogromnie wysoka, napędzana przez offshoring z Europy Zachodniej. Polska zanotowała około 1,6 miliona metrów kwadratowych całkowitej powierzchni podnajmowanej w I kwartale 2026 roku, co stanowi wzrost o około 40% w porównaniu z rokiem poprzednim, a netto absorpcja wyniosła około 75%. Stopa wolnych powierzchni wyniosła 7,2% wobec nowych powierzchni wynoszących około 650 000 metrów kwadratowych.

Ta kombinacja ma większe znaczenie niż każda z osobna. To nie jest rynek absorbowający umowy na okres dłuższy. Nowe umowy najmu i rozbudowy stanowiły znaczącą część aktywności, co oznacza, że popyt ma prawdziwą głębię. Republika Czeska i Rumunia odnotowały również silny roczny wzrost liczby nowych umów najmu.

Czytając razem, obraz ten przedstawia region z realną dostępną zdolnością produkcyjną i realną konkurencją o nią.

Restrykcje, których nikt nie planował

Istnieje nowszy problem, który przeszedł z statusu technicznej notki informacyjnej do rzeczywistego problemu związanego z wyborem lokalizacji: energia elektryczna.

Większość europejskich sieci elektroenergetycznych jest blisko lub przekracza swoją maksymalną zdolność. W miarę jak centra dystrybucyjne stają się coraz bardziej zautomatyzowane i elektryfikowane, ich zapotrzebowanie na energię przekracza możliwości dostarczania energii. Zapewnienie wystarczającej zdolności sieci do obsługi nowoczesnego, gotowego do automatyzacji magazynu staje się obecnie kluczowe, a na niektórych rynkach stanowi ono ograniczenie decydujące o tym, czy danym miejscu będzie możliwe prowadzenie działalności.

Dla każdego, kto planuje inwestycję w automatyzację, chłodzenie lub infrastrukturę ładowania pojazdów elektrycznych, dostępność energii elektrycznej musi znaleźć się na liście najważniejszych czynników, obok powierzchni użytkowej i drzwi doków. To nie jest kwestia, którą można rozwiązać później.

Czego w rzeczywistości żądają okupanci

Tam, gdzie popyt jest silny, koncentruje się on na dość specyficznym profilu budynku. Najemcy konsekwentnie preferują nieruchomości o wysoce zaawansowanych parametrach techniczych: wysokość pomieszczeń od 10 do 12 metrów, duża powierzchnia podłogi, szeroka głębokość działki oraz projekt spełniający wymagania certyfikacji ekologicznej.

Jest to spowodowane nie tylko preferencjami inwestorów. Duża część obecnej aktywności rynkowej odzwierciedla tendencję firm do kupowania już istniejących powierzchni, zamiast budować nowe. Firma wycofują się z starszych, mniej wydajnych budynków w kierunku obiektów, które są naprawdę odpowiednie do automatyzacji i intensywnego zużycia energii. Oczekuje się, że absorpcja netto nie odzyska pełnego poziomu do 2027 roku, co wynika z faktu, że część nowych transakcji wynajmu jest zrekompensowana przez zwolnienie powierzchni z użytkowania w innych miejscach.

Konsekwencje praktyczne: najsłabsze aktywa stają się bardziej narażone, a najlepsze aktywa są pozyskiwane. Jeśli plan na czwarty kwartał opiera się na znalezieniu dobrze zdefiniowanego miejsca w silnym obszarze handlowym w krótkim czasie, to rywalizujesz o najmniejszą część rynku.

Pięć pytań do odpowiedzi przed październikiem

1. Jakie jest Państwa aktualne prognozy dotyczące maksymalnego obrotu, a nie jedynie wskaźnik z ubiegłego roku pomnożony przez pewien procent? Wzrost kosztów wynikający z planowania opartego na założeniach z poprzedniego roku wynika z tego, że ceny za nadwyżkę energii elektrycznej wzrastają.
2. Gdzie znajduje się twój bufor, fizycznie? Możliwość przeładunku energii elektrycznej w dwóch krajach, w odległości od Twoich potrzeb, to jedynie kwestia danych, a nie rozwiązania.
3. Czy masz wystarczającą ilość mocy obliczeniowej do obsługi tego, co uruchomiasz? Jeśli planujecie dodać automatykę lub sterowanie temperaturą, należy potwierdzić podłączenie zasilania przed podjęciem jakichkolwiek dalszych działań.
4. Czy Twój obszar do przewidywanych zdarzeń jest już umownie ustalone lub jedynie omawiany? Na rynku, gdzie liczba nowych budynków osiąga najniższy poziom od dziewięciu lat, ustna umowa zawarta we wrześniu ma bardzo niewielką wartość w listopadzie.
5. Jak będzie w przyszłym roku? Jeśli najwyższe zapotrzebowanie staje się strukturalne, a nie sezonowe, krótkoterminowe rozwiązania nadmiernego napływu wody są drogą kosztowną pozwalającą na rozwiązanie stałego problemu.

Przedsięwzięcie podejmowania decyzji wcześnie

Rynek nie znajduje się w kryzysie. Liczba nowych transakcji rośnie umiarkowanie, wolne powierzchnie w regionie CEE pozostają dostępne, a prognozy wzrostu wynajmu przewidują, że w latach 2026–2027 będzie wynosił on zróżnicowany poziom około 2% proc. rocznie.

Ale kierunek rozwoju jest jednokierunkowy. Podaż jest ograniczana przez rosnące koszty budownictwa, ograniczenia w planowaniu i limity zdolności sieciowych, a żadne z tych czynników nie ustępuje w krótkim czasie. Bliskie lokalizowanie produkcji w obrębie Europy Środkowej i Wschodniej staje się coraz bardziej popularne, ponieważ sieci produkcyjne stają się coraz bardziej zróżnicowane i odchodzą od Azji. Badania wśród najemców pokazują, że 47% z nich zamierza zwiększyć powierzchnię swoich lokalizacji, podczas gdy jedynie 4% planuje ich zmniejszenie.

Zabezpieczone miejsce w sierpniu kosztuje mniej i oferuje więcej możliwości niż miejsce zabezpieczone w listopadzie. To zawsze było prawdą. W obecnym rynku, gdzie liczba dostępnych miejsc jest coraz mniejsza, to jest jeszcze bardziej prawdziwe.

Potrzebujesz dodatkowej mocy zanim dojdzie do szczytu? Sprawdź dostępność na ponad 270 lokalizacjach w sieci CTPark, od Morza Północnego po Morze Czarne.