Q4 Капацитет на складовете: Готов ли е за пиковите обороти?

Всяка година същата дискусия се случва през същия септемврийски уикенд. Някой изчислява входящия обем спрямо наличните места за палетизиране, а отговорът е по-строг от очакваното. Тогава започва бързата работа.

Разликата тази година е, че пазарът има по-малко свобода на действие в сравнение с преди двенадесет месеца и буферът, който по-рано помагаше за абсорбиране на късно взети решения, започва да се изчерпва.

Ако планът ви за капацитет за четвъртото тримесечие все още е в чернова, сега е моментът да го затворите.

Пазарът се стеснява, бавно и след това рязко

Поемането на европейски площи за логистика се възстановява стабилно. До 2025 г. тримесечното поемане се стабилизира между 5 и 6 милиона квадратни метра, все още под пиковия показател от 9,6 милиона квадратни метра от четвъртото тримесечие на 2021 г., но е отчетен значителен напредък спрямо трудния 2024 г. Прогнозите показват продължаващ умерено растеж.

По-интересният показател е от страна на предлагането. Само около 3,8% от общото европейско логистично съоръжение е било построено към средата на 2025 г., а месечните темпове на завършване се очакват да достигнат най-ниското си ниво от девет години, тъй като списъкът с проекти за развитие остава ограничен. Половината от завършените проекти вече са завършени още преди да бъдат открити.

Проучване на Prologis прогнозира, че Европа се нуждае от около 150 милиарда евро нови логистични площи само за да покрие настоящите нива на потребление. Прогнозата е, че свободните площи в Европа могат да спаднат под 5%, ако доставките останат ограничени и икономическият растеж се запази, което би направило Европа един от най-строгите логистични пазари в света.

Нищо от това не е скала. Това е бавно надигане на налягането, и точно затова така изненадва хората. Нищо драматично не се случва, докато не дойде седмицата, в която се нуждаете от повече пространство, а в коридора то няма.

Където се концентрира натискът

Средните стойности крият много неща. Нивата на използване остават високи във Франция, Германия и Нидерландия, оставяйки много малко място за излишък от стоки при настъпването на пиковия сезон. В някои западноевропейски коридори наличността е практически нулева. Наличието на свободни места по главната железопътна линия между Брюксел и Антверпен в Белгия достигна 2,33% към края на 2025 г.

Централна и Източна Европа се развива по различен начин. Безработицата е по-висока, достигайки около 8 процента в Полша и в по-широкия регион на Централна и Източна Европа, но усвояването е изключително силно, подпомагнато от близкото отдалечаване на работни места от Западна Европа. Полша регистрира приблизително 1,6 милиона квадратни метра общо заемане през първото тримесечие на 2026 г., което е около 40 процента повече спрямо същия период на миналата година, а нетното заемане е нараснало с около 75 процента. Стандартът на свободните помещения е 7,2 процента спрямо новия обем на предлагане от около 650 000 квадратни метра.

Този състав е по-важен от всяка от тези показатели поотделно. Това не е пазар, който абсорбира нови договори за подновяване. Значителен дял от дейността се отнася до нови наеми и разширения, което означава, че търсенето е наистина голямо. Чешката република и Румъния също отбелязаха силен годишен ръст на наемания.

При четене заедно картината е регион с реално налични капацитет и реална конкуренция за него.

Ограничението, за което никой не е планирал

Има по-нов проблем, който е преминал от техническа бележка под линия към реална проблемна точка при избора на обекта: електричеството.

Повечето европейски електропреносни мрежи са близо до или са достигнали максималния си капацитет. Тъй като разпределителните центрове стават все по-автоматизирани и електрифицирани, потреблението им на енергия надвишава наличните им мощности. Осигуряването на достатъчен капацитет на мрежата за съвременен склад, готов за автоматизация, вече се счита за критично важно, а на някои пазари това е ограничението, което определя дали даден обект е жизнеспособен изобщо.

За всеки, който планира инсталации, включващи автоматизация, охлаждане или инфраструктура за зареждане на електрически превозни средства, наличието на енергия трябва да бъде в списъка с изисквания заедно с площта на помещението и вратите към пристанището. Това не е детайл, който да бъде решен по-късно.

Какво всъщност искат опозиционните партии

Където търсенето е силно, то се концентрира върху доста специфичен тип сгради. Имащите право на обитаване винаги предпочитат сгради с високи стандарти: височина на таваните от 10 до 12 метра, силна натоварваемост на етажите, голяма дълбочина на двора и дизайн, който отговаря на изискванията за екологична сертификация.

Има причина за това, независимо от предпочитанията. Голяма част от текущата пазарна активност отразява компании, които преместват активите си, вместо да разширяват бизнеса си, като се преместват от по-стари и по-малко ефективни сгради в нови помещения, които са наистина подходящи за автоматизирани и енергоемки операции. Очакваното възстановяване на нетната абсорбция няма да настъпи до 2027 г., точно защото част от новите наеми се компенсира от освобождаване на пространство в други части на сградата.

Практическото последице: най-слабите активи стават все по-изложени на риск, а най-добрите се отстъпват. Ако планът ви за четвъртото тримесечие зависи от намирането на добре определени площи в силен коридор при кратки срокове, вие се конкурирате за най-малката част от пазара.

Пет въпроса, които трябва да отговорим преди октомври

1. Каква е действителната прогноза за максимален обем на продажбите ви, а не миналата година плюс процент? Максималното планиране, базирано на предположенията от предходната година, е причината за разходите за превишаване на капацитета.
2. Къде е вашите буфер, физически? Капацитетът за изтичане на вода на две държави, които са на разстояние от търсенето ви, е отделна характеристика, а не решение.
3. Имате ли капацитет за работа с мрежата, както го използвате? Ако добавяте автоматизация или контрол на температурата, проверете захранващата връзка, преди да потвърдите всичко останало.
4. Вашият резервен капацитет ли е договорен или просто обсъждан? На пазар, където броят завършени жилища е достигнал най-ниското си ниво за девет години, устното споразумение през септември няма особена стойност през ноември.
5. Как изглежда следващата година? Ако максималните изисквания стават структурни, а не сезонни, краткосрочните мерки за справяне с наводненията са скъп начин за решаване на постоянни проблеми.

Причината да се вземе решение рано

Пазарът не е в криза. Покупките нарастват умерено, свободните площи в ЦИЕ остават налични, а прогнозите за ръст на наемите са около 2% годишно до 2026 и 2027 г.

Но посоката на развитие е само в едната посока. Доставките са ограничени от нарастващите строителни разходи, ограниченията в планирането и ограниченията в капацитета на мрежите – нито едно от които се решава бързо. Доставянето на стоки отблизо продължава да засилва търсенето в Централна и Източна Европа, докато производствените мрежи се диверсифицират отвъд Азия. А проучванията сред наемателите показват, че 47% от тях възнамеряват да увеличат площите си за офис пространство, докато само 4% планират да ги намалят.

Осигуреното пространство през август струва по-малко и предлага повече възможности за избор в сравнение със пространството, осигурено през ноември. Това винаги е било така. В действителност това е още по-вярно на пазар, където предлаганите опции намаляват.

Нуждаете се от допълнителни капацитети преди пиковия период? Проверете наличността На повече от 270 места в мрежата CTPark, от Северно море до Черно море.