Q4 Kapacita skladu: Je pripravená na špičkový objem?

Každý rok sa v rovnakom septembrovom týždni opakuje tá istá konverzácia. Niekto počíta objem vstupných zásielok v porovnaní s dostupnými kapacitami paletových skladov a výsledok je o niečo vyšší ako očakával. Potom nastáva zhon.

Rozdiel v tomto roku spočíva v tom, že na trhu je menej voľného priestoru ako pred dvanástimi mesiacmi a rezervný mechanizmus, ktorý by mohol absorbovať neskoré rozhodnutia, sa zmenšuje.

Ak je váš plán kapacitného využitia v štvrtej štvrťročnej časti ešte len v štádiu návrhu, je načase ho uzavrieť.

Trh sa stláča, pomaly a potom úplne zastaví

Záujem o európske logistické služby sa stabilne obnovuje. Do roku 2025 sa štvrťročné využitie stabilizovalo na úrovni medzi 5 a 6 miliónmi štvorcových metrov, čo je stále nižšie ako maximálna hodnota 9,6 milióna štvorcových metrov zaznamenaná v štvrťroku 2021, ale výrazný nárast v porovnaní s náročným rokom 2024. Prognózy naznačujú pokračujúci mierny rast.

Zaujímavejšia situácia nastáva z pohľadu ponuky. Do polovice roka 2025 bolo v stavebnom procese len približne 3,8% celkového európskeho logistického fondu, pričom očakáva sa, že ročný objem dokončených projektov dosiahne najnižšiu úroveň za deväť rokov, keďže rozvojová sieť zostáva slabá. Rastúci podiel projektov, ktoré sa dokončia, je už zadaný ešte pred ich otvorením.

Výskum spoločnosti Prologis odhaduje, že Európe bude stačiť približne 150 miliárd eur nových logistických priestorov len na pokrytie súčasnej úrovne spotreby. Očakáva sa, že voľná kapacita v Európe by mohla klesnúť pod 5%, ak by zostali obmedzené dodávateľské linky a hospodársky rast by pokračoval. To by z Európy robilo jeden z najťažších logistických trhov na svete.

Všetko to nie je skála. Je to pomalé stláčanie, a práve preto ľudí prekvapuje. Nič dramatického sa nestane až do týždňa, keď potrebujete priestor a v chodbe ho vôbec nie je.

Kde sa koncentruje tlak

Priemery skrývajú veľa skrytých informácií. Miera využitia zostáva vysoká vo Francúzsku, Nemecku a Holandsku, čo poskytuje veľmi málo priestoru pre nadbytočné zásoby pri príchode sezónneho vrcholu. V niektorých západoeurópskych koridoroch je dostupnosť fakticky nulová. Úbytek kapacít na trase medzi Bruselom a Antverpami v Belgicku dosiahol koniec roka 2025 hodnotu 2,33%.

Stredná a východná Európa funguje inak. Nehnuteľnosti sú nedostupné, až do výšky približne 8% v Poľsku a širšom regióne CEE, ale absorpcia je enormne vysoká, poháňaná nearshoringom z západnej Európy. Poľsko zaznamenalo v prvom kvartáli 2026 približne 1,6 milióna metrov štvorcových hrubého nájmu, čo je o približne 40% viac v porovnaní s rokom predchádzajúcim, pričom čistá absorpcia vzrástla približne o 75%. Miera voľných nehnuteľností dosiahla 7,2% oproti novej ponuke približne 650 000 metrov štvorcových.

Táto kombinácia je dôležitejšia ako samotné čísla jednotlivých ukazovateľov. Ide o trh, ktorý nepodporuje obnovovanie nájomných zmlúv. Výrazný podiel aktivity predstavovali nové nájomné zmluvy a rozširovanie existujúcich priestorov. To znamená, že dopyt má skutočnú váhu. Česká republika a Rumunsko zároveň zaznamenali výrazný ročný nárast objemu prenajímateľnej plochy.

Keď sa tieto údaje prečítajú spoločne, vyzerá to tak, že daný región má skutočnú dostupnú kapacitu a skutočnú konkurenciu o túto kapacitu.

Obmedzenie, na ktoré nikto neplánoval

Existuje novší problém, ktorý sa posunul z technickej poznámky do skutočnej otázky výberu miesta: elektrina.

Väčšina európskych elektrických sietí je na hranici svojich kapacít alebo je ich kapacita úplne vyčerpaná. Keďže distribučné centrá sú čoraz automatizovanejšie a čoraz elektrifikovanejšie, ich energetické potreby prevyšujú možnosti dostupných prepojení. Zabezpečenie dostatočnej kapacity siete pre moderné a automatizované skladové priestory sa teraz považuje za kľúčové a na niektorých trhoch je práve táto obmedzenosť rozhodujúca pre to, či je lokalita vôbec životaschopná.

Pre každého, kto plánuje kapacitu zahŕňajúcu automatizáciu, chladenie alebo infraštruktúru na nabíjanie elektromobilov, musí byť dostupnosť energie súčasťou zoznamu požiadaviek popri ploche podlahy a bránám do dokov. Nie je to detail, ktorý sa vyrieši neskôr.

Čo vlastne žiadajú okupanti

Tam, kde je dopyt silný, sa sústreďuje na pomerne konkrétny typ budov. Účastníci trhu sústredeným spôsobom uprednostňujú skladové priestory s vysokými štandardmi: výškou stropov od 10 do 12 metrov, vysokou nosnosťou podláh, veľkou hĺbkou haly a dizajnom, ktorý spĺňa požiadavky environmentálnych certifikácií.

Existuje aj iný dôvod okrem preferencií. Veľká časť súčasnej trhovej aktivity odráža to, že spoločnosti sa posilňujú namiesto toho, aby expandovali a presťahovali sa z starších, menej efektívnych budov do skladových priestorov, ktoré sú skutočne vhodné pre automatizované, energeticky náročné činnosti. Očakáva sa, že čistá absorpcia sa úplne nezotaví skôr ako v roku 2027, práve preto, že podiel nových lízingu je kompenzovaný tým, že sa priestory uvoľňujú v iných častiach spoločnosti.

Praktický dôsledok: najslabšie aktíva sú čoraz viac vystavené riziku, zatiaľ čo najlepšie aktíva sú prenášané iným spoločnostiam. Ak je váš plán na posledné štvrťroky závislý od nájdenia dobre vyhovujúceho priestoru v silnom koridore v krátkom čase, súťažíte o najmenšiu časť trhu.

Päť otázok, na ktoré treba odpovedať pred októbrom

1. Aká je vaša skutočná predikcia maximálneho objemu predaja, a nie minuloročná suma plus určitý percentuálny podiel? Vývoj nákladov na prebytok sa uskutočňuje tak, že plánovanie v čase vrcholov vychádza z predchádzajúcich ročných predpokladov.
2. Kde je vaša rezervná kapacita, fyzicky? Kapacita pre pretečenie vody, ktorá sa nachádza dva krajiny od vašej potreby, je len položkou v účte, nie riešením.
3. Máte kapacitu siete pre to, čo prevádzkujete? Ak pridávate automatizáciu alebo reguláciu teploty, pred potvrdením čohokoľvek ďalšieho overte napojenie na napájanie.
4. Je váš priestor na prípadné použitie zmluvne dohodnutý alebo len diskutovaný? Na trhu, kde sa objem dokončených bytov dostal na deväťročný minimálny rekord, je slovný dohovor v novembri veľmi málo hodnotný.
5. Ako bude vyzerať budúci rok? Ak sa vaše maximálne požiadavky stávajú trvalými, a nie sezónnymi, krátkodobé riešenia preplnenia sú drahým spôsobom, ako vyriešiť permanentný problém.

Väzba na rozhodnutie v ranom štádiu

Trh nie je v kríze. Počet prenajímateľných jednotiek rastie miernym tempom, voľné priestory v regióne strednej a východnej Európy zostávajú dostupné a predpovedá sa, že rast nájomného v rokoch 2026 až 2027 bude udržateľný a v rozmedzí približne 2% ročne.

Ale smer cestovania je jednosmerný. Ponuka je obmedzená nárastom stavebných nákladov, plánovacími obmedzeniami a kapacitnými obmedzeniami siete, pričom žiadne z týchto faktorov sa nedajú rýchlo riešiť. Nearshoring naďalej upevňuje dopyt v strednej a východnej Európe, keďže výrobné siete sa stávajú diverzifikovanými mimo Ázie. A prieskumy uvažujúcich nájomcov naznačujú, že 47% z nich má v pláne rozšíriť svoju pôsobnosť, zatiaľ čo len 4% plánuje ich zredukovať.

Rezervácia miesta v auguste stojí menej a ponúka viac možností ako rezervácia miesta v novembri. To je vždy platilo. Je to však ešte platnejšie na trhu, kde sa kapacita stáva čoraz obmedzenejšou.

Potrebujete kapacitu ešte pred špičkovým obdobím? Overenie dostupnosti v rámci siete CTPark v viac ako 270 lokalitách od Severného po Čiernomorský pobrežie.