Warehouse Capacity: Is Europe Ready for Peak?

Every year, the same conversation happens during the same week of September. Someone runs the numbers on inbound volume against available pallet positions, and the answer comes back tighter than expected. Then the scramble starts.

The difference this year is that the market has less slack than it did twelve months ago, and the buffer that used to absorb a late decision is thinning out.

If your Q4 capacity plan is still a draft, this is the moment to finalise it.

Key Takeaways 

• European logistics vacancy could fall below 5% as new supply hits a nine-year low.
• Western corridors such as Brussels to Antwerp are close to full (2.33% vacancy). CEE has more room (up to about 8%) but demand is strong.
• Grid power is now a site-selection constraint, not a detail.
• Contracted space beats verbal commitments. Space secured in August costs less and offers more choice than space secured in November.

How Tight Is the European Warehouse Market Going Into Q4?

European logistics take-up has been recovering steadily. Through 2025, quarterly take-up stabilised between 5 and 6 million square metres, still below the 9.6 million square metre peak recorded in Q4 2021, but a clear improvement on a difficult 2024. Forecasts point to continued moderate growth.

The more interesting number is on the supply side. Only around 3.8% of total European logistics stock was under construction by mid-2025, and twelve-month rolling completions are expected to hit a nine-year low as the development pipeline stays muted. A growing share of completed space is already committed before it opens.

Prologis research estimates Europe needs roughly €150 billion of new logistics space just to meet current consumption levels. The forecast is that European vacancy could fall below 5% if supply pipelines stay constrained and economic growth holds, which would make Europe one of the tightest logistics markets in the world. Prologis also describes power as the new location factor in its 2026 outlook.

None of this is a cliff. It is a slow squeeze, which is precisely why it catches people out. Nothing dramatic happens until the week you need space and there is none available in the corridor where you need it.

Where Is the Pressure Concentrated: Western Europe or CEE?

The averages hide a lot. Utilisation rates remain high in France, Germany, and the Netherlands, leaving very little room for overflow inventory when peak-season volume arrives. In some Western European corridors, availability is effectively nil. Vacancy along Belgium’s Brussels-to-Antwerp corridor stood at 2.33% at the end of 2025.

Central and Eastern Europe reads differently. Vacancy runs higher, at up to around 8% in Poland and the wider CEE region, but absorption is enormously strong, driven by nearshoring from Western Europe. Poland recorded roughly 1.6 million square metres of gross take-up in Q1 2026, up around 40% year-on-year, with net take-up rising by approximately 75%. The vacancy rate stood at 7.2%, with new supply of about 650,000 square metres.

That combination matters more than either figure alone. This is not a market absorbing renewals. New leases and expansions made up a significant share of activity, which means the demand has genuine depth. The Cộng hòa Séc Và Rumani have both posted strong annual take-up growth as well.

Read together, the picture is of a region with real available capacity and real competition for it.

Why Is Electricity Now a Warehouse Site-Selection Issue?

There is a newer bottleneck that has moved from a technical footnote to a genuine site-selection issue: electricity.

Hầu hết các mạng lưới điện châu Âu đều gần đạt hoặc đã đạt công suất tối đa. Khi các trung tâm phân phối trở nên tự động hóa và được trang bị nhiều thiết bị điện hơn, nhu cầu điện của chúng vượt quá khả năng kết nối hiện có. Việc đảm bảo đủ công suất lưới điện cho một nhà kho hiện đại, sẵn sàng tự động hóa hiện nay được coi là rất quan trọng, và ở một số thị trường, đây là yếu tố quyết định liệu một dự án có khả thi hay không.

For anyone planning capacity that involves automation, refrigeration, or electric vehicle charging infrastructure, power availability needs to be on the checklist alongside floor area and dock doors. It is not a detail that gets sorted out later. The same power constraint is shaping where life science manufacturers build, as we cover in Pharma đang xây dựng ở khu vực CEE.

Những gì những người chiếm giữ thực sự đang yêu cầu

Where demand is strong, it is concentrated on a fairly specific building profile. Occupiers have consistently favoured high-specification stock: clear heights of 10 to 12 metres, strong floor loading, generous yard depth, and a design that meets environmental certification requirements.

Có một lý do đằng sau việc này ngoài việc chỉ dựa trên sở thích cá nhân. Phần lớn hoạt động trên thị trường hiện tại phản ánh việc các công ty đang chuyển đổi từ việc mở rộng quy mô sang việc tăng cường hiệu quả hoạt động, từ các tòa nhà cũ và kém hiệu quả sang các khu vực được thiết kế phù hợp để vận hành tự động và tiêu thụ nhiều năng lượng. Dự kiến mức hấp thụ không hoàn toàn sẽ phục hồi cho đến năm 2027, chính xác là vì một phần lượng cho thuê mới được bù đắp bằng việc giải phóng không gian tại các khu vực khác.

The practical implication: the weakest assets are becoming more exposed, and the best assets are getting taken. If your Q4 plan depends on finding well-specified space in a strong corridor at short notice, you are competing for the smallest part of the market. Browse CTP’s logistics and warehouse solutions for build-to-suit and ready-to-occupy options.

Five Questions to Answer Before Peak Season

1. Bạn dự báo lượng khách vào cao điểm hiện tại là bao nhiêu, không phải là tổng số năm ngoái cộng với một tỷ lệ phần trăm?

Việc lập kế hoạch theo cấp số nhân dựa trên các giả định của năm trước là nguyên nhân dẫn đến chi phí vượt quá.

1. Bù đệm của bạn ở đâu, về mặt vật lý?

Khả năng chứa quá tải ở hai nước xa hơn nhu cầu của bạn là một vấn đề cần giải quyết, chứ không phải là một giải pháp.

1. Bạn có đủ công suất cho những gì bạn đang chạy không?

Nếu bạn đang thêm tính năng tự động hóa hoặc điều khiển nhiệt độ, hãy đảm bảo kết nối nguồn điện trước khi xác nhận bất kỳ điều gì khác.

1. Không gian dự phòng của bạn đã được ký hợp đồng hay chỉ là một cuộc thảo luận?

Trong một thị trường nơi số lượng dự án hoàn thành đang ở mức thấp nhất trong chín năm qua, một thỏa thuận bằng lời nói vào tháng 9 có giá trị rất ít vào tháng 11.

1. Năm tới sẽ như thế nào?

If your peak requirement is becoming structural rather than seasonal, short-term overflow arrangements are an expensive way to solve a permanent problem.

Should You Secure Warehouse Capacity Early?

Thị trường không gặp khủng hoảng. Sự hấp thụ đang tăng trưởng ở mức độ vừa phải, tình trạng trống tại khu vực CEE vẫn có thể xử lý được, và dự báo tăng trưởng giá thuê sẽ duy trì ở mức độ ổn định khoảng 2% mỗi năm trong giai đoạn 2026 và 2027.

But the direction of travel is clear. Supply is constrained by rising construction costs, planning restrictions, and grid capacity limits, none of which can be resolved quickly. Nearshoring continues to anchor demand in Central and Eastern Europe as production networks diversify away from Asia. And occupier surveys suggest that 47% intend to increase their footprints, against just 4% planning to reduce them.

Securing space in August costs less and gives you more choice than securing it in November. That has always been true. It is simply more true in a market where the pipeline is thinning.

Cần đảm bảo đủ công suất trước khi lượng khách tăng cao? Kiểm tra tình trạng sẵn có across more than 270 locations in the CTPark Network, from the North Sea to the Black Sea.

Author – CTP Research Team
Last updated  – 16 October 2026