Odborník na revitalizace: Když se povede přetvořit brownfield, je to skoro zázrak

Jan Hladík se už skoro 20 let prochází někdy polorozbořenými a většinou minimálně nevyužívanými areály. Jen málokdo jim v Česku rozumí tak jako on. V Regionální rozvojové agentuře jižní Moravy je totiž odborníkem na brownfieldy – místa, která většinou dlouho hyzdí části měst, ale když se povede dát jim nový život, je to o to větší radost. Jenže než se to povede, trvá to někdy léta a u některých brownfieldů se podle něj musíme smířit s tím, že se to hned tak ani nepovede. V rozhovoru vysvětluje, co tomu všechno brání. Ale mluví i o tom, že v Brně se toho za poslední roky opravdu hodně udělalo.

Jak se v čase mění charakter brownfieldů?

Problematiku vnímáme komplexněji, dnes se bavíme o větších územních celcích, nejen o konkrétním průmyslovém areálu jako dřív. Regeneracemi dochází ke změnám celé urbanistické struktury, jak je ostatně vidět i na příkladu Vlněny nebo dalších lokalit. Místo regenerace několika hektarů se vytváří kompletně nová městská část, která, doufejme, nebude žít vlastním životem a bude funkčně napojená na zbytek města. To je jedna větev, kterou se ubírá myšlení urbanistů ve větších městech. Druhá je opačná a vystihuje ji slovo atomizace. Zatímco dříve nevyužívané areály ve městech už nějaké návrhy řešení mají, u brownfieldů ve vlastnictví menších obcí se hledají cesty, jak to udělat po částech. Bez zapojení soukromého sektoru totiž čelí nedostatku financí, a tak je nutné jít po etapách. Důležitá je základní občanská vybavenost, následně třeba část bydlení nebo zázemí pro služby.

Co vás na takových areálech pálilo nejvíc před lety a co dnes?

To se výrazně nezměnilo. Už před 15 lety jsme měli databázi chátrajících objektů a z tohoto přehledu vycházíme dodnes. Typově v regionu převažují zemědělské brownfieldy, bývalá JZD. Od toho se odvíjí jejich charakter a míra atraktivity. V drtivé většině nejsou zajímavé, protože jsou majetkově složité. Při mapování vlastnické struktury jdeme až do doby kolektivizace, kdy se znárodnily pozemky několika původních majitelů a na nich se později stavěla nová infrastruktura, haly, sklady, zemědělské provozy. Později se pozemky v restitucích vracely, což mimochodem dodnes neskončilo, ale se stavbami na nich je to složitější – ty už nepatří původním majitelům, ale právě družstvům, jež si musela najít komerčního následovníka. V řadě případů tyto firmy zkrachovaly a zůstaly po nich budovy s klatbou majetkové roztříštěnosti, která je tak společně s trvale vysokou mírou byrokracie a nízkou atraktivitou těchto brownfieldů nejzávažnější bariérou regenerace. Zemědělské areály v Jihomoravském kraji tvoří asi 50 až 60 procent nevyužívaných lokalit.

V celé problematice se léta naráželo na to, že neexistovala definice slova brownfield. Už se to zlepšilo?

Zatím ne, neexistuje právní předpis pro definici brownfieldu ani definice, která by pomohla například obecně přidělovat dotační prostředky. Mám možnost se účastnit pracovní skupiny k Národní strategii regenerace brownfieldů, na které se potkávají jednotlivé zainteresované rezorty, a jedním z úkolů je právě i vyřešení tohoto problému. Podle potřeby si však každý výklad brownfieldu interpretuje po svém. Zdá se ale, že to ani tolik nevadí. Držíme se zavedené verze starých nevyužívaných průmyslových areálů.

Jaké jsou brownfieldy nového typu?

Vedle původních převažujících konotací brownfieldu coby chátrajícího průmyslového areálu se stále častěji v obcích odhalují různé staré kulturní památky nebo budovy používané jako administrativní zázemí například u zemědělských družstev nebo národních výborů a kulturních domů. V menších obcích jsou to právě sýpky, obecní domy nebo kulturně společenská zázemí a nejnověji i někdejší obchody nebo kina, která si už zkrátka nezvládají vydělat na svůj provoz. Bývá u nich spousta skrytých překvapení, chybí dokumentace a přehled o sítích. Větší průmyslové, a zejména zemědělské areály se typicky budovaly postupně, dostavovalo se podle potřeby a nikdo už dnes neví, jak to šlo za sebou. Sám jsem si ještě v rámci studentských brigád, které jsem v 90. letech absolvoval v Zetoru, Zbrojovce či Královopolské, udělal představu, jak se i po revoluci vše stavebně dolepovalo, takže se nedivím tomu, že se například v Zetoru při revitalizaci prováděné CTP našly skryté problémy či podzemní kryty.

Když si vezmu dobu před deseti lety, řada oblastí v Brně čekala na svoji revitalizaci, nebo se s ní teprve začínalo, ale teď už vypadají úplně jinak, což je příklad Vlněny nebo Ponávky, ale i Zetoru. Znamená to, že už si velké problémy ve městě můžeme odškrtnout?

Do značné míry ano, a pokud ne, tak je dobrá zpráva, že v Brně je o tato území zájem, koneckonců aktivity CTP jsou toho důkazem. Všechny atraktivní průmyslové areály jsou v Brně horké zboží. Důvodem je samozřejmě nedostatek vhodných nezastavěných ploch. Pořád ale nejsou dořešené průmyslové areály kolem Svitavy – například původní slévárenské provozy v areálu Šmeral fungují na zlomku celkové plochy, její budovy jsou na současné využití objemově přepálené. V sousedství je Mosilana, která prochází částečnou rekonstrukcí a u které se asi půjde cestou většího zachování původního areálu, i když to bude za cenu daleko větších nákladů na provoz a energetické náročnosti budov. Podle mě je dobře, když se přístupy kombinují a podaří se aspoň částečně zachovat průmyslový odkaz, i když část areálu bude muset také nepochybně k zemi.

Do jaké míry pomáhá další revitalizaci nevyužívaných oblastí chystaný územní plán?

Nový územní plán vnímá brownfieldy jako strategické oblasti, které se mají rozvíjet jako první, a počítá u nich s už zmiňovanou smíšeností. Dále nabízí velkou flexibilitu, která umožňuje stavět administrativu, komerci, byty, to všechno v nějakém mixu, ale ten mix není přesně předepsaný. Na druhou stranu je pravda, že všechny velké a dřív zanedbané lokality už se rozvíjí – na Špitálku byla vypsána v roce 2018 soutěž, hýbe se i Dřevopodnik, Mosilana, Zbrojovka, Kras, Šmeral nebo Jižní čtvrť. Každá lokalita je v jiném stupni, ale nic není zakonzervované. Ještě před pěti lety ale bylo všechno úplně jinak.

Podařilo se vůbec někde zachovat původní účel? A máme to chtít?

V případě těchto průmyslových areálů to už dnes nedává smysl. Nezáleží jen na záměrech investora, ale také na prostorové logice města. Asi nikdo z nás už by si dnes nedokázal představit slévárny doslova nalepené na vnější centrum. Potenciál pro rozvoj těchto funkcí v centrální části města už nikdy nebude, což je důsledek přirozených změn jeho potřeb a adaptované urbanistické struktury. Továrny dřív potřebovaly vodní zdroje a zdroje energie, kterými tehdy bylo výhradně uhlí, a proto vznikaly v blízkosti vodních toků, v napojení na železnici a další dostupné sítě a ty byly vázané na centrum. Dnes se proto využití mění. Napadá mě příklad bývalého Moravanu v Zábrdovicích, kde už před lety zdárně proběhla regenerace na loftové bydlení, a Esslerovy přádelny v Obřanech, kde k tomu možná nikdy nedojde.

Proč se takového objektu ještě nikdo nechytil?

Dominantní budova přádelny má soukromé majitele limitované financemi, dílčí rekonstrukce v areálu nicméně probíhají. Budova navíc stojí v záplavové oblasti, bude tam potřeba zajistit protipovodňová opatření. Pokud vlastník areál neprodá, musí nalézt vhodného partnera či developera, jinak bude stavba chátrat dál. Vlastně je to typické a vidíme to i jinde. Majitelé se nemovitostí logicky neradi zbavují, leckde mají mylný dojem, že drží v rukou skvost, což je však v případě Esslerovy továrny pravda. Jenže jim chybí peníze, záměr, invence a tlačí je čas. Máme v evidenci spoustu lokalit, u kterých jsme již s majitelem skoro nalezli řešení, ale jeho dlouholeté plánování přestalo bavit, ztratil motivaci a prostě to vzdal.
Projevuje se i to, že brownfieldy dostávají nového majitele v podstatě náhodou. Díky restitucím, dědickým řízením či jiným majetkovým převodům jsou vlastníky z donucení. Nikdo je nenechal předtím promyslet, k čemu má lokalita jim i celku sloužit. Zní to banálně, ale za vším je třeba mít vizi. Mám strategický plán? Projektový tým? Brownfield kromě investora potřebuje stavaře, urbanistu, územního plánovače, ekonoma, dotačního specialistu nebo geografa. Bez naplnění těchto předpokladů se výrazně zvyšuje pravděpodobnost, že místo bude chátrat dál a zůstane opuštěné.

To je skoro zázrak, když se všechno sejde, ne?

To ano. Musíme si připustit, že ne všemu se povede dát novou funkci. Kdybychom ale stále nebyli zemí tolik zatíženou byrokracií, řadu kroků v projektové i realizační fázi regenerace brownfieldů by šlo uskutečnit jednodušeji. Některé nejmenované státní pozemkové a majetkové instituce s dlouhodobě rigidními předpisy způsobují zasekávání mnoha žádostí obcí a soukromých partnerů – žádost jsou i po letech jednání schopni vrátit na úplný začátek. Alfou a omegou úspěšné regenerace však bývá zejména dohoda veřejné sféry, místních obyvatel a soukromých investorů. Myslím ale, že v případě Brna se většinou daří najít optimální model fungování, ať už se bavíme o areálech CTP nebo dalších investorů. Jednotlivé strany se snaží si ve všech otázkách navzájem vycházet vstříc, což je klíčové pro zdárný proces realizace. Musí být od začátku postaven na udržitelné koncepci lokality, znalosti území a vizi, kterou chceme realizovat.