Испод објектива: Браунфилдс са Рафаелом Тисеном

Сели смо са Рафаелом Тисеном, извршним директором компаније Brownfield24, како бисмо сазнали више о променљивој улози браунфилда у европском развојном пејзажу и изазовима и могућностима које они доносе.

Можете ли нам рећи више о вашој компанији, Brownfield24?

Браунфилд24 је водећа немачка дигитална платформа фокусирана искључиво на обнову браунфилд локација. Од 2017. године радимо на повезивању заинтересованих страна из целе индустрије – инвеститора, програмера, општина, консултаната и пружалаца услуга – и помажемо им да ефикасније и транспарентније идентификују и реализују могућности браунфилд локација.

Почели смо 2017. године са мисијом да занемарено или недовољно искоришћено земљиште претворимо у одрживе, одрживе пројекте. Назив Brownfield24 одражава нашу доступност 24/7 као дигиталне платформе и наш основни фокус: браунфилдове. Ови објекти су често сложени, али такође имају огроман потенцијал за урбани развој, ефикасност ресурса и климатски свесно планирање.

Оно што нас издваја је наша специјализација. Иако постоје друге платформе за некретнине и реконструкцију у Европи, врло мало њих се фокусира искључиво на браунфилд локације као што ми то радимо. Овај нишни фокус нам омогућава да изградимо дубоко стручно знање, циљане алате и јаку заједницу професионалаца који се баве посебно изазовима и могућностима браунфилд локација.

Долазим из сектора некретнина и имам образовање из географије. Током година, схватили смо колико је процес реконструкције браунфилд терена често фрагментиран и неефикасан — посебно када је у питању проналажење правих партнера и информација у раној фази пројекта. То нас је инспирисало да покренемо Браунфилд24: да унесемо више јасноће, сарадње и дигиталне подршке у овај простор.

Иако урбана обнова није ништа ново, да ли је термин “браунфилд” нов у Европи?

Термин није нов за Европу. Ново је то што од увођења нове земљишне политике ЕУ (која би се смањила нето употреба земљишта на нулу до 2050. године), инвеститори и локалне администрације посвећују више пажње овој теми. И не само зато што то захтевају тренутни и будући прописи, већ углавном зато што је зелено земљиште оскудно и нема других опција.

То је случај у Немачкој и другим местима у Европи, попут Велике Британије, Холандије и Француске, где је реч “браунфилд” добро позната. Раније је у Немачкој већина људи познавала тај концепт под различитим називима, као што су Brachfläche, Konversionsfläche или Altlastenflächen, али последњих година се енглеска реч често користи.

Која су жаришта у Европи за браунфилдове?

У Европи постоји неколико жаришта — често тамо где је раније постојала (тешка) индустрија, где је (субурбанизам) тема и где програмери траже простор за нове пројекте. Тамо где су гринфилд терени још увек доступни, инвеститори их и даље преферирају, што је разумљиво из њихове перспективе. Тамо где нису доступни, људи се окрећу браунфилд теренима. Велика Британија, Холандија, Француска и Немачка имају добре локације за браунфилд терене и историју развоја. Такође, места попут Чешке Републике и Пољске - ако погледате тржишта Централне и Источне Европе.

Широм Европе постоји довољан број браунфилд парцела. Често их само треба идентификовати, власник треба да прода, а политичка страна треба да да приоритет таквим пројектима. То још увек није случај свуда.

Какав је статус развоја браунфилда у Немачкој?

Сцена браунфилд пројеката у Немачкој је последњих година изузетно професионализована. Када смо покренули Brownfield24 пре осам година, није постојала заиста кохезивна заједница браунфилд пројеката. Данас се већина учесника познаје или барем зна кога да замоли за решавање проблема. Трудимо се да покажемо да развој браунфилд пројеката није ракетна наука: само је потребно сарађивати са правим људима.

Помаже то што у Немачкој већ постоји добро успостављен концепт “Innenentwicklung vor Außenentwicklung” – унутрашњи развој пре спољашњег развоја. Ја сам велики присталица ове идеје, која каже да прво треба развити урбано подручје пре него што се крене ка озелененим приградским подручјима.

А где су најатрактивнија браунфилд подручја? У урбаним срединама. Ове локације већ имају све потребне везе, као што су струја, улице, канализација и локални превоз. Такође кажемо да идеју “унутрашњег развоја пре спољашњег” треба проширити принципом браунфилд пре гринфилда.

И ово нас враћа на ранију тачку: у Немачкој у суштини нема више доступног простора за гринфилд, тако да људи морају да се баве браунфилд пројектима. Понекад је инвеститор тај који жели да инвеститори улажу у браунфилд пројекте, у складу са својом укупном стратегијом одрживости. Штавише, ово није само немачки тренд. Исти развој догађаја видимо у Аустрији, Француској и другим европским земљама.

Шта је са државном подршком за санацију локација?

Постоје нека средства доступна на нивоу ЕУ, али искрено говорећи, не знам да ли приватне компаније директно имају користи од њих. Знам да су Французи добри у добијању средстава ЕУ за браунфилд пројекте. Као и свуда, механизам добијања такве подршке је често тежак и може захтевати подршку специјализованих стручњака. Неке добре иницијативе су Закон о споразуму о браунфилд пројектима у Белгији или немачки AAV, међуопштинско удружење које подржава развој браунфилд пројеката у Северној Рајни-Вестфалији.

Волео бих да видим да политичка сфера пружи већу подршку развоју браунфилд пројеката. Не говорим само о субвенцијама – већ у политици нам је потребан менталитет “браунфилд пре гринфилда”.

Понекад се дешава да није самој локацији заштићених површина потребно време за развој, већ су напори да се заштите станишта ти који успоравају развој. Немојте ме погрешно схватити! Тема је апсолутно важна, али тренутни захтеви и очекивања више нису на нормалном нивоу и то се мора рећи!

Морамо се вратити прагматичнијим приступима. У Немачкој имамо превише прописа, а превише заинтересованих страна сматра да њихова мишљења треба узети у обзир науштрб развоја пројекта, и на крају ризикујемо да ће програмери одлучити да не инвестирају у Немачкој, јер све траје предуго. Као и свуда, постоје добре и не баш тако добре администрације. Али генерално, прагматичнији приступ би помогао убрзању развоја браунфилд локација.

Који су неки занимљиви пројекти браунфилда у Немачкој, који су у току или су планирани?

У Немачкој је тренутно у току бројни браунфилд пројекти. CTP има неке веома велике и занимљиве, као што су они у Милхајму, Диселдорфу и Ростоку. То су прави браунфилди са правим изазовима! Иако браунфилд локације постоје свуда у Немачкој, већина их је у Северној Рајни-Вестфалији, која је такође занимљиво подручје због велике квалификоване радне снаге.

Који је важан први корак када се приступа пројекту браунфилда?

Најважније је узети у обзир да постоје професионалци у индустрији и да морате сарађивати. Седите са њима и градским властима што је пре могуће како бисте разговарали о свом развоју и идентификовали проблеме у веома раној фази. Јер ако губите новац у браунфилду, то је највероватније на почетку, јер људи не спроводе своју дужну пажњу како треба.

Најважнија ствар је комуникација! Права комуникација! Нема смисла било шта скривати, јер свака страна зависи од друге стране. Инвеститори желе брз развој, а општине желе да се некадашњи браунфилд поново користи. Што пре почну да разговарају једни са другима, а не о другима, процес ће бити глаткији!

То је оно што видимо широм Немачке. Свакако постоје тачке о којима треба разговарати и које треба променити — али то је нормално. Разумем да не желе сви логистички парк у свом дворишту, и то је често тема разговора у Немачкој! Али логистика није оно што је била пре 30 година. Само погледајте паркове CTP-а! Они се могу интегрисати у подручје без нарушавања — и заправо унапређују — локално подручје.

Често чујемо да је потребна већа међусекторска сарадња. Да ли фокус на браунфилд пројекте води ка новим стандардима за јавно-приватна партнерства за развој некретнина у ширем смислу?

Ако инвеститори мисле да могу остварити профит, генерално више воле да сами раде на браунфилд пројектима. Јавно-приватна партнерства су већ уобичајена, посебно када је јавни сектор власник, али ови пројекти обично трају дуже – време које већина инвеститора нема или није спремна да инвестира. Подржавам ову врсту сарадње, посебно за локације где ниједан инвеститор обично не би ишао.

Прочитајте више увида о браунфилдовима и истражите браунфилдове компаније CTP

Слика банера: Brownfield24