CTP N.V. Q1 2023 Ergebnisse

AMSTERDAM, 11. Mai 2023 - CTP N.V. (CTPNV.AS) ("CTP", der "Konzern" oder das "Unternehmen") verzeichnete in Q1-2023 Nettomieteinnahmen ("NRI") in Höhe von 130,7 Mio. €, ein Plus von 21,9% im Jahresvergleich, und ein vergleichbares Mietwachstum von 7,8%, das hauptsächlich auf Indexierung und Reversion bei Neuverhandlungen und auslaufenden Mietverträgen zurückzuführen ist. Die vertraglich vereinbarten Einnahmen für die nächsten 12 Monate beliefen sich zum 31. März 2023 auf 628 Millionen Euro.

Der erwartete Yield-on-Cost ("YoC") für die im Bau befindlichen Projekte mit einer Fläche von 1,8 Mio. m² liegt bei branchenführenden 10,4%. Das Bestandsportfolio der Gruppe wuchs bis zum 31. März 2023 auf 10,9 Mio. m² GLA, während der Bruttoinventarwert ("GAV") im Vergleich zum 31. Dezember 2022 um 4,5% anstieg. Der EPRA NTA stieg um 4,6% auf 14,44 €.

Der unternehmensspezifische bereinigte EPRA-Gewinn stieg um 32,1% auf 78,3 Millionen Euro. Mit einem unternehmensspezifischen bereinigten EPRA-Gewinn je Aktie von 0,18 € hält CTP weiterhin seine Versprechen und ist auf dem besten Weg, die CTP-Prognose von 0,72 € für 2023 zu erreichen.

Wichtigste Highlights

Starkes, Cashflow generierendes Portfolio

In Q1-2023 unterzeichnete CTP Mietverträge für 297.000 m² mit vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen von 18,9 Mio. € und einer durchschnittlichen Miete pro m² von 5,31 € (Q1-2022: 4,87 €). Zwei Drittel dieser Verträge wurden mit bestehenden Mietern abgeschlossen, was dem Geschäftsmodell von CTP entspricht, mit bestehenden Mietern in bestehenden Parks zu wachsen.

Zu den wichtigsten Mietverträgen gehörten ein 27.000 m² großer Mietvertrag mit dem Autokühlungshersteller TitanX in Polen, 20.000 m² mit dem Großhändler Mercate VT in Serbien, 17.000 m² mit 3PL FSK L&S in Ungarn und 16.000 m² mit dem Einzelhändler Dr. Max in der Tschechischen Republik.

Durch die Nutzung dieser Faktoren konnte CTP seinen durchschnittlichen Marktanteil in der Tschechischen Republik, Rumänien, Ungarn und der Slowakei von 27,8% zum Jahresende 2022 auf 28,1% im ersten Quartal 2023 erhöhen und bleibt damit der größte Eigentümer von Industrie- und Logistikimmobilien in diesen Märkten. Auch in Serbien und Bulgarien ist die Gruppe Marktführer.

CTP verfügt mit über 1.000 Kunden über eine breite und diversifizierte internationale Mieterbasis, die aus erstklassigen Unternehmen mit hoher Bonität besteht. Die Mieter von CTP repräsentieren ein breites Spektrum von Branchen, darunter die verarbeitende Industrie, Hightech/IT, die Automobilbranche sowie E-Commerce, Einzelhandel, Großhandel und Logistik für Dritte. Dieser Mieterstamm ist stark diversifiziert, wobei kein einzelner Mieter mehr als 2,5% der jährlichen Mieteinnahmen auf sich vereint, was zu einem stabilen Einkommensstrom führt. Auf die 50 größten Mieter von CTP entfallen nur 33,2% der Mieteinnahmen, und die meisten von ihnen befinden sich in mehreren CTP-Parks.

Das Niveau der Mieteinnahmen lag in Q1-2023 bei 99,7% (GJ-2022: 99,7%), wobei sich das Zahlungsprofil nicht verschlechterte.

Die Auslastung des Unternehmens blieb mit 94% (31. Dezember 2022: 94%) hoch. Die Kundenbindungsrate der Gruppe ist mit 95% (Q1-2022: 95%) weiterhin hoch und zeigt die Fähigkeit von CTP, langjährige Kundenbeziehungen zu nutzen. Der WAULT-Wert des Portfolios lag bei 6,5 Jahren (Q1-2022: 6,3 Jahre) und entsprach damit der Zielvorgabe des Unternehmens von >6 Jahren.

Die Mieteinnahmen beliefen sich auf €136,0 Millionen und stiegen damit auf absoluter Basis um 24,1% gegenüber dem Vorjahr. Auf vergleichbarer Basis stiegen die Mieteinnahmen um 7,8%, was hauptsächlich auf Indexierung und Reversion bei Neuverhandlungen und auslaufenden Mietverträgen zurückzuführen ist.

Ein zunehmender Anteil der Mieteinnahmen aus dem Anlageportfolio von CTP profitiert von einem Inflationsschutz. Seit Ende 2019 enthalten alle neuen Mietverträge der Gruppe eine doppelte Indexierungsklausel, die die jährlichen Mieterhöhungen als den höheren der folgenden Werte berechnet:

• eine feste Erhöhung von 1,5%-2,5% pro Jahr; oder
• der Verbraucherpreisindex[1].

Zum 31. März 2023 enthalten 52% der vom Portfolio der Gruppe generierten Erträge diese doppelte Indexierungsklausel, und die Gruppe ist auf dem besten Weg, diesen Betrag bis Ende 2023 auf rund 70% zu erhöhen.

Das Umnutzungspotenzial lag Ende 2022 bei 12,5%. Neue Mietverträge wurden kontinuierlich über den ERVs unterzeichnet, was ein anhaltend starkes Mietwachstum auf dem Markt zeigt.

Die vertraglich vereinbarten Einnahmen für die nächsten 12 Monate beliefen sich zum 31. Dezember 2022 auf 628 Mio. €, was einem Anstieg von 22,4% gegenüber dem Vorjahr ohne Deutschland entspricht und die starke Cashflow-Generierung des CTP-Investitionsportfolios unterstreicht.

 Die Gruppe macht Fortschritte bei der Integration des deutschen Portfolios. Die Mieteinnahmen sind um 12% von 59 Millionen Euro zum Zeitpunkt der Übernahme auf 66 Millionen Euro zum 31. März 2023 gestiegen. Dank dieser Bemühungen war CTP in der Lage, die Effizienz zu verbessern, wie die Verbesserung des Verhältnisses zwischen NRI und Mieteinnahmen von 72% im Jahr 2022 auf 81% in Q1-2023 zeigt. Im Jahr 2023 wird CTP auch mit den ersten neuen Entwicklungen in Deutschland auf der durch die Akquisition erworbenen Landbank beginnen.

Gewinnbringende Pipeline wächst

CTP setzte seine disziplinierten Investitionen in seine hochprofitable Pipeline fort.

In Q1-2023 hat die Gruppe 223.000 m² GLA (Q1-2022: 47.000 m²) zu einem YoC von 10,2% fertiggestellt. Die Auslieferungen waren zu 88% vermietet und werden vertraglich vereinbarte jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 13 Mio. € generieren, wobei weitere 2 Mio. € hinzukommen werden, wenn die Flächen vollständig vermietet sind.

Die wichtigsten Auslieferungen waren: 47.000 m² im CTPark Warschau Süd in Polen (vermietet u.a. an Fiege), 54.000 m² im CTPark Wien Ost in Österreich (vermietet u.a. an DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), und 41.000 m² im CTPark Sofia West in Bulgarien (vermietet an Lidl).

Während die durchschnittlichen Baukosten im Jahr 2022 bei rund 550 Euro pro Quadratmeter lagen, erwartet CTP, dass sie im Jahr 2023 unter 500 Euro pro Quadratmeter liegen werden, was zum Teil den hauseigenen Bau- und Beschaffungsteams von CTP zu verdanken ist. Dieser Rückgang der Baukosten, zusammen mit dem anhaltenden Mietwachstum aufgrund der starken Nachfrage der Nutzer und des geringen Leerstands, wird es CTP ermöglichen, sich mit einem YoC von über 10% weiterzuentwickeln, einem branchenführenden Wert, der durch das einzigartige Parkmodell von CTP und das interne Bau- und Beschaffungs-Know-how unterstützt wird.

Ende Q1-2023 hatte die Gruppe 1,8 Mio. m² Gebäude im Bau mit potenziellen Mieteinnahmen von 129 Mio. € und einem erwarteten YoC von 10,4%. CTP kann auf eine lange Erfolgsbilanz zurückblicken, wenn es darum geht, durch mietergeführte Entwicklung in den bestehenden Parks nachhaltiges Wachstum zu erzielen. 62%[2] der im Bau befindlichen Projekte der Gruppe befinden sich in bestehenden Parks, während 27% in neuen Parks liegen, die das Potenzial haben, auf mehr als 100.000 m² GLA ausgebaut zu werden. Geplante Auslieferungen 2023 sind 49% vorvermietet² und CTP geht davon aus, dass die Vorvermietung bei der Übergabe 80%-90% erreichen wird, was der bisherigen Entwicklung entspricht. Da CTP als Generalunternehmer fungiert, hat das Unternehmen die volle Kontrolle über den Prozess und den Zeitplan der Auslieferung, so dass es je nach Mieternachfrage den Prozess beschleunigen oder verlangsamen und gleichzeitig den Mietern Flexibilität in Bezug auf die Gebäudeanforderungen bieten kann.

In Polen hat die Gruppe insgesamt mehr als 80.000 m² an Vorvermietungen für Lieferungen im Jahr 2023 unterzeichnet und befindet sich in fortgeschrittenen Verhandlungen über mehr als 110.000 m². Das Angebot an neuen Industrie- und Logistikflächen in Polen wird zwischen 2022 und 2024 schätzungsweise um bis zu 40% zurückgehen, während der Markt im Jahr 2022 einen Rekordumsatz von 4,2 Mio. m² und Mietsteigerungen von bis zu 30% verzeichnete. CTP ist gut positioniert, um von diesen Trends zu profitieren.

Im Jahr 2023 will die Gruppe mindestens die gleiche Fläche wie im Jahr 2022 umsetzen - und mehr, wenn die Nachfrage robust bleibt. Die 142.000 m² an Mietverträgen, die für künftige Projekte, die noch nicht begonnen haben, unterzeichnet wurden, sind ein deutlicher Beleg für die anhaltende Nachfrage der Nutzer. 

Die Landbank von CTP belief sich zum Jahresende auf 20,7 Mio. m² (31. Dezember 2022: 20,3 Mio. m²), womit das Unternehmen sein Ziel von 20 Mio. m² GLA bis zum Ende des Jahrzehnts erreichen kann. Die Landbank blieb im Vergleich zum 31. Dezember 2022 in etwa stabil, wobei sich die Gruppe auf die Mobilisierung der bestehenden Landbank konzentrierte, um die Renditen zu maximieren, und gleichzeitig eine disziplinierte Kapitalallokation bei der Auffüllung der Landbank beibehielt. 65% der Landbank befinden sich in den bestehenden Parks von CTP, während 23% in oder angrenzend an neue Parks liegen, die das Potenzial haben, auf mehr als 100.000 m² zu wachsen. Nur 16% der Landbank bestehen aus Optionen, während die restlichen 84% im Eigentum stehen und entsprechend in der Bilanz ausgewiesen sind.

Einführung von Investitionen in die Solarenergie läuft nach Plan

CTP ist mit seinem Expansionsplan für die Einführung von Photovoltaikanlagen im Laufe des Jahres 2023 auf Kurs. Bei durchschnittlichen Kosten von ca. 750.000 € pro MWp strebt die Gruppe einen YoC von 15% für diese Investitionen an.

Die Nachhaltigkeitsbestrebungen von CTP gehen Hand in Hand mit der Tatsache, dass immer mehr Mieter Photovoltaikanlagen nachfragen, da sie ihnen i) eine verbesserte Energiesicherheit, ii) niedrigere Nutzungskosten, iii) die Einhaltung strengerer Vorschriften und/oder der Anforderungen ihrer Kunden und iv) die Möglichkeit bieten, ihre eigenen ESG-Ambitionen zu erfüllen.

Pipeline treibt Bewertungsergebnisse an

Bei den Q1- und Q3-Ergebnissen der Gruppe werden nur die wesentlich veränderten Projekte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Entwicklung ("IPuD") extern neu bewertet.

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ("IP") stieg von 10,1 Mrd. € zum 31. Dezember 2022 auf 10,6 Mrd. € zum 31. März 2023, was unter anderem auf die Übertragung von abgeschlossenen Projekten in Höhe von 199 Mio. € von IPuD auf IP, den Erwerb von stehenden Vermögenswerten in Höhe von 90 Mio. € und den Erwerb von Grundstücken in Höhe von 43 Mio. € zurückzuführen ist.

Der IPuD stieg um 2,0% auf 1,2 Mrd. € zum 31. März 2023, hauptsächlich aufgrund des Fortschritts bei den Entwicklungen, während die im Bau befindlichen Projekte von 1,7 Mio. m² GLA zum Jahresende 2022 auf 1,8 Mio. m² GLA zum Ende von Q1-2023 anstiegen.

Der Gesamtbetrag der Bruttowertschöpfung belief sich zum 31. März 2023 auf 12,0 Mrd. EUR, was einem Anstieg von 4,5% gegenüber dem 31. Dezember 2022 entspricht.

CTP geht derzeit davon aus, dass ein potenzieller Renditeanstieg im Jahr 2023 durch ein positives ERV-Wachstum aufgrund der anhaltenden Mieternachfrage, die durch die säkularen Wachstumstreiber in der CEE-Region angetrieben wird, ausgeglichen wird. Das Mietniveau in CEE bleibt trotz des starken Wachstums erschwinglich, da es von einem deutlich niedrigeren absoluten Niveau als in den westeuropäischen Ländern ausgeht. Mit den jüngsten Renditeerhöhungen in den westeuropäischen Märkten hat sich das Renditegefälle zwischen CEE und westeuropäischen Logistikimmobilien wieder dem langfristigen Durchschnitt angenähert.

Das EPRA NTA je Aktie stieg von 13,81 € zum 31. Dezember 2022 auf 14,44 € zum 31. März 2023, was einem Anstieg von 4,6% entspricht. Der Anstieg ist hauptsächlich auf die Neubewertung von Lieferungen zurückzuführen.

Robuste Bilanz und starke Liquiditätsposition

Im Einklang mit ihrem proaktiven und umsichtigen Ansatz profitiert die Gruppe von einer soliden Liquiditätsposition, um ihre Wachstumsambitionen zu finanzieren, mit festen Kosten für Schulden und einem konservativen Rückzahlungsprofil.

In den ersten Monaten des Jahres 2023 hat die Gruppe ihren anhaltend guten Zugang zum Bankkreditmarkt und dessen Tiefe unter Beweis gestellt, indem sie mehrere Kapitalpools anzapfte:

• Im Februar unterzeichnete CTP mit einer tschechischen Bank eine gesicherte Kreditfazilität in Höhe von 95 Mio. € mit einer Laufzeit von sieben Jahren zu einem festen Pauschalpreis von 4,3%[3];
• Im März unterzeichnete die Gruppe mit einer deutschen Bank ein gesichertes Darlehen in Höhe von 133 Millionen Euro mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem festen Zinssatz von 4,6%³und
• Im Mai unterzeichnete die Gruppe mit einem Konsortium internationaler Finanzinstitute eine erste Tranche einer unbesicherten Fazilität in Höhe von 280 Mio. € mit einer Laufzeit von fünf und sieben Jahren zu einem festen Pauschalpreis von 4,7%³.

Der Markt für Bankkredite ist nach wie vor attraktiver als der Anleihemarkt, wobei die Preisgestaltung die langfristig verlässlichen und wachsenden Cashflows von CTP widerspiegelt.

Im Februar 2023 unterzeichnete die Gruppe außerdem eine dreijährige Verlängerung ihrer RCF mit zwei einjährigen Verlängerungsoptionen, wobei das Volumen von 400 Millionen Euro auf 500 Millionen Euro erhöht wurde.

Darüber hinaus wurden zusätzliche Darlehensfazilitäten in erheblichem Umfang vereinbart.

Die Liquiditätsposition der Gruppe belief sich zum 31. März 2023 auf 1,1 Mrd. EUR, bestehend aus 612 Mio. EUR an Barmitteln und Barmitteläquivalenten und einer RCF von 500 Mio. EUR. Die Pro-forma-Liquidität für das im Mai unterzeichnete unbesicherte Darlehen beträgt 1,4 Mrd. EUR.

Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten von CTP betrugen 1,6% (31. Dezember 2022: 1,5%), wobei 99,4% der Schulden bis zur Fälligkeit fest oder abgesichert waren. Die durchschnittliche Laufzeit der Schulden betrug 5,5 Jahre (31. Dezember 2022: 5,7 Jahre).

Die erste wesentliche anstehende Fälligkeit der Gruppe ist eine Anleihe in Höhe von 400 Mio. € im 4. Quartal 2023, die aus den verfügbaren Barreserven zurückgezahlt wird (892 Mio. € pro-forma für die im April aufgenommene unbesicherte Finanzierung). Die nächste wesentliche Fälligkeit ist dann erst wieder Mitte 2025.

Je nach Marktbedingungen kann die Gruppe in den kommenden Berichtszeiträumen einen Rückkauf der ausgegebenen Anleihen veranlassen.

Der LTV von CTP belief sich auf 45,9% (31. Dezember 2022: 45,4%) und lag damit knapp über dem vom Unternehmen angestrebten LTV zwischen 40%-45%. CTP erwartet, dass der LTV zum Jahresende 2023 bei etwa 45% liegen wird, wenn die Neubewertungen der im Bau befindlichen Projekte verbucht werden. Angesichts der höheren Bruttorendite des Portfolios, die Ende 2022 bei 6,5% lag, hält die Gruppe dies für ein angemessenes Niveau. Die renditestärkeren Vermögenswerte führen zu einem gesunden Cashflow-Leverage-Niveau, das sich auch im zukunftsorientierten Zinsdeckungsgrad von 5,3x (31. Dezember 2022: 5,6x) und im normalisierten Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA von 9,7x (31. Dezember 2022: 9,6x) widerspiegelt.

Die Gruppe verfügte am 31. März 2023 über 65% unbesicherte und 35% besicherte Schulden, wobei die Covenants genügend Spielraum bieten, um den Betrag der besicherten Schulden zu erhöhen, die im derzeitigen Umfeld zu attraktiveren Zinssätzen angeboten werden.

Ausblick und Prognosen

Die Vermietungsdynamik ist nach wie vor stark, mit einer robusten Nutzernachfrage, geringen Leerständen in allen CTP-Märkten und einem rückläufigen Neuangebot, was zu einem anhaltenden Mietwachstum führt.

CTP ist gut positioniert, um von diesen Trends zu profitieren. Die Pipeline der Gruppe ist hochprofitabel und mieterorientiert. Das YoC-Ziel für neue Projekte wird dank sinkender Baukosten und anhaltendem Mietwachstum auf 11% erhöht. Die nächste Wachstumsphase ist eingebaut und finanziert. Zum 31. März 2023 befanden sich 1,8 Mio. m² im Bau, und es wird angestrebt, im Jahr 2023 mindestens die gleiche Fläche wie im Jahr 2022 zu realisieren - und mehr, wenn die Nachfrage robust bleibt.

Die solide Kapitalstruktur, die disziplinierte Finanzpolitik, der gute Zugang zu den Kreditmärkten, die branchenführende Grundstücksbank, die eigene Bauexpertise und die engen Beziehungen zu den Mietern ermöglichen es CTP, seine Ziele zu erreichen. Die Gruppe ist auf dem besten Weg, bis zum Ende des Jahrzehnts 20 Millionen Quadratmeter Bruttogrundfläche und Mieteinnahmen von 1 Milliarde Euro zu erzielen.

Der Konzern bestätigt seine unternehmensspezifische bereinigte EPRA EPS-Prognose von 0,72 € für 2023 und seine Dividendenpolitik mit einer Ausschüttung von 70% - 80%[4].

WEBCAST UND TELEFONKONFERENZ FÜR ANALYSTEN UND INVESTOREN

Heute um 9 Uhr (GMT) und 10 Uhr (MEZ) wird das Unternehmen eine Videopräsentation und eine Fragerunde für Analysten und Investoren über einen Live-Webcast und eine Telefonkonferenz abhalten.

Um den Live-Webcast zu sehen, registrieren Sie sich bitte im Voraus unter:

https://www.investis-live.com/ctp/6437d69f1e95ce0c009efae0/srths

Um an der Präsentation per Telefon teilzunehmen, wählen Sie bitte eine der folgenden Nummern und geben Sie den Teilnehmer-Zugangscode ein 902905.

Vereinigtes Königreich                                0800 640 6441
Vereinigtes Königreich (Local)                   020 3936 2999
Vereinigte Staaten                                     1 855 9796 654
Vereinigte Staaten (lokal)                       1 646 664 1960
Deutschland (lokal)                               032 22109 8334
Niederlande (lokal)                         085 888 7233 
Alle anderen Standorte                            +44 203 936 2999

Drücken Sie *1, um eine Frage zu stellen, *2, um Ihre Frage zurückzuziehen, oder *0 für die Unterstützung durch die Vermittlung.

Die Telefonaufzeichnung wird bis Donnerstag, den 18. Mai 2023, auch auf Abruf verfügbar sein. Um die Aufzeichnung abzurufen, wählen Sie eine der folgenden Nummern und geben Sie den Zugangscode für die Teilnehmer ein 978018.

Vereinigtes Königreich (lokal):                  020 3936 3001
Vereinigte Staaten (lokal)                       1 845 709 8569
Alle anderen Standorte:                          +44 203 936 3001

KONTAKTINFORMATIONEN FÜR ANALYSTEN- UND INVESTORENANFRAGEN:
CTP
Maarten Otte
Leiter der Abteilung Investor Relations
Mobil: +420 730 197 500
E-Mail: maarten.otte@ctp.eu

KONTAKTANGABEN FÜR MEDIENANFRAGEN:
CTP
Patryk Statkiewicz
Leiter der Abteilung Marketing & PR der Gruppe
Mobil: +31 6 29 59 61 19
E-Mail: patryk.statkiewicz@ctp.eu

CTP-FINANZKALENDER

Über CTP
CTP ist Europas größter börsennotierter Eigentümer, Entwickler und Verwalter von Logistik- und Industrieimmobilien, gemessen an der vermietbaren Bruttogeschossfläche, und verfügt zum 31. März 2023 über 10,9 Millionen Quadratmeter GLA in 10 Ländern. CTP zertifiziert alle neuen Gebäude nach BREEAM Very good oder besser und erhielt von Sustainalytics das ESG-Rating "Low-Risk", was sein Engagement für ein nachhaltiges Unternehmen unterstreicht. Weitere Informationen finden Sie auf der Unternehmenswebsite von CTP: ctp.eu

Haftungsausschluss für die Zukunft
Diese Mitteilung enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen über die Finanzlage, die Betriebsergebnisse und die Geschäftstätigkeit von CTP. Diese zukunftsgerichteten Aussagen können durch die Verwendung von zukunftsgerichteter Terminologie identifiziert werden, einschließlich der Begriffe "glaubt", "schätzt", "plant", "projiziert", "antizipiert", "erwartet", "beabsichtigt", "zielt ab", "kann", "zielt ab", "wahrscheinlich", "würde", "könnte", "kann haben", "wird" oder "sollte" oder, in jedem Fall, deren negative oder andere Varianten oder vergleichbare Terminologie. Zukunftsgerichtete Aussagen können und werden oft erheblich von den tatsächlichen Ergebnissen abweichen. Aus diesem Grund sollte kein unangemessener Einfluss auf zukunftsgerichtete Aussagen genommen werden. Diese Pressemitteilung enthält Insiderinformationen im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 der Verordnung (EU) 596/2014 vom 16. April 2014 (Marktmissbrauchsverordnung).

^[1] Mit einer Mischung aus lokalem und EU-27 / Eurozone VPI
[2] Mit Ausnahme von Polen, wo die Gruppe im Rahmen ihres Markteintritts mehr spekulative Entwicklungen in neuen Parks durchführt.
^[3] Beinhaltet den Effekt von Hedging
^[4] Standarddividende ist eine Aktiendividende mit der Option, Bargeld zu erhalten