CTP N.V. 2023 年第一季度业绩

阿姆斯特丹，2023 年 5 月 11 日 - CTP N.V.（CTPNV.AS）（以下简称 "CTP"、"集团 "或 "公司"）在 2023 年第一季度录得净租金收入（以下简称 "净租金收入"）1.307 亿欧元，同比增长 21.9%，比去年同期租金增长 7.8%，主要原因是重新谈判和到期租约的指数化和复归。截至 2023 年 3 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 6.28 亿欧元。

CTP 180 万平方米在建项目的预期成本收益率（"YoC"）为业界领先的 10.4%。与 2022 年 12 月 31 日相比，截至 2023 年 3 月 31 日，集团的常备资产组合总可租赁面积增至 1,090 万平方米，资产总值增加了 4.5%。EPRA NTA 增加了 4.6%，达到 14.44 欧元。

公司调整后 EPRA 盈利增长 32.11TP3，达到 7830 万欧元。CTP 继续兑现承诺，公司调整后 EPRA 每股收益达到 0.18 欧元，有望实现 CTP 2023 年 0.72 欧元的指导目标。

主要亮点

强大的可产生现金流的投资组合

2023 年第一季度，CTP 签订了 297,000 平方米的租约，合同租金收入为 1,890 万欧元，平均每平方米租金为 5.31 欧元（2022 年第一季度：4.87 欧元）。其中三分之二的租约是与现有租户签订的，这与 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式是一致的。

主要租赁交易包括在波兰与汽车冷却器生产商 TitanX 签订了 27,000 平方米的租约；在塞尔维亚与批发商 Mercate VT 签订了 20,000 平方米的租约；在匈牙利与 3PL FSK L&S 签订了 17,000 平方米的租约；在捷克共和国与零售商 Dr. Max 签订了 16,000 平方米的租约。

凭借这些驱动力，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额从 2022 年年底的 27.8% 增加到 2023 年第一季度的 28.1%，并且仍然是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者。集团还是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。

CTP 拥有 1,000 多家客户，是一个广泛而多元化的国际租户群体，其中不乏拥有良好信用评级的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度分散，没有任何一家租户的年租金超过 2.5%，从而带来了稳定的收入来源。CTP 排名前 50 位的租户仅占其年租金总额的 33.2%，而且大多数租户分布在多个 CTP 园区。

2023 年第一季度的租金收缴水平为 99.7%（2022 财政年度：99.7%），付款情况没有恶化。

公司的出租率保持在 94% 的高水平（2022 年 12 月 31 日：94%）。集团的客户保留率保持在 95%（2022 年第一季度：95%）的高水平，显示出 CTP 利用长期客户关系的能力。投资组合周转年限为 6.5 年（2022 年第一季度：6.3 年），符合公司 >6 年的目标。

租金收入为 1.360 亿欧元，同比增长 24.1%。与去年同期相比，租金收入增长了 7.8%，主要原因是重新谈判和到期租约的指数化和复归。

在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[1].

截至 2023 年 3 月 31 日，集团投资组合产生的收入中有 52% 包含了这一双重指数化条款，集团有望在 2023 年底前将这一数字提高到约 70% 。

截至 2022 年底，复归潜力为 12.5%。新签订的租约持续高于 ERV，表明市场租金持续强劲增长。

截至 2022 年 12 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 6.28 亿欧元，同比增长 22.4%（德国除外），显示出 CTP 投资组合强劲的现金流生成能力。

 集团正在推进德国投资组合的整合工作。截至 2023 年 3 月 31 日，租金总额已从收购时的 5900 万欧元增至 6600 万欧元，增加了 12%。2022 年，集团在德国成立了自己的团队，以便对投资组合进行内部管理，由于这些努力，CTP 得以提高效率，净租金收入与租金收入的比率从 2022 年的 72% 提高到 2023 年第一季度的 81%。2023 年，CTP 还将在通过收购获得的土地储备上开始在德国的首个新开发项目。

盈利管道不断增加

CTP 继续对其高利润管道进行严格投资。

2023 年第一季度，集团完成了 22.3 万平方米的可租赁建筑面积（2022 年第一季度：4.7 万平方米），年均租金收入为 10.2%。这些交付项目的出租率为 88%，将产生 1300 万欧元的合同年租金收入，当这些项目达到满租时，还将产生 200 万欧元的租金收入。

主要交付项目有波兰华沙南部 CTPark 47,000 平方米（租给 Fiege 等公司），奥地利维也纳东部 CTPark 54,000 平方米（租给 DHL、Frigologo、Quick Service Logistics、Toyota、Schachinger 等公司），保加利亚索非亚西部 CTPark 41,000 平方米（租给 Lidl）。

2022 年的平均建筑成本约为每平方米 550 欧元，而 CTP 预计 2023 年的建筑成本将低于每平方米 500 欧元，这部分归功于 CTP 的内部建筑和采购团队。在 CTP 独特的园区模式以及内部施工和采购专业技术的支持下，建筑成本的下降，加上租户需求旺盛和空置率较低所带来的租金持续增长，将使 CTP 的 YoC 继续保持在 10% 以上的行业领先水平。

截至 2023 年第一季度末，集团在建建筑面积达 180 万平方米，潜在租金收入达 1.29 亿欧元，预期年收益率为 10.4%。通过在现有园区内以租户为主导进行开发，CTP 在实现可持续增长方面有着长期的记录。62%[2] 集团在建项目中，有 27% 位于现有园区，而新园区的可租赁总面积有可能超过 100,000 平方米。计划于 2023 年交付的 49% 项目已完成预租。² CTP预计在交付时达到80%-90%的预租水平，与历史业绩保持一致。由于 CTP 是总承包商，因此可以完全控制交付过程和时间，从而使公司能够根据租户的需求加快或放慢交付速度，同时也为租户提供灵活的建筑要求。

在波兰，集团共签订了 8 万多平方米的 2023 年交付预租约，还有 11 万多平方米的预租约正在谈判中。据估计，在 2022 年至 2024 年期间，波兰新工业与物流空间的供应量将下降至 40%，而 2022 年的市场承租量达到创纪录的 420 万平方米，租金涨幅高达 30%。CTP 已做好充分准备，从这些趋势中获益。

集团的目标是在 2023 年实现至少与 2022 年相同数量的可租赁总面积，如果需求保持强劲，还将实现更多的可租赁总面积。为尚未开工的未来项目签订的 14.2 万平方米租约充分说明了租户的持续需求。 

截至年末，中国太平戴维斯的土地储备达到 2070 万平方米（2022 年 12 月 31 日：2030 万平方米），这使得公司能够在十年末实现总可租赁面积达到 2000 万平方米的目标。与 2022 年 12 月 31 日相比，土地储备基本保持稳定，集团专注于调动现有土地储备以实现回报最大化，同时在补充土地储备时保持有序的资本分配。65%的土地储备位于CTP现有园区内，23%位于或毗邻有潜力发展到10万平方米以上的新园区。土地储备中只有 16% 是期权，其余 84% 均为自有，并相应地反映在资产负债表中。

太阳能投资按计划展开

CTP 正在按计划实施其在 2023 年期间推广光伏系统的扩张计划。以每兆瓦的平均成本约 75 万欧元计算，集团的目标是使这些投资的年收益率达到 15%。

随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规和/或客户要求；iv) 能够实现其自身的 ESG 目标。

管道推动估值结果

在集团第一季度和第三季度的业绩中，只有发生重大变化的开发中投资物业（IPuD）项目进行了外部重估。

投资性房地产（"IP"）估值从截至 2022 年 12 月 31 日的 101 亿欧元增至截至 2023 年 3 月 31 日的 106 亿欧元，主要原因包括将 1.99 亿欧元的已完成项目从 IPuD 转至 IP、9000 万欧元的常备资产收购以及 4300 万欧元的土地储备收购。

截至 2023 年 3 月 31 日，IPuD 增加了 2.0%，达到 12 亿欧元，这主要是由于开发项目的进展，而在建项目的可租赁总面积从 2022 年底的 170 万平方米增加到 2023 年第一季度末的 180 万平方米。

截至 2023 年 3 月 31 日，总资产净值达到 120 亿欧元，与 2022 年 12 月 31 日相比增长了 4.5%。

CTP 目前预计，2023 年潜在的收益率扩大将被中欧和东欧地区长期增长驱动下租户需求的持续增长所抵消。尽管中欧和东欧地区的租金水平增长强劲，但由于其绝对水平远低于西欧国家，因此租金水平仍在可承受范围之内。随着西欧市场近期收益率的上升，中欧和东欧物流业与西欧物流业之间的收益率差距又回到了长期平均水平。

每股 EPRA NTA 从 2022 年 12 月 31 日的 13.81 欧元增至 2023 年 3 月 31 日的 14.44 欧元，增幅为 4.6%。增长的主要原因是对交付货物进行了重估。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

在 2023 年的前几个月，集团通过利用多个资金池，展示了其在银行借贷市场的持续良好的准入能力和深度：

• 2 月，CTP 与一家捷克银行签订了一笔 9500 万欧元的七年期担保贷款，固定总成 本为 4.3%[3];
• 3 月，集团与一家德国银行签订了 1.33 亿欧元的七年期担保贷款协议，固定总成 本为 4.6%³和
• 5 月，集团与国际金融机构财团签署了第一笔 2.8 亿欧元的五年期和七年期无担 保贷款，固定总成本为 4.7%³.

银行贷款市场仍然比债券市场更具吸引力，其定价反映了 CTP 长期可靠且不断增长的现金流。

2023 年 2 月，集团还签署了一份为期三年的 RCF 延期协议，并附带两个为期一年的延期选择权，同时将规模从 4 亿欧元增至 5 亿欧元。

此外，还商定了一笔数额可观的额外贷款。

截至 2023 年 3 月 31 日，集团的流动资金状况为 11 亿欧元，包括 6.12 亿欧元的现金和现金等价物，以及 5 亿欧元的 RCF。5 月份签署的无担保贷款的预估流动性为 14 亿欧元。

CTP 的平均债务成本为 1.6%（2022 年 12 月 31 日：1.5%），99.4% 的债务固定或对冲至到期日。平均债务期限为 5.5 年（2022 年 12 月 31 日：5.7 年）。

集团即将到期的第一笔重大债务是 2023 年第四季度的 4 亿欧元债券，这笔债务将从可用现金储备中偿还（4 月份无担保融资的备考值为 8.92 亿欧元）。在此之后，下一个重要债务到期日要到 2025 年年中。

根据市场情况，集团可能会在接下来的报告期内回购已发行债券。

CTP的LTV达到45.9%（2022年12月31日：45.4%），略高于公司设定的LTV在40%-45%之间的目标。CTP 预计，当在建开发项目的重估价值入账后，2023 年底的按揭成数约为 45%。鉴于其较高的投资组合总收益率（截至 2022 年底为 6.5%），集团认为这是一个合适的水平。较高的资产收益率导致了健康的现金流杠杆水平，这也反映在 5.3 倍（2022 年 12 月 31 日：5.6 倍）的前瞻性利息保障比率和 9.7 倍（2022 年 12 月 31 日：9.6 倍）的正常化净债务与息税折旧及摊销前利润比率中。

截至 2023 年 3 月 31 日，集团有 65% 的无担保债务和 35% 的有担保债务，根据其契约，有充足的余地增加有担保债务的数额，在当前环境下，有担保债务的利率更具吸引力。

展望与指导

由于租户需求旺盛、CTP 市场空置率较低、新供应量减少，租赁动态依然强劲，从而导致租金持续增长。

CTP 已做好充分准备，从这些趋势中获益。集团的开发项目利润丰厚，以租户为主导。得益于建筑成本的下降和租金的持续增长，新项目的 "YoC "目标增至 11%。截至 2023 年 3 月 31 日，在建面积达 180 万平方米，2023 年的交付目标至少与 2022 年持平，如果需求保持强劲，交付面积还会更多。

其稳健的资本结构、严谨的财务政策、强大的信贷市场准入能力、行业领先的土地储备、内部建设专长和深厚的租户关系，使 CTP 能够实现其目标，在本十年结束前，集团的可租赁总面积有望达到 2,000 万平方米，租金收入有望达到 10 亿欧元。

集团确认了 2023 年 0.72 欧元的公司调整后每股收益（EPRA EPS）指导值，以及 70% - 80% 的派息政策。[4].

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/6437d69f1e95ce0c009efae0/srths

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 902905.

英国                                0800 640 6441
英国（本地）                   020 3936 2999
美国                                     1 855 9796 654
美国（本地）                       1 646 664 1960
德国（本地）                               032 22109 8334
荷兰（本地）                         085 888 7233 
所有其他地点                            +44 203 936 2999

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

电话录音也可在 2023 年 5 月 18 日星期四之前点播。如需重播，请拨打以下任一号码并输入与会者接入代码 978018.

英国（本地）：                  020 3936 3001
美国（本地）                       1 845 709 8569
所有其他地点：                          +44 203 936 3001

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CTP 财务日历

关于 CTP
按可出租总面积计算，CTP 是欧洲最大的上市物流和工业房地产所有者、开发商和管理公司，截至 2023 年 3 月 31 日，在 10 个国家拥有 1090 万平方米的可出租总面积。CTP 的所有新建筑均通过了英国建筑性能评估体系（BREEAM）的 "非常好 "或更高认证，并获得了 Sustainalytics 的 "低风险 "ESG 评级，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问 CTP 公司网站： ctp.eu

前瞻性免责声明
本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

^[1] 采用本地和欧盟 27 国/欧元区消费物价指数的混合指数
[2] 不包括波兰，集团在波兰的新园区有更多投机性开发项目，作为其市场进入的一部分。
^[3] 包括套期保值的影响
^[4] 默认股息为以股代息，可选择收取现金