Výsledky spoločnosti CTP N.V. za 1. štvrťrok 2023

AMSTERDAM, 11. mája 2023 – CTP NV (CTPNV.AS), („CTP“, „Skupina“ alebo „Spoločnosť“) zaznamenala v Q1-2023 čistý príjem z prenájmu („NRI“) vo výške 130,7 milióna EUR, medziročne o 21,91 TP3T a podobne- podobný rast nájomného o 7,81 TP3T, najmä vďaka indexácii a reverzii pri opätovných rokovaniach a končiacich lízingoch. Zazmluvnené výnosy na nasledujúcich 12 mesiacov boli k 31. marcu 2023 na úrovni 628 miliónov eur.

Očakávaný výnos z nákladov (“YoC”) spoločnosti CTP pre 1,8 milióna m2 projektov vo výstavbe je 10,41 TP3T, ktoré je v tomto odvetví vedúce. Stále portfólio Skupiny sa k 31. marcu 2023 rozrástlo na 10,9 milióna m2 GLA, zatiaľ čo hodnota brutto aktív (“GAV”) vzrástla o 4,51 TP3T v porovnaní s 31. decembrom 2022. EPRA NTA vzrástla o 4,61 TP3T na 14,44 EUR.

Upravený zisk EPRA pre jednotlivé spoločnosti vzrástol o 32,11 TP3T na 78,3 milióna EUR. CTP pokračuje v plnení svojich sľubov s upraveným EPRA EPS špecifickým pre spoločnosť, ktorý predstavoval 0,18 EUR, na ceste k dosiahnutiu usmernenia CTP vo výške 0,72 EUR na rok 2023.

Kľúčové informácie

Silné portfólio generujúce peňažné toky

V Q1-2023 CTP podpísala nájomné zmluvy na 297 000 m2 so zmluvným príjmom z prenájmu vo výške 18,9 milióna EUR a priemerným nájomným za meter štvorcový 5,31 EUR (1. štvrťrok 2022: 4,87 EUR). Dve tretiny týchto prenájmov boli uzatvorené s existujúcimi nájomcami, čo je v súlade s obchodným modelom CTP, ktorý spočíva v raste s existujúcimi nájomníkmi v existujúcich parkoch.

Hlavné leasingové zmluvy zahŕňali prenájom 27 000 m2 s výrobcom automobilového chladenia TitanX v Poľsku; 20 000 m2 s veľkoobchodníkom Mercate VT v Srbsku; 17 000 m2 s 3PL FSK L&S v Maďarsku; a 16 000 m2 s maloobchodným predajcom Dr. Max v Českej republike.

Využitie týchto faktorov umožnilo spoločnosti CTP zvýšiť svoj priemerný trhový podiel v Českej republike, Rumunsku, Maďarsku a na Slovensku z 27,5% na konci roka 2021 na 27,8% na konci roka 2022 a zostáva najväčším vlastníkom priemyselných a logistických nehnuteľností na týchto trhoch. Skupina je tiež lídrom na trhu v Srbsku a Bulharsku.

Spoločnosť CTP má viac ako 1 000 klientov a širokú a diverzifikovanú medzinárodnú základňu nájomcov, ktorá pozostáva z blue-chip spoločností so silným úverovým ratingom. Nájomcovia spoločnosti CTP zastupujú širokú škálu priemyselných odvetví vrátane výroby, špičkových technológií/IT, automobilového priemyslu a elektronického obchodu, maloobchodu, veľkoobchodu a logistiky tretích strán. Táto nájomná základňa je vysoko diverzifikovaná, pričom žiadny jednotlivý nájomca nepredstavuje viac ako 2,5% ročného nájomného, čo vedie k stabilnému toku príjmov. Na 50 najväčších nájomcov spoločnosti CTP pripadá len 33,2% jej nájomného a väčšina z nich sa nachádza vo viacerých parkoch CTP.

Úroveň výberu nájomného bola v 9. mesiaci 2023 na úrovni 99,8% (FY-2022: 99,7%), pričom nedošlo k zhoršeniu profilu platieb.

Obsadenosť spoločnosti zostala vysoká na 94% (31. december 2022: 94%). Miera udržania klientov skupiny zostáva vysoká na úrovni 95% (Q1-2022: 95%) a demonštruje schopnosť CTP využiť dlhodobé vzťahy s klientmi. Portfólio WAULT dosiahlo 6,5 roka (Q1-2022: 6,3 roka), čo je v súlade s cieľom Spoločnosti >6 rokov.

Príjem z prenájmu dosiahol 136,0 milióna eur, čo je medziročný nárast o 24,11 TP3T na absolútnej báze. Na rovnakom základe, výnosy z prenájmu vzrástli o 7,81 TP3T, najmä vďaka indexácii a reverzii pri opätovných prerokovaniach a končiacich lízingoch.

Stále väčšia časť príjmov z prenájmu, ktoré generuje investičné portfólio CTP, je chránená proti inflácii. Od konca roka 2019 obsahujú všetky nové nájomné zmluvy skupiny doložku o dvojitej indexácii, ktorá vypočítava ročné zvýšenie nájomného ako vyššiu z týchto hodnôt:

• fixné zvýšenie o 1,5%-2,5% ročne alebo
• index spotrebiteľských cien[1].

K 31. marcu 2023 52% výnosov generovaných portfóliom Skupiny zahŕňa túto klauzulu o dvojitej indexácii a Skupina je na dobrej ceste zvýšiť ju na približne 70% do konca roka 2023.

Reverzný potenciál na konci roka 2022 bol 12,51 TP3T. Nové nájomné zmluvy boli podpísané nepretržite nad ERV, čo ilustruje pokračujúci silný rast trhového nájomného.

Zazmluvnené výnosy na nasledujúcich 12 mesiacov boli k 31. decembru 2022 na úrovni 628 miliónov EUR, čo predstavuje medziročný nárast o 22,41 TP3T bez. Nemecko, ktoré predstavuje silné vytváranie peňažných tokov investičného portfólia CTP.

 Skupina napreduje v integrácii nemeckého portfólia. Nájomná rola sa zvýšila o 12% z 59 miliónov EUR v čase akvizície na 66 miliónov EUR k 31. marcu 2023. V roku 2022 skupina vytvorila vlastný tím v Nemecku s cieľom internalizovať správu portfólia, vďaka vďaka tomuto úsiliu dokázala spoločnosť CTP zlepšiť efektivitu, čo dokazuje zlepšenie pomeru NRI k príjmu z prenájmu zo 72% v roku 2022 na 81% v Q1-2023. V roku 2023 zaháji CTP aj prvé nové projekty v Nemecku na pozemnej banke, ktorá bola získaná akvizíciou.

Zvyšovanie ziskovosti potrubia

Spoločnosť CTP pokračovala v disciplinovaných investíciách do svojich vysoko ziskových produktov.

V Q1-2023 Skupina dokončila 223 000 m2 GLA (Q1-2022: 47 000 m2) pri YoC 10,21 TP3T. Dodávky boli prenajaté 88% a budú generovať zmluvný ročný príjem z prenájmu vo výške 13 miliónov EUR, pričom ďalšie 2 milióny budú nasledovať, keď budú plne obsadené.

Hlavné dodávky boli: 47 000 m2 v CTPark Varšava Juh v Poľsku (prenajaté okrem iného spoločnosti Fiege), 54 000 m2 v CTPark Vienna East v Rakúsku (prenajaté okrem iného DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger) a 41 000 m2 v CTPark Sofia West v Bulharsku (prenajatý spoločnosti Lidl).

Zatiaľ čo priemerné stavebné náklady v roku 2022 boli okolo 550 EUR na m2, CTP očakáva, že v roku 2023 budú nižšie ako 500 EUR na m2, čiastočne vďaka interným stavebným a obstarávacím tímom CTP. Tento pokles stavebných nákladov spolu s pokračujúcim rastom nájomného, ktorý je poháňaný silným dopytom zo strany nájomcov a nízkou neobsadenosťou, umožní CTP pokračovať v rozvoji s YoC nad 10%, čo je špičková úroveň v odvetví, podporovaná jedinečným modelom parku a vlastnou výstavbou CTP. a odbornosť v oblasti obstarávania.

Na konci Q1-2023 mala Skupina vo výstavbe 1,8 milióna m2 budov s potenciálnym príjmom z prenájmu 129 miliónov EUR a očakávaným YoC 10,41 TP3T. CTP má dlhoročné skúsenosti s poskytovaním udržateľného rastu prostredníctvom rozvoja vedeného nájomcami vo svojich existujúcich parkoch. 62%[2] Projekty Skupiny vo výstavbe sú v existujúcich parkoch, zatiaľ čo 27% sú v nových parkoch, ktoré majú potenciál rozšíriť sa na viac ako 100 000 m2 GLA. Plánované dodávky v roku 2023 sú 49% predprenajaté² a CTP očakáva, že pri dodaní dosiahne predbežný prenájom 80%-90% v súlade s historickou výkonnosťou. Keďže CTP vystupuje ako generálny dodávateľ, má plnú kontrolu nad procesom a načasovaním dodávok, čo umožňuje spoločnosti zrýchľovať alebo spomaľovať v závislosti od dopytu nájomcov a zároveň ponúka nájomcom flexibilitu z hľadiska požiadaviek budovy.

V Poľsku skupina podpísala celkovo viac ako 80 000 m2 predbežného prenájmu na dodávky v roku 2023 a má viac ako 110 000 m2 v pokročilých rokovaniach. Odhaduje sa, že ponuka nových priemyselných a logistických priestorov v Poľsku sa medzi rokmi 2022 a 2024 zníži na 401 TP3T, zatiaľ čo trh zaznamenal rekordnú spotrebu 4,2 milióna m2 v roku 2022 a zvýšenie nájomného až na 301 TP3T. CTP má dobrú pozíciu na to, aby mohla ťažiť z týchto trendov.

Skupina si kladie za cieľ dodať v roku 2023 minimálne rovnaký objem GLA ako v roku 2022 - a viac, ak dopyt zostane silný. Podpísané nájomné zmluvy na 142 000 m2 budúcich projektov, ktoré sa ešte nezačali realizovať, sú jasným dôkazom pretrvávajúceho dopytu nájomcov. 

Landbank spoločnosti CTP predstavoval na konci roka 20,3 milióna m2 (2021: 17,8 milióna m2), čo jej umožňuje dosiahnuť cieľ 20 miliónov m2 GLA do konca desaťročia. Landbank bol v porovnaní s 1. polrokom 2022 stabilný, pričom Skupina sa zamerala na mobilizáciu existujúcej landbanky s cieľom maximalizovať výnosy a zároveň zachovala disciplinovanú alokáciu kapitálu pri dopĺňaní landbanky. 62% z landbanky sa nachádza v rámci existujúcich parkov spoločnosti CTP, zatiaľ čo 29% sa nachádza v nových parkoch, ktoré majú potenciál narásť na viac ako 100 000 m2 , alebo k nim prilieha. Iba 22% z pozemkovej banky tvorili opcie, zatiaľ čo zvyšných 78% bolo vo vlastníctve, a preto sa premietlo do súvahy.

Zavádzanie investícií do solárnej energie na dobrej ceste

Spoločnosť CTP je na dobrej ceste s plánom rozšírenia fotovoltaických systémov v priebehu roka 2023. Pri priemerných nákladoch ~750 000 EUR na MWp skupina plánuje pre tieto investície dosiahnuť ročný zisk 15%.

Ambície spoločnosti CTP v oblasti udržateľnosti idú ruka v ruke so stále väčším počtom nájomcov, ktorí požadujú fotovoltaické systémy, pretože im poskytujú i) lepšiu energetickú bezpečnosť, ii) nižšie náklady na užívanie, iii) súlad so zvýšenou reguláciou a/alebo požiadavkami ich klientov a iv) možnosť naplniť ich vlastné ambície v oblasti ESG.

Potrubie je hnacou silou výsledkov oceňovania

Vo výsledkoch Skupiny za 1. a 3. štvrťrok sú externe preceňované iba podstatne zmenené projekty Investičných nehnuteľností vo výstavbe („IPuD“).

Ocenenie investičného majetku (ďalej len „IP“) sa zvýšilo z 10,1 miliardy EUR k 31. decembru 2022 na 10,6 miliardy EUR k 31. marcu 2023, okrem iného v dôsledku prevodu dokončených projektov v hodnote 199 miliónov EUR z IPuD do IP, 90 EUR. miliónov akvizícií stálych aktív a 43 miliónov eur akvizícií pozemkových bánk.

IPuD sa k 31. marcu 2023 zvýšil o 2,01 TP3T na 1,2 miliardy EUR, najmä vďaka pokroku vo vývoji, zatiaľ čo počet projektov vo výstavbe vzrástol z 1,7 milióna m² GLA na konci roka 2022 na 1,8 milióna m² GLA na konci prvého štvrťroka -2023.

Celková GAV dosiahla k 31. marcu 2023 12,0 miliardy EUR, čo je o 4,51 TP3T viac v porovnaní s 31. decembrom 2022.

CTP v súčasnosti očakáva, že potenciálne rozšírenie výnosov v roku 2023 bude kompenzované pozitívnym rastom ERV na pozadí pokračujúceho dopytu nájomcov, ktorý je poháňaný sekulárnymi faktormi rastu v regióne strednej a východnej Európy. Úrovne prenájmu v strednej a východnej Európe zostávajú dostupné, napriek zaznamenanému silnému rastu, keďže pochádzajú z výrazne nižších absolútnych úrovní ako v krajinách západnej Európy. S nedávnym nárastom výnosov na západoeurópskych trhoch sa výnosový rozdiel medzi logistikou v strednej a východnej Európe a západoeurópskou logistikou vrátil k dlhodobému priemeru.

EPRA NTA na akciu sa zvýšila z 13,81 EUR k 31. decembru 2022 na 14,44 EUR k 31. marcu 2023, čo predstavuje nárast o 4,61 TP3T. Nárast je spôsobený najmä precenením dodávok.

Pevná súvaha a silná likvidita

V súlade so svojím proaktívnym a obozretným prístupom skupina profituje z pevnej likvidnej pozície na financovanie svojich rastových ambícií, s fixnými nákladmi na dlh a konzervatívnym profilom splácania.

Počas prvých mesiacov roku 2023 Skupina preukázala svoj pokračujúci dobrý prístup na trh bankových úverov a jeho hĺbku využitím niekoľkých zdrojov kapitálu:

• vo februári podpísala CTP s českou bankou zabezpečenú pôžičku v hodnote 95 miliónov EUR na sedem rokov s fixnou celkovou cenou 4,31 TP3T[3];
• v marci skupina podpísala s nemeckou bankou zabezpečenú pôžičku v hodnote 133 miliónov EUR na sedem rokov s fixnou celkovou cenou 4,61 TP3T³; a
• v máji skupina podpísala prvú tranžu vo výške 280 miliónov EUR na päťročný a sedemročný nezabezpečený nástroj s konzorciom medzinárodných finančných inštitúcií za fixné celkové náklady 4,71 TP3T³.

Trh bankových úverov zostáva atraktívnejší ako trh dlhopisov, pričom ceny odrážajú dlhodobo spoľahlivé a rastúce peňažné toky CTP.

Vo februári 2023 Skupina tiež podpísala trojročné predĺženie svojho RCF s dvoma možnosťami predĺženia o jeden rok, pričom sa veľkosť zvýšila zo 400 miliónov EUR na 500 miliónov EUR.

Okrem toho bola dohodnutá významná výška dodatočných úverových nástrojov.

Likviditná pozícia Skupiny k 31. marcu 2023 bola 1,1 miliardy EUR, z toho 612 miliónov EUR v hotovosti a peňažných ekvivalentoch a RCF vo výške 500 miliónov EUR. Proforma likviditnej pozície pre nezabezpečený úver podpísaný v máji je 1,4 miliardy eur.

Priemerná cena dlhu CTP bola 1,61 TP3T (31. decembra 2022: 1,51 TP3T), pričom 99,41 TP3T dlhu bolo fixovaných alebo zaistených do splatnosti. Priemerná splatnosť dlhu bola 5,5 roka (31. december 2022: 5,7 roka)

Prvou významnou nadchádzajúcou splatnosťou Skupiny je dlhopis v hodnote 400 miliónov EUR v Q4-2023, ktorý bude splatený z dostupných hotovostných rezerv (892 miliónov EUR pro-forma za nezabezpečené financovanie získané v apríli). V nadväznosti na to je ďalšia splatnosť materiálneho dlhu až v polovici roku 2025.

V závislosti od trhových podmienok môže skupina v nasledujúcich vykazovaných obdobiach iniciovať spätný odkup vydaných dlhopisov.

LTV spoločnosti CTP dosiahla 45,9% (k 31. decembru 2022: 45,4%), čo je tesne nad cieľovou hodnotou spoločnosti LTV v rozmedzí 40%-45%. Spoločnosť CTP očakáva, že LTV na konci roka 2023 bude približne 45%, keď sa zaúčtuje precenenie rozostavaných projektov. Skupina to považuje za primeranú úroveň vzhľadom na vyšší hrubý výnos portfólia, ktorý k 30. júnu 2023 predstavoval 6,6%. Aktíva s vyšším výnosom vedú k zdravej úrovni zadlženia peňažných tokov, čo sa odráža aj vo výhľadovom ukazovateli úrokového krytia vo výške 5,0x (k 31. decembru 2022: 5,6x) a normalizovanom čistom dlhu k EBITDA vo výške 9,5x (k 31. decembru 2022: 9,6x)

Skupina mala k 31. marcu 2023 nezabezpečený dlh 65% a zabezpečený dlh 35%, s dostatočným priestorom na zvýšenie objemu zabezpečeného dlhu, ktorý je v súčasnom prostredí ponúkaný za atraktívnejšie sadzby.

Výhľad a usmernenia

Dynamika prenájmu zostáva silná, so silným dopytom nájomcov, nízkou neobsadenosťou na trhoch spoločnosti CTP a klesajúcou ponukou nových nehnuteľností, čo vedie k pokračujúcemu rastu nájomného.

CTP má dobrú pozíciu na to, aby ťažila z týchto trendov. Plynovod skupiny je vysoko ziskový a vedie ho nájomca. Cieľ YoC pre nové projekty sa zvyšuje na 11% vďaka klesajúcim stavebným nákladom a pokračujúcemu rastu nájomného. Ďalšia fáza rastu je zabudovaná a financovaná, pričom k 31. marcu 2023 je vo výstavbe 1,8 milióna m2 a cieľom je dodať v roku 2023 minimálne rovnaké množstvo ako v roku 2022 – a viac, ak zostane dopyt silný.

Pevná kapitálová štruktúra, disciplinovaná finančná politika, silný prístup na úverový trh, popredná banka pozemkov v odvetví, vlastné odborné znalosti v oblasti výstavby a hlboké vzťahy s nájomcami umožňujú spoločnosti CTP plniť svoje ciele, pričom skupina je na dobrej ceste dosiahnuť do konca desaťročia 20 miliónov m2 GLA a príjem z prenájmu vo výške 1,2 miliardy EUR.

Skupina potvrdzuje svoje 0,72 EUR špecifické pre spoločnosť upravené usmernenia EPRA EPS na rok 2023 a dividendovú politiku s výplatou 70% – 80%[4].

WEBCAST A KONFERENČNÝ HOVOR PRE ANALYTIKOV A INVESTOROV

Dnes o 9:00 (GMT) a 10:00 (CET) bude spoločnosť organizovať videoprezentáciu a zasadnutie s otázkami a odpoveďami pre analytikov a investorov prostredníctvom živého webového vysielania a audiokonferenčného hovoru.

Ak si chcete pozrieť živé webové vysielanie, zaregistrujte sa vopred na adrese:

https://www.investis-live.com/ctp/6437d69f1e95ce0c009efae0/srths

Ak sa chcete k prezentácii pripojiť telefonicky, vytočte jedno z nasledujúcich čísel a zadajte prístupový kód účastníka 902905.

Spojené kráľovstvo                                0800 640 6441
Spojené kráľovstvo (miestne)                   020 3936 2999
Spojené štáty americké                                     1 855 9796 654
Spojené štáty (Miestne)                       1 646 664 1960
Nemecko (miestne)                               032 22109 8334
Holandsko (miestne)                         085 888 7233 
Všetky ostatné miesta                            +44 203 936 2999

Stlačením tlačidla *1 položíte otázku, stlačením tlačidla *2 otázku stiahnete alebo stlačením tlačidla *0 získate pomoc operátora.

Telefónna nahrávka bude na vyžiadanie k dispozícii do štvrtka 18. mája 2023. Pre prístup k prehrávaniu vytočte jedno z nižšie uvedených čísel a zadajte prístupový kód účastníka 978018.

Spojené kráľovstvo (miestne):                  020 3936 3001
Spojené štáty (Miestne)                       1 845 709 8569
Všetky ostatné miesta:                          +44 203 936 3001

KONTAKTNÉ ÚDAJE PRE OTÁZKY ANALYTIKOV A INVESTOROV:
CTP
Maarten Otte
Vedúci oddelenia pre vzťahy s investormi
Mobilný telefón: +420 730 197 500
E-mail: maarten.otte@ctp.eu

KONTAKTNÉ ÚDAJE PRE OTÁZKY MÉDIÍ:
CTP
Patryk Statkiewicz
Vedúci skupiny pre marketing a PR
Mobilný telefón: +31 6 29 59 61 19
E-mail: patryk.statkiewicz@ctp.eu

FINANČNÝ KALENDÁR CTP

O spoločnosti CTP
Spoločnosť CTP je najväčším kótovaným vlastníkom, developerom a správcom logistických a priemyselných nehnuteľností v Európe podľa hrubej prenajímateľnej plochy, pričom k 31. marcu 2023 vlastnila 10,9 milióna m2 GLA v 10 krajinách. Spoločnosť CTP certifikuje všetky nové budovy podľa normy BREEAM na úrovni veľmi dobrá alebo lepšia a od spoločnosti Sustainalytics získala hodnotenie ESG "Low-Risk", čo podčiarkuje jej záväzok byť udržateľným podnikom. Viac informácií nájdete na firemnej webovej stránke spoločnosti CTP: ctp.eu

Zrieknutie sa zodpovednosti za výhľad do budúcnosti
Toto oznámenie obsahuje určité výhľadové vyhlásenia týkajúce sa finančnej situácie, výsledkov činnosti a podnikania spoločnosti CTP. Tieto výhľadové vyhlásenia môžu byť identifikované použitím výhľadovej terminológie, vrátane výrazov "verí", "odhaduje", "plánuje", "projektuje", "očakáva", "predpokladá", "zamýšľa", "ciele", "môže", "ciele", "pravdepodobne", "by", "mohol", "môže mať", "bude" alebo "mal by" alebo v každom prípade ich negatívnych alebo iných variácií alebo porovnateľnej terminológie. Výhľadové vyhlásenia sa môžu podstatne líšiť a často sa aj líšia od skutočných výsledkov. V dôsledku toho by sa na žiadne výhľadové vyhlásenie nemal pripisovať neprimeraný vplyv. Táto tlačová správa obsahuje dôverné informácie v zmysle článku 7 ods. 1 nariadenia (EÚ) č. 596/2014 zo 16. apríla 2014 (nariadenie o zneužívaní trhu).

^[1] So zmesou miestnych indexov spotrebiteľských cien a indexov spotrebiteľských cien EÚ-27/eurozóny
[2] Okrem Poľska, kde skupina v rámci vstupu na trh realizuje viac špekulatívnych projektov v nových parkoch.
^[3] Zahŕňa vplyv zabezpečenia
^[4] Predvolená dividenda je skriňa s možnosťou prijatia hotovosti