CTP N.V. 2023 年第一季度业绩

阿姆斯特丹，2023 年 5 月 11 日 – CTP NV (CTPNV.AS)（“CTP”、“集团”或“公司”）2023 年第一季度的净租金收入（“NRI”）为 1.307 亿欧元，同比增长 21.9%，等等 -租金同比增长 7.8%，主要是由重新谈判和到期租约的指数化和回归推动。截至 2023 年 3 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 6.28 亿欧元。

CTP 180 万平方米在建项目的预期成本收益率（“YoC”）为行业领先的 10.4%。截至 2023 年 3 月 31 日，集团拥有的 GLA 常备投资组合增至 1,090 万平方米，而资产总价值（“GAV”）与 2022 年 12 月 31 日相比增加了 4.5%。EPRA NTA 增加了 4.6% 至 14.44 欧元。

公司具体调整后 EPRA 收益增加 32.1% 至 7,830 万欧元。 CTP 继续兑现其承诺，公司具体调整后的 EPRA 每股收益为 0.18 欧元，有望达到 CTP 2023 年 0.72 欧元的指导。

主要亮点

强大的可产生现金流的投资组合

2023年第一季度，CTP签订了297,000平方米的租赁合同，合同租金收入为1890万欧元，每平方米平均租金为5.31欧元（2022年第一季度：4.87欧元）。其中三分之二的租约是与现有租户签订的，这符合 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式。

主要租赁交易包括与波兰汽车冷却生产商TitanX租赁27,000平方米； 20,000 平方米，与塞尔维亚批发商 Mercate VT 合作；匈牙利 3PL FSK L&S 占地 17,000 平方米；以及捷克共和国零售商 Dr. Max 的 16,000 平方米。

凭借这些驱动力，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额从 2021 年末的 27.5% 增加到 2022 年末的 27.8%，并且仍然是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者。集团还是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。

CTP 的客户超过 1,000 家，拥有广泛而多元化的国际租户基础，其中包括信用评级良好的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度分散，没有任何一家租户的年租金超过 2.5%，从而带来了稳定的收入来源。CTP 排名前 50 位的租户仅占其年租金总额的 33.3%，而且大多数租户分布在多个 CTP 园区。

2023 年上半年的租金收缴水平为 99.8%（2022 财政年度：99.7%），付款情况没有恶化。

公司的入住率仍保持在94%的高位（2022年12月31日：94%）。集团的客户保留率仍然保持在 95%（2022 年第一季度：95%），这表明 CTP 有能力利用长期客户关系。投资组合 WAULT 为 6.5 年（2022 年第一季度：6.3 年），符合公司 > 6 年的目标。

租金收入为 2.804 亿欧元，同比增长 21.7%。与去年同期相比，租金收入增长了 7.5%，主要原因是重新谈判和到期租约的指数化和复归。

在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[1].

截至2023年3月31日，集团投资组合产生的收入中有52%包含此双重指数化条款，集团有望在2023年底前将其增加至70%左右。

2022 年底的复归潜力为 12.5%。新签订的租约不断高于 ERV，表明市场租金持续强劲增长。

截至 2022 年 12 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 6.28 亿欧元，同比增长 22.4%（不含税）。德国，展示了 CTP 投资组合强劲的现金流生成能力。

 集团正在推进德国业务的整合。截至 2023 年 3 月 31 日，租金总额已从收购时的 5900 万欧元增加到 6600 万欧元，增加了 12%。2022 年，集团在德国成立了自己的团队，以便内部化投资组合的管理通过这些努力，CTP 已经能够提高效率，NRI 与租金收入之比从 2022 年的 72% 提高到 2023 年第一季度的 81% 就说明了这一点。 2023年，CTP还将在通过收购获得的土地储备上启动德国的首批新开发项目。

盈利管道不断增加

CTP 继续对高利润管道进行严格投资。

2023年第一季度，集团完成GLA面积223,000平方米（2022年第一季度：47,000平方米），年增长率为10.2%。交付量为 88%，预计将产生 1300 万欧元的合同年租金收入，当这些项目全部入住时，还将产生另外 200 万欧元的收入。

主要交付量为：波兰华沙南 CTPark 的 47,000 平方米（租给 Fiege 等）、奥地利维也纳东 CTPark 的 54,000 平方米（租给 DHL、Frigologo、Quick Service Logistics、丰田、Schachinger 等），以及奥地利维也纳 CTPark 的 41,000 平方米。保加利亚 CTPark Sofia West（租给 Lidl）。

虽然 2022 年的平均建筑成本约为每平方米 550 欧元，但 CTP 预计到 2023 年将低于每平方米 500 欧元，部分归功于 CTP 的内部施工和采购团队。建筑成本的下降，加上强劲的租户需求和低空置率推动的租金持续增长，将使CTP在CTP独特的园区模式和内部建设的支持下，以高于10%的YoC继续发展，处于行业领先水平和采购专业知识。

截至 2023 年第一季度末，集团在建建筑面积为 180 万平方米，潜在租金收入为 1.29 亿欧元，预计 YoC 为 10.4%。 CTP 在通过其现有园区的租户主导开发实现可持续增长方面拥有悠久的历史。 62%[2] 集团在建项目中，有 27% 位于现有园区，而 27% 则位于新园区，新园区可开发面积超过 100,000 平方米。计划 2023 年交付 49% 预租² CTP预计交割时预租量将达到80%-90%，与历史表现一致。由于CTP作为总承包商，完全控制交付的流程和时间，使公司能够根据租户的需求加快或减慢交付速度，同时也为租户提供了建筑要求方面的灵活性。

在波兰，集团已签署了总计超过80,000平方米的2023年交付预租，并有超过110,000平方米正在进行高级谈判。预计 2022 年至 2024 年间，波兰新工业和物流空间的供应量将下降至 40%，而 2022 年市场占用量将达到创纪录的 420 万平方米，租金增幅将高达 30%。 CTP 处于有利地位，可以从这些趋势中受益。

集团的目标是在 2023 年交付至少与 2022 年相同数量的总可租赁面积，如果需求保持强劲，还将交付更多。为尚未开工的未来项目签订的 14.2 万平方米租约充分说明了租户的持续需求。 

截至年末，中国太平戴维斯的土地储备达2030万平方米（2021年：1780万平方米），这使得公司能够在本十年末实现总可租赁面积达2000万平方米的目标。土地储备与 2022 年上半年相比保持稳定，集团专注于调动现有土地储备以实现回报最大化，同时在补充土地储备时保持有序的资本分配。62%的土地储备位于CTP现有园区内，29%位于或毗邻有潜力发展到10万平方米以上的新园区。土地储备中只有 22% 是期权，其余 78% 均为自有，并相应地反映在资产负债表中。

太阳能投资按计划展开

CTP 正在按计划实施其在 2023 年期间推广光伏系统的扩张计划。以每兆瓦的平均成本约 75 万欧元计算，集团的目标是使这些投资的年收益率达到 15%。

随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合日益严格的法规和/或客户要求；iv) 能够实现其自身的 ESG 目标。

管道推动估值结果

在集团第一季度和第三季度的业绩中，只有发生重大变化的开发中投资性房地产（“IPuD”）项目进行了外部重估。

投资性房地产（“IP”）估值从截至 2022 年 12 月 31 日的 101 亿欧元增至截至 2023 年 3 月 31 日的 106 亿欧元，主要受到以下因素的推动：1.99 亿欧元已完成的项目从 IPuD 转移至 IP，90 欧元百万常备资产收购，以及 4300 万欧元的土地银行收购。

截至 2023 年 3 月 31 日，IPuD 增长 2.0% 至 12 亿欧元，主要是由开发进度推动，而在建项目的 GLA 面积从 2022 年底的 170 万平方米增加到第一季度末的 180 万平方米。 -2023。

截至 2023 年 3 月 31 日，GAV 总额达到 120 亿欧元，比 2022 年 12 月 31 日增长 4.5%。

CTP 目前预计 2023 年潜在的收益率扩大将被中东欧地区长期增长动力推动的持续租户需求推动下的 ERV 正增长所抵消。尽管增长强劲，中东欧的租金水平仍然可以承受，因为它们的绝对水平明显低于西欧国家。随着近期西欧市场收益率的上升，中东欧与西欧物流之间的收益率差异已回到长期平均水平。

每股 EPRA NTA 从 2022 年 12 月 31 日的 13.81 欧元增加至 2023 年 3 月 31 日的 14.44 欧元，增加了 4.6%。这一增长主要是由于交付量重估所致。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

2023 年前几个月，集团通过利用多个资金池，展示了其对银行贷款市场的持续良好准入和深度：

• 2 月，CTP 与一家捷克银行签署了 9500 万欧元的七年期担保贷款协议，固定总成本为 4.3%[3];
• 3 月，集团与一家德国银行签署了 1.33 亿欧元的七年期担保贷款协议，固定总成本为 4.6%³;和
• 5 月，集团与国际金融机构财团签署了第一笔 2.8 亿欧元的五年期和七年期无担保贷款，固定总成本为 4.7%³.

银行贷款市场仍然比债券市场更具吸引力，其定价反映了 CTP 长期可靠且不断增长的现金流。

2023年2月，集团还签署了RCF延期三年协议，并附有两项为期一年的延期选择，同时将规模从4亿欧元增加至5亿欧元。

此外，还同意提供大量额外贷款。

截至 2023 年 3 月 31 日，集团的流动性头寸为 11 亿欧元，其中包括 6.12 亿欧元现金和现金等价物，以及 5 亿欧元的 RCF。 5 月份签署的无担保贷款的流动性头寸预计为 14 亿欧元。

CTP的平均债务成本为1.6%（2022年12月31日：1.5%），其中99.4%的债务在到期前被固定或对冲。平均债务期限为5.5年（2022年12月31日：5.7年）

该集团即将到期的第一笔重大债券是 2023 年第四季度发行的 4 亿欧元债券，该债券将从可用现金储备中偿还（预计 4 月份筹集的无担保融资为 8.92 亿欧元）。此后，下一次重大债务到期要到 2025 年中期。

根据市场情况，集团可能会在接下来的报告期内回购已发行债券。

CTP的LTV达到45.9%（2022年12月31日：45.4%），略高于公司设定的LTV在40%-45%之间的目标。CTP 预计，当在建开发项目的重估价值入账后，2023 年底的按揭成数约为 45%。集团认为这是一个合适的水平，因为其投资组合总收益率较高，截至 2023 年 6 月 30 日为 6.6%。较高的资产收益率导致了健康的现金流杠杆水平，这也反映在 5.0 倍（2022 年 12 月 31 日：5.6 倍）的前瞻性利息保障比率和 9.5 倍（2022 年 12 月 31 日：9.6 倍）的正常化净债务与息税折旧及摊销前利润比率上。

截至2023年3月31日，集团拥有65%无担保债务和35%有担保债务，其契约下有充足的空间来增加担保债务金额，在当前环境下以更具吸引力的利率提供。

展望与指导

租赁动态依然强劲，租户需求旺盛，整个 CTP 市场的空置率较低，新增供应减少，导致租金持续增长。

CTP 处于有利地位，可以从这些趋势中受益。该集团的管道利润丰厚且由租户主导。由于建筑成本下降和租金持续增长，新项目的 YoC 目标提高至 11%。下一阶段的增长已得到落实和融资，截至 2023 年 3 月 31 日，在建面积达 180 万平方米，目标是 2023 年交付量至少与 2022 年相同——如果需求保持强劲，交付量还会更多。

CTP 凭借稳健的资本结构、严谨的财务政策、强大的信贷市场准入能力、行业领先的土地储备、内部建筑专业技能和深厚的租户关系，得以实现其目标，并有望在本十年结束前达到 2000 万平方米的可租赁总面积和 10 亿欧元的租金收入。

集团确认了其 0.72 欧元的 2023 年公司具体调整后 EPRA EPS 指导以及股息政策，派息为 70% – 80%[4].

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/6437d69f1e95ce0c009efae0/srths

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 902905.

英国                                0800 640 6441
英国（本地）                   020 3936 2999
美国                                     1 855 9796 654
美国（本地）                       1 646 664 1960
德国（本地）                               032 22109 8334
荷兰（本地）                         085 888 7233 
所有其他地点                            +44 203 936 2999

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

电话录音也将在 2023 年 5 月 18 日星期四之前按需提供。要观看重播，请拨打以下号码之一并输入参与者访问代码 978018.

英国（本地）：                  020 3936 3001
美国（本地）                       1 845 709 8569
所有其他地点：                          +44 203 936 3001

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CTP 财务日历

关于 CTP
按可出租总面积计算，CTP 是欧洲最大的上市物流和工业房地产所有者、开发商和管理公司，截至 2023 年 3 月 31 日，在 10 个国家拥有 1090 万平方米的可出租总面积。CTP 的所有新建筑均通过了英国建筑性能评估体系（BREEAM）的 "非常好 "或更高认证，并获得了 Sustainalytics 的 "低风险 "ESG 评级，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问 CTP 公司网站： ctp.eu

前瞻性免责声明
本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

^[1] 采用当地和欧盟 27 国/欧元区消费物价指数的混合指数
[2] 不包括波兰，集团在波兰的新园区有更多投机性开发项目，作为其市场进入的一部分。
^[3] 包括套期保值的影响
^[4] 默认股息是股票，可选择收取现金