Wyniki CTP N.V. za pierwszy kwartał 2023 r.

AMSTERDAM, 11 maja 2023 r – CTP NV (CTPNV.AS), („CTP”, „Grupa” lub „Spółka”) odnotowana w Przychodach Netto z najmu („NRI”) za I kwartał 2023 r. w wysokości 130,7 mln EUR, co oznacza wzrost o 21,9% rok do roku i podobne- wzrost stawek czynszów porównywalny z for o 7,8%, napędzany głównie indeksacją i rewersami w związku z renegocjacjami i wygasającymi umowami najmu. Zakontraktowane przychody na kolejne 12 miesięcy na dzień 31 marca 2023 r. wyniosły 628 mln euro.

Oczekiwany przez CTP wskaźnik Yield-on-Cost („YoC”) dla 1,8 miliona m2 projektów w budowie to wiodący w branży poziom 10,4%. Stały portfel Grupy wzrósł do 10,9 mln mkw. GLA posiadanych na dzień 31 marca 2023 r., natomiast wartość aktywów brutto („GAV”) wzrosła o 4,5% w porównaniu do stanu na dzień 31 grudnia 2022 r. EPRA NTA wzrosła o 4,6% do 14,44 EUR.

Skorygowany zysk EPRA dla spółki wzrósł o 32,11 TP3T do 78,3 mln euro. CTP w dalszym ciągu wywiązuje się ze swoich obietnic, ustalając dostosowany dla Spółki współczynnik EPS EPRA wynoszący 0,18 EUR i będący na dobrej drodze do osiągnięcia zakładanego przez CTP poziomu 0,72 EUR na rok 2023.

Najważniejsze informacje

Silny portfel generujący przepływy pieniężne

W I kwartale 2023 r. spółka CTP podpisała umowy najmu na 297 000 mkw., osiągając zakontraktowane przychody z czynszów na poziomie 18,9 mln euro i średni czynsz za mkw. na poziomie 5,31 euro (I kwartał 2022 r.: 4,87 euro). Dwie trzecie tych umów najmu zostało zawartych z obecnymi najemcami, co jest zgodne z modelem biznesowym CTP zakładającym rozwój wraz z obecnymi najemcami w istniejących parkach.

Główne umowy najmu obejmowały umowę najmu 27 000 mkw. z producentem układów chłodzenia samochodowego TitanX w Polsce; 20 000 m2 z hurtownią Mercate VT w Serbii; mkw. z 3PL FSK L&S na Węgrzech; oraz 16 000 mkw. u sprzedawcy Dr. Max w Czechach.

Wykorzystanie tych czynników pozwoliło CTP zwiększyć średni udział w rynku w Czechach, Rumunii, na Węgrzech i Słowacji z 27,5% na koniec 2021 r. do 27,8% na koniec 2022 r. i pozostaje największym właścicielem nieruchomości przemysłowych i logistycznych na tych rynkach. Grupa jest również liderem rynku w Serbii i Bułgarii.

Z ponad 1000 klientów, CTP posiada szeroką i zdywersyfikowaną międzynarodową bazę najemców, składającą się z największych firm o silnych ratingach kredytowych. Najemcy CTP reprezentują szeroki zakres branż, w tym produkcję, zaawansowane technologie/IT, motoryzację, e-commerce, handel detaliczny, hurtowy i logistykę zewnętrzną. Baza najemców jest wysoce zdywersyfikowana, a żaden z nich nie odpowiada za więcej niż 2,5% rocznego czynszu, co zapewnia stabilny strumień przychodów. 50 największych najemców CTP odpowiada jedynie za 33,3% rocznego czynszu, a większość z nich działa w wielu parkach CTP.

Poziom ściągalności czynszów wyniósł 99,8% w pierwszej połowie 2023 r. (rok finansowy 2022: 99,7%), bez pogorszenia profilu płatności.

Obłożenie Spółki utrzymało się na wysokim poziomie 94% (31 grudnia 2022 r.: 94%). Wskaźnik utrzymania klientów Grupy utrzymuje się na wysokim poziomie 95% (I kwartał 2022 r.: 95%) i pokazuje zdolność CTP do wykorzystywania długotrwałych relacji z klientami. Portfel WAULT wyniósł 6,5 roku (I kwartał 2022 r.: 6,3 roku), co jest zgodne z celem Spółki wynoszącym >6 lat.

Przychody z czynszów wyniosły 280,4 mln euro, co oznacza wzrost o 21,7% rok do roku w ujęciu bezwzględnym. W ujęciu porównywalnym przychody z najmu wzrosły o 7,5%, głównie dzięki indeksacji i rewersji renegocjacji i wygasających umów najmu.

Coraz większa część przychodów z najmu generowanych przez portfel inwestycyjny CTP korzysta z ochrony przed inflacją. Od końca 2019 r. wszystkie nowe umowy najmu Grupy zawierają klauzulę podwójnej indeksacji, która oblicza roczny wzrost czynszu jako wyższą z następujących wartości:

• stały wzrost o 1,5%-2,5% rocznie; lub
• wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych[1].

Na dzień 31 marca 2023 r. 52% przychodów generowanych przez portfel Grupy uwzględnia klauzulę podwójnej indeksacji, a Grupa jest na dobrej drodze do zwiększenia tej kwoty do około 70% do końca 2023 r.

Potencjał rewersji na koniec 2022 roku wyniósł 12,5%. Nowe umowy najmu są podpisywane w sposób ciągły powyżej umów najmu ERV, co ilustruje utrzymujący się silny wzrost stawek czynszów na rynku.

Zakontraktowane przychody na kolejne 12 miesięcy wyniosły 628 mln euro na dzień 31 grudnia 2022 r., co oznacza wzrost o 22,41 TP3 tys. rok do roku bez uwzględnienia przychodów. Niemcy, prezentując silny przepływ środków pieniężnych w portfelu inwestycyjnym CTP.

 Grupa postępuje w procesie integracji niemieckiego portfolio. Wysokość czynszu wzrosła o 12% z 59 mln euro w momencie przejęcia do 66 mln euro na dzień 31 marca 2023 r. W 2022 r. Grupa utworzyła własny zespół w Niemczech w celu internalizacji zarządzania portfelem, dzięki dzięki tym wysiłkom spółka CTP była w stanie poprawić efektywność, co ilustruje poprawa wskaźnika NRI do dochodu z wynajmu z 72% w 2022 r. do 81% w I kwartale 2023 r. W 2023 r. CTP rozpocznie także pierwsze nowe inwestycje w Niemczech na nabytym w drodze przejęcia banku gruntów.

Zwiększanie zyskowności rurociągów

CTP kontynuowała zdyscyplinowane inwestycje w swój wysoce rentowny rurociąg.

W I kwartale 2023 r. Grupa oddała do użytku 223 000 mkw. GLA (I kwartał 2022 r.: 47 000 mkw.) przy wskaźniku YoC na poziomie 10,2%. Dostawy zostały wynajęte w modelu 88% i będą generować zakontraktowany roczny dochód z wynajmu w wysokości 13 milionów euro, a kolejne 2 miliony euro pojawią się, gdy obiekty osiągną pełne obłożenie.

Główne dostawy to: 47 000 m2 w CTPark Warsaw South w Polsce (wynajęte m.in. Fiege), 54 000 m2 w CTPark Vienna East w Austrii (wynajęte m.in. DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger) oraz 41 000 m2 w CTPark Sofia West w Bułgarii (wynajęty Lidlowi).

Podczas gdy średnie koszty budowy w 2022 r. wyniosły około 550 euro za mkw., CTP spodziewa się, że w 2023 r. będą one niższe niż 500 euro za mkw., częściowo dzięki wewnętrznym zespołom CTP zajmującym się budownictwem i zakupami. Spadek kosztów budowy, w połączeniu z ciągłym wzrostem czynszów napędzanym dużym popytem ze strony najemców i niską liczbą pustostanów, umożliwi CTP dalszy rozwój ze wskaźnikiem YoC powyżej 10%, wiodącym w branży poziomem, wspieranym przez unikalny model parku CTP i własną budowę i wiedzę specjalistyczną w zakresie zakupów.

Na koniec I kwartału 2023 roku Grupa miała w budowie 1,8 mln mkw. budynków z potencjalnymi przychodami z czynszów na poziomie 129 mln euro i oczekiwanym YoC na poziomie 10,4%. CTP ma długą historię zapewniania zrównoważonego wzrostu poprzez rozwój pod kierunkiem najemców w istniejących parkach. 62%[2] projektów Grupy w budowie znajduje się w istniejących parkach, natomiast 27% w nowych parkach, które mają potencjał do zagospodarowania do ponad 100 000 mkw. GLA. Planowane dostawy na rok 2023 to przednajem 49%² a CTP spodziewa się osiągnąć poziom przednajmu na poziomie 80%-90% w momencie dostawy, zgodnie z wynikami historycznymi. Jako generalny wykonawca CTP ma pełną kontrolę nad procesem i harmonogramem dostaw, co pozwala Spółce na przyspieszanie lub zwalnianie w zależności od zapotrzebowania najemcy, a jednocześnie zapewnia najemcom elastyczność w zakresie wymagań budynku.

W Polsce Grupa podpisała łącznie ponad 80 000 mkw. umów przednajmu z dostawami w 2023 r., a ponad 110 000 mkw. jest w fazie zaawansowanych negocjacji. Szacuje się, że podaż nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce w latach 2022-2024 spadnie do 40%, podczas gdy w 2022 roku na rynku odnotowano rekordowy popyt na poziomie 4,2 mln mkw. i podwyżki czynszów do 30%. CTP ma dobrą pozycję, aby czerpać korzyści z tych trendów.

Celem Grupy jest dostarczenie w 2023 r. co najmniej takiej samej powierzchni GLA jak w 2022 r., a nawet większej, jeśli popyt utrzyma się na wysokim poziomie. 142 000 mkw. podpisanych umów najmu na przyszłe projekty, które jeszcze się nie rozpoczęły, jest wyraźną ilustracją utrzymującego się popytu ze strony najemców. 

Na koniec roku bank ziemi CTP wynosił 20,3 mln mkw. (2021: 17,8 mln mkw.), co pozwala Spółce osiągnąć cel 20 mln mkw. powierzchni GLA do końca dekady. Bank ziemi był stabilny w porównaniu z pierwszą połową 2022 r., a Grupa koncentrowała się na mobilizacji istniejącego banku ziemi w celu maksymalizacji zwrotów, przy jednoczesnym utrzymaniu zdyscyplinowanej alokacji kapitału w celu uzupełnienia banku ziemi. 62% banku ziemi znajduje się w istniejących parkach CTP, podczas gdy 29% znajduje się lub sąsiaduje z nowymi parkami, które mają potencjał wzrostu do ponad 100 000 mkw. Jedynie 22% banku ziemi składało się z opcji, podczas gdy pozostałe 78% było własnością i odpowiednio odzwierciedlone w bilansie.

Wdrażanie inwestycji w energię słoneczną na dobrej drodze

CTP jest na dobrej drodze do realizacji planu rozwoju systemów fotowoltaicznych do 2023 roku. Przy średnim koszcie ~ 750 000 EUR za MWp, Grupa dąży do osiągnięcia wskaźnika YoC na poziomie 15% dla tych inwestycji.

Ambicje CTP w zakresie zrównoważonego rozwoju idą w parze z coraz większą liczbą najemców wymagających systemów fotowoltaicznych, ponieważ zapewniają im one i) większe bezpieczeństwo energetyczne, ii) niższe koszty użytkowania, iii) zgodność z zaostrzonymi przepisami i / lub wymaganiami klientów oraz iv) możliwość realizacji własnych ambicji ESG.

Pipeline napędza wyniki wyceny

W wynikach Grupy za I i III kwartał jedynie istotnie zmienione projekty Nieruchomości Inwestycyjne w Deweloperze („IPuD”) podlegają przeszacowaniu zewnętrznemu.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych („IP”) wzrosła z 10,1 miliarda euro na dzień 31 grudnia 2022 r. do 10,6 miliarda euro na dzień 31 marca 2023 r., między innymi na skutek przeniesienia ukończonych projektów o wartości 199 mln euro z IPuD do IP, 90 euro milionów przejęć aktywów trwałych i przejęć banków gruntów za 43 miliony euro.

IPuD wzrósł o 2,0% do 1,2 mld euro na dzień 31 marca 2023 r., głównie w wyniku postępu prac deweloperskich, natomiast liczba projektów w budowie wzrosła z 1,7 mln mkw. GLA na koniec 2022 r. do 1,8 mln mkw. GLA na koniec I kwartału -2023.

Całkowita wartość GAV wyniosła 12,0 mld euro na dzień 31 marca 2023 r., co oznacza wzrost o 4,5% w porównaniu z dniem 31 grudnia 2022 r.

CTP oczekuje obecnie, że potencjalny wzrost rentowności w 2023 r. zostanie zrównoważony dodatnim wzrostem ERV w związku z utrzymującym się popytem najemców napędzanym czynnikami świeckiego wzrostu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Poziomy czynszów w Europie Środkowo-Wschodniej pozostają przystępne pomimo obserwowanego silnego wzrostu, ponieważ pochodzą ze znacznie niższych poziomów bezwzględnych niż w krajach Europy Zachodniej. Wraz z niedawnym wzrostem wydajności na rynkach Europy Zachodniej, różnica w wydajności pomiędzy logistyką w Europie Środkowo-Wschodniej i Europie Zachodniej powróciła do długoterminowej średniej.

EPRA NTA na akcję wzrosła z 13,81 EUR na dzień 31 grudnia 2022 r. do 14,44 EUR na dzień 31 marca 2023 r., co stanowi wzrost o 4,6%. Wzrost wynika głównie z przeszacowania dostaw.

Solidny bilans i silna pozycja płynnościowa

Zgodnie ze swoim proaktywnym i ostrożnym podejściem, Grupa korzysta z solidnej pozycji płynnościowej, aby sfinansować swoje ambicje wzrostu, przy stałym koszcie zadłużenia i konserwatywnym profilu spłaty.

W pierwszych miesiącach 2023 roku Grupa wykazała się utrzymującym się dobrym dostępem do rynku kredytów bankowych i jego głębokością poprzez wykorzystanie kilku pul kapitału:

• w lutym spółka CTP podpisała z czeskim bankiem siedmioletni kredyt zabezpieczony na kwotę 95 mln euro przy stałym całkowitym koszcie wynoszącym 4,3%[3];
• w marcu Grupa podpisała z niemieckim bankiem siedmioletni kredyt zabezpieczony na kwotę 133 mln euro przy stałym całkowitym koszcie wynoszącym 4,6%³; I
• w maju Grupa podpisała pierwszą transzę pięcioletniego i siedmioletniego niezabezpieczonego kredytu o wartości 280 mln euro z konsorcjum międzynarodowych instytucji finansowych po stałym całkowitym koszcie wynoszącym 4,7%³.

Rynek kredytów bankowych pozostaje atrakcyjniejszy niż rynek obligacji, a ceny odzwierciedlają długoterminowe, niezawodne i rosnące przepływy pieniężne CTP.

W lutym 2023 r. Grupa podpisała również przedłużenie o trzy lata swojego RCF z dwiema opcjami przedłużenia o rok, zwiększając jednocześnie jego wielkość z 400 mln euro do 500 mln euro.

Ponadto uzgodniono znaczną kwotę dodatkowych linii kredytowych.

Pozycja płynnościowa Grupy na dzień 31 marca 2023 r. wyniosła 1,1 miliarda euro, na co składało się 612 milionów euro środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz RCF w wysokości 500 milionów euro. Pozycja płynności pro-forma dla podpisanej w maju pożyczki niezabezpieczonej wynosi 1,4 miliarda euro.

Średni koszt zadłużenia CTP wyniósł 1,6% (31 grudnia 2022 r.: 1,5%), przy czym 99,4% zadłużenia było stałe lub zabezpieczone do terminu zapadalności. Średni okres zapadalności długu wyniósł 5,5 roku (31 grudnia 2022 r.: 5,7 roku)

Pierwszym istotnym nadchodzącym terminem zapadalności Grupy jest obligacja o wartości 400 mln euro przypadająca na IV kwartał 2023 r., która zostanie spłacona z dostępnych rezerw gotówkowych (892 mln euro pro-forma za niezabezpieczone finansowanie pozyskane w kwietniu). W związku z tym kolejny istotny termin zapadalności długu przypada dopiero na połowę 2025 r.

W zależności od warunków rynkowych, Grupa może zainicjować wykup wyemitowanych obligacji w nadchodzących okresach sprawozdawczych.

Wskaźnik LTV CTP wyniósł 45,9% (31 grudnia 2022 r.: 45,4%), nieco powyżej celu Spółki, jakim jest LTV w przedziale 40%-45%. CTP spodziewa się, że LTV na koniec 2023 r. wyniesie około 45%, po zaksięgowaniu aktualizacji wyceny projektów w budowie. Grupa uważa, że jest to odpowiedni poziom, biorąc pod uwagę wyższą rentowność portfela brutto, która na dzień 30 czerwca 2023 r. wynosiła 6,6%. Aktywa o wyższej rentowności prowadzą do zdrowego poziomu dźwigni przepływów pieniężnych, co znajduje również odzwierciedlenie w prognozowanym wskaźniku pokrycia odsetek na poziomie 5,0x (31 grudnia 2022 r.: 5,6x) i znormalizowanym zadłużeniu netto do EBITDA na poziomie 9,5x (31 grudnia 2022 r.: 9,6x).

Na dzień 31 marca 2023 r. Grupa posiadała 65% długu niezabezpieczonego i 35% długu zabezpieczonego, przy czym w ramach zawartych umów istnieje duża możliwość zwiększenia kwoty długu zabezpieczonego, który w obecnych warunkach jest oferowany po atrakcyjniejszych stawkach.

Prognozy i wskazówki

Dynamika najmu pozostaje silna, z solidnym popytem ze strony najemców, niskim poziomem pustostanów na rynkach CTP i malejącą nową podażą, co prowadzi do ciągłego wzrostu czynszów.

CTP ma dobrą pozycję, aby czerpać korzyści z tych trendów. Oferta Grupy jest wysoce rentowna i prowadzona przez najemców. Docelowy wskaźnik YoC dla nowych projektów zostaje zwiększony do 11%, dzięki spadającym kosztom budowy i ciągłemu wzrostowi czynszów. Rozpoczęto i sfinansowano kolejny etap wzrostu. Na dzień 31 marca 2023 r. w budowie znajduje się 1,8 mln mkw., a docelowo w 2023 r. dostarczymy co najmniej taką samą ilość jak w 2022 r. – a nawet więcej, jeśli popyt utrzyma się na wysokim poziomie.

Solidna struktura kapitałowa CTP, zdyscyplinowana polityka finansowa, silny dostęp do rynku kredytowego, wiodący w branży bank ziemi, własne doświadczenie budowlane i głębokie relacje z najemcami pozwalają CTP realizować swoje cele, a Grupa jest na dobrej drodze do osiągnięcia 20 milionów mkw. powierzchni GLA i 1 miliarda euro przychodów z najmu przed końcem dekady.

Grupa potwierdza swoje skorygowane wytyczne EPRA EPSA na rok 2023 w wysokości 0,72 EUR oraz politykę dywidendową z wypłatą na poziomie 70% – 80%[4].

WEBCAST I TELEKONFERENCJA DLA ANALITYKÓW I INWESTORÓW

Dziś o godzinie 9 rano (GMT) i 10 rano (CET) Spółka przeprowadzi prezentację wideo i sesję pytań i odpowiedzi dla analityków i inwestorów, za pośrednictwem transmisji internetowej na żywo i połączenia konferencyjnego audio.

Aby obejrzeć transmisję na żywo, należy zarejestrować się na stronie:

https://www.investis-live.com/ctp/6437d69f1e95ce0c009efae0/srths

Aby dołączyć do prezentacji telefonicznie, należy wybrać jeden z poniższych numerów i wprowadzić kod dostępu uczestnika 902905.

Wielka Brytania                                0800 640 6441
Zjednoczone Królestwo (lokalnie)                   020 3936 2999
Stany Zjednoczone                                     1 855 9796 654
Stany Zjednoczone (lokalnie)                       1 646 664 1960
Niemcy (lokalnie)                               032 22109 8334
Holandia (lokalny)                         085 888 7233 
Wszystkie pozostałe lokalizacje                            +44 203 936 2999

Naciśnij *1, aby zadać pytanie, *2, aby wycofać pytanie lub *0, aby uzyskać pomoc operatora.

Nagranie rozmowy telefonicznej będzie także dostępne na żądanie do czwartku 18 maja 2023 r. Aby uzyskać dostęp do powtórki należy wybrać jeden z poniższych numerów i wpisać kod dostępu uczestnika 978018.

Wielka Brytania (lokalnie):                  020 3936 3001
Stany Zjednoczone (lokalnie)                       1 845 709 8569
Wszystkie pozostałe lokalizacje:                          +44 203 936 3001

DANE KONTAKTOWE DLA ANALITYKÓW I INWESTORÓW:
CTP
Maarten Otte
Kierownik ds. relacji inwestorskich
Telefon komórkowy: +420 730 197 500
E-mail: maarten.otte@ctp.eu

DANE KONTAKTOWE DLA MEDIÓW:
CTP
Patryk Statkiewicz
Szef grupy ds. marketingu i PR
Telefon komórkowy: +31 6 29 59 61 19
E-mail: patryk.statkiewicz@ctp.eu

KALENDARZ FINANSOWY CTP

O CTP
CTP jest największym w Europie notowanym na giełdzie właścicielem, deweloperem i zarządcą nieruchomości logistycznych i przemysłowych pod względem powierzchni najmu brutto, posiadającym 10,9 miliona mkw. powierzchni GLA w 10 krajach na dzień 31 marca 2023 roku. CTP certyfikuje wszystkie nowe budynki zgodnie z BREEAM na poziomie bardzo dobrym lub lepszym i uzyskała ocenę "niskiego ryzyka" ESG od Sustainalytics, podkreślając swoje zaangażowanie w zrównoważony rozwój. Więcej informacji można znaleźć na stronie korporacyjnej CTP: ctp.eu

Zastrzeżenie dotyczące przyszłości
Niniejszy komunikat zawiera pewne stwierdzenia dotyczące przyszłości w odniesieniu do sytuacji finansowej, wyników działalności i działalności CTP. Te stwierdzenia dotyczące przyszłości można zidentyfikować poprzez użycie terminologii dotyczącej przyszłości, w tym terminów "uważa", "szacuje", "planuje", "projektuje", "przewiduje", "oczekuje", "zamierza", "cele", "może", "dąży", "prawdopodobnie", "byłby", "mógłby", "może mieć", "będzie" lub "powinien" lub, w każdym przypadku, ich negatywnych lub innych odmian lub porównywalnej terminologii. Stwierdzenia dotyczące przyszłości mogą i często różnią się istotnie od rzeczywistych wyników. W związku z tym nie należy przywiązywać nadmiernej wagi do jakichkolwiek stwierdzeń dotyczących przyszłości. Niniejsza informacja prasowa zawiera informacje poufne w rozumieniu art. 7 ust. 1 rozporządzenia (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. (rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku).

^[1] Połączenie lokalnego wskaźnika CPI i wskaźnika CPI dla UE-27/strefy euro
[2] Z wyłączeniem Polski, gdzie Grupa realizuje więcej inwestycji spekulacyjnych w nowych parkach w ramach wchodzenia na rynek.
^[3] Obejmuje efekt zabezpieczenia
^[4] Domyślną dywidendą jest skrypt skryptowy z opcją otrzymania gotówki