Výsledky společnosti CTP N.V. za 1. čtvrtletí 2023

AMSTERDAM, 11. května 2023 - Společnost CTP N.V. (CTPNV.AS), (dále jen "CTP", "Skupina" nebo "Společnost"), zaznamenala v 1. čtvrtletí 2023 čistý příjem z pronájmu (dále jen "ČP") ve výši 130,7 milionu EUR, což představuje meziroční nárůst o 21,91 % a nárůst srovnatelného nájemného o 7,81 %, a to zejména díky indexaci a reverzi u renegociací a končících pronájmů. Smluvní výnosy na následujících 12 měsíců činily k 31. březnu 2023 628 milionů EUR.

Očekávaný výnos z nákladů ("YoC") společnosti CTP pro 1,8 milionu metrů čtverečních projektů ve výstavbě je v tomto odvětví nejlepší 10,4%. Stálé portfolio skupiny se k 31. březnu 2023 rozrostlo na 10,9 milionu metrů čtverečních GLA ve vlastnictví, přičemž hrubá hodnota aktiv ("GAV") se oproti 31. prosinci 2022 zvýšila o 4,5%. EPRA NTA se zvýšila o 4,6% na 14,44 EUR.

Specifický upravený zisk EPRA společnosti se zvýšil o 32,11 % na 78,3 milionu EUR. Společnost CTP pokračuje v plnění svých slibů a její upravený zisk na akcii EPRA, specifický pro danou společnost, dosáhl 0,18 EUR, což je na dobré cestě k dosažení výhledu společnosti CTP ve výši 0,72 EUR pro rok 2023.

Klíčové informace

Silné portfolio generující peněžní toky

V 1. čtvrtletí 2023 podepsala společnost CTP nájemní smlouvy na 297 000 metrů čtverečních se smluvními příjmy z pronájmu ve výši 18,9 milionu eur a průměrným nájemným za metr čtvereční ve výši 5,31 eur (1. čtvrtletí 2022: 4,87 eur). Dvě třetiny těchto nájemních smluv byly uzavřeny se stávajícími nájemci, což je v souladu s obchodním modelem společnosti CTP, který spočívá v růstu se stávajícími nájemci ve stávajících parcích.

Mezi hlavní nájemní smlouvy patřil pronájem 27 000 m2 s výrobcem automobilového chlazení TitanX v Polsku, 20 000 m2 s velkoobchodem Mercate VT v Srbsku, 17 000 m2 s 3PL FSK L&S v Maďarsku a 16 000 m2 s maloobchodním prodejcem Dr. Max v České republice.

Využití těchto faktorů umožnilo společnosti CTP zvýšit svůj průměrný tržní podíl v České republice, Rumunsku, Maďarsku a na Slovensku z 27,8% na konci roku 2022 na 28,1% v prvním čtvrtletí roku 2023 a zůstává největším vlastníkem průmyslových a logistických nemovitostí na těchto trzích. Skupina je rovněž lídrem trhu v Srbsku a Bulharsku.

Společnost CTP má s více než 1 000 klienty širokou a diverzifikovanou mezinárodní základnu nájemců, která se skládá z blue-chip společností se silným úvěrovým ratingem. Nájemci společnosti CTP zastupují širokou škálu průmyslových odvětví, včetně výroby, špičkových technologií/IT, automobilového průmyslu a elektronického obchodu, maloobchodu, velkoobchodu a logistiky třetích stran. Tato základna nájemců je vysoce diverzifikovaná, přičemž žádný jednotlivý nájemce nepředstavuje více než 2,5% ročního nájemného, což vede ke stabilnímu toku příjmů. Na 50 nejvýznamnějších nájemců společnosti CTP připadá pouze 33,2% jejího nájemného a většina z nich se nachází ve více parcích CTP.

Úroveň výběru nájemného činila v 1. čtvrtletí 2023 99,7% (v roce 2022: 99,7%), přičemž nedošlo ke zhoršení platebního profilu.

Obsazenost společnosti zůstala vysoká a činila 94% (31. prosince 2022: 94%). Míra udržení klientů Skupiny zůstává vysoká na úrovni 95% (1. čtvrtletí 2022: 95%) a dokládá schopnost společnosti CTP využívat dlouhodobé vztahy s klienty. Portfolio WAULT činilo 6,5 roku (1. čtvrtletí 2022: 6,3 roku), což je v souladu s cílem Společnosti >6 let.

Příjmy z pronájmu dosáhly 136,0 milionu EUR, což je v absolutním vyjádření meziroční nárůst o 24,11 %. Na srovnatelném základě vzrostly příjmy z nájemného o 7,81 t3 t, a to zejména díky indexaci a reverzi při novém sjednání a končících nájemních smlouvách.

Stále větší část výnosů z pronájmu investičního portfolia společnosti CTP je chráněna proti inflaci. Od konce roku 2019 obsahují všechny nové nájemní smlouvy skupiny doložku o dvojí indexaci, která vypočítává roční nárůst nájemného jako vyšší z těchto hodnot:

• fixní zvýšení o 1,5%-2,5% ročně; nebo
• index spotřebitelských cen[1].

K 31. březnu 2023 zahrnovalo 52% příjmů generovaných portfoliem Skupiny tuto doložku o dvojí indexaci a Skupina je na cestě zvýšit tento objem na přibližně 70% do konce roku 2023.

Reverzní potenciál na konci roku 2022 činil 12,5%. Nové nájemní smlouvy byly průběžně uzavírány nad úrovní ERV, což dokládá pokračující silný růst tržního nájemného.

Smluvní výnosy na příštích 12 měsíců činily k 31. prosinci 2022 628 milionů EUR, což představuje meziroční nárůst o 22,4% bez Německa, a ukazuje tak silnou generaci peněžních toků investičního portfolia společnosti CTP.

 Skupina pokračuje v integraci německého portfolia. Výše nájemného se zvýšila o 12% z 59 milionů EUR v době akvizice na 66 milionů EUR k 31. březnu 2023. V roce 2022 Skupina zřídila v Německu vlastní tým s cílem internalizovat správu portfolia, díky tomuto úsilí se CTP podařilo zlepšit efektivitu, což ilustruje zlepšení poměru NRI k příjmům z pronájmu ze 72% v roce 2022 na 81% v 1. čtvrtletí 2023. V roce 2023 také společnost CTP zahájí první nové projekty v Německu na pozemcích, které získala akvizicí.

Zvyšování ziskovosti potrubí

Společnost CTP pokračovala v disciplinovaných investicích do svého vysoce ziskového potrubí.

V 1. čtvrtletí 2023 skupina dokončila 223 000 m2 GLA (1. čtvrtletí 2022: 47 000 m2) při ročním nárůstu nákladů 10,21 %3T. Tyto dodávky byly pronajaty na 88% a budou generovat smluvní roční příjmy z pronájmu ve výši 13 milionů EUR, přičemž další 2 miliony EUR budou následovat po jejich plném obsazení.

Hlavní dodávky byly: v CTPark Warsaw South v Polsku (pronajato mimo jiné společnosti Fiege), 54 000 m2 v CTPark Vienna East v Rakousku (pronajato mimo jiné společnostem DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger) a 41 000 m2 v CTPark Sofia West v Bulharsku (pronajato společnosti Lidl).

Zatímco v roce 2022 se průměrné náklady na výstavbu pohybovaly kolem 550 eur za metr čtvereční, společnost CTP očekává, že v roce 2023 budou nižší než 500 eur za metr čtvereční, mimo jiné díky vlastním stavebním a dodavatelským týmům společnosti CTP. Tento pokles nákladů na výstavbu spolu s pokračujícím růstem nájemného díky silné poptávce nájemců a nízkému počtu neobsazených míst umožní společnosti CTP pokračovat v rozvoji s YoC nad 10%, což je špičková úroveň v oboru, podpořená jedinečným modelem parku a vlastními odbornými znalostmi společnosti CTP v oblasti výstavby a zadávání zakázek.

Na konci 1. čtvrtletí 2023 měla skupina ve výstavbě 1,8 milionu m2 budov s potenciálním příjmem z pronájmu ve výši 129 milionů EUR a očekávaným ročním příjmem z pronájmu ve výši 10,41 %3T. Společnost CTP dlouhodobě dosahuje udržitelného růstu prostřednictvím výstavby vedené nájemci ve svých stávajících parcích. 62%[2] z projektů Skupiny ve výstavbě se nachází ve stávajících parcích, zatímco 27% je v nových parcích, které mají potenciál být rozvinuty na více než 100 000 m2 GLA. Plánované dodávky do roku 2023 jsou 49% předpronajatých.² a společnost CTP očekává, že při dodání dosáhne 80%-90% předpronájmu, což je v souladu s historickými výsledky. Vzhledem k tomu, že společnost CTP vystupuje jako generální dodavatel, má plně pod kontrolou proces a načasování dodávek, což jí umožňuje urychlit nebo zpomalit dodávky v závislosti na poptávce nájemců a zároveň nabízí nájemcům flexibilitu z hlediska požadavků na budovy.

V Polsku skupina podepsala celkem více než 80 000 m2 předpronájmů pro dodávky v roce 2023 a více než 110 000 m2 je ve fázi pokročilých jednání. Odhaduje se, že nabídka nových průmyslových a logistických prostor v Polsku se v letech 2022 až 2024 sníží až na 40%, zatímco trh zaznamenal rekordní nájem 4,2 milionu m2 v roce 2022 a nárůst nájemného až na 30%. Společnost CTP má dobrou pozici, aby z těchto trendů těžila.

V roce 2023 chce skupina dodat minimálně stejný objem GLA jako v roce 2022 - a pokud bude poptávka i nadále silná, tak i více. Podepsané nájemní smlouvy na 142 000 m2 pro budoucí projekty, které ještě nebyly zahájeny, jsou jasným důkazem pokračující poptávky nájemců. 

Pozemková banka společnosti CTP činila na konci roku 20,7 milionu metrů čtverečních (31. prosince 2022: 20,3 milionu metrů čtverečních), což jí umožňuje dosáhnout cíle 20 milionů metrů čtverečních GLA do konce desetiletí. Landbank byl ve srovnání s 31. prosincem 2022 zhruba stabilní, přičemž se Skupina zaměřila na mobilizaci stávající landbanky s cílem maximalizovat výnosy a zároveň zachovat disciplinovanou alokaci kapitálu při doplňování landbanky. 65% z landbanky se nachází v rámci stávajících parků CTP, zatímco 23% se nachází v nových parcích, které mají potenciál rozrůst se na více než 100 000 m2 , nebo s nimi sousedí. Pouze 16% z pozemkové banky tvořily opce, zatímco zbývajících 84% bylo vlastněno a odpovídajícím způsobem zohledněno v rozvaze.

Zavádění investic do solární energie na dobré cestě

Společnost CTP plní svůj plán rozšíření fotovoltaických systémů v průběhu roku 2023. Při průměrných nákladech ~750 000 EUR na 1 MWp skupina u těchto investic plánuje dosažení hospodářského výsledku 15%.

Ambice společnosti CTP v oblasti udržitelnosti jdou ruku v ruce s tím, že stále více nájemců požaduje fotovoltaické systémy, protože jim poskytují i) lepší energetickou bezpečnost, ii) nižší náklady na užívání, iii) soulad se zvýšenou regulací a/nebo požadavky jejich klientů a iv) možnost naplnit jejich vlastní ambice v oblasti ESG.

Potrubí je hnací silou výsledků oceňování

Ve výsledcích Skupiny za 1. a 3. čtvrtletí jsou externě přeceněny pouze významně změněné projekty Investice do nemovitostí ve výstavbě ("IPuD").

Ocenění investičních nemovitostí ("IP") se zvýšilo z 10,1 miliardy EUR k 31. prosinci 2022 na 10,6 miliardy EUR k 31. březnu 2023, mimo jiné v důsledku převodu dokončených projektů z IPuD do IP ve výši 199 milionů EUR, akvizic stálých aktiv ve výši 90 milionů EUR a akvizic pozemků ve výši 43 milionů EUR.

IPuD se k 31. březnu 2023 zvýšil o 2,0% na 1,2 miliardy EUR, a to zejména díky pokroku v oblasti developmentu, zatímco počet projektů ve výstavbě se zvýšil z 1,7 milionu m2 GLA na konci roku 2022 na 1,8 milionu m2 GLA na konci 1. čtvrtletí 2023.

Celkový GAV dosáhl k 31. březnu 2023 výše 12,0 miliard EUR, což je o 4,5% více než k 31. prosinci 2022.

Společnost CTP v současnosti očekává, že potenciální zvýšení výnosů v roce 2023 bude kompenzováno pozitivním růstem ERV díky pokračující poptávce nájemců, která je poháněna sekulárními faktory růstu v regionu střední a východní Evropy. Úroveň nájemného ve střední a východní Evropě zůstává i přes pozorovaný silný růst cenově dostupná, neboť vychází z výrazně nižších absolutních úrovní než v zemích západní Evropy. S nedávným zvýšením výnosů na západoevropských trzích se rozdíl ve výnosech mezi logistikou ve střední a východní Evropě vrátil na úroveň dlouhodobého průměru.

EPRA NTA na akcii se zvýšila z 13,81 EUR k 31. prosinci 2022 na 14,44 EUR k 31. březnu 2023, což představuje nárůst o 4,6%. Tento nárůst je způsoben zejména přeceněním dodávek.

Robustní rozvaha a silná likvidita

V souladu se svým proaktivním a obezřetným přístupem má skupina solidní likvidní pozici, která jí umožňuje financovat své růstové ambice, a to díky fixním nákladům na dluh a konzervativnímu profilu splácení.

V prvních měsících roku 2023 Skupina prokázala, že má i nadále dobrý přístup na trh bankovních úvěrů a jeho hloubku, když využila několik zdrojů kapitálu:

• v únoru CTP podepsala s českou bankou sedmiletý zajištěný úvěr ve výši 95 milionů eur s pevnými celkovými náklady 4,3%.[3];
• v březnu skupina podepsala s německou bankou sedmiletý zajištěný úvěr ve výši 133 milionů eur s pevnými celkovými náklady ve výši 4,6%.³; a
• v květnu Skupina podepsala první tranši nezajištěného úvěru v hodnotě 280 milionů EUR na pět a sedm let s konsorciem mezinárodních finančních institucí s pevnými celkovými náklady ve výši 4,7%.³.

Trh bankovních úvěrů zůstává atraktivnější než trh dluhopisů, přičemž ceny odrážejí dlouhodobě spolehlivé a rostoucí peněžní toky společnosti CTP.

V únoru 2023 Skupina rovněž podepsala tříleté prodloužení svého RCF se dvěma jednoročními opcemi na prodloužení a zároveň zvýšila objem z 400 milionů EUR na 500 milionů EUR.

Kromě toho byla sjednána významná částka dodatečných úvěrů.

Likvidní pozice Skupiny k 31. březnu 2023 činila 1,1 miliardy EUR a skládala se z hotovosti a peněžních ekvivalentů ve výši 612 milionů EUR a z RCF ve výši 500 milionů EUR. Likvidní pozice pro-forma pro nezajištěný úvěr podepsaný v květnu činí 1,4 miliardy EUR.

Průměrné náklady na dluh CTP činily 1,6% (k 31. prosinci 2022: 1,5%), přičemž 99,4% dluhu bylo fixováno nebo zajištěno do splatnosti. Průměrná doba splatnosti dluhu dosáhla 5,5 roku (k 31. prosinci 2022: 5,7 roku).

První významnou nadcházející splatností Skupiny je dluhopis ve výši 400 milionů EUR ve 4. čtvrtletí 2023, který bude splacen z dostupných hotovostních rezerv (892 milionů EUR proforma pro nezajištěné financování získané v dubnu). Po tomto dluhu nastane další významná splatnost dluhu až v polovině roku 2025.

V závislosti na tržních podmínkách může Skupina v nadcházejících účetních obdobích zahájit zpětný odkup vydaných dluhopisů.

LTV společnosti CTP dosáhla 45,9% (k 31. prosinci 2022: 45,4%), což je těsně nad cílovou hodnotou společnosti, která se pohybuje mezi 40%-45%. Společnost CTP očekává, že LTV na konci roku 2023 se bude pohybovat kolem 45%, kdy budou zaúčtována přecenění rozestavěných projektů. Skupina považuje tuto úroveň za přiměřenou vzhledem k vyššímu hrubému výnosu portfolia, který ke konci roku 2022 činil 6,5%. Vyšší výnosnost aktiv vede ke zdravé úrovni pákového efektu peněžních toků, což se odráží i ve výhledovém ukazateli úrokového krytí ve výši 5,3x (k 31. prosinci 2022: 5,6x) a normalizovaném čistém dluhu k EBITDA ve výši 9,7x (k 31. prosinci 2022: 9,6x).

Skupina měla k 31. březnu 2023 nezajištěný dluh ve výši 65% a zajištěný dluh ve výši 35%, přičemž v rámci svých smluvních podmínek měla dostatečný prostor pro zvýšení objemu zajištěného dluhu, který je v současném prostředí nabízen za atraktivnější sazby.

Výhled a pokyny

Dynamika pronájmu zůstává silná, poptávka nájemců je silná, neobsazenost na trzích společnosti CTP je nízká a nová nabídka klesá, což vede k dalšímu růstu nájemného.

Společnost CTP má dobrou pozici, aby z těchto trendů těžila. Skupina má vysoce ziskové projekty, které jsou vedeny nájemci. Cíl YoC pro nové projekty je zvýšen na 11%, a to díky klesajícím nákladům na výstavbu a pokračujícímu růstu nájemného. Další etapa růstu je zabudována a financována, k 31. březnu 2023 je rozestavěno 1,8 milionu m2 a cílem je dodat v roce 2023 minimálně stejné množství jako v roce 2022 - a více, pokud poptávka zůstane silná.

Její pevná kapitálová struktura, disciplinovaná finanční politika, silný přístup na úvěrový trh, špičková banka pozemků, vlastní stavební zkušenosti a hluboké vztahy s nájemci umožňují společnosti CTP plnit své cíle a do konce desetiletí dosáhnout 20 milionů metrů čtverečních plochy a příjmů z pronájmu ve výši 1 miliardy eur.

Skupina potvrzuje svůj výhled upraveného zisku na akcii EPRA ve výši 0,72 EUR pro rok 2023 a dividendovou politiku s výplatou 70% - 80%.[4].

WEBCAST A KONFERENČNÍ HOVOR PRO ANALYTIKY A INVESTORY

Dnes v 9:00 (GMT) a 10:00 (CET) bude společnost pořádat videoprezentaci a sezení s otázkami a odpověďmi pro analytiky a investory prostřednictvím živého internetového vysílání a audiokonference.

Chcete-li sledovat živé vysílání, zaregistrujte se na adrese:

https://www.investis-live.com/ctp/6437d69f1e95ce0c009efae0/srths

Chcete-li se k prezentaci připojit telefonicky, vytočte prosím jedno z následujících čísel a zadejte přístupový kód účastníka. 902905.

Spojené království                                0800 640 6441
Spojené království (místní)                   020 3936 2999
Spojené státy americké                                     1 855 9796 654
Spojené státy americké (Místní)                       1 646 664 1960
Německo (místní)                               032 22109 8334
Nizozemsko (místní)                         085 888 7233 
Všechna ostatní místa                            +44 203 936 2999

Stisknutím tlačítka *1 položíte otázku, tlačítkem *2 ji odvoláte nebo stisknutím tlačítka *0 požádáte o pomoc operátora.

Telefonický záznam bude rovněž k dispozici na vyžádání až do čtvrtka 18. května 2023. Pro přístup k opakovanému záznamu vytočte jedno z níže uvedených čísel a zadejte přístupový kód účastníka 978018.

Spojené království (místní):                  020 3936 3001
Spojené státy americké (Místní)                       1 845 709 8569
Všechna ostatní místa:                          +44 203 936 3001

KONTAKTNÍ ÚDAJE PRO DOTAZY ANALYTIKŮ A INVESTORŮ:
CTP
Maarten Otte
Head of Investor Relations
Mobilní telefon: +420 730 197 500
E-mail: maarten.otte@ctp.eu

KONTAKTNÍ ÚDAJE PRO DOTAZY MÉDIÍ:
CTP
Patryk Statkiewicz
Vedoucí skupiny marketingu a PR
Mobilní telefon: +31 6 29 59 61 19
E-mail: patryk.statkiewicz@ctp.eu

FINANČNÍ KALENDÁŘ CTP

O společnosti CTP
Společnost CTP je největším evropským vlastníkem, developerem a správcem logistických a průmyslových nemovitostí podle hrubé pronajímatelné plochy, který k 31. březnu 2023 vlastnil 10,9 milionu metrů čtverečních GLA v 10 zemích. Společnost CTP certifikuje všechny nové budovy podle standardu BREEAM jako velmi dobré nebo lepší a získala hodnocení "Low-Risk" ESG od společnosti Sustainalytics, což podtrhuje její závazek být udržitelným podnikem. Více informací naleznete na firemních webových stránkách společnosti CTP: ctp.eu

Zřeknutí se odpovědnosti za výhled do budoucna
Toto oznámení obsahuje určitá výhledová prohlášení týkající se finanční situace, výsledků hospodaření a podnikání společnosti CTP. Tato výhledová prohlášení lze identifikovat podle použití výhledové terminologie, včetně výrazů "věří", "odhaduje", "plánuje", "projektuje", "předpokládá", "očekává", "zamýšlí", "cíle", "může", "má za cíl", "pravděpodobně", "by", "mohl", "může mít", "bude" nebo "měl by" nebo v každém případě jejich negativních nebo jiných variant či srovnatelné terminologie. Výhledová prohlášení se mohou podstatně lišit a často se také liší od skutečných výsledků. V důsledku toho by se na žádné výhledové prohlášení neměl vztahovat nepatřičný vliv. Tato tisková zpráva obsahuje vnitřní informace ve smyslu čl. 7 odst. 1 nařízení (EU) č. 596/2014 ze dne 16. dubna 2014 (nařízení o zneužívání trhu).

^[1] S kombinací místních indexů spotřebitelských cen a indexů spotřebitelských cen EU-27 / eurozóny
[2] S výjimkou Polska, kde skupina v rámci vstupu na trh realizuje spekulativní projekty v nových parcích.
^[3] Zahrnuje vliv zajištění
^[4] Standardní dividenda je v podobě skriptů s možností výplaty v hotovosti.