Q4 Lagerkapazität: Ist die Lagerkapazität für den Spitzenbetrieb bereit?

Jedes Jahr findet in der gleichen Septemberwoche dieselbe Diskussion statt. Jemand berechnet die Anzahl der eingehenden Sendungen im Verhältnis zu den verfügbaren Palettenplätzen, und die Antwort kommt überraschender als erwartet. Dann beginnt der Wettlauf.

Der Unterschied in diesem Jahr besteht darin, dass der Markt weniger Spielraum für Fehlentscheidungen hat als vor zwölf Monaten, und der Spielraum, der früher genutzt wurde, um solche Entscheidungen zu verhindern, schrumpft.

Wenn Ihr Kapazitätsplan für das vierte Quartal noch ein Entwurf ist, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, ihn zu schließen.

Der Markt wird immer enger, langsam und dann nicht mehr

Die europäische Logistikflächesinvestition hat sich stetig erholt. Bis 2025 stabilisierte sich die Quartalsinvestition bei zwischen 5 und 6 Millionen Quadratmetern, noch immer unter dem Höchststand von 9,6 Millionen Quadratmetern im vierten Quartal 2021, aber deutlich besser als das schwierige Jahr 2024. Prognosen deuten auf anhaltenden moderaten Wachstum hin.

Die interessanteren Zahlen liegen auf der Angebotsseite. Bis Mitte 2025 war nur rund 3,8 Prozent des gesamten europäischen Logistikbestands im Bau, und die monatlichen Neubauaktivitäten dürften auf ein neunjähriges Tief sinken, da die Entwicklungsprojekte weiterhin schwach verlaufen. Ein zunehmender Anteil der Projekte, die überhaupt realisiert werden, ist bereits vor der Inbetriebnahme vergeben.

Die Forschung von Prologis schätzt, dass Europa nur für die Deckung der aktuellen Verbrauchsniveaus rund 150 Milliarden Euro an neuen Logistikflächen benötigt. Die Prognose lautet, dass die europäische Leerstandszahl unter 5% fallen könnte, wenn die Angebotsströme begrenzt bleiben und das Wirtschaftswachstum anhält. Dies würde Europa zu einem der engsten Logistikmärkte der Welt machen.

All das ist keine Klippe. Es ist ein langsamer Druck, weshalb die Menschen überrascht werden. Bis zur Woche, in der man Platz benötigt, passiert nichts Dramatisches; im Flur, in dem man ihn benötigt, gibt es keine freien Plätze.

Wo sich der Druck konzentriert

Die Durchschnittswerte verbergen vieles. In Frankreich, Deutschland und den Niederlanden bleiben die Auslastungsraten hoch, was bei der Ankunft der Spitzenzeit keine großen Reserven für Überbestände mehr lässt. In einigen Westeuropakorridoren ist die Verfügbarkeit praktisch nicht vorhanden. Die Auslastung entlang der Brüssel-Antwerpen-Verbindung in Belgien lag Ende 2025 bei 2,33%.

In Mittel- und Osteuropa ist die Lage anders. Die Leerstandsquote liegt höher, bei rund 8% in Polen und in der breiteren CEE-Region, doch die Akzeptanz ist enorm stark und wird durch den Nearshoring aus Westeuropa getrieben. Polen verzeichnete im ersten Quartal 2026 rund 1,6 Millionen Quadratmeter Brutto-Neubaufläche, ein Anstieg von rund 40% gegenüber dem Vorjahr, während die Nettobetriebsfläche um etwa 75% gestiegen ist. Die Leerstandsquote lag bei 7,2 Prozent gegenüber einer neuen Angebotsmenge von rund 650.000 Quadratmetern.

Diese Kombination ist wichtiger als jede einzelne Zahl für sich. Es handelt sich nicht um eine Marktlösung für Verlängerungen. Neue Mietverträge und Erweiterungen machten einen erheblichen Anteil der Aktivität aus, was bedeutet, dass die Nachfrage wirklich stark ist. Sowohl die Tschechische Republik als auch Rumänien verzeichneten ebenfalls starke jährliche Zuwächse bei der Mietaufnahme.

Wenn man das Bild zusammen betrachtet, handelt es sich um eine Region mit realer verfügbarem Kapazität und echter Konkurrenz um diese.

Die Einschränkung, die niemand geplant hatte

Es gibt einen neuen Engpass, der von einer technischen Anmerkung hin zu einer echten Frage der Standortauswahl übergegangen ist: die Elektrizität.

Die meisten europäischen Stromnetze sind nahezu oder vollständig ausgelastet. Da die Verteilzentren zunehmend automatisierter und elektrischer werden, übersteigen ihre Strombedarf die verfügbaren Anschlusskapazitäten. Die Sicherstellung ausreichender Netzkapazitäten für ein modernes, automatisiert nutzbares Lager gilt nun als entscheidend, und in manchen Märkten ist sie die entscheidende Voraussetzung dafür, ob ein Standort überhaupt wirtschaftlich tragbar ist.

Für alle, die Kapazitäten planen, die Automatisierung, Kühlung oder Ladestationen für Elektrofahrzeuge mit sich bringen, muss die Verfügbarkeit der Stromversorgung neben der Grundfläche und den Ladedächern auf der Checkliste stehen. Es handelt sich nicht um Details, die später noch geklärt werden.

Was die Besetzer tatsächlich verlangen

Wo die Nachfrage stark ist, konzentriert sie sich auf ein ziemlich spezifisches Gebäudeprofil. Die Mieter bevorzugen konsequent hochwertige Immobilien: hohe Deckenhöhen von 10 bis 12 Metern, hohe Deckenlasten, großzügige Grundflächen und eine Konstruktion, die den Anforderungen der Umweltzertifizierung entspricht.

Dafür gibt es einen Grund, der über die Präferenz hinausgeht. Großteil der aktuellen Markttätigkeit spiegelt die Tatsache wider, dass Unternehmen eher umsteigen als expandieren – sie verlagern sich aus älteren, weniger effizienten Gebäuden in Lagerflächen, die tatsächlich für automatisierte, energieintensive Prozesse geeignet sind. Die Netto-Absorptionsrate wird erst 2027 voraussichtlich vollständig wieder ansteigen, gerade weil ein Teil der neuen Mietverträge durch Räumungen an anderen Standorten ausgeglichen wird.

Die praktische Konsequenz: Die schwächsten Vermögenswerte werden exponierter, und die besten Vermögenswerte werden ausgebeutet. Wenn Ihr Q4-Plan davon abhängt, kurzfristig gut geeignete Flächen in einem starken Korridor zu finden, konkurrieren Sie um den kleinsten Teil des Marktes.

Fünf Fragen, die vor Oktober beantwortet werden müssen

1. Was ist Ihre tatsächliche Prognose für den Spitzenvolumenstand, nicht die von letztem Jahr plus ein Prozent? Die Planungspunkte, die auf den Annahmen des Vorjahres basieren, sind die Ursache für Überlaufkosten.
2. Wo befindet sich Ihre Pufferzone physisch? Die Kapazität zur Überbrückung von Bedarf aus anderen Ländern ist eine zusätzliche Kostenposition und keine Lösung.
3. Haben Sie die Kapazität für die von Ihnen geplante Auslastung? Wenn Sie eine Automatisierung oder eine Temperaturregelung hinzufügen möchten, bestätigen Sie die Stromverbindung, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.
4. Ist Ihr Notfallraum bereits angemietet oder steht lediglich eine Vereinbarung über die Nutzung vor? In einem Markt, in dem die Zahl der Neubauprojekte auf ein neunjähriges Tief gesunken ist, ist ein mündlicher Vertrag im September in November nur sehr unwichtig.
5. Wie sieht das nächste Jahr aus? Wenn Ihre Spitzenbelastung eher strukturell als saisonal auftritt, sind kurzfristige Übertragungspläne die kostspieligste Methode, um ein permanentes Problem zu lösen.

Der Grundsatz der frühen Entscheidung

Der Markt befindet sich nicht in einer Krise. Die Nachfrage wächst moderat, die Leerstände in den CEE-Regionen bleiben überschaubar, und die Mietsteigerungen werden bis 2026 und 2027 voraussichtlich jährlich um etwa 2% liegen.

Doch die Richtung der Entwicklung ist eine einzige: Die Nachfrage ist durch steigende Baukosten, Planungsbeschränkungen und Kapazitätsbegrenzungen beeinträchtigt, und all diese Probleme lösen sich nicht in kurzer Zeit. Die Nähe zu den Produktionsstandorten hat weiterhin die Nachfrage in Mittel- und Osteuropa angekurbelt, da Produktionsketten sich von Asien abwandern. Und Umfrageergebnisse von Mietern deuten darauf hin, dass 47 Prozent beabsichtigen, ihre Flächen zu erweitern, während nur 4 Prozent planen, sie zu reduzieren.

Die im August reservierte Fläche kostet weniger und bietet mehr Auswahl als die im November reservierte Fläche. Das gilt schon immer. In einem Markt, in dem die Pipeline immer dünner wird, ist dies jedoch noch wichtiger.

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