Q4 Capacità di magazzino: pronta per il picco?

Ogni anno, nella stessa settimana di settembre si ripete la stessa situazione: qualcuno calcola il volume degli arrivi rispetto alle disponibilità di pallet disponibili e il risultato è più elevato del previsto. Quindi inizia la corsa agli acquisti.

La differenza quest'anno è che il mercato ha meno spazio di manovra rispetto a dodici mesi fa e il buffer che in passato era in grado di assorbire una decisione tardiva sta riducendosi.

Se il piano di capacità per il quarto trimestre è ancora in fase di elaborazione, questo è il momento giusto per chiuderlo.

Il mercato si sta restringendo, lentamente e poi non più

L’occupazione logistica europea sta recuperando costantemente. Nel corso del 2025, l’occupazione trimestrale si è stabilizzata tra i 5 e i 6 milioni di metri quadrati, ancora al di sotto del picco di 9,6 milioni di metri quadrati registrato nel quarto trimestre del 2021, ma un netto miglioramento rispetto al difficile 2024. Le previsioni indicano una continua crescita moderata.

Il dato più interessante riguarda la parte della domanda. A metà del 2025, solo circa il 3,8% del totale degli investimenti nel settore della logistica europea era ancora in fase di realizzazione; le consegne annuali previste dovrebbero raggiungere un livello mai visto in nove anni, poiché la pipeline di sviluppo rimane piuttosto contenuta. Una quota crescente delle opere già completate è già impegnata prima che vengano inaugurate.

Le stime della ricerca di Prologis stimano che l’Europa abbia bisogno di circa 150 miliardi di euro di nuovi spazi logistici solo per soddisfare i livelli di consumo attuali. La previsione è che la disponibilità di spazi vuoti in Europa potrebbe scendere al di sotto del 5%, se le pipeline di approvvigionamento rimangono limitate e la crescita economica rimane sostenuta, rendendo l’Europa uno dei mercati logistici più ristretti al mondo.

Non è una scogliera questa cosa. È una pressione lenta, ed è proprio per questo che sorprende le persone. Non succede niente di drammatico fino alla settimana in cui hai bisogno di spazio e non c'è spazio nel corridoio in cui potresti trovarlo.

Dove la pressione è concentrata

Le medie nascondono molte cose. I tassi di utilizzo rimangono elevati in Francia, Germania e Paesi Bassi, lasciando ben poco spazio per un eccesso di scorte quando arriva la stagione di punta. In alcuni corridoi dell’Europa occidentale, la disponibilità è praticamente nulla. La disoccupazione lungo la linea ferroviaria tra Bruxelles e Anversa, in Belgio, era del 2,33% al termine del 2025.

L’Europa centrale e orientale presenta una situazione diversa. Il tasso di occupazione è più elevato, fino a circa l’8% in Polonia e nella regione CEE più ampia, ma l’assorbimento è estremamente elevato, alimentato dalla relocation verso l’interno dalla zona dell’Europa occidentale. In Polonia sono stati registrati circa 1,6 milioni di metri quadrati di occupazione lorda nel primo trimestre del 2026, in aumento di circa il 40% rispetto all’anno precedente, mentre l’assorbimento netto è stato di circa il 75%. Il tasso di occupazione è stato pari al 7,2% rispetto alla nuova offerta di circa 650.000 metri quadrati.

Questa combinazione è più importante di ciascuna delle singole cifre. Non si tratta di un mercato che assorbe rinnovi. I nuovi contratti e gli ampliamenti hanno rappresentato una quota significativa dell’attività, il che significa che la domanda è davvero forte. Anche la Repubblica Ceca e la Romania hanno registrato forti aumenti annuali dell’occupazione.

Se letta insieme, l’immagine dà l’impressione di un’area con una capacità effettiva disponibile e una reale concorrenza per essa.

La restrizione che nessuno aveva previsto

Esiste un nuovo ostacolo che è passato da una nota tecnica a una vera e propria questione di scelta del sito: l’elettricità.

La maggior parte delle reti elettriche europee è al massimo della capacità o è al di là di essa. Mentre i centri di distribuzione diventano sempre più automatizzati e più elettrificati, le loro esigenze energetiche superano le capacità disponibili. Assicurare una capacità sufficiente della rete per un magazzino moderno e automatizzato è ormai considerata fondamentale e, in alcuni mercati, è questa la limitazione che determina se un sito sia fattibile o meno.

Per chiunque stia progettando impianti che prevedono automazione, refrigerazione o infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, la disponibilità di energia deve figurare sulla lista dei requisiti, insieme alla superficie del pavimento e alle porte dei ponti. Non si tratta di un dettaglio che verrà risolto in seguito.

Cosa chiedono realmente gli occupanti

Dove la domanda è forte, essa si concentra su un profilo edilizio piuttosto specifico. Gli occupanti hanno sempre preferito immobili di elevata qualità: altezze delle pareti tra i 10 e i 12 metri, forte carico strutturale, ampie profondità dei cortili e design conforme alle normative ambientali.

Ciò ha un motivo oltre alla preferenza. La maggior parte dell’attività del mercato attuale riflette l’aumento delle operazioni di acquisizione da parte delle aziende, anziché un’espansione, che le spinge a trasferirsi da edifici più vecchi e meno efficienti verso immobili che sono effettivamente adatti alle operazioni automatizzate e ad alta intensità energetica. Non si prevede un pieno recupero dell’assorbimento netto prima del 2027, proprio perché una parte delle nuove locazioni è compensata dalla cessione di spazio in altre parti della città.

Le implicazioni pratiche: i beni più deboli diventano più esposti, e quelli migliori vengono presi. Se il vostro piano per il quarto trimestre dipende dalla ricerca di spazi ben specificati in un corridoio importante in tempi brevi, state competendo per la parte più piccola del mercato.

Cinque domande da rispondere prima di ottobre

1. Qual è la previsione reale del volume massimo di vendita, non l’anno scorso più un dato percentuale? I costi di sovraccarico si verificano quando la pianificazione massima si basa sulle ipotesi del precedente anno.
2. Dove si trova fisicamente il buffer? La capacità di sovrapproduzione, a due paesi di distanza dal tuo fabbisogno, è un aspetto da considerare, non una soluzione.
3. Avete la capacità di elaborazione necessaria per gestire ciò che state eseguendo? Se aggiungerete l’automazione o il controllo della temperatura, confermate la connessione elettrica prima di confermare qualsiasi altra cosa.
4. Il vostro spazio di emergenza è stato contrattualizzato o è solo stato discusso? In un mercato in cui i nuovi insediamenti raggiungono un livello da nove anni in basso, un accordo verbale nel mese di settembre vale ben poco nel mese di novembre.
5. Come sarà il prossimo anno? Se la vostra richiesta massima diventa strutturale anziché stagionale, le soluzioni di emergenza a breve termine rappresentano il modo più costoso per risolvere un problema permanente.

Il caso della decisione anticipata

Il mercato non è in crisi. L’occupazione sta crescendo moderatamente, la disponibilità di spazi vuoti nella regione CEE rimane ragionevole e le previsioni di crescita dei prezzi degli affitti sono di un ritmo gestibile, pari a circa 2 punti percentuali all’anno tra il 2026 e il 2027.

Ma la direzione del movimento è da un solo verso. L'offerta è limitata dalle crescenti spese di costruzione, dalle restrizioni di pianificazione e dai limiti di capacità della rete elettrica, tutte queste problematiche non si risolvono rapidamente. Il nearshoring continua a rafforzare la domanda nell'Europa centrale e orientale mentre le reti produttive si allontanano dall'Asia. I sondaggi sugli occupanti suggeriscono che 47% intendono ampliare la propria presenza, mentre solo 4% intendono ridurla.

Affittare un posto in agosto costa meno e offre più scelta rispetto a quello in affitto nel mese di novembre. Questo è sempre stato vero. È semplicemente più vero in un mercato in cui la disponibilità di spazi si sta riducendo.

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