Mať vplyv na svet okolo nás je úžasná myšlienka

Sme na začiatku nového roka - aké sú vyhliadky trhu komerčných nehnuteľností v roku 2020?

V skratke môžem povedať, že v tomto roku neočakávame žiadne významné zmeny. Samozrejme, existujú určité obavy z obchodnej vojny, brexitu alebo elektromobility v automobilovom priemysle, ale je to veľmi podobné ako v minulom roku. Osobne evidujem rovnaký počet požiadaviek klientov na obchodné priestory ako v minulom roku. Naša spoločnosť pôsobí v 7 krajinách Európy a vo všeobecnosti je záujem veľmi stabilný. Dochádza k miernym zmenám, napríklad koncentrácia dopytu sa pomaly presúva na východ.

Čo spôsobuje tento posun?

Najčastejšie dostupnosť pracovnej sily. Výrobcovia, u ktorých nehrá takú veľkú úlohu umiestnenie výrobného závodu a rýchlosť dodania výrobku zákazníkom, sa pozerajú na východ, kde je pracovná sila stále dostupná za rozumnú cenu.

Čo v tomto prípade znamená "výstup"?

Napríklad Srbsko, východné Slovensko a Poľsko, ale aj východ Českej republiky. Morava mala veľmi silný rok 2019: množstvo spoločností si tam vlani prenajalo skladové priestory na logistiku a výrobu, zatiaľ čo v západnej časti Českej republiky došlo k miernemu poklesu dopytu v porovnaní so situáciou pred 2 - 3 rokmi, keď tento región zažíval boom. Hlavným dôvodom sú rastúce obavy z nedostatku pracovníkov. Tento problém dnes pociťujú zákazníci v celej Európe.

Na ktoré regióny by sa teda mali výrobcovia zamerať?

Práve dnes ráno som diskutoval s vedúcim oddelenia poradenstva o výbere lokalít CBRE v Európe o tom, kde v blízkej budúcnosti kúpiť pozemok. Jednou z tém našej diskusie boli čoraz ťažšie možnosti nájsť pracovníkov a presťahovať sa na východ. Zaujímavejší bol však tip, že by sme sa mali zamerať aj na chudobnejšie oblasti bohatých krajín, ako je sever Francúzska, regióny s vyššou mierou nezamestnanosti v Belgicku alebo vo Veľkej Británii. Práve tu sa spoločnosti čoraz častejšie obzerajú, aby našli miesto pre svoje továrne.

A logistika?

V podstate môžeme povedať, že v logistike je to rovnaké. Ľudia si často myslia, že logistické centrá musia byť čo najbližšie ku konečnému zákazníkovi. V prípade elektronického obchodu je to pravda, ale nie vo všetkých spoločnostiach. Jednotliví nájomcovia majú veľmi odlišné požiadavky na svoj dodávateľský reťazec. Preto pôsobíme vo všetkých regiónoch a ponúkame rôzne typy budov. Nemôžeme hádzať všetky spoločnosti do jedného vreca, trh je veľmi rôznorodý.

Ovplyvnili nové generácie zamestnancov a ich odlišné predstavy o pracovných podmienkach dizajn vašich budov?

Nie som odborník v tejto oblasti, ale všimol som si, že ľudia - a teda nielen najmladšia generácia - chcú vo všeobecnosti väčšiu flexibilitu. Zamestnávatelia sú potom nútení vytvárať pre svojich pracovníkov atraktívnejšie pracovné prostredie; hlavne preto, že zamestnanci si chcú vybrať, kde budú pracovať. Tento trend sa pomaly začína prejavovať aj v skladoch, pretože v kanceláriách pracuje veľa ľudí. Dnes môžete vďaka technológiám pracovať kdekoľvek, kedykoľvek a na akomkoľvek zariadení. To znamená nielen z domu, ale aj odkiaľkoľvek z kancelárie. Znižuje sa tak počet "osobných" pracovných stolov a, naopak, rozširujú sa spoločné priestory, kde sa ľudia môžu stretávať a pracovať.

Ako sa dnes menia požiadavky nájomcov? Vidíte napríklad väčší záujem o opatrenia na ochranu životného prostredia?

Áno, ale musím priznať, že zmena je pomalšia, ako by som si prial. CTP je investorom do výstavby. To znamená, že chceme stavať budovy, o ktoré bude záujem o 10 až 20 rokov. Preto sme sa rozhodli certifikovať všetkých našich 293 budov v šiestich krajinách podľa medzinárodného programu BREEAM In-Use International. Spoločnosť CTP to chce dosiahnuť do júna 2020. Snažíme sa vzdelávať nájomcov v oblastiach, ako je udržateľnosť a energetická účinnosť. Zároveň investujeme peniaze do výstavby kvalitných priestorov, ktoré sú energeticky efektívnejšie, lepšie izolované atď. A za to prirodzene požadujeme vyššie nájomné. Úprimne povedané, predať tento koncept nie je jednoduché. Väčšina spoločností má plán environmentálnej a spoločenskej zodpovednosti, ale v konečnom dôsledku sa sústreďujú najmä na svoje štvrťročné finančné výsledky. Na druhej strane, my sa pozeráme na desať až dvadsať rokov dopredu, čo nie je veľmi dobre poskladané. V poslednom čase sa však medzi nájomcami zvýšil záujem o solárnu energiu a zelené zdroje energie ako také. A to je veľmi dobrá správa.

A čo ďalší populárny trend - digitalizácia?

Áno, samozrejme, je o to záujem. Iniciatíva najčastejšie vychádza z našej strany. Snažíme sa byť o krok vpred, vieme, čo budú nájomníci chcieť v budúcnosti, a prichádzame s novými nápadmi. A naši nájomníci ich zvyčajne prijímajú s nadšením. Do štandardných technických špecifikácií našich budov sme napríklad zahrnuli systém riadenia budov, ktorý umožňuje nájomcom monitorovať spotrebu energie a zisťovať zraniteľnosti. Vďaka tomu ušetríme veľa peňazí. Robíme budovy inteligentnejšími, zvyšujeme štandardy a nájomca sa, samozrejme, môže rozhodnúť, či pôjde ďalej. Mať väčšiu kontrolu, pripojiť vlastné zariadenia, mať prístup k systému správy budov v reálnom čase. Technológie sa vyvíjajú veľmi rýchlo, všetko sa točí okolo dát a ich optimálneho využitia a prepojenia všetkých zariadení a systémov.

Týka sa to aj zabezpečenia budov?

Bezpečnosť je pre nájomníkov mimoriadne dôležitá. Aj v tejto oblasti sa technológie neustále zdokonaľujú a bezpečnostné prvky sa vyvíjajú a montujú tak, aby ich bolo možné jednoducho prepojiť s ostatnými zariadeniami a prístrojmi v budove. To je dnes štandardom.

Na trhu pôsobíte už 18 rokov, čo je na vašej práci zaujímavé a čo vás najviac motivuje?

Ako chlapca ma vždy zaujímala myšlienka, že môžem ovplyvniť to, ako vyzerá a správa sa svet okolo nás. To je jednoducho úžasná myšlienka. V skratke môžem povedať, že v našej spoločnosti robíme oveľa viac ako len staviame budovy. Vytvárame priestory, ovplyvňujeme prostredie, ktoré nás obklopuje. Vždy ma bavila geografia, neskôr som študoval humánnu a ekonomickú geografiu a potom prišiel čas vybrať si špecializáciu. Vybral som si nehnuteľnosti, hoci som o nich vtedy nič nevedel. Fascinovala ma však jedna vec: ak niekde umiestnite budovu, ovplyvňuje to život v danej lokalite - mení jej dynamiku, pohyb ľudí, priťahuje školy, univerzity a firmy. Nehnuteľnosti majú obrovský vplyv na geografiu. Preto ma to tak zaujalo. A preto CTP robí to, čo robí: pretože má taký úžasný vplyv!

Vaše budovy majú tiež vplyv na krajinu, čo verejnosť nevníma vždy pozitívne. Môže sa to zmeniť?

Pri pohľade do minulosti vidíme, že vnútorný a vonkajší vzhľad budov sa rozhodne mení. Pravdou je, že sklady a továrne jednoducho nie sú zvonku veľmi pekné na pohľad. Radi sa však zapájame do verejnej diskusie. Povedal by som, že teraz sme v štádiu zlepšovania interiéru budov, v ktorých ľudia pracujú. Nie som si však istý, či už zlepšujeme krajinu. Na lúke sa zrazu objaví škatuľa. Na tom musíme ešte popracovať. Na druhej strane mám pocit, že verejná diskusia je často príliš negatívna, najmä v Českej republike. Vyrastal som v Holandsku, kde všetkým deťom v škole "vymývajú mozgy" a učia ich, že podnikanie a logistika sú skvelé, pretože nám dávajú prácu. Holandsko je krajina obchodníkov, rovinatá krajina plná bicyklov, polí a sivých mrakov. Berte to tak trochu ako vtip a môj osobný názor, ale myslím si, že v Holandsku je vždy lepšie šliapať do pedálov medzi budovami ako na holom poli - aspoň sa vyhnete poryvom vetra.

A aké sú vaše skúsenosti s Českou republikou?

V Českej republike je to iné, máte krásnu kopcovitú krajinu a jedného dňa začnete stavať sklad. A ten je väčšinou sivý, čo krajine veľmi nepridá. Napriek tomu si myslím, že to prináša množstvo výhod a zlepšení pre ľudí, ktorí pracujú vo vnútri. Spoločnosť CTP už postavila 5 miliónov štvorcových metrov, z toho viac ako 3,5 milióna v krajine, čo sa priamo dotklo 70-tisíc ľudí. Zlepšili sme ich pracovné prostredie. Okrem toho tým, že investorom prichádzajúcim do Českej republiky ponúkame atraktívnu pro-story, môže Česká republika prilákať ďalšie zaujímavé projekty. Keď sa investori rozhodujú medzi Českou republikou a napríklad Poľskom a vidia, že majú k dispozícii modernú obchodnú zónu a my sme schopní ju dodať včas, v rámci rozpočtu a v dobrej kvalite, rozhodnú sa pre túto krajinu. Vytvoria sa tak pracovné miesta pre ľudí, ktorí predtým pracovali v starých, zanedbaných oblastiach.

Ale samozrejme chápem, že nie každý vníma exteriér nových budov pozitívne. Ako som povedal, v budúcnosti sa na to musíme zamerať.

Môže sa komerčná zóna stať súčasťou miestnej komunity?

Presne to chceme: sme developer - investor, a nie developer - obchodník. Budovy nechávame postavené a myslíme na ne z dlhodobého hľadiska. Máme veľký záujem budovať dobré vzťahy s miestnou samosprávou, pomáha to ich regiónu a zároveň nám to dáva konkurenčnú výhodu vo vzťahu k investorom. Každé miesto má svoj vlastný príbeh. Ak sa tu rozhodnete investovať, stane sa to vaším príbehom. Je skvelé byť jeho súčasťou. Musím však povedať, že dnes, v porovnaní s minulosťou, keď bola nezamestnanosť oveľa vyššia, sa záujem jednotlivých miest o prilákanie investorov znížil.

Mení sa v obciach záujem o konkrétne typy investorov?

Vaša vláda má víziu, že by chcela prilákať investorov, ktorí prinesú väčšiu pridanú hodnotu, zamerajú sa na výskum, vývoj a inovácie. Už nechcete byť európskou montážou. Takáto zmena nie je vôbec jednoduchá. Vláda chce urobiť rýchly skok, čo je podľa mňa sotva možné. Niekedy je to frustrujúce pre nás aj pre tých, ktorí majú záujem investovať v tejto krajine. Niektorí sa dozvedia, že by tu nemali investovať, pretože nespĺňajú vaše očakávania. Problémom je, že ak sa rozhodnú pre inú lokalitu a neskôr začnú atraktívnu výrobu s vyššou pridanou hodnotou, do Českej republiky sa už nevrátia. Stratíte ich navždy. Ďalšou otázkou je, čo bude s ľuďmi, ktorí dnes pracujú v montážnych závodoch. Nie sú pripravení začať robiť výskum a vývoj. Všetci môžeme vybudovať skvelú budúcnosť Českej republiky, ale zmena musí byť postupná.

Čo je pre vašu prácu najdôležitejšie?

Všetky otázky a odpovede nás vždy priviedli k ľuďom. Dnes sa veľa hovorí o technológiách, ale tie fungujú len vtedy, ak ich ľudia podporujú. Preto sa zameriavame na budovanie komunít a uľahčovanie života ľudí. A sme úspešní, pretože máme v tíme správnych ľudí.
A je ťažké nájsť takýchto ľudí v Českej republike?
Nemáme veľký problém nájsť vhodných ľudí, pretože sme zaujímavý zamestnávateľ. Ak študujete architektúru alebo stavebné inžinierstvo a potom si nájdete prácu v spoločnosti, ktorá stavia budovy, o ktorých ste sa učili, je to skvelé. Schopnosť nájsť správnych ľudí je o tom, či máte ako zamestnávateľ čo ponúknuť. Ak ich dokážete zaujať. Ak je vaša ponuka atraktívna, nebudete mať problém.

Preložené z anglického originálu, LogisticsNews, február 2020, http://www.logisticnews.eu,