A körülöttünk lévő világra hatást gyakorolni csodálatos gondolat.

Az új év elején járunk - milyenek a kereskedelmi ingatlanpiac kilátásai 2020-ban?

Röviden azt mondhatom, hogy idén nem számítunk jelentős változásokra. Természetesen vannak aggodalmak a kereskedelmi háború, a Brexit vagy az elektromobilitás miatt az autóiparban, de ez nagyon hasonló a tavalyi évhez. Én személy szerint ugyanannyi ügyfélmegkeresést regisztrálok kereskedelmi helyiségek tekintetében, mint tavaly. Cégünk 7 országban működik Európa-szerte, és általánosságban az érdeklődés nagyon stabil. Vannak kisebb változások, például a kereslet koncentrációja lassan kelet felé tolódik.

Mi okozza ezt a változást?

Leggyakrabban a munkaerő rendelkezésre állása. Azok a gyártók, akiknek nem játszik olyan nagy szerepet a gyártási helyszín elhelyezkedése és a termék vásárlókhoz való eljuttatásának sebessége, kelet felé néznek, ahol a munkaerő még mindig elérhető áron áll rendelkezésre.

Mit jelent ebben az esetben a "kilépés"?

Például Szerbia, Kelet-Szlovákia és Lengyelország, de a Cseh Köztársaság keleti része is. Morvaország nagyon erős évet zárt 2019-ben: számos vállalat bérelt ott tavaly raktárhelyiséget logisztikai és termelési célokra, míg Csehország nyugati részén enyhe keresletcsökkenés volt tapasztalható a 2-3 évvel ezelőtti helyzethez képest, amikor ez a régió fellendülőben volt. Ennek fő oka a munkaerőhiány miatti növekvő aggodalom. Ezt a problémát ma már Európa-szerte érzik az ügyfelek.

Mely régiókra kell tehát a termelőknek összpontosítaniuk?

Éppen ma reggel beszéltem pontosan ugyanerről a kérdésről a CBRE európai helyszínek kiválasztásával foglalkozó tanácsadás vezetőjével, hogy megtudjam, hol lehet földet vásárolni a közeljövőben. A munkaerő megtalálásának és a keletre költözés egyre nehezedő nehézsége volt a beszélgetésünk egyik témája. Ennél is érdekesebb volt azonban az a tipp, hogy a gazdag országok szegényebb területeire is összpontosítani kellene, mint például Észak-Franciaország, Belgium vagy az Egyesült Királyság magasabb munkanélküliségi rátával rendelkező régiói. A vállalatok ugyanis egyre inkább itt néznek körül, hogy helyet találjanak gyáraiknak.

És a logisztika?

Alapvetően azt mondhatjuk, hogy a logisztikában ugyanez a helyzet. Az emberek gyakran úgy gondolják, hogy a logisztikai központoknak a lehető legközelebb kell lenniük a végfelhasználóhoz. Ez igaz az e-kereskedelemre, de nem minden vállalatra. Az egyes bérlőknek nagyon eltérő igényeik vannak az ellátási lánccal szemben. Ezért vagyunk aktívak minden régióban, és különböző típusú épületeket kínálunk. Nem dobhatunk minden vállalatot egy zsákba, a piac nagyon változatos.

A munkavállalók új generációi és a munkakörülményekről alkotott eltérő elképzeléseik hatással vannak az Önök épületeinek kialakítására?

Nem vagyok szakértő ezen a téren, de azt tapasztalom, hogy az emberek - és ezért nem csak a legfiatalabb generáció - általában nagyobb rugalmasságra vágynak. A munkáltatók így kénytelenek vonzóbb munkakörnyezetet teremteni a dolgozóik számára; főként azért, mert a munkavállalók maguk akarják megválasztani, hogy hol dolgozzanak. Ez a tendencia lassan a raktárakban is kezd megmutatkozni, mert sokan dolgoznak irodában. Ma már bárhol, bármikor, bármilyen eszközön lehet dolgozni, hála a technológiának. Ez nemcsak otthonról, hanem bárhonnan az irodából is jelent. Ez csökkenti a "személyes" munkaasztalok számát, és éppen ellenkezőleg, bővíti a közös helyiségeket, ahol az emberek találkozhatnak és dolgozhatnak.

Hogyan változnak ma a bérlők igényei? Látja például, hogy nagyobb az érdeklődés a környezetvédelmi intézkedések iránt?

Igen, de be kell vallanom, hogy a változás lassabb, mint szeretném. A CTP egy építőipari befektető. Ez azt jelenti, hogy olyan épületeket akarunk építeni, amelyek 10-20 év múlva is érdekesek lesznek. Ezért döntöttünk úgy, hogy mind a 293 épületünket hat országban a BREEAM In-Use International program szerint tanúsítjuk. A CTP ezt 2020 júniusáig szeretné elérni. Arra törekszünk, hogy a bérlőket olyan területeken oktassuk, mint a fenntarthatóság és az energiahatékonyság. Ezzel egyidejűleg pénzt fektetünk a magas színvonalú, energiatakarékosabb, jobban szigetelt stb. helyiségek építésébe. És ezért természetesen magasabb bérleti díjat kérünk. Hogy őszinte legyek, ezt a koncepciót nem könnyű eladni. A legtöbb vállalatnak van terve a környezeti és társadalmi felelősségvállalásra, de végső soron elsősorban a negyedéves pénzügyi eredményeikre koncentrálnak. Mi viszont tíz-húsz évre előre tekintünk, ami nem túl jól megalapozott. Az utóbbi időben azonban a bérlők körében megnőtt az érdeklődés a napenergia és a zöld energiaforrások mint olyanok iránt. És ez nagyon jó hír.

Mi a helyzet egy másik népszerű trenddel - a digitalizációval?

Igen, természetesen van érdeklődés. A kezdeményezés leggyakrabban a mi oldalunkról érkezik. Igyekszünk egy lépéssel előrébb járni, tudjuk, hogy a bérlők mit szeretnének a jövőben, és új ötletekkel állunk elő. A bérlőink pedig általában lelkesen elfogadják ezeket. Épületeink szabványos műszaki leírásába például olyan épületirányítási rendszert építettünk be, amely lehetővé teszi a bérlők számára az energiafogyasztás nyomon követését és a sebezhetőségek felderítését. Ezzel rengeteg pénzt takaríthat meg. Okosabbá tesszük az épületeket, emeljük a szabványokat, és a bérlő természetesen dönthet úgy, hogy tovább megy. Több irányítást kaphat, csatlakoztathatja saját eszközeit, valós időben hozzáférhet az épületirányítási rendszerhez. A technológia nagyon gyorsan fejlődik, minden az adatok és azok optimális felhasználása, valamint az összes eszköz és rendszer összekapcsolása körül forog.

Ez az épületbiztonságra is vonatkozik?

A biztonság rendkívül fontos a bérlők számára. A technológia itt is folyamatosan fejlődik, és a biztonsági funkciókat úgy fejlesztik és szerelik össze, hogy azok könnyen összekapcsolhatók legyenek az épületben lévő egyéb berendezésekkel és készülékekkel. Ez ma már alapfelszereltség.

Ön 18 éve van a piacon, mi az érdekes a munkájában, és mi motiválja leginkább?

Gyerekként mindig is érdekelt az a gondolat, hogy befolyásolhatom, hogyan néz ki és viselkedik körülöttünk a világ. Ez egy csodálatos elképzelés. Dióhéjban azt mondhatom, hogy a cégünkben sokkal többet teszünk, minthogy épületeket építünk. Tereket hozunk létre, befolyásoljuk a minket körülvevő környezetet. Mindig is szerettem a földrajzot, később humán- és gazdaságföldrajzot tanultam, aztán eljött a szakirányválasztás ideje. Az ingatlanügyeket választottam, bár akkor még semmit sem tudtam róla. De egy dolog lenyűgözött: ha valahol elhelyezünk egy épületet, az hatással van az ottani életre - megváltoztatja annak dinamikáját, az emberek mozgását, vonzza az iskolákat, egyetemeket és cégeket. Az ingatlanoknak óriási hatása van a földrajzra. Ezért érdekel annyira. És ezért csinálja a CTP, amit csinál: mert ilyen elképesztő hatása van!

Az Ön épületei hatással vannak a tájra is, amit a nyilvánosság nem mindig érzékel pozitívan. Megváltozhat?

A múltba tekintve láthatjuk, hogy az épületek belső és külső megjelenése határozottan változik. Az igazság az, hogy a raktárak és gyárak egyszerűen nem túl szépek kívülről nézve. De mi szeretünk bekapcsolódni a közbeszédbe. Azt mondanám, hogy most abban a szakaszban vagyunk, hogy javítjuk az épületek belsejét, amelyekben az emberek dolgoznak. Abban azonban nem vagyok biztos, hogy már javítjuk a tájat. A doboz hirtelen megjelenik a réten. Ezen még dolgoznunk kell. Másrészt úgy érzem, hogy a nyilvános vita gyakran túlságosan negatív, különösen a Cseh Köztársaságban. Hollandiában nőttem fel, ahol az iskolában minden gyereknek "átmossák" az agyát, és azt tanítják nekik, hogy az üzlet és a logisztika nagyszerű, mert munkát ad nekünk. Hollandia a kereskedők országa, egy sík táj, tele kerékpárokkal, mezőkkel és szürke felhőkkel. Tekintse ezt afféle viccnek és személyes véleményemnek, de szerintem Hollandiában mindig jobb az épületek között pedálozni, mint egy puszta mezőn - legalábbis a széllökések elkerülése végett.

És milyen tapasztalatai vannak a Cseh Köztársaságban?

A Cseh Köztársaságban ez más, van egy gyönyörű dombos táj, és egy nap elkezd építeni egy raktárat. És ez általában szürke, ami nem sokat ad a tájhoz. Mégis úgy gondolom, hogy számos előnnyel és fejlesztéssel jár a bent dolgozó emberek számára. A CTP már 5 millió négyzetmétert épített, ebből több mint 3,5 milliót az országban, ami közvetlenül 70 ezer embert érintett. Javítottuk a munkakörnyezetüket. Ezen túlmenően, azáltal, hogy a Cseh Köztársaságba érkező befektetőknek vonzó pro-sztorit kínálunk, Csehország több érdekes projektet vonzhat. Amikor a befektetők választanak például a Cseh Köztársaság és Lengyelország között, és látják, hogy egy modern kereskedelmi övezet áll rendelkezésükre, és mi képesek vagyunk azt időben, a költségvetésben és jó minőségben megvalósítani, akkor ezt az országot választják. Ez munkahelyeket teremt azoknak az embereknek, akik korábban régi, elhanyagolt területeken dolgoztak.

De természetesen megértem, hogy nem mindenki látja pozitívan az új épületek külsejét. Mint mondtam, a jövőben erre kell összpontosítanunk.

A kereskedelmi övezet a helyi közösség részévé válhat?

Pontosan ezt akarjuk: mi fejlesztő-befektető és nem fejlesztő-kereskedő vagyunk. Mi megtartjuk az épületeket, és hosszú távon gondolkodunk. Nagyon érdekeltek vagyunk abban, hogy jó kapcsolatokat építsünk ki a helyi önkormányzatokkal, ez segíti a régiójukat, ugyanakkor versenyelőnyhöz juttat minket a befektetőkkel szemben. Minden helynek megvan a maga története. Ha úgy dönt, hogy itt fektet be, akkor ez lesz az Ön története. Nagyszerű dolog ennek a részévé válni. Ugyanakkor azt kell mondanom, hogy ma, a múlthoz képest, amikor a munkanélküliség sokkal magasabb volt, csökkent az egyes városok érdeklődése a befektetők vonzása iránt.

Változik-e az érdeklődés az egyes befektetői típusok iránt az önkormányzatokban?

Az önök kormányának van egy olyan elképzelése, hogy olyan befektetőket szeretne vonzani, akik több hozzáadott értéket hoznak, a kutatásra, a fejlesztésre és az innovációra összpontosítanak. Nem akarnak többé Európa montázsa lenni. Egy ilyen változás egyáltalán nem könnyű. A kormány gyors ugrást akar tenni, ami szerintem aligha lehetséges. Ez néha frusztráló számunkra és azok számára, akik ebben az országban szeretnének befektetni. Néhányan megtanulják, hogy nem kellene itt befektetniük, mert nem felelnek meg az elvárásoknak. A probléma az, hogy ha más helyszínt választanak, és később vonzó, magasabb hozzáadott értékű termelést indítanak, akkor nem térnek vissza Csehországba. Örökre elveszíti őket. A következő kérdés az, hogy mi lesz azokkal az emberekkel, akik ma az összeszerelő üzemekben dolgoznak. Ők még nem állnak készen arra, hogy kutatással és fejlesztéssel foglalkozzanak. Mindannyian nagyszerű jövőt építhetünk a Cseh Köztársaság számára, de a változásnak fokozatos folyamatnak kell lennie.

Mi a legfontosabb a munkádban?

Minden kérdés és válasz mindig az emberekhez vezetett minket. Manapság sok szó esik a technológiáról, de az csak akkor működik, ha az emberek támogatják. Ezért összpontosítunk a közösségek építésére és az emberek életének megkönnyítésére. És azért vagyunk sikeresek, mert a megfelelő emberek vannak a csapatban.
És nehéz ilyen embereket találni Csehországban?
Nincs nagy problémánk a megfelelő emberek megtalálásával, mert érdekes munkáltató vagyunk. Ha építészetet vagy építőmérnöki tanulmányokat folytatsz, majd olyan cégnél találsz munkát, amelyik az általad tanult épületeket építi, az nagyszerű. A megfelelő emberek megtalálásának képessége az, hogy munkáltatóként tudsz-e valamit nyújtani. Ha vonzani tudod őket. Ha az ajánlatod vonzó, akkor nem lesz gondod.

Az eredeti cikkből fordítva (cseh), LogisticsNews, 2020. február, http://www.logisticnews.eu,