Mít vliv na svět kolem nás je úžasná myšlenka.

Jsme na začátku nového roku – jaké jsou vyhlídky trhu komerčních nemovitostí v roce 2020?

Ve zkratce mohu říci, že letos nečekáme žádné výrazné změny. Samozřejmě existují určité obavy z komerční války, Brexitu nebo elektromobility v automobilovém průmyslu, ale je to velmi podobné jako v loňském roce. Osobně eviduji stejný počet požadavků klientů na nebytové prostory jako v loňském roce. Naše společnost působí v 7 zemích po celé Evropě a obecně je zájem velmi stabilní. Dochází k mírným změnám, například koncentrace poptávky se pomalu přesouvá na východ.

Co způsobuje tento posun?

Nejčastěji dostupnost pracovní síly. Výrobci, kteří nehrají tak velký podíl na umístění výrobního místa a rychlosti dodání produktu zákazníkům, se dívají na východ, kde je pracovní síla stále dostupná za rozumnou cenu.

Co v tomto případě znamená „exit“?

Například Srbsko, východní Slovensko a Polsko, ale i východ České republiky. Morava měla velmi silný rok 2019: řada firem si tam loni pronajala skladové prostory pro logistiku a výrobu, zatímco v západní části ČR došlo k mírnému poklesu poptávky oproti stavu před 2-3 lety, kdy se region byl na vzestupu. Hlavním důvodem jsou rostoucí obavy z nedostatku pracovníků. Tento problém dnes pociťují zákazníci po celé Evropě.

Na které regiony by se pak měli výrobci zaměřit?

Zrovna dnes ráno jsem diskutoval o úplně stejném problému s vedoucím poradenství ohledně výběru lokalit CBRE v Evropě, abych zjistil, kde v blízké budoucnosti koupit pozemky. Jedním z témat naší diskuse byly rostoucí potíže při hledání pracovníků a přesunu na východ. Zajímavější ale byl tip, že bychom se měli zaměřit i na chudší oblasti bohatých zemí, jako je sever Francie, regiony s vyšší mírou nezaměstnanosti v Belgii nebo Spojeném království. Právě zde se společnosti stále více rozhlížejí po okolí, aby našly místo pro své továrny.

A logistika?

V podstatě se dá říct, že v logistice je to stejné. Lidé si často myslí, že logistická centra musí být co nejblíže koncovému zákazníkovi. To platí pro elektronický obchod, ale ne pro všechny společnosti. Jednotliví nájemci mají velmi odlišné nároky na svůj dodavatelský řetězec. Proto jsme aktivní ve všech regionech a nabízíme různé typy staveb. Nemůžeme házet všechny firmy do jednoho pytle, trh je velmi rozmanitý.

Ovlivnily nové generace zaměstnanců a jejich odlišné představy o pracovních podmínkách design vašich budov?

Nejsem v této oblasti odborník, ale všímám si, že lidé – a tedy nejen nejmladší generace – obecně chtějí větší flexibilitu. Zaměstnavatelé jsou pak nuceni vytvářet pro své pracovníky atraktivnější pracovní prostředí; hlavně proto, že si zaměstnanci chtějí vybrat, kde budou pracovat. Tento trend se pomalu začíná projevovat i ve skladech, protože v kancelářích pracuje mnoho lidí. Dnes můžete díky technologiím pracovat kdekoli, kdykoli a na jakémkoli zařízení. To znamená nejen z domova, ale také odkudkoli z vaší kanceláře. Tím se snižuje počet „osobních“ pracovních stolů a naopak se rozšiřují společné prostory, kde se lidé mohou setkávat a pracovat.

Jak se dnes mění požadavky nájemců? Vidíte například větší zájem o opatření na ochranu životního prostředí?

Ano, ale musím uznat, že změna jde pomaleji, než bych si přál. CTP je stavebním investorem. To znamená, že chceme stavět budovy, o které bude zájem za 10 až 20 let. Proto jsme se rozhodli certifikovat všech našich 293 budov v šesti zemích v rámci programu BREEAM In-Use International. CTP toho chce dosáhnout do června 2020. Snažíme se vzdělávat nájemníky v oblastech, jako je udržitelnost a energetická efektivita. Zároveň investujeme peníze do výstavby kvalitních prostor, které jsou energeticky efektivnější, lépe izolují atd. A za to samozřejmě požadujeme vyšší nájem. Abych byl upřímný, prodej tohoto konceptu není snadný. Většina společností má plán ekologické a společenské odpovědnosti, ale nakonec se soustředí hlavně na své čtvrtletní finanční výsledky. My se naopak díváme na deset až dvacet let dopředu, což není moc dobře naskládané. V poslední době je ale mezi nájemníky zvýšený zájem o solární energii a zelené zdroje energie jako takové. A to je velmi dobrá zpráva.

A co další oblíbený trend – digitalizace?

Ano, zájem samozřejmě je. Iniciativa přichází nejčastěji z naší strany. Snažíme se být o krok napřed a vědět, co budou nájemci v budoucnu chtít a přicházet s novými nápady. A naši nájemníci je většinou přijímají s nadšením. Do standardních technických specifikací našich budov jsme například zařadili systém správy budov, který umožňuje nájemcům sledovat spotřebu energie a odhalovat slabá místa. Ušetříte tak spoustu peněz. Děláme budovy chytřejšími, zvyšujeme standardy a nájemce se samozřejmě může rozhodnout jít dál. Mějte větší kontrolu, připojte svá vlastní zařízení, mějte přístup k systému řízení budovy v reálném čase. Technologie jde velmi rychle vpřed, vše se točí kolem dat a jejich optimálního využití a propojení všech zařízení a systémů.

Platí to i pro zabezpečení objektu?

Bezpečnost je pro nájemníky nesmírně důležitá. I zde se technologie neustále zdokonaluje a bezpečnostní prvky jsou vyvíjeny a montovány tak, aby je bylo možné snadno napojit na další zařízení a spotřebiče v objektu. To je dnes standard.

Jste na trhu 18 let, co je na vaší práci zajímavé a co vás nejvíce motivuje?

Jako kluka mě vždy zajímala myšlenka, že mohu ovlivnit, jak svět kolem nás vypadá a jak se chová. To je prostě skvělý nápad. V kostce mohu říci, že v naší společnosti děláme mnohem víc, než jen stavíme budovy. Vytváříme prostory, ovlivňujeme prostředí, které nás obklopuje. Zeměpis mě vždy bavil, později jsem vystudoval humánní a ekonomickou geografii a pak přišel čas na výběr specializace. Vybral jsem si nemovitosti, ačkoli jsem o nich v té době nic nevěděl. Zaujala mě ale jedna věc: když někam postavíte budovu, ovlivní život v té lokalitě – změní její dynamiku, pohyb lidí, přiláká školy, univerzity i firmy. Nemovitosti mají obrovský vliv na geografii. Proto mě to tak zajímá. A to je důvod, proč CTP dělá to, co dělá: protože má tak úžasný dopad!

Vaše stavby mají také vliv na krajinu, která není veřejností vždy vnímána pozitivně. Může se to změnit?

Při pohledu do minulosti vidíme, že vnitřní i vnější vzhled budov se rozhodně mění. Pravdou je, že sklady a továrny prostě nejsou zvenčí moc krásné na pohled. Ale rádi se zapojujeme do veřejné debaty. Řekl bych, že jsme nyní ve fázi vylepšování interiéru budov, ve kterých lidé pracují. Nejsem si však jistý, že už zvelebujeme krajinu. Krabice se náhle objeví na louce. Na tom musíme ještě zapracovat. Na druhou stranu mám pocit, že veřejná debata je často příliš negativní, zvláště v České republice. Vyrostl jsem v Nizozemsku, kde všechny děti ve škole „vymývají mozky“ a učí je, že obchod a logistika jsou skvělé, protože nám dávají práci. Holandsko je země obchodníků, rovinatá krajina plná kol, polí a šedých mraků. Berte to jako vtip a můj osobní názor, ale myslím si, že v Nizozemsku je vždy lepší šlapat mezi budovami než na holém poli – alespoň proto, abyste se vyhnuli poryvům větru.

A jaké máte zkušenosti v ČR?

V Česku je to jinak, máte krásnou kopcovitou krajinu a jednoho dne se začne stavět sklad. A většinou bývá šedá, což krajině moc nepřidá. Přesto si myslím, že lidem, kteří uvnitř pracují, přináší řadu výhod a vylepšení. CTP již postavilo 5 milionů metrů čtverečních, z toho více než 3,5 milionu v zemi, což se přímo dotklo 70 tisíc lidí. Zlepšili jsme jejich pracovní prostředí. Navíc tím, že nabídne investorům přicházejícím do České republiky atraktivní pro-příběh, může Česká republika přilákat zajímavější projekty. Když si investoři vybírají například mezi Českou republikou a Polskem a vidí, že mají k dispozici moderní komerční zónu a my jsme ji schopni dodat včas, s rozpočtem a v dobré kvalitě, rozhodnou se pro tuto zemi. Tím se vytvoří pracovní místa pro lidi, kteří dříve pracovali ve starých, zanedbaných oblastech.

Ale samozřejmě chápu, že ne každý vnímá exteriér novostaveb pozitivně. Jak jsem řekl, na to se musíme v budoucnu zaměřit.

Může se komerční zóna stát součástí místní komunity?

To je přesně to, co chceme: jsme developer – investor a ne developer – obchodník. Udržujeme budovy postavené a myslíme v dlouhodobém horizontu. Máme velký zájem budovat dobré vztahy s místní samosprávou, pomáhá to jejich regionu a zároveň nám to dává konkurenční výhodu ve vztahu k investorům. Každé místo má svůj příběh. Pokud se rozhodnete investovat zde, stane se to vaším příběhem. Je skvělé být toho součástí. Musím však říci, že dnes oproti minulosti, kdy byla nezaměstnanost mnohem vyšší, se zájem jednotlivých měst o přilákání investorů snížil.

Mění se v obcích zájem o konkrétní typy investorů?

Vaše vláda má vizi, že by chtěla přilákat investory, kteří přinášejí větší přidanou hodnotu, zaměřují se na výzkum, vývoj a inovace. Už nechcete být montáží Evropy. Taková změna není vůbec jednoduchá. Vláda chce udělat rychlý skok, což je podle mě stěží možné. Je to někdy frustrující pro nás i pro zájemce o investování v této zemi. Někteří se naučí, že by zde neměli investovat, protože nesplňují vaše očekávání. Problém je, že pokud se rozhodnou pro jinou lokalitu a později rozjedou atraktivní výrobu s vyšší přidanou hodnotou, do Česka se nevrátí. Ztratíte je navždy. Další otázkou je, co bude s lidmi, kteří dnes pracují v montovnách. Nejsou připraveni začít dělat výzkum a vývoj. Všichni můžeme pro Českou republiku vybudovat skvělou budoucnost, ale změna musí být postupný proces.

Co je pro vaši práci nejdůležitější?

Všechny otázky a odpovědi nás vždy přivedly k lidem. O technologii se dnes hodně mluví, ale ta funguje, jen když ji lidé podporují. Proto se zaměřujeme na budování komunit a ulehčení života lidem. A jsme úspěšní, protože máme v týmu ty správné lidi.
A je těžké takové lidi v Česku najít?
Nemáme velký problém najít ty správné lidi, protože jsme zajímavý zaměstnavatel. Pokud vystudujete architekturu nebo stavební inženýrství a pak si najdete práci ve firmě, která staví budovy, které jste se naučili, je to skvělé. Schopnost najít ty správné lidi je to, zda máte jako zaměstnavatel co nabídnout. Pokud je dokážete přitáhnout. Pokud je vaše nabídka lákavá, nebudete mít problémy.

Přeloženo z původního článku (česky), LogisticsNews, únor 2020, http://www.logisticnews.eu,