Wywieranie wpływu na otaczający nas świat to wspaniała idea

Mamy początek nowego roku - jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości komercyjnych w 2020 roku?

W skrócie mogę powiedzieć, że w tym roku nie spodziewamy się żadnych znaczących zmian. Oczywiście istnieją pewne obawy związane z wojną handlową, Brexitem czy elektromobilnością w branży motoryzacyjnej, ale jest to bardzo podobne do ubiegłego roku. Osobiście odnotowuję taką samą liczbę zapytań klientów o lokale handlowe jak w ubiegłym roku. Nasza firma działa w 7 krajach w całej Europie i ogólnie zainteresowanie jest bardzo stabilne. Występują niewielkie zmiany, na przykład koncentracja popytu powoli przesuwa się na wschód.

Co powoduje tę zmianę?

Najczęściej dostępność siły roboczej. Producenci, dla których lokalizacja zakładu produkcyjnego i szybkość dostarczenia produktu do klienta nie odgrywa tak dużej roli, spoglądają na wschód, gdzie siła robocza jest wciąż dostępna w rozsądnej cenie.

Co w tym przypadku oznacza "wyjście"?

Na przykład Serbia, wschodnia Słowacja i Polska, ale także wschodnia część Czech. Morawy miały bardzo mocny rok 2019: wiele firm wynajęło tam powierzchnię magazynową na potrzeby logistyki i produkcji w ubiegłym roku, podczas gdy w zachodniej części Czech nastąpił niewielki spadek popytu w porównaniu do sytuacji sprzed 2-3 lat, kiedy region ten przeżywał boom. Głównym powodem jest rosnące zaniepokojenie brakiem pracowników. Problem ten odczuwają dziś klienci w całej Europie.

Na jakich regionach powinni zatem skupić się producenci?

Właśnie dziś rano omawiałem dokładnie tę samą kwestię z szefem działu doradztwa w zakresie wyboru lokalizacji CBRE w Europie, aby dowiedzieć się, gdzie kupić ziemię w najbliższej przyszłości. Rosnące trudności ze znalezieniem pracowników i przeprowadzką na wschód były jednym z tematów naszej dyskusji. Ale bardziej interesująca była wskazówka, że powinniśmy również skupić się na biedniejszych obszarach bogatych krajów, takich jak północ Francji, regiony o wyższej stopie bezrobocia w Belgii czy Wielkiej Brytanii. To właśnie tam firmy coraz częściej szukają miejsca na swoje fabryki.

A logistyka?

Zasadniczo możemy powiedzieć, że tak samo jest w logistyce. Ludzie często myślą, że centra logistyczne muszą znajdować się jak najbliżej klienta końcowego. Jest to prawdą w przypadku e-commerce, ale nie wszystkich firm. Poszczególni najemcy mają bardzo różne wymagania dotyczące łańcucha dostaw. Dlatego jesteśmy aktywni we wszystkich regionach i oferujemy różne typy budynków. Nie możemy wrzucać wszystkich firm do jednego worka, rynek jest bardzo zróżnicowany.

Czy nowe pokolenia pracowników i ich różne wyobrażenia na temat warunków pracy mają wpływ na projektowanie budynków?

Nie jestem ekspertem w tej dziedzinie, ale zauważam, że ludzie - a więc nie tylko najmłodsze pokolenie - generalnie chcą większej elastyczności. Pracodawcy są więc zmuszeni do tworzenia bardziej atrakcyjnego środowiska pracy dla swoich pracowników; głównie dlatego, że pracownicy chcą wybierać, gdzie chcą pracować. Trend ten powoli zaczyna być widoczny również w magazynach, ponieważ wiele osób pracuje w biurach. Obecnie, dzięki technologii, można pracować w dowolnym miejscu i czasie, na dowolnym urządzeniu. Oznacza to nie tylko pracę z domu, ale także z dowolnego miejsca w biurze. Zmniejsza to liczbę "osobistych" stołów roboczych, a wręcz przeciwnie, rozszerza wspólne obszary, w których ludzie mogą się spotykać i pracować.

Jak zmieniają się obecnie wymagania najemców? Na przykład, czy dostrzegasz większe zainteresowanie środkami ochrony środowiska?

Tak, ale muszę przyznać, że zmiany zachodzą wolniej niż bym sobie tego życzył. CTP jest inwestorem budowlanym. Oznacza to, że chcemy budować budynki, które będą interesujące za 10-20 lat. Dlatego zdecydowaliśmy się certyfikować wszystkie nasze 293 budynki w sześciu krajach w ramach programu BREEAM In-Use International. CTP chce to osiągnąć do czerwca 2020 roku. Staramy się edukować najemców w takich obszarach jak zrównoważony rozwój i efektywność energetyczna. Jednocześnie inwestujemy pieniądze w budowę wysokiej jakości obiektów, które są bardziej energooszczędne, lepiej izolowane itp. Za to oczywiście żądamy wyższego czynszu. Szczerze mówiąc, sprzedaż tej koncepcji nie jest łatwa. Większość firm ma plan odpowiedzialności środowiskowej i społecznej, ale pod koniec dnia koncentrują się głównie na swoich kwartalnych wynikach finansowych. My, z drugiej strony, patrzymy dziesięć do dwudziestu lat do przodu, co nie jest zbyt dobrą perspektywą. Ale ostatnio wśród najemców wzrosło zainteresowanie energią słoneczną i zielonymi źródłami energii jako takimi. To bardzo dobra wiadomość.

A co z innym popularnym trendem - cyfryzacją?

Tak, oczywiście, że jest zainteresowanie. Inicjatywa najczęściej wychodzi z naszej strony. Staramy się być o krok do przodu i wiedzieć, czego najemcy będą oczekiwać w przyszłości, i wychodzić z nowymi pomysłami. A nasi najemcy zazwyczaj przyjmują je z entuzjazmem. Przykładowo, w standardowych specyfikacjach technicznych naszych budynków uwzględniliśmy system zarządzania budynkiem, który umożliwia najemcom monitorowanie zużycia energii i wykrywanie słabych punktów. Dzięki temu można zaoszczędzić sporo pieniędzy. Sprawiamy, że budynki stają się inteligentniejsze, podnosimy standardy, a najemca może oczywiście zdecydować się na więcej. Mieć większą kontrolę, podłączać własne urządzenia, mieć dostęp do systemu zarządzania budynkiem w czasie rzeczywistym. Technologia rozwija się bardzo szybko, wszystko kręci się wokół danych i ich optymalnego wykorzystania oraz połączenia wszystkich urządzeń i systemów.

Czy dotyczy to również bezpieczeństwa budynków?

Bezpieczeństwo jest niezwykle ważne dla najemców. Również w tym przypadku technologia jest stale ulepszana, a funkcje bezpieczeństwa są opracowywane i montowane w taki sposób, aby można je było łatwo podłączyć do innych urządzeń i sprzętu w budynku. To dziś standard.

Jesteś na rynku od 18 lat, co jest interesującego w Twojej pracy i co najbardziej Cię motywuje?

Jako chłopiec zawsze interesowałem się pomysłem, że mogę wpływać na to, jak świat wygląda i zachowuje się wokół nas. To po prostu wspaniały pomysł. W skrócie mogę powiedzieć, że w naszej firmie robimy znacznie więcej niż tylko budujemy budynki. Tworzymy przestrzenie, wpływamy na środowisko, które nas otacza. Zawsze lubiłem geografię, później studiowałem geografię ludzką i ekonomiczną, a następnie przyszedł czas na wybór specjalizacji. Wybrałem nieruchomości, choć wtedy nic o nich nie wiedziałem. Ale zafascynowała mnie jedna rzecz: jeśli stawiasz gdzieś budynek, wpływa to na życie w tym miejscu - zmienia jego dynamikę, ruch ludzi, przyciąga szkoły, uniwersytety i firmy. Nieruchomości mają ogromny wpływ na geografię. Dlatego tak mnie to interesuje. I dlatego CTP robi to, co robi: ponieważ ma tak niesamowity wpływ!

Twoje budynki mają również wpływ na krajobraz, który nie zawsze jest pozytywnie postrzegany przez opinię publiczną. Czy to może się zmienić?

Patrząc w przeszłość, możemy zauważyć, że wewnętrzny i zewnętrzny wygląd budynków zdecydowanie się zmienia. Prawda jest taka, że magazyny i fabryki po prostu nie są zbyt piękne z zewnątrz. Ale lubimy angażować się w debatę publiczną. Powiedziałbym, że jesteśmy teraz na etapie ulepszania wnętrz budynków, w których pracują ludzie. Nie jestem jednak pewien, czy poprawiamy już krajobraz. Skrzynka nagle pojawia się na łące. Nad tym musimy jeszcze popracować. Z drugiej strony uważam, że debata publiczna jest często zbyt negatywna, zwłaszcza w Czechach. Dorastałem w Holandii, gdzie wszystkim dzieciom w szkole "pierze się mózgi" i uczy, że biznes i logistyka są świetne, bo dają nam pracę. Holandia to kraj kupców, płaski krajobraz pełen rowerów, pól i szarych chmur. Potraktujcie to jako żart i moją osobistą opinię, ale uważam, że w Holandii zawsze lepiej jest pedałować między budynkami niż po gołym polu - przynajmniej po to, by uniknąć podmuchów wiatru.

A jakie są twoje doświadczenia w Czechach?

W Czechach jest inaczej, masz piękny pagórkowaty krajobraz i pewnego dnia zaczniesz budować magazyn. I zazwyczaj jest on szary, co nie dodaje zbyt wiele do krajobrazu. Mimo to uważam, że przynosi to wiele korzyści i usprawnień dla ludzi, którzy pracują w środku. CTP wybudowało już 5 milionów metrów kwadratowych, z czego ponad 3,5 miliona w kraju, co bezpośrednio dotknęło 70 tysięcy osób. Poprawiliśmy ich środowisko pracy. Ponadto, oferując inwestorom przybywającym do Czech atrakcyjne pro-story, Republika Czeska może przyciągnąć więcej interesujących projektów. Kiedy inwestorzy wybierają między Republiką Czeską a Polską i widzą, że mają do dyspozycji nowoczesną strefę handlową, a my jesteśmy w stanie dostarczyć ją na czas, w ramach budżetu i w dobrej jakości, wybierają ten kraj. Stworzy to miejsca pracy dla ludzi, którzy wcześniej pracowali w starych, zaniedbanych obszarach.

Ale oczywiście rozumiem, że nie wszyscy pozytywnie postrzegają wygląd zewnętrzny nowych budynków. Jak już powiedziałem, musimy skupić się na tym w przyszłości.

Czy strefa handlowa może stać się częścią lokalnej społeczności?

Dokładnie tego chcemy: jesteśmy deweloperem-inwestorem, a nie deweloperem-handlowcem. Budujemy budynki i myślimy długoterminowo. Jesteśmy bardzo zainteresowani budowaniem dobrych relacji z władzami lokalnymi, to pomaga ich regionowi, a jednocześnie daje nam przewagę konkurencyjną w stosunku do inwestorów. Każde miejsce ma swoją historię. Jeśli zdecydujesz się tu zainwestować, stanie się ona twoją historią. Wspaniale jest być jej częścią. Muszę jednak powiedzieć, że dziś, w porównaniu z przeszłością, kiedy bezrobocie było znacznie wyższe, zainteresowanie poszczególnych miast przyciąganiem inwestorów zmalało.

Czy w gminach zmienia się zainteresowanie konkretnymi typami inwestorów?

Twój rząd ma wizję, zgodnie z którą chciałby przyciągnąć inwestorów wnoszących większą wartość dodaną, koncentrujących się na badaniach, rozwoju i innowacjach. Nie chcecie już być montownią Europy. Taka zmiana wcale nie jest łatwa. Rząd chce dokonać szybkiego skoku, co moim zdaniem jest mało możliwe. Jest to czasami frustrujące dla nas i dla tych, którzy są zainteresowani inwestowaniem w tym kraju. Niektórzy dowiadują się, że nie powinni tu inwestować, bo nie spełniają oczekiwań. Problem polega na tym, że jeśli wybiorą inną lokalizację, a później rozpoczną atrakcyjną produkcję o wyższej wartości dodanej, nie wrócą do Czech. Stracisz ich na zawsze. Kolejne pytanie dotyczy tego, co stanie się z ludźmi, którzy obecnie pracują w zakładach montażowych. Nie są oni gotowi na rozpoczęcie prac badawczo-rozwojowych. Wszyscy możemy zbudować wspaniałą przyszłość dla Republiki Czeskiej, ale zmiana musi być procesem stopniowym.

Co jest najważniejsze w Twojej pracy?

Wszystkie pytania i odpowiedzi zawsze prowadziły nas do ludzi. Obecnie wiele mówi się o technologii, ale działa ona tylko wtedy, gdy wspierają ją ludzie. Dlatego skupiamy się na budowaniu społeczności i ułatwianiu ludziom życia. Odnosimy sukcesy, ponieważ mamy odpowiednich ludzi w zespole.
Czy trudno jest znaleźć takich ludzi w Czechach?
Nie mamy większych problemów ze znalezieniem odpowiednich osób, ponieważ jesteśmy interesującym pracodawcą. Jeśli studiujesz architekturę lub inżynierię lądową, a następnie znajdujesz pracę w firmie, która buduje budynki, których się nauczyłeś, to świetnie. Zdolność do znalezienia odpowiednich ludzi decyduje o tym, czy masz coś do zaoferowania jako pracodawca. Jeśli potrafisz ich przyciągnąć. Jeśli twoja oferta jest atrakcyjna, nie będziesz miał problemów.

Tłumaczenie z oryginalnego artykułu (język czeski), LogisticsNews, luty 2020, http://www.logisticnews.eu,