对我们周围的世界产生影响是一个很棒的主意

新年伊始，2020年商业地产市场前景如何？

简而言之，我可以说我们预计今年不会出现任何重大变化。当然，人们对商业战争、英国脱欧或汽车行业的电动汽车存在一些担忧，但这与去年非常相似。我个人记录的商业用房客户需求数量与去年相同。我们公司在欧洲 7 个国家开展业务，总体利益非常稳定。有一些细微的变化，比如需求的集中度正在慢慢向东转移。

是什么导致了这种转变？

最常见的是劳动力的可用性。那些对生产地点和向客户交付产品的速度影响不大的制造商正在把目光投向东部，那里的劳动力仍然以合理的价格提供。

在这种情况下，“退出”意味着什么？

例如塞尔维亚、斯洛伐克东部和波兰，还有捷克共和国东部。摩拉维亚2019年表现非常强劲：去年许多公司在那里租用仓库空间用于物流和生产，而捷克共和国西部地区的需求与2-3年前的情况相比略有下降。地区正在蓬勃发展。主要原因是人们越来越担心缺乏工人。今天，整个欧洲的客户都感受到了这个问题。

那么生产商应该关注哪些地区呢？

就在今天早上，我正在与咨询主管讨论完全相同的问题，即选择世邦魏理仕在欧洲的地点，以了解在不久的将来在哪里购买土地。寻找工人和向东迁移的难度越来越大，这是我们讨论的话题之一。但更有趣的是，我们还应该关注富裕国家的较贫困地区，例如法国北部、比利时或英国失业率较高的地区。越来越多的公司在这里四处寻找工厂所在地。

还有物流？

基本上可以说物流也是一样。人们常常认为物流中心必须尽可能靠近最终客户。对于电子商务来说是这样，但不是所有的公司。各个租户对其供应链的需求截然不同。这就是为什么我们活跃在所有地区并提供不同类型的建筑。我们不能把所有公司都归为一类，市场非常多样化。

新一代员工及其对工作条件的不同想法是否影响了您的建筑设计？

我不是这个领域的专家，但我注意到人们——因此不仅仅是最年轻的一代——普遍希望有更多的灵活性。然后，雇主被迫为工人创造一个更具吸引力的工作环境；主要是因为员工想要选择在哪里工作。这种趋势也慢慢开始在仓库中显现出来，因为有很多人在办公室工作。如今，借助技术，您可以随时随地在任何设备上工作。这意味着不仅可以在家中进行，还可以在办公室的任何地方进行。这减少了“个人”工作台的数量，相反，扩大了人们可以见面和工作的公共区域。

如今，租户的要求有何变化？例如，您是否认为人们对环境保护措施更感兴趣？

是的，但我不得不承认，改变比我希望的要慢。 CTP是一家建筑投资者。这意味着我们想要建造 10 到 20 年后人们会感兴趣的建筑。因此，我们决定根据 BREEAM In-Use International 计划对六个国家的所有 293 座建筑进行认证。 CTP 希望在 2020 年 6 月之前实现这一目标。我们努力对租户进行可持续发展和能源效率等领域的教育。与此同时，我们投入资金建造更节能、隔热更好等的高质量房屋。为此，我们自然要求更高的租金。说实话，推销这个概念并不容易。大多数公司都有环境和社会责任计划，但最终他们主要关注的是季度财务业绩。另一方面，我们展望未来十到二十年，但前景并不乐观。但最近，租户对太阳能和绿色能源的兴趣日益浓厚。这是一个非常好的消息。

那么另一个流行趋势——数字化呢？

是的，当然有兴趣。主动权通常来自我们这边。我们努力领先一步，了解租户未来想要什么，并提出新的想法。我们的租户通常会热情地接受它们。例如，我们在建筑物的标准技术规范中纳入了建筑管理系统，允许租户监控能源消耗并检测漏洞。这将为您节省很多钱。我们让建筑变得更加智能，提高标准，租户当然可以决定走得更远。拥有更多控制权，连接您自己的设备，实时访问楼宇管理系统。技术发展非常快，一切都围绕数据及其所有设备和系统的最佳使用和互连。

这也适用于建筑安全吗？

安全对于租户来说极其重要。这里的技术也在不断改进，安全功能也得到开发和组装，以便它们可以轻松连接到建筑物中的其他设备和电器。这是今天的标准。

您进入市场已经 18 年了，您的工作中最有趣的是什么以及最能激励您的是什么？

作为一个男孩，我一直对我可以影响我们周围世界的外观和行为的想法感兴趣。这真是个好主意。简而言之，我可以说，在我们公司，我们所做的不仅仅是建造建筑物。我们创造空间，影响我们周围的环境。我一直很喜欢地理，后来学了人文地理和经济地理，然后就到了选专业的时候了。我选择了房地产，尽管当时我对此一无所知。但我对一件事很着迷：如果你把一座建筑放在某个地方，它会影响那个地方的生活——它会改变它的动力、人们的流动，吸引学校、大学和公司。房地产对地理有着巨大的影响。这就是为什么我如此感兴趣。这就是 CTP 这样做的原因：因为它具有如此惊人的影响！

您的建筑物也会对景观产生影响，但公众并不总是积极地看待这一点。能改变吗？

回顾过去，我们可以看到建筑物的内部和外部面貌确实正在发生变化。事实上，仓库和工厂从外面看起来并不很漂亮。但我们喜欢参与公开辩论。我想说，我们现在正处于改善人们工作的建筑物内部的阶段。然而，我不确定我们是否已经在改善景观。盒子突然出现在草地上。我们仍然需要为此努力。另一方面，我觉得公众辩论往往过于消极，尤其是在捷克共和国。我在荷兰长大，学校里的所有孩子都在“洗脑”，告诉他们商业和物流很棒，因为它们给了我们一份工作。荷兰是一个商人的国家，地势平坦，到处都是自行车、田野和灰云。我认为这是一个笑话和我个人的观点，但我认为在荷兰，在建筑物之间骑自行车总是比在光秃秃的田野上骑自行车更好——至少可以避免阵风。

您在捷克共和国的经历如何？

在捷克共和国，情况有所不同，这里有美丽的丘陵景观，有一天将开始建造一座仓库。而且它通常是灰色的，这不会给景观增添太多的色彩。尽管如此，我认为它为内部工作人员带来了许多好处和改进。 CTP已建设500万平方米，其中全国超过350万平方米，直接影响7万人。我们改善了他们的工作环境。此外，通过为来到捷克共和国的投资者提供有吸引力的专业故事，捷克共和国可以吸引更多有趣的项目。例如，当投资者在捷克共和国和波兰之间做出选择时，如果他们看到他们有一个现代化的商业区可供使用，而我们能够按时、按预算、高质量地交付，他们就会选择那个国家。这将为以前在被忽视的老旧地区工作的人们创造就业机会。

但我当然知道并不是每个人都对新建筑的外观有积极的看法。正如我所说，我们今后必须重点关注这一点。

商业区能否成为当地社区的一部分？

这正是我们想要的：我们是开发商 - 投资者，而不是开发商 - 交易者。我们保留建筑物的建造并着眼于长远。我们非常有兴趣与当地政府建立良好的关系，这对他们的地区有帮助，同时也为我们提供了相对于投资者的竞争优势。每个地方都有自己的故事。如果您决定在这里投资，这将成为您的故事。能参与其中真是太好了。然而，我必须说，今天，与失业率高得多的过去相比，个别城市吸引投资者的兴趣已经减弱。

各城市对特定类型投资者的兴趣是否发生变化？

贵国政府的愿景是吸引能够带来更多附加值、专注于研究、开发和创新的投资者。你不再想成为欧洲的蒙太奇。这样的改变一点也不容易。政府想要快速跨越，我认为这是不可能的。对于我们和那些有兴趣在这个国家投资的人来说，有时会感到沮丧。有些人会了解到他们不应该在这里投资，因为他们不符合您的期望。问题是，如果他们选择另一个地点并随后开始具有更高附加值的有吸引力的生产，他们将不会返回捷克共和国。你将永远失去他们。下一个问题是今天在装配厂工作的人们会发生什么。他们还没有准备好开始进行研究和开发。我们都可以为捷克共和国建设美好的未来，但改变必须是一个渐进的过程。

对你的工作来说最重要的是什么？

所有的问题和答案始终把我们带到人民身边。如今，人们对技术的讨论很多，但只有人们支持它才能发挥作用。这就是为什么我们专注于建设社区并让人们的生活更轻松。我们之所以成功，是因为我们的团队中有合适的人。
在捷克很难找到这样的人吗？
我们在寻找合适的人才方面没有什么大问题，因为我们是一个有趣的雇主。如果你学习建筑或土木工程，然后在一家建造你所学建筑的公司找到一份工作，那就太好了。找到合适人才的能力取决于你作为雇主是否能提供一些东西。如果你能吸引他们。如果您的报价很有吸引力，那么您就不会有麻烦。

翻译自原文（捷克语），LogisticsNews，2020 年 2 月， http://www.logisticnews.eu,