对我们周围的世界产生影响是一个美妙的想法

新年伊始--2020 年商业地产市场前景如何？

简而言之，我们预计今年不会出现任何重大变化。当然，也有一些关于商战、英国脱欧或汽车行业电动化的担忧，但这与去年非常相似。我个人记录的客户对商业场所的要求数量与去年相同。我们公司在欧洲 7 个国家开展业务，总体而言，客户的兴趣非常稳定。但也有一些细微的变化，例如，需求的重心正在慢慢向东转移。

是什么导致了这种转变？

最常见的是劳动力供应。那些对生产基地的位置和向客户交付产品的速度不那么看重的制造商，都把目光投向了东部地区，因为那里的劳动力价格还算合理。

这里的 "退出 "是什么意思？

例如，塞尔维亚、斯洛伐克东部和波兰，还有捷克共和国东部。摩拉维亚在 2019 年的表现非常强劲：去年有许多公司在那里租用仓库用于物流和生产，而在捷克共和国西部，与两三年前该地区蓬勃发展时相比，需求略有下降。主要原因是人们越来越担心缺少工人。如今，整个欧洲的客户都感受到了这一问题。

那么，生产商应该重点关注哪些地区呢？

就在今天上午，我还在与世邦魏理仕欧洲选址咨询部负责人讨论完全相同的问题，以寻找在不久的将来购买土地的地点。寻找工人和向东迁移的难度越来越大是我们讨论的话题之一。但更有趣的是，有人提示我们还应关注富裕国家的贫困地区，如法国北部、比利时或英国失业率较高的地区。这也是越来越多的公司四处寻找工厂的地方。

后勤呢？

基本上，我们可以说物流业也是如此。人们通常认为，物流中心必须尽可能靠近最终客户。这对电子商务来说是正确的，但并非所有公司都是如此。各个租户对其供应链的要求各不相同。这就是为什么我们活跃在各个地区，提供不同类型的建筑。我们不能把所有公司都装进一个袋子里，因为市场是非常多样化的。

新一代员工及其对工作条件的不同看法是否影响了你们的建筑设计？

我不是这方面的专家，但我注意到，人们--因此不仅仅是最年轻的一代--普遍希望有更大的灵活性。因此，雇主不得不为员工创造更具吸引力的工作环境，这主要是因为员工希望选择工作地点。这种趋势也慢慢开始出现在仓库中，因为有很多人在办公室工作。如今，由于技术的发展，你可以随时随地在任何设备上工作。这意味着不仅可以在家工作，还可以在办公室的任何地方工作。这就减少了 "个人 "工作台的数量，相反，扩大了人们会面和工作的公共区域。

如今租户的要求发生了哪些变化？例如，您是否发现租户对环保措施更感兴趣？

是的，但我不得不承认，变化比我希望的要慢。CTP 是一家建筑投资商。这意味着，我们希望建造的建筑在 10 到 20 年内都能引起人们的兴趣。因此，我们决定将我们在六个国家的 293 栋建筑全部纳入英国建筑性能评估体系（BREEAM）在用国际项目的认证范围。CTP 希望在 2020 年 6 月之前实现这一目标。我们努力在可持续发展和能源效率等方面对租户进行教育。与此同时，我们还投入资金建造更节能、隔热性能更好的高品质楼宇。为此，我们自然会要求更高的租金。老实说，推销这一概念并不容易。大多数公司都有环境和社会责任计划，但归根结底，他们主要关注的是每季度的财务业绩。而我们则着眼于十年到二十年的未来，这并不是很有优势。但最近，租户们对太阳能和绿色能源的兴趣越来越浓厚。这是一个非常好的消息。

另一种流行趋势--数字化--又如何呢？

是的，当然有兴趣。主动权往往来自我们这边。我们努力领先一步，了解租户未来的需求，并提出新的想法。而我们的租户通常也会热情地接受。例如，我们在楼宇的标准技术规范中加入了楼宇管理系统，租户可以通过该系统监测能源消耗并发现漏洞。这将为您节省大量资金。我们让楼宇更智能，提高了标准，当然，租户也可以决定进一步改进。拥有更多控制权，连接自己的设备，实时访问楼宇管理系统。技术发展日新月异，一切都围绕着数据及其优化使用以及所有设备和系统的互联。

这是否也适用于建筑安全？

安全对于租户来说极为重要。在这方面，技术也在不断改进，安全功能的开发和装配都是为了能够方便地与楼内的其他设备和装置相连接。这是当今的标准。

您进入市场已有 18 年，您的工作有哪些有趣之处？

小时候，我一直对 "我能影响世界的样子和行为 "这个想法很感兴趣。这真是一个美妙的想法。简而言之，在我们公司，我们所做的不仅仅是建造建筑。我们创造空间，影响我们周围的环境。我一直很喜欢地理，后来我学习了人文地理和经济地理，然后就到了选择专业的时候了。我选择了房地产，尽管当时我对此一无所知。但有一件事让我着迷：如果你在某个地方建造一栋建筑，它就会影响该地区的生活--它改变了该地区的动态、人员流动，吸引了学校、大学和公司。房地产对地理环境有着巨大的影响。这就是我如此感兴趣的原因。这也是 CTP 所做工作的原因：因为它有如此巨大的影响！

您的建筑也会对景观产生影响，而公众对景观的看法并不总是正面的。它能改变吗？

回顾过去，我们可以看到建筑物的内部和外部外观肯定在发生变化。事实上，仓库和工厂从外观上看并不美观。但我们喜欢参与公众讨论。我想说，我们现在正处于改善人们工作的建筑物内部的阶段。但是，我不确定我们是否已经在改善景观。草地上突然出现了一个盒子。我们在这方面仍需努力。另一方面，我觉得公众讨论往往过于消极，尤其是在捷克共和国。我在荷兰长大，那里的学校给所有孩子 "洗脑"，教他们商业和物流是伟大的，因为它们给了我们一份工作。荷兰是一个商人的国度，地势平坦，到处是自行车、田野和灰色的云朵。就当这是一个玩笑，也是我的个人观点，但我认为在荷兰，在建筑物之间蹬车总比在光秃秃的田野上蹬车要好--至少可以避开阵风。

您在捷克共和国的经历如何？

在捷克共和国则不同，这里有美丽的丘陵景观，有一天会开始修建仓库。仓库通常是灰色的，并没有给风景增添多少色彩。尽管如此，我认为它还是给在里面工作的人带来了许多好处和改善。CTP 已建成 500 万平方米，其中 350 多万平方米在国内，直接影响到 7 万人。我们改善了他们的工作环境。此外，通过为前来捷克共和国的投资者提供有吸引力的优惠条件，捷克共和国可以吸引更多有趣的项目。例如，当投资者在捷克和波兰之间做出选择时，如果他们看到有一个现代化的商业区可供他们使用，而且我们能够按时、按预算、高质量地完成项目，他们就会选择捷克。这将为以前在被忽视的老区工作的人们创造就业机会。

当然，我也知道并不是每个人都对新建筑的外观有好感。正如我所说，我们今后必须重视这一点。

商业区能否成为当地社区的一部分？

这正是我们想要的：我们是开发商--投资者，而不是开发商--交易商。我们保持建筑的建设，并从长远考虑。我们非常重视与当地政府建立良好的关系，这对他们的地区有帮助，同时也能让我们在投资者面前获得竞争优势。每个地方都有自己的故事。如果你决定在这里投资，它就会成为你的故事。很高兴能成为其中的一部分。然而，我必须说，与失业率高得多的过去相比，今天各个城市吸引投资者的兴趣已经减弱。

市政当局对特定类型投资者的兴趣是否正在发生变化？

贵国政府有一个愿景，希望吸引能带来更多附加值、专注于研究、开发和创新的投资者。你们不再想成为欧洲的蒙太奇。这种改变绝非易事。政府希望实现快速飞跃，但我认为这几乎是不可能的。有时，我们和那些有兴趣在这个国家投资的人都会感到沮丧。有些人会知道，他们不应该在这里投资，因为他们不符合你们的期望。问题是，如果他们选择了另一个地方，随后又开始了具有更高附加值的有吸引力的生产，他们就不会再回到捷克共和国了。你们将永远失去他们。下一个问题是，如今在装配厂工作的人将何去何从。他们还没有准备好开始从事研发工作。我们都可以为捷克共和国创造一个美好的未来，但变革必须是一个渐进的过程。

什么对您的工作最重要？

所有的问题和答案总是把我们引向人民。如今，关于技术的讨论不绝于耳，但只有在人们的支持下，技术才能发挥作用。这就是为什么我们专注于建设社区，让人们的生活更轻松。我们之所以成功，是因为我们的团队拥有合适的人才。
在捷克共和国很难找到这样的人吗？
我们不愁找不到合适的人才，因为我们是一个有趣的雇主。如果你学的是建筑或土木工程，然后在一家建造你所学建筑的公司找到了工作，那就再好不过了。能否找到合适的人，就看你作为雇主是否能提供一些东西。如果你能吸引他们。如果你的条件很吸引人，你就不会遇到困难。

译自原文（捷克语），LogisticsNews，2020 年 2 月、 http://www.logisticnews.eu,