Dove la Pharma sta investendo nei paesi dell’Europa centro-orientale

Chiedete a un dirigente del settore farmaceutico dove si trova l’industria delle scienze della vita in Europa e sentirete le stesse risposte. Basilea. Lione. Renania Settentrionale-Vestfalia. Lombardia. Tutti luoghi ben noti, consolidati da tempo e sempre più costosi per aggiungere capacità produttive.

Domanda: dove si trova quella industria? costruzione in questo momento la mappa sembra diversa.

L’Europa centrale e orientale ha passato l’ultimo decennio a mettere in atto silenziosamente le condizioni necessarie per la produzione farmaceutica: manodopera tecnica qualificata, strutture di costi competitive, allineamento normativo dell’UE e terreni industriali disponibili in quantità sufficiente per realizzare progetti su larga scala senza dover affrontare lunghe procedure di autorizzazione. Ciò che un tempo era una strategia di arbitraggio dei costi è diventato qualcosa di più duraturo. Le aziende non trasferiscono la produzione verso l’est per risparmiare sui costi di affitto. Si spostano verso l’est perché è lì che possono realizzare impianti conformi nel rispetto dei tempi previsti.

Key Takeaways

• Pharma capacity is moving to CEE because companies can get a compliant facility running in a timeline that matters, not just because of cost.
• Build-and-own pharma projects take about 45 months from decision to qualified production. Leasing into an already-permitted park takes about 21 months.
• Facility investment typically splits 60 to 70% equipment and validation, 30 to 40% shell and land, so leasing the shell frees capital for what differentiates you.
• Talent decides the site: 45% of life science employers found roles harder to fill in 2025 than the year before.

What Is Driving Pharmaceutical Capacity Demand in Europe? 

La pressione della domanda è evidente. Si prevede che il mercato globale per lo sviluppo e la produzione di contratti crescerà da circa 173 miliardi di euro nel 2024 a 278 miliardi di euro entro il 2031, con un tasso di crescita annuale composto del 7%. La ricerca contrattuale e i test analitici seguono una traiettoria simile, passando da 15 miliardi di euro a 23 miliardi di euro nello stesso periodo.

Dietro a questi numeri impressionanti si celano alcuni punti di pressione specifici. La produzione di biologia generica cresce annualmente del 16%, trainata in parte dalla perdita di circa 118 brevetti entro il 2035. La capacità produttiva è in aumento del 9% all’anno, grazie alla domanda di biologia generica per le terapie a base di GLP-1, i biosimilari e i vaccini. La produzione di ingredienti attivi altamente potenti sta crescendo del 11%.

Ogni singolo di questi numeri si traduce in un requisito di spazio fisico che attualmente non esiste.

Aggiungiamo a tutto questo la spinta dell’Unione Europea verso un’autonomia strategica nel settore farmaceutico, che sta attivamente riportando la capacità produttiva sul continente dopo due decenni di offshoring. L’intenzione politica è chiara. La capacità industriale di attuare questa strategia rimane un’incognita.

Dove atterrano le capacità

Osservate dove si concentrano le forze lavoro nel settore farmaceutico in tutta la regione e il modello di investimento inizia a prendere forma.

Polonia È diventato un polo sempre più importante per lo sviluppo e la produzione di prodotti a base di specialità chimiche, con una forza lavoro di circa 30.000 dipendenti nel settore farmaceutico. La sua dimensione, la rete autostradale e la posizione tra il mercato tedesco e la più ampia regione CEE lo rendono una base naturale per le aziende che servono entrambe le aree.

Repubblica Ceca ha un profilo simile, con circa 19.000 professionisti del settore farmaceutico, ma con una importante differenza: un'industria chimica consolidata che precede l'attuale ondata e offre sia una profonda conoscenza dei fornitori sia una forza lavoro tecnica qualificata. In particolare, Brno ha costruito una reputazione come centro di attività scientifica e ad alta tecnologia.

Ungheria ha una forza lavoro farmaceutica di circa 35.000 persone, radicata nel cluster farmaceutico di Budapest e nella zona industriale intorno a Debrecen. La tradizione farmaceutica nazionale ungherese è tra le più antiche della regione, un aspetto che influisce sulla disponibilità di talenti in modo che i mercati a nuova apertura non possano facilmente replicare.

Germania, Con 133.000 persone nel settore delle scienze della vita, la regione rimane il polo di attrazione principale, soprattutto attorno al cluster biotech e chimico della Renania Settentrionale-Vestfalia. Ciò che è cambiato è che le aziende tedesche stanno sempre più investendo oltre i confini nazionali, anziché limitarsi solo all’interno del proprio territorio.

Austria e Romania per completare l’immagine, Austria come mercato centrale europeo consolidato e Romania come una delle destinazioni manifatturiere in più rapida crescita della regione.

Why Does Talent Decide Where a Pharma Plant Is Built? 

C’è un’assunzione persistente secondo cui la scelta dei siti per la produzione di farmaci sia determinata dal costo per metro quadrato. In realtà non è così, e chi prende queste decisioni lo dirà direttamente.

L’accesso alla forza lavoro è diventato uno dei principali ostacoli all’espansione dei farmaci in Europa. La ricerca sull’assunzione nel settore industriale indica che nel 2025 45% dei datori di lavoro del settore delle scienze della vita hanno avuto difficoltà a trovare personale, mentre la carenza di competenze è stata classificata tra i cinque principali problemi del settore. Una struttura senza personale non è una struttura. È un edificio molto costoso.

Ecco perché la vicinanza a cluster consolidati, università e ecosistemi farmaceutici o biotecnologici esistenti è diventata un criterio di selezione dei siti piuttosto che una considerazione secondaria. Un sito vicino a un cluster già esistente eredita il proprio mercato del lavoro; un sito isolato deve costruirlo.

La stessa logica si applica ai fornitori di servizi. Le aziende del settore farmaceutico e delle scienze della vita esternalizzano una parte significativa della propria attività proprio perché questo riduce gli oneri di investimento e il rischio operativo. Essere vicini a una rete densa di fornitori specializzati, laboratori analitici, aziende di ingegneria e contractor di manutenzione vale più nel corso della vita di un impianto rispetto a un affitto marginalmente inferiore.

Cosa effettivamente rallenta questi progetti

Parli con chiunque abbia gestito un impianto farmaceutico in Europa e si riscontra lo stesso problema: quasi mai si tratta di una costruzione.

A typical build-and-own pharmaceutical project runs somewhere around 45 months from decision to qualified production. A lease into an already-permitted industrial park can run closer to 21 months. The difference sits almost entirely in two phases that come before a single foundation is poured: site acquisition and zoning, and the design and permitting cycle that follows it. The same gap applies to other manufacturers entering the region (La Cina verso l'Europa centrale e orientale: dove i brand asiatici trovano spazio).

In un settore in cui la rapidità nel raggiungere il mercato determina se si ottiene un contratto o si lascia che un concorrente lo ottenga prima, due anni non sono un dettaglio di programmazione. È la differenza tra essere sul mercato e ritardare il suo avvio.

Ciò ha anche una dimensione finanziaria. Gli investimenti nelle strutture farmaceutiche si dividono tipicamente in 60-70% componenti e attività di validazione, e in 30-40% componenti strutturali e terreni. Questo bilancio merita di essere considerato attentamente. La maggior parte del denaro viene investita nelle attività che creano un vantaggio competitivo: tecnologia di processo, attrezzature di produzione, qualificazione. L’edificio è il contenitore.

Le aziende che affittano la struttura senza possederla in modo esclusivo ottengono quel capitale per le parti dell’attività che le differenziano davvero.

I requisiti non sono negoziabili

Nessuno di questi sistemi è adatto a un magazzino. Le attività nel settore farmaceutico e delle scienze della vita necessitano di strutture che lo spazio industriale generico semplicemente non può offrire:

• Design strutturale compatibile con i locali a camera bianca
• Aumento della capacità di carico del pavimento per attrezzature e bioraffiniatori
• Sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento d'aria ad alta potenza in grado di mantenere ambienti controllati
• Conservazione a temperatura controllata e in freddo del prodotto finito
• Capacità energetica sufficiente, dato che i cleanroom rappresentano da soli il 40 al 60% del consumo energetico totale di un impianto
• Configurabilità per operazioni di movimentazione a elevata sicurezza dove il processo lo richiede

Building for Good Manufacturing Practice and Good Distribution Practice standards from the shell stage is straightforward. Retrofitting a standard industrial building to meet them is expensive, slow, and in some cases not possible at all. Because power demand is so high, grid capacity belongs on the checklist from day one (Q4 Warehouse Capacity). Clean-room and high-security specifications also overlap with defence-grade production (La Difesa torna in Europa Centrale). 

Che cosa significa se si prevede una capacità di produzione

La fase attuale di espansione non è illimitata. Il ricollocamento delle attività produttive in Europa sta aumentando la concorrenza per i siti industriali adatti, e le località più attraenti vicino ai cluster già consolidati sono proprio quelle che vengono prese prima.

Per le aziende che valutano dove aggiungere capacità produttiva farmaceutica in Europa nei prossimi anni, tre domande sono più importanti delle altre:

1. Il sito è già autorizzato? If not, add roughly eighteen months and treat that as optimistic.
2. Qual è il mercato del lavoro nella zona di lavoro? Non le statistiche nazionali. Il bacino di popolazione effettivo.
3. È possibile ottenere la certificazione per la shell senza un retrofit? Se la risposta richiede lavori strutturali, il calendario che vi è stato comunicato non sarà quello che avrete.

L’Europa centrale risponde bene a queste domande. Ecco perché l’industria sta costruendo lì.

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Author – CTP Research Team
Last updated  – 16 October 2026