Kde Pharma buduje v zemích střední a východní Evropy

Když se zeptáte manažera farmaceutického průmyslu, kde sídlí evropský biotechnologický průmysl, dostanete stejné odpovědi. Basel. Leiden. Severní Porýní-Vestfálsko. Lombardie. Všechny jsou správné, všechny jsou dlouholeté známé a všechny jsou stále drahšími místy pro rozšíření výrobní kapacity.

Zeptejte se, kde tato průmyslová oblast je. budova v tuto chvíli a mapa vypadá jinak.

Střední a východní Evropa posledních deset let tiše vytváří podmínky, které farmaceutickému průmyslu skutečně potřebují: kvalifikovanou technickou pracovní sílu, konkurenceschopné struktury nákladů, harmonizaci právních předpisů EU a dostatek dostupných průmyslových pozemků pro rozsáhlou výstavbu bez několikaletých procesů získávání povolení. To, co kdysi bylo pouze hrou s cenovou arbitrací, se stalo něčím trvalejším. Společnosti přestávají vyrábět na východ, aby ušetřily na nájmech. Stěhují se na východ proto, že tam mohou provozovat výrobní zařízení v rámci časového horizontu, který je pro ně důležitý.

Key Takeaways

• Pharma capacity is moving to CEE because companies can get a compliant facility running in a timeline that matters, not just because of cost.
• Build-and-own pharma projects take about 45 months from decision to qualified production. Leasing into an already-permitted park takes about 21 months.
• Facility investment typically splits 60 to 70% equipment and validation, 30 to 40% shell and land, so leasing the shell frees capital for what differentiates you.
• Talent decides the site: 45% of life science employers found roles harder to fill in 2025 than the year before.

What Is Driving Pharmaceutical Capacity Demand in Europe? 

Tlak na poptávku je jasný. Globální trh vývoje a výroby kontraktů se očekává, že do roku 2031 poroste z přibližných 173 miliard eur v roce 2024 na 278 miliard eur, což představuje roční přírůstek ve výši 7%. Trh kontraktového výzkumu a analytických testů se rovněž vyvíjí podobným tempem: v témže období se jeho objem zvýší z přibližně 15 miliard eur na 23 miliard eur.

Pod těmito čísly se skrývají určité kritické body. Výroba biologických léčiv roste každoročně o 16%, přičemž zčásti k tomu dochází díky tomu, že do roku 2035 ztratí patentovou ochranu zhruba 118 biologických léčiv. Kapacita výroby konečných produktů roste o 9% ročně díky poptávce po sterilních biologických léčivých přípravcích napříč terapiemi s glukagonovým růstovým faktorem 1 (GLP-1), biosimilárními léčivými přípravky a vakcínami. Výroba vysoce účinných aktivních látek roste o 11%.

Každý z těchto čísel znamená potřebu fyzického prostoru, který v současné době neexistuje.

Přidejte k tomu snahy Evropské unie o strategickou autonomii ve farmaceutickém průmyslu, která po dvou desetiletích offshoringu aktivně přináší výrobní kapacity zpět na kontinent. Úmysl politiky je jasný. Otázkou zůstává, zda bude průmyslová kapacita k tomu schopna.

Kde se uskutečňuje kapacita

Podívejte se, kde se ve regionu koncentrují farmaceutické pracovní síly, a pak už začíná dávat smysl vzorec investic.

Polsko Stal se rostoucím centrem pro vývoj a výrobu kontraktních produktů společně se specializovanými chemickými látkami, s farmaceutickým personálem ve výši zhruba 30 000 zaměstnanců. Díky své velikosti, síti dálnic a poloze mezi německým trhem a širší oblastí CEE je ideálním místem pro společnosti působící v obou těchto odvětvích.

Česká republika má podobný profil s přibližně 19 000 odborníky v oblasti farmaceutického průmyslu, avšak s důležitým rozdílem: zavedeným chemickým průmyslem, který existuje již před současnou vlnou inovací a poskytuje jak hloubku dodavatelských sítí, tak vyškolenou technickou pracovní sílu. Zvláště Brno si vybudovalo pověst centra vědeckých a high-tech prací.

Maďarsko má farmaceutický personál v počtu přibližně 35 000 osob, který je upevněn budapešťským farmaceutickým klastrem a průmyslovou zónou kolem Debrečenu. Maďarská domácí farmaceutická tradice patří k nejstarším v regionu, což má význam pro dostupnost talentů způsobem, který zelené trhy nemohou snadno replikovat.

Německo, S 133 000 obyvateli v oblasti věd o živé přírodě zůstává regionním centrem zájmu zejména biotechnologický a chemický cluster v Severním Porýní-Vestfálii. Co se změnilo, je to, že německé společnosti stále více rozšiřují své působení za hranicemi své země, a ne pouze v rámci vlastních území.

Rakousko a Rumunsko K tomuto obrazu se přidává Rakousko jako zavedený středoevropský trh a Rumunsko jako jedno z nejrychleji rostoucích výrobních center v regionu.

Why Does Talent Decide Where a Pharma Plant Is Built? 

Existuje ustavičné předpoklad, že výběr míst pro farmaceutické společnosti se řídí cenou za metr čtvereční. V tom není pravda a lidé, kteří toto rozhodují, vám to přímo řeknou.

Přístup pracovních sil se stal jedním z klíčových překážek rozvoje farmaceutického průmyslu v Evropě. Výzkum v oblasti náboru pracovníků v tomto odvětví ukazuje, že v roce 2025 bylo pro 45% zaměstnavatelů v oblasti biovědeckých technologií obtížnější obsadit pracovní místa než v předchozím roce. Nedostatek kvalifikovaných pracovníků patří mezi největší problémy tohoto sektoru. Zřícenina bez zaměstnanců není zříceninou. Je to velmi drahá budova.

Proto se blízkost zavedeným clusterům, univerzitám a existujícím farmaceutickým či biotechnologickým ekosystémům stala spíše kritériem výběru lokality než druhotným faktorem. Lokality v blízkosti existujících clusterů zdědí pracovní trh, zatímco lokality v izolaci ho musí vytvářet.

Stejná logika platí i pro poskytovatele služeb. Operátoři v oblasti farmaceutiky a věd o živé přírodě přímo outsourcují značnou část své činnosti právě proto, že to snižuje investiční zátěž a provozní riziko. Byt blíže k husté síti specializovaných dodavatelů, analytických laboratoří, inženýrských firem a údržbářských společností je v průběhu životnosti zařízení hodnotnější než mírně nižší nájemné.

Co ve skutečnosti zpomaluje realizaci těchto projektů

Projděte si s někým, kdo realizoval farmaceutický projekt v Evropě, a uvidíte stejný problém. Je to téměř vždy jen stavební práce.

A typical build-and-own pharmaceutical project runs somewhere around 45 months from decision to qualified production. A lease into an already-permitted industrial park can run closer to 21 months. The difference sits almost entirely in two phases that come before a single foundation is poured: site acquisition and zoning, and the design and permitting cycle that follows it. The same gap applies to other manufacturers entering the region (Čína do zemí střední a východní Evropy: Kde se dostávají asijské značky).

V odvětví, kde rychlost vstupu na trh určuje, zda firma získá zakázku nebo ne, a to v případě, že ji konkurence získá, dva roky nejsou žádným detailem v plánování. Jde o rozdíl mezi tím, být na trhu a být po něm pozadu.

K tomuhle patří také kapitálová částka. Investice do farmaceutických zařízení obvykle zahrnuje 60 až 70% položek týkajících se zařízení a validace, a 30 až 40% položek týkajících se konstrukce budovy a pozemků. Tento rozdělení je třeba zvážit. Většina peněz jde na to, co vytváří konkurenční výhodu: technologické procesy, výrobní zařízení a kvalifikaci. Budova je pouze kontejnerem.

Společnosti, které pronajímají základní konstrukci, nikoli ji vlastní, získávají tak kapitál na části svého podnikání, které je skutečně odlišují od konkurence.

Požadavky nejsou vyjednatelné

Nic z toho neznamená, že by jeden konkrétní sklad stačil. Operace v oblasti farmaceutiky a vědy o živé přírodě vyžadují prostory, které běžný průmyslový prostor prostě nemůže nabídnout:

• Konstrukční řešení vhodné pro čisté prostory
• Vylepšené zatížení podlahou pro zařízení a bioreaktory
• Silné topné, ventilační a klimatizační systémy schopné udržovat kontrolované prostředí
• Temperaturokontrolovaná a chladicí sklad pro hotové výrobky
• Dostatečný energetický výkon, vzhledem k tomu, že čisté prostory mohou představovat až 40 až 60% celkové spotřeby energie v zařízení
• Konfigurovatelnost pro manipulaci s vysokým obsahem materiálu, kde to proces vyžaduje

Building for Good Manufacturing Practice and Good Distribution Practice standards from the shell stage is straightforward. Retrofitting a standard industrial building to meet them is expensive, slow, and in some cases not possible at all. Because power demand is so high, grid capacity belongs on the checklist from day one (Q4 Warehouse Capacity). Clean-room and high-security specifications also overlap with defence-grade production (Obhajoba se vrací do střední Evropy). 

Co to znamená, pokud plánujete kapacitu

Okno současného cyklu expanze není neomezené. Evropské přemísťování výroby zvyšuje konkurenci o vhodné průmyslové lokality a nejatraktivnější lokace v blízkosti zavedených clusterů jsou právě ty, které jsou nejprve obsazeny.

Pro společnosti, které zvažují, kde v Evropě v následujících několika letech přidat farmaceutické kapacity, jsou tři otázky důležitější než ostatní:

1. Je lokalita již povolená? If not, add roughly eighteen months and treat that as optimistic.
2. Co je to trh práce v docházkové vzdálenosti? Ne národní statistika, ale skutečná oblast působnosti.
3. Mohou být kryty vybaveny homologací bez nutnosti úprav? Pokud odpověď vyžaduje stavební úpravy, časový plán, který vám byl poskytnut, není ten, který dostanete.

Střední Evropa dobře odpovídá na tyto otázky. Proto tam průmysl buduje.

Plánujete výstavbu kapacit v oblasti farmaceutiky nebo vědy o živých organismech v střední Evropě? Zkontrolujte dostupnost prozkoumejte síť CTPark nebo si přečtěte CTP Pharma Playbook s pěti osvědčenými postupy týkajícími se rychlosti, kapitálu, compliance, růstu a vstupu na trh.

Author – CTP Research Team
Last updated  – 16 October 2026