制药公司在CEE地区正在建设什么

如果你问一家制药公司的高管欧洲生命科学产业在哪里发展，你可能会听到同样的一串答案：巴塞尔、莱顿、北莱茵-威斯特法伦州、伦巴第大区。这些都是正确的答案，都是久负盛名的地区，也是日益昂贵的制造基地。.

问问这个行业在哪里。 建筑 现在地图看起来不一样了。.

过去十年间，中东欧国家一直在默默地建立起制药产业所需的条件：熟练的技术工人、具有竞争力的成本结构、与欧盟的监管合规，以及足够的工业用地，以便在无需耗费五年时间审批过程的情况下大规模开展生产。曾经的成本优势策略如今已成为一种更为持久的模式。企业不再将生产转移到东部以节省租金成本。他们之所以向东转移生产，是因为只有在能满足相关时间表的条件下，他们才能在东部建立起符合监管要求的生产设施。.

Key Takeaways

• Pharma capacity is moving to CEE because companies can get a compliant facility running in a timeline that matters, not just because of cost.
• Build-and-own pharma projects take about 45 months from decision to qualified production. Leasing into an already-permitted park takes about 21 months.
• Facility investment typically splits 60 to 70% equipment and validation, 30 to 40% shell and land, so leasing the shell frees capital for what differentiates you.
• Talent decides the site: 45% of life science employers found roles harder to fill in 2025 than the year before.

What Is Driving Pharmaceutical Capacity Demand in Europe? 

需求压力显而易见。预计全球合同开发和制造市场将从2024年的约1730亿欧元增长到2031年的2780亿欧元，复合年增长率为7%。合同研究和分析测试领域的增长轨迹也类似，同期增长率从150亿欧元增长到230亿欧元。.

在这些主要数据背后，还存在一些具体压力点。生物制剂的年增长率高达16%，部分原因是到2035年将近118种生物制剂将失去专利保护。完成品产能每年增长9%，这是由于GLP-1疗法、生物仿制药和疫苗等领域对无菌生物制剂的需求不断增长。高活性成分的生产也在以11%的速度增长。.

这些数字中的每一项都意味着需要建造一个目前并不存在的实体空间。.

再来看欧盟推动的制药战略自主化政策，它在经历了二十年的外包之后，正在将生产能力从海外转移回欧洲大陆。这一政策的意图十分明确；能否实现这一目标则是一个悬而未决的问题。.

能力在哪里降落

看看制药行业在整个地区分布的集中程度，投资模式就会变得清晰起来。.

波兰 它已成为合同开发和制造以及特种化学品领域的增长中心，拥有约30,000名医药行业员工。其规模、公路网络以及位于德国市场和更广阔的CEE地区之间的地理位置使其成为服务于这两方面的公司的理想基地。.

捷克 该地区拥有约 19,000 名医药专业人士，但与此相比存在一个重要区别：这里拥有一个历史悠久的化学工业，这一产业早在当前的浪潮之前就已经存在，既拥有丰富的供应商资源，也拥有训练有素的技术人才队伍。尤其是布尔诺，这座城市已成为科学与高科技工作的中心。.

匈牙利 匈牙利拥有约 35,000 名医药行业从业人员，主要依靠布达佩斯医药集群和德布勒森周边工业区的发展。匈牙利医药行业传统是该地区历史最悠久的行业之一，这在人才供应方面具有优势，而绿色产业市场则无法轻易复制这种优势。.

德国, 拥有133,000人的生命科学产业仍是该地区的核心产业，尤其是在北莱茵-威斯特法伦州的生物技术和化学产业集群。变化在于，德国公司越来越多地在跨境层面建立产能，而非仅限于国内市场。.

奥地利 和 罗马尼亚 除此之外，奥地利作为中欧地区成熟的市场，罗马尼亚作为该地区增长最快的制造业目的地之一，也为该地区带来了新的机遇。.

Why Does Talent Decide Where a Pharma Plant Is Built? 

人们普遍认为制药企业选择基地时考虑的只是每平方米的成本。但事实并非如此，那些做出这些决策的人会直接告诉您这一点。.

劳动力短缺已成为欧洲制药企业扩张面临的重大制约因素之一。行业招聘研究表明，2025年，45% 家生命科学领域的雇主发现填补职位的工作变得更加困难，技能短缺位居该行业十大挑战之列。没有员工的工厂并不意味着工厂不存在问题。这是一家非常昂贵的建筑。.

因此，靠近已建立的集群、大学以及现有制药或生物技术生态系统已成为真正的选址标准，而非次要考虑因素。靠近现有集群的地点会继承其劳动力市场；而孤立的地点则需要自行建立该市场。.

同样的逻辑也适用于服务提供商。制药和生命科学领域的企业之所以会外包其大量业务，正是因为这能降低投资负担和运营风险。能够紧密连接到众多专业供应商、分析实验室、工程公司和维护承包商的体系，在整个设施的使用寿命中，其价值远高于略微降低的租金成本。.

到底是什么因素导致了这些项目的拖延？

与在欧洲运营过制药设施的人交谈，你会发现同样的问题。几乎绝不会是建筑工程。.

A typical build-and-own pharmaceutical project runs somewhere around 45 months from decision to qualified production. A lease into an already-permitted industrial park can run closer to 21 months. The difference sits almost entirely in two phases that come before a single foundation is poured: site acquisition and zoning, and the design and permitting cycle that follows it. The same gap applies to other manufacturers entering the region (中国走向中东欧：亚洲品牌进军何处).

对于一个市场，其市场准入门槛决定了你是否能中标，或者让竞争对手中标——在这个市场里，两年并不是一个细微的安排细节。而是决定你是否能及时进入市场，以及你是否会落后于竞争对手。.

这其中也存在资金方面的问题。制药厂的投资通常包括60至70% 项设备和验证工作，以及30至40% 项建筑结构和土地建设费用。这一比例值得我们认真考虑。大部分资金都投入到了那些能创造竞争优势的项目中：工艺技术、生产设备、资质认证。而建筑本身只是一个容器。.

那些租赁而非拥有壳体的公司，正是这些资金为它们在那些真正能使其与众不同的业务环节所提供。.

这些要求是不可谈判的

这一切都意味着，任何仓库都不适合。制药和生命科学领域的运营需要具备一些设施要求，而普通工业空间根本无法满足这些要求：

• 符合洁净室要求的结构设计
• 设备和生物反应器的提升地板载荷
• 能够维持控制环境的重型供暖、通风和空调系统
• 成品品的温度控制和冷藏设施
• 充足的能源容量，因为仅洁净室就可能占到设施总能源消耗的40%至60%。
• 适用于需要高容积处理的场合的可配置性

Building for Good Manufacturing Practice and Good Distribution Practice standards from the shell stage is straightforward. Retrofitting a standard industrial building to meet them is expensive, slow, and in some cases not possible at all. Because power demand is so high, grid capacity belongs on the checklist from day one (Q4 Warehouse Capacity). Clean-room and high-security specifications also overlap with defence-grade production (防务回归中欧). 

如果您正在计划产能，这意味着什么？

当前扩张周期中的窗口并非无限期开放的。欧洲的本土化生产正在增加对合适工业用地资源的竞争，而靠近现有集群的地区最吸引人的地方往往是最先被占领的地区。.

对于未来几年内计划在欧洲增加制药产能的公司而言，有三个问题比其他问题更为重要：

1. 该网站是否已经获得许可？ If not, add roughly eighteen months and treat that as optimistic.
2. 通勤距离内的劳动力市场是什么样的？ 并非国家统计数据。而是实际的流域面积。.
3. 壳体是否可以无需改装而获得认证？ 如果答案需要进行结构性改造，那么所提供的时间表将不会是你最终得到的时间表。.

中欧地区很好地回答了这些问题。因此，该行业也在那里开展建设。.

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Author – CTP Research Team
Last updated  – 16 October 2026