Q4 Kapacita skladu: připraveni na špičku?

Každý rok se v témže týdnu v září odehrává stejná konverzace. Někdo vypočítá objem příjezdových zásilek podle dostupných paletových kapacit a výsledek je o něco vyšší, než se očekávalo. Pak nastává spěchání.

Rozdíl v letošním roce spočívá v tom, že na trhu je méně volného prostoru než před dvanácti měsíci a rezervní kapacita, která bývala schopná absorbovat pozdější rozhodnutí, se zužuje.

Pokud je váš plán kapacit na čtvrtletí stále ve stádiu návrhu, je načase ho uzavřít.

Trh se zužuje, pomalu a pak úplně

Vývoj nákupu evropského logistického prostoru pokračuje stabilně. Do roku 2025 se čtvrtletní nákup stabilizuje na úrovni mezi 5 a 6 miliony metrů čtverečních, což je stále pod maximem 9,6 milionu metrů čtverečních z čtvrtého čtvrtletí roku 2021, ale je to výrazný pokrok oproti obtížným podmínkám v roce 2024. Prognózy naznačují pokračující mírný růst.

Zajímavější číslo se týká nabídky. Do poloviny roku 2025 bylo ve výstavbě pouze zhruba 3,8% celkového evropského logistického fondu a očekává se, že roční tempo dokončování dosáhne devítiletého minima, jelikož rozvojová nabídka zůstává omezená. Růstový podíl projektů, které se dokončují, je již realizován ještě před jejich otevřením.

Výzkum společnosti Prologis odhaduje, že Evropa potřebuje přibližně 150 miliard eur nových logistických ploch pouze k pokrytí současné úrovně spotřeby. Předpokládá se, že míra volných ploch v Evropě by mohla klesnout pod 5%, pokud by zůstaly omezené dodávky a ekonomický růst by pokračoval. To by z Evropy činilo jeden z nejvíce omezených logistických trhů na světě.

Všechno tohle není skála. Je to pomalý tlak, což je přesně důvod, proč to lidi přepadá. Nic dramatického se neděje, dokud nebudete potřebovat volný prostor a v chodbičce ho nenajdete.

Kde je tlak koncentrovaný

Průměry skrývají mnoho tajemství. Míra využití zůstává vysoká ve Francii, Německu a Nizozemsku, což při příchodu sezóny plné poptávky ponechává velmi malý prostor pro nadbytečné zásoby. V některých západoněmeckých koridorech je dostupnost prakticky nulová. Rezerva u trasy z Bruselu do Antverp v Belgii činila na konci roku 2025 2,33%.

Střední a východní Evropa působí jinak. Problém s volnými prostory je vyšší, až kolem 8% v Polsku a v širším regionu CEE, ale absorpce je enormně silná, což je dáno offshoringem ze západní Evropy. Polsko zaznamenalo v prvním čtvrtletí roku 2026 zhruba 1,6 milionu čtverečních metrů hrubé poptávky, což je o zhruba 40 procent více než v předchozím roce, přičemž čistá poptávka vzrostla o přibližně 75 procent. Míra volných prostor činila 7,2% proti novému nabídce ve výši přibližně 650 000 čtverečních metrů.

Tato kombinace je důležitější než jakákoli z jednotlivých hodnot. Nejedná se o trh absorbující pouze jednu z těchto hodnot. Nové nájemní smlouvy a expanze představovaly významnou část aktivity, což znamená, že poptávka má skutečnou hloubku. Česká republika i Rumunsko zaznamenaly také výrazný meziroční nárůst obsazenosti.

Při společném čtení se obrazem zobrazuje region s reálnou dostupnou kapacitou a skutečnou konkurencí o tuto kapacitu.

Omezení, na které nikdo nečekal

Existuje novější překážka, která se posunula od technické poznámky k skutečnému problému výběru místa pro výstavbu: elektřina.

Většina evropských elektrických sítí je na hraně nebo již dosáhla svého maximálního výkonu. S postupným automatizováním a elektrifikací distribučních center narůstá jejich poptávka po energii, která přesahuje dostupné napájení. Zajištění dostatečného výkonu elektrické sítě pro moderní sklad připravený na automatizaci je nyní považováno za zásadní a na některých trzích je to právě tato omezení, která určuje, zda je lokalita vůbec životaschopná.

Pro každého, kdo plánuje zařízení zahrnující automatizaci, chlazení nebo infrastrukturu pro nabíjení elektromobilů, musí být dostupnost energie součástí seznamu priorit spolu s rozměry podlahy a dveřmi doků. Nejde o detail, který by se řešil až později.

Co vlastně okupanti požadují

Tam, kde je poptávka silná, se soustředí na poměrně specifický typ budov. Účastníci trhu stále více upřednostňují kvalitní nemovitosti: výška stropů od 10 do 12 metrů, vysoká nosnost podlah, velká hloubka dvora a design splňující požadavky na environmentální certifikaci.

K tomu dochází i mimo preferenční motivy. Velká část současné tržní aktivity odráží to, že společnosti se místo rozšiřování rozhodly pro nákup nových nemovitostí, a to spíše než pro rozšiřování stávajících budov. Tyto budovy se nacházejí v oblasti s nižší efektivitou a jsou méně vhodné pro automatizované a energeticky náročné činnosti. Netransfekční absorpce se neočekává, že by se plně obnovila dříve než v roce 2027, a to právě proto, že podíl nových pronájmů je kompenzován vyklizováním prostor v jiných budovách.

Praktický důsledek: nejslabší aktiva jsou čím dál více vystavena riziku, zatímco nejlepší aktiva jsou ztrácena. Pokud se váš plán na čtvrtletí Q4 opírá o nalezení dobře specifikovaného prostoru v silném koridoru v krátkém předstihu, soutěžíte o nejmenší část trhu.

Pět otázek, na které je třeba odpovědět do října

1. Jaká je vaše skutečná předpověď maximálního objemu pro příští rok, bez procenta navýšení oproti loňskému roku? Problémy s přeplněním kapacit vznikají v důsledku plánování založeného na předchozích ročních předpokladech.
2. Kde je vaše rezervní kapacita, fyzicky? Přepravní kapacita dvou zemí je vzdálená vaší poptávce a není to řešení, ale pouze položka v účtu.
3. Máte kapacitu pro to, co provozujete? Pokud přidáváte automatizaci nebo regulaci teploty, před potvrzením všeho dalšího ověřte napájení.
4. Je váš prostor pro případné situace již uzavřený nebo pouze probírána? Na trhu, kde počet dokončených bytů klesá na devítileté minimum, je verbální dohoda v září velmi málo cenná v listopadu.
5. Jak vypadá příští rok? Pokud se vaše maximální poptávka stává strukturální a nikoli sezónní, krátkodobé řešení přebytku představuje drahý způsob řešení permanentního problému.

Proč rozhodnout dříve

Trh není v krizi. Prodejní poptávka se mírně zvyšuje, volné prostory v zemích střední a východní Evropy zůstávají dostupné a prognóza růstu nájemného je taková, že v letech 2026 a 2027 bude mírně růst, přičemž roční tempo bude kolem 2%.

Ale směr cestování je jedním směrem. Nabídka je omezená kvůli rostoucím nákladům na výstavbu, plánovacím omezením a kapacitním omezením sítě, přičemž žádné z těchto problémů se nedá rychle řešit. Nearshoring nadále zajišťuje poptávku v střední a východní Evropě, zatímco výrobní sítě se odklánějí od Asie. A průzkumy u nájemců naznačují, že 47% z nich hodlá zvýšit své plochy podnájmu, zatímco jen 4% hodlá je snížit.

Rezervace míst v srpnu stojí méně a nabízí větší výběr než rezervace míst v listopadu. To je vždy platilo. Je to však platné ještě více na trhu, kde se počet dostupných kapacit snižuje.

Potřebujete kapacitu ještě před vrcholným obdobím? Zkontrolujte dostupnost v přes 270 lokalitách v síti CTPark od Severního moře po Černé moře.