Q4 Capacitate de depozitare: Gata pentru vârf?

În fiecare an, aceeași conversație se întâmplă în aceeași săptămână a lunii septembrie. Cineva calculează volumul de livrări în funcție de spațiile disponibile pentru paletizări, iar răspunsul este mai strict decât se aștepta. Apoi începe haosul.

Diferența din acest an este că piața are mai puțin spațiu de manevră decât în urmă cu doisprezece luni, iar rezervorul care obișnuia să absorbeze o decizie tardivă se subțiază.

Dacă planul de capacitate pentru trimestrul IV este încă un proiect, acesta este momentul să îl închideți.

Piața se strânge, încet, apoi brusc

Acumularea de spații logistice în Europa se redresează constant. Până în 2025, acumularea trimestrială se stabilizează între 5 și 6 milioane de metri pătrați, încă sub nivelul maxim de 9,6 milioane de metri pătrați înregistrat în trimestrul al patrulea al anului 2021, dar este o îmbunătățire semnificativă față de anul dificil 2024. Prognozele indică o creștere moderată continuă.

Numărul mai interesant se regăsește în partea de ofertă. Numai aproximativ 3,8% din totalul stocului de logistică european era în construcție până la mijlocul anului 2025, iar completările lunare prevăzute pentru perioada de un an se așteaptă să atingă un nivel minim de nouă ani, deoarece fluxul de proiecte în curs rămâne slab. O parte din infrastructura care se finalizează deja este deja angajată înainte de începerea lucrărilor.

O cercetare a Prologis estimează că Europa are nevoie de aproximativ 150 de miliarde de euro pentru a construi noi spații logistice doar pentru a putea satisface nivelul actual de consum. Prognoza este că gradul de vacantă din Europa ar putea scădea sub 5%, dacă fluxurile de aprovizionare rămân limitate și creșterea economică se menține, ceea ce ar face Europa una dintre piețele logistice cele mai strânse din lume.

Nimic din toate acestea nu este o provocare iminentă. Este o presiune lentă, motiv pentru care oamenii sunt surprinși. Nu se întâmplă nimic dramatic până în săptămâna în care ai nevoie de spațiu și nu există niciun spațiu în coridorul în care ai nevoie de acesta.

Acolo unde presiunea este concentrată

Medianele ascund multe lucruri. Ratele de utilizare rămân ridicate în Franța, Germania și Olanda, lăsând foarte puțin spațiu pentru stocuri suplimentare atunci când ajunge sezonul de vârf. În unele coridoare din Europa de Vest, disponibilitatea este practic inexistentă. Lipsa de locuri de muncă de pe linia de transport între Bruxelles și Antwerp, în Belgia, a fost de 2,33% la sfârșitul anului 2025.

Europa Centrală și de Est se prezintă diferit. Lipsa de locuri de muncă este mai mare, până la aproximativ 8% în Polonia și în regiunea CEE mai largă, dar absorbția este extrem de puternică, determinată de relocarea producției din Europa de Vest. Polonia a înregistrat aproximativ 1,6 milioane de metri pătrați de ocupare brută în primul trimestru al anului 2026, în creștere cu aproximativ 40% față de anul precedent, iar ocuparea netă a crescut cu aproximativ 75%. Rata de vacantă a fost de 7,2% față de o ofertă nouă de aproximativ 650.000 de metri pătrați.

Această combinație contează mai mult decât oricare dintre cifrele separate. Acesta nu este un segment de piață care absorbează renovări. Noul patrimoniu imobilizat și extinderile constituie o parte semnificativă din activitate, ceea ce înseamnă că cererea este cu adevărat puternică. Republica Cehă și România au înregistrat, de asemenea, o creștere puternică a volumului de închiriere anuală.

Când este citit împreună, imaginea este una de o regiune cu capacitate disponibilă reală și cu o concurență reală pentru aceasta.

O constrângere pe care nimeni nu a planificat-o

Există o problemă mai recentă care a trecut de la o notă de subsol tehnic la o problemă reală privind alegerea locației: energia electrică.

Majoritatea rețelelor electrice europene sunt aproape sau chiar la capacitate maximă. Pe măsură ce centrele de distribuție devin mai automatizate și mai electrificate, necesarul de energie depășește capacitățile de conectare disponibile pentru acestea. Asigurarea unei capacități de rețea suficiente pentru un depozit modern și pregătit pentru automatizare este acum considerată crucială, iar pe unele piețe aceasta este constrângerea care determină dacă un site este viabil deloc.

Pentru oricine planifică capacități care implică automatizare, refrigerare sau infrastructură de încărcare pentru vehicule electrice, disponibilitatea energiei trebuie să fie pe lista de verificare alocată, alături de suprafața utilă și ușile de acces. Aceasta nu este o problemă care să fie rezolvată mai târziu.

Ce cer de fapt ocupanții

În cazul în care cererea este puternică, aceasta se concentrează pe un profil de clădire destul de specific. Locatarii au preferat în mod constant clădiri de înaltă calitate: înălțimi de 10 până la 12 metri, încărcare puternică a podelei, adâncime generoasă a curții și design care respectă cerințele de certificare de mediu.

Există un motiv în spatele acestui lucru, care nu se reduce doar la preferințe. O mare parte din activitatea actuală a pieței reflectă faptul că companiile înlocuiesc clădirile mai vechi și mai puțin eficiente cu clădiri mai noi, care sunt în mod real potrivite pentru operațiuni automatizate și consumatoare de energie. Absorbția netă nu se așteaptă să se redreseze complet până în 2027, tocmai pentru că o parte din noile închiriări este compensată de spații care sunt eliberate în altă parte.

Implicațiile practice: activele cele mai slabe devin mai expuse, iar cele mai bune sunt preluate. Dacă planul dumneavoastră pentru trimestrul al patrulea depinde de găsirea unui spațiu bine definit într-un coridor puternic în cel mai scurt timp posibil, vă aflați în competiție pentru cea mai mică parte a pieței.

Cinci întrebări la care trebuie să răspundem înainte de octombrie

1. Care este prognoza reală privind volumul maxim de trafic, nu cifra din anul trecut plus un procentaj? Planificarea maximă bazată pe ipotezele din anul precedent este modul în care apar costurile de suprasolicitare.
2. Unde se află rezervorul dumneavoastră, din punct de vedere fizic? Capacitatea de evacuare a apei atunci când există o diferență de două țări față de cererea dumneavoastră este o componentă a problemei, nu o soluție.
3. Aveți capacitate de rețea pentru ceea ce executați? Dacă adăugați automatizare sau control al temperaturii, confirmați conexiunea la sursă de alimentare înainte de a confirma orice altceva.
4. Spațiul de rezervă al dumneavoastră este contractat sau doar discutat? Pe o piață în care numărul de finalizări atinge un minim de nouă ani, o înțelegere verbală din septembrie are foarte puțin valoare în noiembrie.
5. Cum arată anul viitor? Dacă cerința maximă devine structurală în loc să fie sezonieră, aranjamentele de suprascriere pe termen scurt sunt modalitatea costisitoare de a rezolva o problemă permanentă.

Argumentele în favoarea unei decizii timpurii

Piața nu se află în criză. Cererea locativă crește moderat, gradul de ocupare a spațiilor comerciale rămâne acceptabil, iar creșterea prețurilor locative este prognozată să se situeze la un nivel gestionabil de aproximativ 2% pe an până în 2026 și 2027.

Dar direcția de dezvoltare este într-o singură direcție. Ofensiva este limitată de creșterea costurilor de construcție, restricțiile de planificare și limitele capacității rețelelor de transport, toate acestea fără vreo soluție rapidă. Nearshoringul continuă să consolideze cererea în Europa Centrală și de Est, în timp ce rețelele de producție se diversifică în afara Asiei. Și sondajele privind ocuparea spațiului de birouri sugerează că 47% intenționează să își mărească suprafețele de lucru, în timp ce doar 4% intenționează să le reducă.

Rezervarea unui loc în august costă mai puțin și oferă mai multe opțiuni decât rezervarea unui loc în noiembrie. Acest lucru este valabil întotdeauna. Este pur și simplu mai adevărat într-o piață în care numărul de locuri disponibile scade.

Aveți nevoie de capacitate în prealabil de vârf? Verificați disponibilitatea pe peste 270 de locații din Rețeaua CTPark, de la Marea Nordului până la Marea Neagră.