Stefan de Goeij: Ekologia jest głównym zagadnieniem w logistyce

Byznys & Energie: W swoim portfolio masz 58 lokalizacji w Czechach. Drugim krajem pod względem liczby obiektów jest Rumunia z 15. Dlaczego? Czy Czechy są aż tak atrakcyjne dla biznesu w logistyce?
Stefan de Goeij: Każdy deweloper czy przewodnik po nieruchomościach powie Ci, że trzy najważniejsze czynniki sukcesu to lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Republika Czeska mówi przede wszystkim o naprawdę wyjątkowym położeniu w Europie. Blisko jest do Niemiec, gdzie od lat jesteśmy związani z branżą motoryzacyjną. Dlatego jeden z największych projektów znajduje się w Pilźnie-Bory, niedaleko granicy z Bawarią. Można stąd stosunkowo szybko dostać się do Pragi i Brna, które stanowi skrzyżowanie dróg z Ostrawą i Polską oraz na południe do Austrii. Jednak w Czechach rolę odgrywają także inne czynniki, głównie wykwalifikowani i inteligentni pracownicy oraz wciąż stosunkowo niskie koszty pracy.

Kto decyduje o lokalizacji i formie centrów logistycznych? Ty, czy jest on dostosowany do klientów?
Z kilkoma wyjątkami, naszą działalność kierujemy zapotrzebowaniem klientów. Działamy w oparciu o posiadanie około 1,4 miliona metrów kwadratowych gruntów pod zabudowę przemysłową. Mamy na nie wynegocjowane wszelkie niezbędne pozwolenia, dlatego gdy klient zwraca się do nas z zapytaniem o konkretną lokalizację, możemy niemal natychmiast rozpocząć budowę i oddać gotowy magazyn w ciągu 6-8 miesięcy. To jest jedna wielka zaleta, którą mamy. Kolejną możliwością jest budowanie indywidualnej powierzchni magazynowo-logistycznej. Mamy specjalny zespół projektowy, który podróżuje po świecie, stale zbierając wiedzę i inspiracje z różnorodnych branż i biznesu. Jesteśmy zatem w stanie wybudować zarówno magazyn o dużej pojemności dla Amazona, jak i wysoce wyspecjalizowane lokale dla firm działających w branży nanotechnologii czy centrum, w którym Lufthansa przygotowuje żywność serwowaną na pokładach swoich samolotów.

Czyli nie sprzedajesz swojego lokalu jako gotowego?
To też się zdarza, ale raczej rzadko. Zdarza się, że do projektu dodamy dodatkowe lokale wyposażone w podstawowy standard, które nazywamy „kopertą i rdzeniem”. Następnie oferujemy je klientom prowadzącym działalność w danej lokalizacji.

Logistyka była branżą peryferyjną i mniej lub bardziej pomocną. Dziś wręcz przeciwnie, firmy stawiają ją w centrum swoich zainteresowań i często decydują o swoim sukcesie lub porażce. Co przyniosła zmiana?
Powodów jest wiele i można by o tym długo mówić. Najważniejszym jednak jest presja, pod jaką znajdują się sprzedawcy detaliczni. Spacerując z naszych biur w centrum Quadrio do jego części komercyjnej, przekonasz się, ile powierzchni komercyjnej jest pustej w tak atrakcyjnej lokalizacji. Nawet te zajęte bardzo szybko zmieniają najemców. Sytuacja spowodowana jest wzrostem liczby sprzedawców internetowych, którzy działają na zasadzie niemal natychmiastowej dostawy towaru. Standardem dzisiaj jest dostawa następnego dnia i jeśli firma jej nie oferuje, klienci bez problemu znajdą konkurencję, czyli tzw. Doskonała logistyka jest dla nich absolutnie kluczowa.

Jak dziś wygląda centrum dystrybucyjne?
Musi być jak najbliżej dużych miast, systemy magazynowania muszą działać bez najmniejszych opóźnień, a firmy muszą też radzić sobie z przepływami towarów, których wcześniej nie było. Zwłaszcza w dzisiejszej sprzedaży odzieży online dystrybutorzy muszą mieć sklepy nie tylko z towarami nowymi, ale także z towarami zwracanymi przez klientów. Nie jest wyjątkiem, że magazyny dla towarów zwracanych są większe niż dla towarów nowych. To po prostu handel detaliczny. Podobna sytuacja występuje jednak praktycznie we wszystkich dużych sektorach. Na przykład producenci samochodów produkują dziś 24 godziny na dobę przy minimalnych zapasach, a dostawcy stale płacą za wszystkie części i komponenty. Najmniejsza awaria w procesach logistycznych oznacza duże problemy, miliony odszkodowań i kar.

Jak logistyka radzi sobie z takimi wymaganiami?
Dla nas istotne jest, aby klient miał doskonale zabezpieczone wszystkie sieci. Najmniejsza awaria prądu czy dystrybucji danych to dla nich ogromny problem. Na tej podstawie nasi klienci instalują własne rozwiązania magazynowo-logistyczne. Często są to niezwykle wyrafinowane systemy. Przykładowo w magazynach DHL i PPL, które są jednymi z naszych największych klientów, roboty odbierają przesyłki od robotów. Odczytują kod paczki i przenoszą ją we właściwe miejsce w magazynie. Jedynymi ludźmi, których tu spotykasz, są operatorzy, którzy nadzorują wszystko.

Czy istnieje przełomowa technologia w logistyce? Czy w końcu zobaczymy drony dostawcze, o których mówiło się od tak dawna?
Drony dostawcze to duży temat w Azji, gdzie nie obowiązują tak rygorystyczne przepisy dotyczące ochrony przestrzeni powietrznej. Eksperymentuje z nimi także Amazon, który chce wykorzystać je jako zrobotyzowanych magazynierów w magazynach, które dzięki temu mogą rosnąć. W Czechach przejście na sieci komórkowe piątej generacji będzie znacznie większe w ciągu najbliższych pięciu lat. Przyniesie to duże zmiany dosłownie wszędzie, a my staniemy przed kluczowym zadaniem zapewnienia infrastruktury do obsługi ogromnych przepływów danych.

Jakich zmian w logistyce spodziewa się Pan w odniesieniu do energetyki?
Oprócz systemu przesyłowego poważnym wyzwaniem będą niezawodne źródła energii, ponieważ obecna sieć jest pod dużą presją. Nie będziemy mogli polegać na silnikach Diesla, prawdopodobnie zostaną one zakazane, ponieważ obecnie zakazujemy palenia. Dlatego już zwracamy się w stronę alternatywnych źródeł energii. Instalujemy systemy fotowoltaiczne na dachach naszych magazynów, a wyprodukowaną przez nie energię magazynujemy w magazynach akumulatorowych. W samych Czechach produkujemy już około 6,1 MW energii.

Czy przejście na odnawialne źródła energii to przede wszystkim kwestia bezpieczeństwa dostaw energii do klientów, czy może wręcz korporacyjna strategia środowiskowa?
Obydwa. Zapewnienie klientom nieprzerwanych dostaw jest oczywiście niezbędne, ale równie ważny jest zrównoważony rozwój naszej działalności i jej wpływ na środowisko. Jesteśmy prawdopodobnie „najbardziej ekologicznym” deweloperem w Czechach. Współpracujemy z certyfikatem BREEAM zarówno przy budowie nowych budynków, jak i istniejących budynków oraz całego łańcucha dostawców i wykonawców. W naszych biurowcach, które budujemy i obsługujemy, jesteśmy pierwszą firmą spoza Wielkiej Brytanii, która od 2012 roku posiada najwyższy poziom certyfikacji. Obecnie 17% naszych budynków spełnia wymagania standardu BREEAM, w przyszłym roku chcemy mieć wszystkie je certyfikowane.

Co to oznacza w praktyce?
Podejmowanych przez nas działań jest wiele. Budynki posiadają bardzo efektywną izolację termiczną, która pozwala zaoszczędzić energię na ogrzewanie i chłodzenie. Nasze systemy ogrzewania i chłodzenia są również podłączone do systemu stacji pogodowej, która na podstawie danych pogodowych z 10 lat oblicza najbardziej ekonomiczne rozwiązania w zakresie klimatyzacji i ogrzewania. Montujemy tam zielone dachy, budujemy pasieki i domy dla owadów. Wykorzystanie i recykling materiałów są ściśle kontrolowane. Prowadzimy tzw. Białą Księgę Materiałów, w której na bieżąco dodajemy wszelkie nowości pojawiające się na rynku i szukamy sposobów na ich wdrożenie w naszych projektach. Obserwujemy także nowości z zakresu inteligentnego zarządzania budynkami. Dzięki ciągłemu gromadzeniu danych z systemów sterowania możemy dokładnie informować naszych klientów o zarządzaniu energią i proponować opłacalne rozwiązania. Możemy na przykład zidentyfikować części zużycia, które można pokryć tańszą energią elektryczną poza szczytem. Ostrzegaj ich o wadliwych urządzeniach, zanim całkowicie przestaną działać. Wszystkie oprawy wyposażone są w lampy LED i podłączone do systemu oświetlającego tylko te części budynków, w których poruszają się pracownicy. Więc mogłem iść dalej. To wiele drobnych działań, ale są to duże oszczędności dla nas i klientów.

Czy ekologia i zrównoważony rozwój są ważnymi tematami w logistyce?
Powinien być. Mamy tę przewagę, że nasz dyrektor generalny Remon Vos uważa wpływ naszej działalności na środowisko za kluczową kwestię i jest w to bardzo zaangażowany. CTP jest firmą prywatną o bardzo płaskiej strukturze organizacyjnej, dlatego jej decyzje są od razu wdrażane w życie. Razem z Instytutem Gospodarki o Obiegu Zamkniętym w Pradze śledzimy cały cykl życia wszystkiego, co konsumuje nasza firma i dbamy o to, aby zminimalizować wpływ na środowisko. Ponadto dla wielu naszych dużych klientów zrównoważony rozwój i odpowiedzialność za środowisko są wbudowane w naszą filozofię korporacyjną i bez przestrzegania najwyższych standardów nie moglibyśmy nawet z nimi współpracować.

Z pewnością takie działania pomogą utrzymać Twoją branżę i Twoich klientów. Ale w pewnym momencie musimy przekroczyć fizyczne granice środowiska. Przepustowość dróg, linii kolejowych, podaż gruntów. Czy bierzesz je pod uwagę w przyszłości?
Tak, musimy je wziąć pod uwagę, ponieważ ograniczenia są bardzo realne, a nie tylko przyszłościowe. Dziś zmagamy się ze stanem i przepustowością sieci dróg i autostrad. Nie możemy ignorować faktu, że pomimo obietnic czeskich rządów, nadal nie mamy połączenia autostradowego z Wiedniem. Jak to uwzględnimy? Jednym z obszarów, na którym skupia się coraz większą uwagę, jest kolej czy transport lotniczy. Lokalni gracze, tacy jak Alza i Mall, również korzystają z transportu publicznego. Budują automatyczne centra wydawania w pobliżu stacji głównych, gdzie klienci sami odbierają towar. Istnieje wiele scenariuszy. To, co wykorzystamy w praktyce, jest jednak trudne do oszacowania, ponieważ nie wiemy dokładnie, jak będzie wyglądał biznes naszych klientów. Wiemy na przykład, że przejście z samochodów elektrycznych na samochody elektryczne będzie miało na nas duży wpływ. Nie wiemy jednak, jak będzie wyglądać ich produkcja, jakie będą budynki, jakie będą wymagania logistyczne. Musimy po prostu być elastyczni i gotowi uporać się ze wszystkim tak szybko, jak to możliwe.

Czy takie roszczenia pojawią się w przyszłości, czy musiałeś sobie z nimi radzić?
Nasz klient, Moneta Bank w Ostrawie, zakupił flotę stu pięćdziesięciu samochodów E-Golf. Musieliśmy natychmiast na to zareagować i zapewnić im elektrownie. Aktualnie kończymy montaż paneli fotowoltaicznych i akumulatorów.

Czy potrafisz zgadnąć, jak będzie wyglądał idealny magazyn przyszłości?
Już nad tym pracujemy. Nazywa się to okrągłym budynkiem. Dzięki doskonałej izolacji prawie nie potrzebuje ogrzewania ani klimatyzacji. Działa niezależnie od sieci publicznych, z których korzysta jedynie jako kopia zapasowa. Wytwarza energię z paneli słonecznych, wychwytując wodę deszczową, którą następnie może 100% poddać recyklingowi. Nawet spłukiwana woda toaletowa jest oczyszczana na filtrach i ponownie wprowadzana do obiegu. Podobnie niewykorzystana żywność zostanie poddana recyklingowi w celu produkcji biopaliwa. Zaletą takiego budynku jest to, że można go zbudować w dowolnym miejscu i użytkować bez żadnych wymagań środowiskowych. Po jego zakończeniu dostawca zdemontuje go i zabierze cały materiał do recyklingu i ponownego wykorzystania.

Kiedy możemy ją zobaczyć?
Problem w tym, że tak idealny budynek byłby dziś jeszcze bardzo drogi, a my jako deweloper musimy pilnować także finansowej strony naszego biznesu. Aktualnie pracujemy nad poszczególnymi częściami. Na przykład testujemy system recyklingu żywności w naszej restauracji Eatology w Centrum Spielberka w Brnie. Testujemy także inne technologie, wykonujemy pomiary i audyty, składamy wszystko w całość. To jest kierunek, w którym zmierzamy i wierzę, że stanie się to rzeczywistością. Chciałbym tylko, żeby to trwało jak najszybciej.

Tłumaczenie z czeskiego oryginału: Byznys & Energie, 3.9.2019, Stefan de Goeij (CTP): Ekologie je v logistice zásadním tématem https://www.byznys-energie.cz/clanek/stefan-de-goeij-ctp-ekologie-je-v-logistice-zasadnim-tematem