Q4 倉庫容量：準備好迎接高峰期了嗎？

每年九月同一週，同樣的對話就會發生。有人計算了進口貨量的數量，與可用的托盤數量相比，結果比預期的還要緊密。接著就開始了趕工的過程。.

今年與以往的不同之處在於，市場的彈性不如十二個月前的水平，而過去用於吸收延遲作出的決定的緩衝機制正在逐漸消失。.

如果您的 Q4 營運計畫仍處於草案階段，現在就是將其完成的時機。.

市場正在收緊，先是緩慢，然後會變得更加嚴格。

歐洲物流業的租賃需求持續復甦。到 2025 年，季度租賃需求將穩定在 500 至 600 萬平方米之間，仍遠低於 2021 年第四季創下的 960 萬平方米的峰值，但與 2024 年的困難情況相比已顯著改善。預測顯示將繼續保持溫和的增長。.

更有趣的數據來自供應側。截至2025年中，僅有約3.8%的歐洲物流存量正在建設中，而12個月的累計竣工率預計將創下九年來的低點，因為開發項目數量持續減少。而已完工的項目中，越來越多的項目在開工前就已經完成。.

普羅利斯的研究估計，僅僅為了滿足目前的使用需求，歐洲就需要新增約1500億歐元的物流空間。根據預測，如果供應管道保持受限且經濟增長持續，歐洲的空置率可能會降至5%以下，這將使歐洲成為全球最緊俏的物流市場之一。.

這一切都不是懸崖峭壁。這是一條緩慢的擠壓過程，正因如此，才會讓別人措手不及。直到你需要空間的那週，你所在的走廊上卻根本沒有空間，一切都還未發生劇烈的事情。.

壓力集中在哪裡

平均數據掩蓋了許多細節。在法國、德國和荷蘭，使用率仍然居高不下，因此當旺季高峰期來臨時，存貨的餘量就非常有限。在一些西歐的通道中，可用量幾乎為零。截至2025年底，比利時布魯塞爾至安特衛普的路線上的空缺率為2.33%。.

中東歐地區的情況則截然不同。空置率較高，波蘭和更廣泛的東歐地區的空置率最高可達 8%，但吸收率卻極高，這是由於來自西歐的近shoring因素所驅動。2026 年第一季，波蘭錄得約 160 萬平方米的總租戶數，較去年同期增加約 40%，而淨租戶數則增加約 75%。空置率則維持在 7.2%，而新供應量則約為 650,000 平方米。.

這兩項指標的結合比單獨的指標更重要。這並非市場正在吸收的租賃更新。新租約和擴建佔了活動的很大一部分，這意味著需求具有真正的深度。捷克共和國和羅馬尼亞也都有了強勁的年度租賃增長。.

若一起閱讀，這張圖顯示有一個實際可用容量且存在實質競爭的區域。.

沒有人預想到的限制

出現了一種較新的瓶頸，從技術性的細節發展成為真正的選擇地點問題：電力。.

大多數歐洲電網的運作接近或已達到其運作上限。隨著配送中心的自動化程度日益提高，並逐步轉為電動化，它們的電力需求遠遠超過其可用的連接設備。為了確保現代化、自動化的倉庫能夠獲得足夠的電能供應，如今已視為至關重要之事項。而在一些市場，電力供應不足即決定了該地點是否能實行營運。.

對於任何計劃涉及自動化、冷凍設備或電動汽車充電設施的設備業者而言，電力供應就必須列入評估清單，並與樓面面積和碼頭門口等項目並列。這不是後續處理時會考慮到的細節。.

佔領者實際上要求的是什麼？

當需求強勁時，需求集中在特定類型建築物上。租戶一直傾向於選擇具備高規格的建築物：樓高10至12米，地板高度充足，車庫深度寬敞，且設計符合環境認證要求。.

這不僅僅是偏好的結果。現時市場上的許多動態反映了企業的轉型，而非擴張。企業正在從舊的、效率較低的建築物中遷出，轉移至真正適合自動化與能源密集型運作的倉庫。預計淨租金吸收率直到2027年才完全恢復，這正是因為部分新增租賃空間被其他地方的空置空間所抵銷。.

實際的影響：最脆弱的資產正變得更加脆弱，而最好的資產正被奪走。如果您的第四季預算要靠在短時間內在一個強大的走廊找到明確的空間，那麼您就是在爭奪市場上最少的部分。.

十月之前需要回答的五個問題

1. 您的實際峰值容量預測是多少，不包括去年的數據，加上百分比是多少？ 根據上年的預測進行的峰值規劃，是造成溢流成本的來源。.
2. 你的緩衝區在何處？物理上是怎樣的位置？ 超出需求範圍的供應量是個問題，而非解決方案。.
3. 您是否擁有足夠的電網容量來支持您正在運行的設備？ 如果您正在添加自動化或溫度控制功能，請在確認其他事項之前先確認電源連接。.
4. 您的緊急空間是否已經簽訂合同，或者只是在談論呢？ 在銷售量創九年新低的市場，9月份的口頭協議在11月就幾乎沒有價值了。.
5. 明年會是什麼樣？ 如果您的高峰需求變得長期而非季節性的，那麼短期臨時的增設設備就是解決永久性問題的昂貴方法。.

提早做出決定的理由

市場並未陷入危機。需求持續穩定成長，中東及歐洲地區的空置率仍可控制，預計到2026年及2027年租金增長率仍可維持在可控的每年2%左右。.

但移動方向是朝一個方向。供應受到建築成本上升、規劃限制和電網容量限制的制約，這些問題都不會很快得到解決。近shoring持續鞏固中東歐地區的需求，因為生產網絡正從亞洲轉向其他地區。而租戶調查顯示，47%的租戶有意擴大其據點，而只有4%的租戶則計畫縮減據點數量。.

8 月訂位的空間費用較低，且選擇更多；而 11 月訂位的空間則相對少見。這一直都是如此。但在管道數量日益稀缺的市場中，這一點更是如此。.

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