Pod obiektywem: Tereny poprzemysłowe z Raphaelem Thiessenem

Spotkaliśmy się z Raphaelem Thiessenem, dyrektorem generalnym Brownfield24, aby dowiedzieć się więcej o zmieniającej się roli terenów poprzemysłowych w krajobrazie rozwojowym Europy oraz o wyzwaniach i szansach, jakie ze sobą niosą.

Czy może nam Pan powiedzieć coś więcej o swojej firmie, Brownfield24?

Brownfield24 to wiodąca w Niemczech platforma cyfrowa skupiająca się wyłącznie na rewitalizacji terenów poprzemysłowych. Od 2017 roku łączymy interesariuszy z całej branży – inwestorów, deweloperów, gminy, konsultantów i dostawców usług – i pomagamy im w skuteczniejszej i bardziej transparentnej identyfikacji i realizacji możliwości związanych z rewitalizacją terenów poprzemysłowych.

Rozpoczęliśmy działalność w 2017 roku z misją przekształcania zaniedbanych lub niewykorzystanych terenów w opłacalne, zrównoważone projekty. Nazwa Brownfield24 odzwierciedla zarówno naszą całodobową dostępność jako platformy cyfrowej, jak i nasz główny cel: tereny poprzemysłowe. Nieruchomości te są często złożone, ale kryją w sobie ogromny potencjał w zakresie rozwoju miast, efektywnego gospodarowania zasobami i planowania uwzględniającego klimat.

To, co nas wyróżnia, to nasza specjalizacja. Chociaż w Europie istnieją inne platformy nieruchomości i rewitalizacji, niewiele z nich koncentruje się wyłącznie na terenach poprzemysłowych, tak jak my. Ta niszowa specjalizacja pozwala nam budować dogłębną wiedzę specjalistyczną, ukierunkowane narzędzia i silną społeczność profesjonalistów zajmujących się wyzwaniami i możliwościami związanymi z terenami poprzemysłowymi.

Pochodzę z branży nieruchomości i mam wykształcenie geograficzne. Z biegiem lat zdaliśmy sobie sprawę, jak rozdrobniony i nieefektywny jest często proces rewitalizacji terenów poprzemysłowych – zwłaszcza jeśli chodzi o znalezienie odpowiednich partnerów i informacji na wczesnym etapie projektu. To właśnie zainspirowało nas do stworzenia Brownfield24: aby zapewnić większą przejrzystość, współpracę i wsparcie cyfrowe w tej dziedzinie.

Choć rewitalizacja miast nie jest niczym nowym, czy termin „tereny poprzemysłowe” jest w Europie nowy?

Termin ten nie jest nowy w Europie. Nowością jest to, że od czasu wprowadzenia nowej polityki gruntowej UE (mającej na celu redukcję netto użytkowania gruntów do zera do 2050 roku), deweloperzy i lokalne władze poświęcają temu tematowi coraz więcej uwagi. I to nie tylko dlatego, że wymagają tego obecne i przyszłe przepisy, ale przede wszystkim dlatego, że tereny niezabudowane są rzadkie i nie ma innych opcji.

Tak jest w Niemczech i innych miejscach w Europie, takich jak Wielka Brytania, Holandia i Francja, gdzie termin „brownfield” jest powszechnie znany. Wcześniej w Niemczech większość ludzi znała to pojęcie pod różnymi nazwami, takimi jak Brachfläche, Konversionsfläche czy Altlastenflächen, ale w ostatnich latach powszechnie używa się angielskiego słowa.

Gdzie w Europie jest najwięcej terenów poprzemysłowych?

W Europie jest kilka gorących punktów, gdzie często wcześniej istniał (ciężki) przemysł, gdzie tematem jest (sub-)urbanistyka i gdzie deweloperzy poszukują przestrzeni dla nowych projektów. Tam, gdzie tereny typu greenfield są nadal dostępne, nadal preferują je deweloperzy, co jest zrozumiałe z ich perspektywy. Tam, gdzie ich brakuje, ludzie decydują się na tereny poprzemysłowe. Wielka Brytania, Holandia, Francja i Niemcy mają dobre lokalizacje i historię rozwoju terenów poprzemysłowych. Podobnie jest w przypadku Czech i Polski – jeśli spojrzeć na rynki Europy Środkowo-Wschodniej.

W całej Europie jest wystarczająco dużo terenów poprzemysłowych. Często wystarczy je tylko zidentyfikować, właściciel musi je sprzedać, a strona polityczna musi nadać priorytet takim inwestycjom. Nadal nie wszędzie tak jest.

Jaki jest stan rozwoju terenów poprzemysłowych w Niemczech?

Scena terenów poprzemysłowych w Niemczech uległa w ostatnich latach ogromnej profesjonalizacji. Kiedy osiem lat temu zakładaliśmy Brownfield24, nie istniała jeszcze zwarta społeczność zajmująca się terenami poprzemysłowymi. Obecnie większość uczestników zna się nawzajem lub przynajmniej wie, do kogo zwrócić się o pomoc w rozwiązaniu problemu. Staramy się pokazać, że zagospodarowanie terenów poprzemysłowych to nie fizyka kwantowa: wystarczy współpracować z odpowiednimi ludźmi.

Pomaga fakt, że w Niemczech istnieje już ugruntowana koncepcja „Innenentwicklung vor Außenentwicklung” – rozwoju wewnętrznego przed zewnętrznym. Jestem wielkim zwolennikiem tej idei, która głosi, że najpierw należy rozwijać obszar miejski, zanim zacznie się rozwijać zielone tereny podmiejskie.

A gdzie znajdują się najatrakcyjniejsze tereny poprzemysłowe? Na obszarach miejskich. Te lokalizacje mają już wszystkie potrzebne przyłącza, takie jak elektryczność, ulice, kanalizacja i transport lokalny. Twierdzimy również, że ideę „rozwoju wewnętrznego przed zewnętrznym” należy rozszerzyć o zasadę „rozwoju wewnętrznego przed zewnętrznym”.

I to prowadzi nas z powrotem do wcześniejszego punktu: w Niemczech praktycznie nie ma już wolnej przestrzeni typu greenfield, więc ludzie muszą inwestować w tereny poprzemysłowe. Czasami to inwestorzy chcą, aby deweloperzy inwestowali w tereny poprzemysłowe, zgodnie z ich ogólną strategią zrównoważonego rozwoju. Co więcej – to nie tylko niemiecki trend. Podobne zmiany obserwujemy w Austrii, Francji i innych krajach europejskich.

A co ze wsparciem państwa na rzecz remediacji terenów?

Istnieją pewne fundusze dostępne na poziomie UE, ale szczerze mówiąc, nie wiem, czy firmy prywatne bezpośrednio z nich korzystają. Wiem, że Francuzi dobrze radzą sobie z pozyskiwaniem funduszy UE na tereny poprzemysłowe. Jak wszędzie, mechanizm otrzymywania takiego wsparcia jest często skomplikowany i może wymagać zaangażowania wyspecjalizowanych specjalistów. Do dobrych inicjatyw należą belgijska ustawa o porozumieniu w sprawie terenów poprzemysłowych (Brownfield Covenant Act) czy niemieckie stowarzyszenie AAV, międzygminne stowarzyszenie wspierające rozwój terenów poprzemysłowych w Nadrenii Północnej-Westfalii.

Chciałbym, aby sfera polityczna udzielała większego wsparcia zagospodarowaniu terenów poprzemysłowych. Nie mówię tu wyłącznie o dotacjach – ale w polityce potrzebujemy więcej podejścia „teren poprzemysłowy przed terenem zielonym”.

Czasami zdarza się, że to nie sam teren poprzemysłowy potrzebuje czasu na zagospodarowanie, ale raczej działania na rzecz ochrony siedlisk, które spowalniają rozwój. Nie zrozumcie mnie źle! Temat jest absolutnie ważny, ale obecne wymagania i oczekiwania odbiegają od normy i trzeba to wyraźnie zaznaczyć!

Musimy powrócić do bardziej pragmatycznego podejścia. W Niemczech mamy zbyt wiele przepisów, a zbyt wielu interesariuszy uważa, że ich opinie muszą być brane pod uwagę kosztem rozwoju projektu. W efekcie ryzykujemy, że deweloperzy zrezygnują z inwestycji w Niemczech, ponieważ wszystko trwa zbyt długo. Jak wszędzie, istnieją dobre i złe administracje. Ogólnie rzecz biorąc, bardziej pragmatyczne podejście pomogłoby przyspieszyć zagospodarowanie terenów poprzemysłowych.

Jakie ciekawe projekty dotyczące terenów poprzemysłowych są obecnie realizowane lub planowane w Niemczech?

W Niemczech realizowanych jest obecnie wiele projektów dotyczących terenów poprzemysłowych. CTP realizuje kilka bardzo dużych i interesujących projektów, takich jak w Mülheim, Düsseldorfie i Rostocku. To prawdziwe tereny poprzemysłowe z prawdziwymi wyzwaniami! Chociaż tereny poprzemysłowe znajdują się wszędzie w Niemczech, większość z nich znajduje się w Nadrenii Północnej-Westfalii, która jest również interesującym obszarem ze względu na dużą liczbę wykwalifikowanych pracowników.

Jaki jest najważniejszy pierwszy krok przy podejmowaniu decyzji o projekcie brownfield?

Najważniejszą rzeczą, którą należy wziąć pod uwagę, jest to, że w branży działają profesjonaliści i trzeba ze sobą współpracować. Spotkaj się z nimi i władzami miasta jak najwcześniej, aby omówić swój projekt i zidentyfikować problemy na bardzo wczesnym etapie. Jeśli bowiem tracisz pieniądze na inwestycji typu brownfield, dzieje się to najprawdopodobniej już na samym początku, ponieważ ludzie nie dokładają należytej staranności.

Najważniejsza jest komunikacja! Prawdziwa komunikacja! Nie ma sensu niczego ukrywać, bo każda strona jest zależna od drugiej. Deweloperzy chcą szybkiego rozwoju, a gminy chcą, aby tereny poprzemysłowe zostały ponownie zagospodarowane. Im szybciej obie strony porozmawiają ze sobą – a nie o sobie – tym sprawniej będzie przebiegać proces!

To właśnie obserwujemy w całych Niemczech. Z pewnością są kwestie, które wymagają omówienia i zmiany – ale to normalne. Rozumiem, że nie każdy chce mieć park logistyczny u siebie w domu, i często jest to przedmiotem dyskusji w Niemczech! Ale logistyka nie jest już taka, jak 30 lat temu. Wystarczy spojrzeć na parki CTP! Można je zintegrować z danym obszarem, nie zakłócając – a wręcz przeciwnie – wzbogacając – lokalną przestrzeń.

Często słyszymy o potrzebie szerszej współpracy międzysektorowej. Czy skupienie się na terenach poprzemysłowych prowadzi do nowych standardów partnerstwa publiczno-prywatnego w zakresie rozwoju nieruchomości w szerszym zakresie?

Jeśli inwestorzy uważają, że mogą zarobić, zazwyczaj wolą samodzielnie inwestować w tereny poprzemysłowe. Partnerstwa publiczno-prywatne (PPP) są już powszechne, zwłaszcza gdy właścicielem jest sektor publiczny, ale takie projekty zazwyczaj trwają dłużej – czas, którego większość deweloperów nie ma lub nie chce inwestować. Popieram taką współpracę, zwłaszcza w przypadku terenów, na które normalnie nie zdecydowałby się żaden inwestor.

Przeczytaj więcej na temat terenów poprzemysłowych i poznaj tereny poprzemysłowe CTP

Obraz banerowy: Brownfield24