Unter der Linse: Brownfields mit Alexander Hund

Drei Gründe, warum Brownfield-Entwicklungen die Zukunft der Industrieimmobilien sind

Das Thema Brownfield-Entwicklungen rückt in der Immobilienentwicklung immer stärker in den Mittelpunkt, insbesondere in stärker industrialisierten Regionen und Westeuropa, wo unbebautes Land knapper ist und Nachhaltigkeitsbemühungen, die größtenteils durch Gesetzgebung und Investoreninteresse vorangetrieben werden, schneller vorangetrieben werden. Brownfields sind ungenutzte Grundstücke, die zuvor für industrielle oder kommerzielle Zwecke genutzt wurden. Oft sind diese Grundstücke mit verfallenen Gebäuden und kontaminiertem Boden ausgestattet.  

Es lässt sich nicht leugnen, dass die Entwicklung von Greenfields auf unbebautem Land viel einfacher ist. Brownfields bringen Komplikationen mit sich, die zusätzliche Sorgfalt erfordern, wie z. B. die Beurteilung der Standortbedingungen, die Behandlung von Kontaminationsproblemen und die Einhaltung behördlicher Vorschriften. Diese zusätzlichen Hürden im Vorfeld werden jedoch in der Regel gut belohnt.   

In einer Podiumsdiskussion auf der Ramp One der DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung in Hamburg teilte Alexander Hund, Geschäftsführer von CTP Deutschland, seine Erkenntnisse zu Brownfield-Entwicklungen und deren Vorteilen zusammen mit weiteren deutschen Immobilienexperten: Raphael Thießen, Geschäftsführer von Brownfield24 und Deutscher Brownfield Verband e.V., Julian Kux, Director Logistics bei SEGRO Germany GmbH und Martin Birkert, Country Manager Deutschland bei der MLP Group.

Alex denkt über die drei Hauptvorteile nach, die besprochen wurden:   

1. Gut in das städtische Gefüge integriert

Jeder in der Immobilienbranche weiß, wie wichtig die Lage ist. Angesichts des Anstiegs des E-Commerce und der Nachfrage nach Logistik auf der letzten Meile sowie zunehmender ESG-Ziele, die intelligentere Pendelmöglichkeiten für Mitarbeiter erfordern, ist die Lage in unserer Welt der Industrieimmobilien besonders wichtig. Viele Brachflächen wurden ursprünglich in Stadtrandgebieten entwickelt, aber aufgrund des Bevölkerungswachstums sind diese Städte inzwischen um diese Industriestandorte herum gewachsen. Dadurch können sie nahtlos in das heutige Stadtgefüge integriert werden, was eine einfache Bewegung und Verbindung zwischen Menschen und Gütern ermöglicht und gleichzeitig den CO2-Ausstoß reduziert.   

Berichte und Studien des Umweltbundesamtes zeigen, dass in stark industrialisierten Regionen wie dem Ruhrgebiet Brachflächen und ungenutzte Industriestandorte etwa 131 bis 181 t/3 t der städtischen Fläche ausmachen können. Dieser hohe Prozentsatz spiegelt das Erbe umfangreicher industrieller Aktivitäten und des darauf folgenden Niedergangs wider.   

2. Erheblicher ESG-Vorteil

Ein zentraler Grundsatz der Nachhaltigkeit ist eine intelligentere Nutzung von Ressourcen. Im Immobilienbereich bedeutet dies vor allem eine effizientere Flächennutzung und Verwendung von Baumaterialien, sowohl während des Baus als auch während der Lebensdauer der Gebäude. Brownfields sind für beide Bereiche geeignet. Erstens bringen sie neues Leben in ungenutzte Gebiete und reduzieren so die Notwendigkeit von Neuentwicklungen, was zur Erhaltung der Artenvielfalt beiträgt. Zweitens fördern sie die Restaurierung alter Gebäude, sofern dies als machbar erachtet wird. Dies reduziert den Bedarf an der Gewinnung neuer Materialien und minimiert die Menge an Materialien, die auf Mülldeponien landen.   

Dies stellt sowohl für Entwickler als auch für zukünftige Mieter von Einrichtungen einen enormen Vorteil bei der Erfüllung der E-Aspekte ihrer ESG-Ziele dar. Alles läuft auf den CO2-Fußabdruck eines Gebäudes hinaus, auch als gebundener Kohlenstoff bezeichnet, der nicht nur den Betrieb eines Gebäudes, sondern auch den Bauprozess berücksichtigt.

3. Unterstützung durch die lokale Behörde

Die Entwicklung von Brachflächen bietet den lokalen Behörden konkrete soziale, ökologische und wirtschaftliche Vorteile. CTP strebt bei allen unseren Projekten eine enge Zusammenarbeit mit den lokalen Behörden an. Dies ist ein zentraler Bestandteil unseres Parkmaker-Geschäftsmodells. Dabei werden unsere Parks durch eine Vielzahl von Partnerschaften – beispielsweise mit technischen Schulen, Verkehrsbehörden und Arbeitsvermittlungsagenturen – in die lokalen Regionen integriert, damit wir gemeinsam wachsen und die Region gemeinsam entwickeln können. Brachflächenprojekte erfordern jedoch eine tiefere Ebene der Zusammenarbeit, da die Umgebung dieser Projekte bereits viel weiter entwickelt ist und eine engere Zusammenarbeit erfordert. CTP hat sehr positive Erfahrungen mit der Zusammenarbeit mit lokalen Behörden bei solchen Brachflächenprojekten gemacht, und das aus gutem Grund. Neue Aktivitäten in ein einst verlassenes Gebiet zu bringen, kurbelt die lokale Wirtschaft an und schafft Arbeitsplätze und neuen Raum, den die Bewohner nutzen können – sei es zum Arbeiten, Wohnen oder als Drittraum.

• Die lokalen Behörden sind sich dessen bewusst und können Projektentwickler auf unterschiedliche Weise belohnen:   
• Finanzielle Anreize: Zuschüsse, Subventionen und Steuererleichterungen  
• Regulierungshilfe: rationalisierte Genehmigungsverfahren, flexiblere Zonen- und Landnutzungsrichtlinien  
• Optimierte Genehmigungsverfahren: Lokale Behörden können die Genehmigungs- und Zulassungsverfahren rationalisieren
• Technischer Support: Unterstützung bei der Standortbewertung und Umweltverträglichkeitsprüfung, Expertenkonsultationen und Beratungsdienste  

Neben diesen Vorteilen, die Entwickler heute genießen können, weist Alex darauf hin, dass Umwelt- und Landsicherheitsbedenken zunehmen und dass die Entwicklung von Brachflächen zum Mainstream wird. Was wir heute in stärker industrialisierten Regionen wie Deutschland sehen, wird sich irgendwann auch in Regionen zeigen, die sich heute schneller entwickeln – wie in Südosteuropa.   

„Hier ist CTP als Europas größter börsennotierter Entwickler und langfristiger Eigentümer und Betreiber von Industrie- und Logistikimmobilien in Europa wirklich einzigartig positioniert. Unser Portfolio erstreckt sich über Regionen in verschiedenen Phasen der industriellen und wirtschaftlichen Reife und Entwicklung, sodass wir unseren Kunden ein wirklich breites Angebot und unsere regionale Expertise bieten können. In Deutschland, einer reifen Wirtschaft, sind wir an vorderster Front dabei zu lernen, wie wir Brachflächen nutzen und umgestalten können, zum Vorteil nicht nur für uns als Entwickler, sondern auch für Unternehmen, lokale Behörden und lokale Gemeinden – und es gibt viel Potenzial, das ausgeschöpft werden kann!“ – Alexander Hund 

Hier sind einige der Brachflächen von CTP in diesem Jahr:   

• CTPark Bremen, DE (2024 Brownfield24 Award für das beste Logistik-Brownfield in Deutschland) 
• CTPark Wuppertal, DE  
• CTPark Mülheim, DE  
• CTPark Weiden, DE  
• CTPark Brno-Líšeň, CZ 
• Ponāvka, CZ
• Vlněna, CZ