鏡頭下：Alexander Hund 的棕地

棕地開發是工業房地產未來的三個原因

棕地開發的議題在房地產開發對話中變得越來越重要，特別是在工業化程度較高的地區和西歐，這些地區的未開發土地更加稀缺，而主要由立法和投資者興趣驅動的可持續發展努力正在加快步伐。棕地是指以前用於工業或商業目的的未充分利用的土地。通常，這片土地上有破舊的建築物和受污染的土地。  

不可否認的是，在一塊新土地上進行綠地開發要簡單得多。棕地具有繼承性的複雜性，需要額外的盡職調查，例如評估場地條件、解決污染問題和滿足監管要求。然而，這些額外的前期障礙通常會得到很好的回報。   

在漢堡 DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung 主辦的 Ramp One 小組討論中，CTP Deutschland 董事總經理 Alexander Hund 與其他德國房地產專家分享了他對棕地開發及其優勢的見解：Raphael Thießen 董事總經理 Brownfield24 和Deutscher Brownfield Verband eV、SEGRO 德國有限公司物流總監Julian Kux 與MLP 集團德國國家經理Martin Birkert。

Alex 反思了所討論的三個核心優勢：   

1. 很好地融入城市肌理

從事房地產行業的人都知道，地點是多麼重要。隨著電子商務的興起和對最後一哩物流的需求，以及不斷提高的 ESG 目標（要求員工更聰明地通勤），選址在工業地產領域尤其重要。許多棕地最初是在城市郊區開發的，但由於人口增長，這些城市後來圍繞著這些工業用地發展起來。這使它們能夠無縫融入當今的城市結構，實現人員和貨物之間的便利移動和聯繫，同時減少二氧化碳排放。   

德國聯邦環境局 (Umweltbundesamt) 的報告和研究表明，在魯爾區等工業化程度較高的地區，棕地和未充分利用的工業用地約佔城市土地的 13% 至 18%。這一高百分比反映了廣泛的工業活動和隨後的衰退的遺留問題。   

2.實質的ESG優勢

永續發展的關鍵因素是更明智地利用資源。在房地產領域，這在很大程度上意味著在施工期間和建築物的使用壽命期間更有效地利用土地和建築材料。棕地解決了這兩個領域的問題。首先，它們為未充分利用的地區帶來了新的生機，從而減少了綠地開發的需求，有助於保護生物多樣性。其次，他們鼓勵在可行的情況下修復舊建築；這減少了提取新材料的需求，並最大限度地減少了最終進入垃圾掩埋場的材料數量。   

這為開發商和未來設施租戶實現 ESG 目標的 E 方面提供了巨大的優勢。一切都回到建築物的碳足跡，也稱為隱含碳，它不僅考慮建築物的運營，還考慮施工過程。

3. 地方當局的支持

棕地開發為地方當局帶來了切實的社會、環境和經濟效益。 CTP 尋求與地方當局密切合作，將我們的所有項目作為 Parkmaker 商業模式的核心部分，其中公園透過各種合作夥伴關係（例如與技術學校、交通部門、勞動力招聘機構）融入當地地區，以讓我們共同成長並共同發展該地區。然而，棕地計畫需要更深層的合作，因為這些計畫的周邊已經更加發達，需要更密切的合作。 CTP 在此類棕地計畫上與地方當局合作有著非常積極的經驗，並且有充分的理由。為曾經廢棄的地區帶來新的活動可以促進當地經濟，創造就業機會和供居民使用的新空間——無論是工作、住房還是第三空間。

• 地方當局認識到這一點，可以透過多種方式獎勵開發商：   
• 財政激勵：補助金、補貼和稅收減免  
• 監理援助：簡化許可流程、更靈活的分區和土地使用政策  
• 簡化許可流程：地方當局可以簡化許可和審批
• 技術支援：現場評估與環境研究支援、專家諮詢與諮詢服務  

除了開發商今天可以享受的這些好處之外，亞歷克斯還指出，環境和土地安全問題正在日益加劇，棕地開發將成為主流。我們今天在德國等工業化程度較高的地區所看到的情況，最終也會在今天發展更快的地區（例如東南歐）經歷。   

「這就是 CTP 作為歐洲最大的上市開發商以及歐洲工業和物流房地產的長期業主營運商真正獨特的定位。我們的投資組合跨越工業和經濟成熟度和發展不同階段的地區，真正為我們的客戶提供廣泛的產品和我們的區域專業知識。在德國這個成熟的經濟體中，我們處於學習如何利用和改造棕地的令人興奮的前沿，這不僅有利於我們作為開發商，也有利於企業、地方當局和當地社區——而且有很大的潛力達到了！ ——亞歷山大·洪德 

以下是截至今年 CTP 的一些棕地：   

• 德國不來梅 CTP 公園 (2024年德國Brownfield24最佳物流棕地獎) 
• 特拉華州伍珀塔爾 CTP 公園  
• 德國米爾海姆 CTP 公園  
• CTPark 德國魏登  
• CTP 公園布爾諾利瑟, 捷克 
• 捷克波納夫卡
• 維爾涅納, 捷克