Q4: Năng lực kho: Sẵn sàng đối phó với thời điểm cao điểm?

Mỗi năm, cùng một cuộc trò chuyện vẫn diễn ra vào cùng tuần tháng 9. Có người tính toán lượng hàng nhập vào so với số lượng kho bãi có sẵn, và kết quả lại cao hơn dự kiến. Sau đó, cuộc tranh giành bắt đầu.

Điểm khác biệt trong năm nay là thị trường đã có ít sự dư thừa hơn so với cách đây mười hai tháng, và khoảng trống vốn được dùng để bù đắp cho những quyết định cuối cùng đang dần thu hẹp lại.

Nếu kế hoạch công suất quý 4 của bạn vẫn chỉ là bản nháp, đây là thời điểm để hoàn thành nó.

Thị trường đang ngày càng trở nên thắt chặt, từ từ và rồi đột ngột

Sự hấp thụ logistics của châu Âu đang phục hồi ổn định. Đến năm 2025, mức độ hấp thụ hàng quý sẽ ổn định ở mức từ 5 đến 6 triệu mét vuông, vẫn thấp hơn mức đỉnh 9,6 triệu mét vuông đạt được trong quý 4 năm 2021 nhưng rõ ràng là cải thiện so với năm 2024 đầy khó khăn. Các dự báo cho thấy sự tăng trưởng vẫn ở mức trung bình.

Con số thú vị hơn nằm ở phía cung cầu. Chỉ có khoảng 3,8% tổng nguồn cung logistics của châu Âu đang được xây dựng vào giữa năm 2025, và dự kiến tổng số dự án hoàn thành trong một năm sẽ đạt mức thấp nhất trong chín năm qua do dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này vẫn còn hạn chế. Một tỷ lệ ngày càng tăng của các dự án đã hoàn thành đã được cam kết trước khi công trình được khởi công.

Nghiên cứu của Prologis ước tính châu Âu cần khoảng 150 tỷ euro vốn cho không gian logistics mới chỉ để đáp ứng mức tiêu thụ hiện tại. Dự báo cho thấy tỷ lệ trống tại châu Âu có thể giảm xuống dưới 5% nếu nguồn cung không được mở rộng và tăng trưởng kinh tế vẫn duy trì ổn định, điều này sẽ khiến châu Âu trở thành một trong những thị trường logistics khó khăn nhất thế giới.

Không có gì trong số này là một vực thẳm. Đó là một sự ép buộc chậm rãi, chính vì vậy nó mới khiến mọi người bị vướng vào. Không có gì quá nghiêm trọng xảy ra cho đến khi bạn cần có không gian và không có không gian nào trong hành lang mà bạn cần.

Nơi mà áp lực tập trung

Các số liệu trung bình ẩn chứa nhiều điều. Tỷ lệ sử dụng vẫn ở mức cao tại Pháp, Đức và Hà Lan, khiến không còn nhiều không gian cho hàng tồn kho dự phòng khi mùa cao điểm đến. Ở một số hành lang giao thông ở Tây Âu, tình trạng thiếu hàng thực tế là không có. Tỷ lệ lấp đầy dọc tuyến đường từ Brussels đến Antwerp của Bỉ vào cuối năm 2025 là 2,33%.

Trung và Đông Âu có những diễn biến khác nhau. Tỷ lệ trống tăng cao, lên tới khoảng 8% tại Ba Lan và khu vực CEE rộng hơn, nhưng tỷ lệ hấp thụ lại rất mạnh mẽ, do hoạt động nearshoring từ Tây Âu. Ba Lan đã ghi nhận khoảng 1,6 triệu mét vuông diện tích trống trong quý 1 năm 2026, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ lại tăng khoảng 75%. Tỷ lệ trống tại đây chỉ ở mức 7,2% so với nguồn cung mới khoảng 650.000 mét vuông.

Sự kết hợp này quan trọng hơn cả hai chỉ số riêng rẽ. Đây không phải là một thị trường đang hấp thụ các hợp đồng gia hạn. Các hợp đồng mới và các dự án mở rộng chiếm tỷ trọng đáng kể trong hoạt động, điều này cho thấy nhu cầu thực sự rất mạnh. Cộng hòa Séc và Romania cũng đều đã ghi nhận mức tăng trưởng doanh số cho thuê hàng năm mạnh mẽ.

Khi được đọc cùng nhau, bức tranh cho thấy một khu vực có công suất thực tế và sự cạnh tranh thực sự đối với nó.

Khối lượng hạn chế mà không ai dự tính đến

Có một nút tắc mới hơn đã chuyển từ một chú thích kỹ thuật sang một vấn đề thực sự liên quan đến việc lựa chọn địa điểm: đó là điện.

Hầu hết các mạng lưới điện châu Âu đều gần đạt hoặc đã đạt công suất tối đa. Khi các trung tâm phân phối trở nên tự động hóa và được trang bị nhiều thiết bị điện hơn, nhu cầu điện của chúng vượt quá khả năng kết nối hiện có. Việc đảm bảo đủ công suất lưới điện cho một nhà kho hiện đại, sẵn sàng tự động hóa hiện nay được coi là rất quan trọng, và ở một số thị trường, đây là yếu tố quyết định liệu một dự án có khả thi hay không.

Đối với bất kỳ ai đang lên kế hoạch cho các dự án liên quan đến tự động hóa, hệ thống làm lạnh hoặc cơ sở sạc xe điện, sự sẵn có của nguồn điện cần phải nằm trong danh sách những yếu tố cần xem xét cùng với diện tích sàn và cửa ra vào bến tàu. Đây không phải là vấn đề cần giải quyết sau này.

Những gì những người chiếm giữ thực sự đang yêu cầu

Khi nhu cầu mạnh mẽ, các dự án được tập trung vào các loại hình bất động sản cụ thể nhất định. Các chủ sở hữu luôn ưu tiên các dự án có chất lượng cao: chiều cao trần từ 10 đến 12 mét, tải trọng sàn mạnh mẽ, chiều sâu sân rộng rãi và thiết kế đáp ứng các yêu cầu về chứng nhận môi trường.

Có một lý do đằng sau việc này ngoài việc chỉ dựa trên sở thích cá nhân. Phần lớn hoạt động trên thị trường hiện tại phản ánh việc các công ty đang chuyển đổi từ việc mở rộng quy mô sang việc tăng cường hiệu quả hoạt động, từ các tòa nhà cũ và kém hiệu quả sang các khu vực được thiết kế phù hợp để vận hành tự động và tiêu thụ nhiều năng lượng. Dự kiến mức hấp thụ không hoàn toàn sẽ phục hồi cho đến năm 2027, chính xác là vì một phần lượng cho thuê mới được bù đắp bằng việc giải phóng không gian tại các khu vực khác.

Tác động thực tế: các tài sản yếu nhất ngày càng dễ bị ảnh hưởng, và các tài sản tốt nhất lại đang bị chiếm đoạt. Nếu kế hoạch Q4 của bạn phụ thuộc vào việc tìm kiếm các không gian được quy hoạch kỹ lưỡng trong một khu vực có lượng khách hàng mạnh mẽ trong thời gian ngắn, thì bạn đang phải cạnh tranh để giành lấy một phần nhỏ nhất của thị trường.

5 câu hỏi cần trả lời trước tháng 10

1. Bạn dự báo lượng khách vào cao điểm hiện tại là bao nhiêu, không phải là tổng số năm ngoái cộng với một tỷ lệ phần trăm? Việc lập kế hoạch theo cấp số nhân dựa trên các giả định của năm trước là nguyên nhân dẫn đến chi phí vượt quá.
2. Bù đệm của bạn ở đâu, về mặt vật lý? Khả năng chứa quá tải ở hai nước xa hơn nhu cầu của bạn là một vấn đề cần giải quyết, chứ không phải là một giải pháp.
3. Bạn có đủ công suất cho những gì bạn đang chạy không? Nếu bạn đang thêm tính năng tự động hóa hoặc điều khiển nhiệt độ, hãy đảm bảo kết nối nguồn điện trước khi xác nhận bất kỳ điều gì khác.
4. Không gian dự phòng của bạn đã được ký hợp đồng hay chỉ là một cuộc thảo luận? Trong một thị trường nơi số lượng dự án hoàn thành đang ở mức thấp nhất trong chín năm qua, một thỏa thuận bằng lời nói vào tháng 9 có giá trị rất ít vào tháng 11.
5. Năm tới sẽ như thế nào? Nếu nhu cầu cao nhất của bạn đang trở thành vấn đề liên tục thay vì chỉ xảy ra vào mùa, việc bố trí dự phòng trong ngắn hạn là cách tốn kém để giải quyết một vấn đề lâu dài.

Lý do nên quyết định sớm

Thị trường không gặp khủng hoảng. Sự hấp thụ đang tăng trưởng ở mức độ vừa phải, tình trạng trống tại khu vực CEE vẫn có thể xử lý được, và dự báo tăng trưởng giá thuê sẽ duy trì ở mức độ ổn định khoảng 2% mỗi năm trong giai đoạn 2026 và 2027.

Nhưng hướng đi của sự chuyển dịch là một chiều. Cung cấp vẫn bị hạn chế bởi chi phí xây dựng tăng cao, các hạn chế trong quy hoạch và giới hạn công suất lưới điện, chưa có biện pháp nào có thể giải quyết được trong thời gian ngắn. Việc chuyển dịch sản xuất gần biên giới tiếp tục duy trì nhu cầu tại khu vực Trung và Đông Âu, trong khi các mạng lưới sản xuất đang chuyển hướng ra khỏi châu Á. Và các cuộc khảo sát về nhu cầu thuê văn phòng cho thấy 47% dự định mở rộng diện tích hoạt động, trong khi chỉ có 4% dự định giảm bớt số lượng.

Việc thuê chỗ ở vào tháng 8 có chi phí thấp hơn và nhiều lựa chọn hơn so với việc thuê chỗ ở vào tháng 11. Điều đó luôn luôn đúng. Nó chỉ đơn giản là đúng hơn trong một thị trường mà nguồn cung đang ngày càng trở nên khan hiếm.

Cần đảm bảo đủ công suất trước khi lượng khách tăng cao? Kiểm tra tình trạng sẵn có trên hơn 270 địa điểm trong Mạng lưới CTPark, từ Biển Bắc đến Biển Đen.