Pod obiektywem: Brownfields z Alexandrem Hundem

Trzy powody, dla których inwestycje na terenach zdegradowanych są przyszłością nieruchomości przemysłowych

Temat inwestycji na terenach zdegradowanych staje się coraz bardziej centralny w rozmowach na temat inwestycji w nieruchomości, zwłaszcza w regionach bardziej uprzemysłowionych i w Europie Zachodniej, gdzie gruntów niezabudowanych jest mniej, a wysiłki na rzecz zrównoważonego rozwoju, w dużej mierze napędzane przez ustawodawstwo i zainteresowanie inwestorów, są przyspieszane. Tereny zdegradowane to tereny niewykorzystane, wykorzystywane wcześniej do celów przemysłowych lub handlowych. Często są to tereny zniszczone i zanieczyszczone.  

Nie można zaprzeczyć, że inwestycje od podstaw na świeżym terenie są znacznie prostsze. Tereny zdegradowane charakteryzują się dziedzicznymi powikłaniami, które wymagają szczególnej staranności, takiej jak ocena warunków na miejscu, zajęcie się kwestiami skażenia i przestrzeganie wymogów regulacyjnych. Jednak te dodatkowe, początkowe przeszkody są zwykle dobrze nagradzane.   

Podczas dyskusji panelowej na Ramp One zorganizowanej przez DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung w Hamburgu Alexander Hund, dyrektor zarządzający CTP Deutschland, podzielił się swoimi spostrzeżeniami na temat inwestycji na terenach zdegradowanych i płynących z nich korzyści, wraz z innymi niemieckimi ekspertami w dziedzinie nieruchomości: Raphaelem Thießenem, dyrektorem zarządzającym Brownfield24 i Deutscher Brownfield Verband eV, Julian Kux, dyrektor ds. logistyki w SEGRO Germany GmbH i Martin Birkert, dyrektor krajowy na Niemcy w MLP Group.

Alex zastanawia się nad trzema podstawowymi zaletami, które zostały omówione:   

1. Dobrze wkomponowany w tkankę miejską

Każdy, kto zajmuje się nieruchomościami, wie, jak ważna jest lokalizacja. Wraz z rozwojem handlu elektronicznego i zapotrzebowaniem na logistykę ostatniej mili, w połączeniu z rosnącymi celami ESG wymagającymi mądrzejszego dojazdu pracowników, lokalizacja jest szczególnie ważna w naszym świecie nieruchomości przemysłowych. Wiele terenów zdegradowanych pierwotnie powstało na obrzeżach miast, ale ze względu na wzrost liczby ludności miasta te rozrosły się wokół tych terenów przemysłowych. Zapewnia to ich płynną integrację z dzisiejszą tkanką miejską, umożliwiając łatwe przemieszczanie się i łączność między ludźmi i towarami, a jednocześnie zmniejszając emisję CO2.   

Raporty i badania Niemieckiej Federalnej Agencji Środowiska (Umweltbundesamt) wskazują, że w regionach silnie uprzemysłowionych, takich jak Zagłębie Ruhry, tereny zdegradowane i słabo wykorzystywane tereny przemysłowe mogą zajmować od 131 TP3T do 181 TP3T gruntów miejskich. Ten wysoki odsetek odzwierciedla dziedzictwo intensywnej działalności przemysłowej i późniejszego upadku.   

2. Istotna przewaga w zakresie ESG

Kluczowym elementem zrównoważonego rozwoju jest mądrzejsze wykorzystanie zasobów. W nieruchomościach oznacza to w dużej mierze bardziej efektywne zagospodarowanie terenu i wykorzystanie materiałów budowlanych, zarówno w trakcie budowy, jak i przez cały okres użytkowania obiektów. Tereny zdegradowane dotyczą obu tych obszarów. Po pierwsze, ożywiają obszary słabo wykorzystywane, ograniczając w ten sposób potrzebę inwestycji od podstaw, co pomaga zachować różnorodność biologiczną. Po drugie, zachęcają do renowacji starych konstrukcji, jeżeli uznają to za wykonalne; zmniejsza to potrzebę wydobywania nowych materiałów i minimalizuje ilość materiałów, które trafiają na składowiska.   

Zapewnia to ogromną przewagę zarówno deweloperom, jak i przyszłym najemcom obiektów w zakresie spełnienia aspektów E ich celów ESG. Wszystko sprowadza się do śladu węglowego budynku, zwanego również węglem ucieleśnionym, który uwzględnia nie tylko działanie budynku, ale także proces budowy.

3. Wsparcie władz lokalnych

Zabudowa terenów zdegradowanych zapewnia władzom lokalnym wymierne korzyści społeczne, środowiskowe i gospodarcze. CTP stara się ściśle współpracować z władzami lokalnymi przy wszystkich naszych projektach, co stanowi podstawową część naszego modelu biznesowego Parkmaker – w którym parki są wplecione w lokalne regiony w ramach różnorodnych partnerstw – np. ze szkołami technicznymi, władzami transportowymi, agencjami rekrutacyjnymi – aby pozwalają nam wspólnie wzrastać i wspólnie rozwijać region. Jednakże projekty terenów zdegradowanych wymagają głębszego poziomu współpracy, ponieważ otoczenie tych projektów jest już znacznie bardziej rozwinięte i wymaga bliższej współpracy. CTP ma bardzo pozytywne doświadczenia we współpracy z władzami lokalnymi przy takich projektach na terenach zdegradowanych i nie bez powodu. Wniesienie nowej działalności na niegdyś opuszczony obszar pobudza lokalną gospodarkę i tworzy miejsca pracy oraz nową przestrzeń do wykorzystania przez mieszkańców – czy to do pracy, mieszkania, czy też przestrzeni trzecich.

• Władze lokalne zdają sobie z tego sprawę i mogą nagradzać deweloperów na różne sposoby:   
• Zachęty finansowe: dotacje, dotacje i ulgi podatkowe  
• Pomoc regulacyjna: usprawnione procesy wydawania pozwoleń, bardziej elastyczne polityki dotyczące zagospodarowania przestrzennego i użytkowania gruntów  
• Usprawnione procesy wydawania pozwoleń: Władze lokalne mogą usprawnić wydawanie pozwoleń i zatwierdzeń
• Wsparcie techniczne: ocena lokalizacji i wsparcie w zakresie badań środowiskowych, konsultacje eksperckie i usługi doradcze  

Poza korzyściami, z jakich dziś mogą cieszyć się deweloperzy, Alex podnosi kwestię rosnącego zagrożenia środowiskowego i bezpieczeństwa gruntów oraz tego, że zabudowa terenów zdegradowanych zostanie włączona do głównego nurtu polityki. To, co widzimy dzisiaj w bardziej uprzemysłowionych regionach, takich jak Niemcy, ostatecznie doświadczymy w regionach, które dziś rozwijają się szybciej – jak w krajach Europy Południowo-Wschodniej.   

„To tutaj CTP zajmuje naprawdę wyjątkową pozycję jako największy w Europie giełdowy deweloper i wieloletni właściciel-operator nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Europie. Nasze portfolio obejmuje regiony znajdujące się na różnych etapach dojrzałości i rozwoju przemysłowego i gospodarczego, zapewniając naszym klientom naprawdę szeroką ofertę i naszą regionalną wiedzę. W Niemczech, które są dojrzałą gospodarką, przodujemy w uczeniu się, jak wykorzystać i przerobić tereny zdegradowane z korzyścią nie tylko dla nas, jako deweloperów, ale także przedsiębiorstw, władz lokalnych i społeczności lokalnych – a istnieje duży potencjał do wykorzystania osiągnięty!” – Aleksander Hund 

Oto niektóre tereny zdegradowane CTP według stanu na ten rok:   

• CTPark Brema, DE (Nagroda Brownfield24 dla najlepszej logistyki Brownfield 2024 w Niemczech) 
• CTPark Wuppertal, DE  
• CTPark Mülheim, DE  
• CTPark Weiden, DE  
• CTPark Brno-Líšeň, CZ 
• Ponāvka, CZ
• Vlněna, CZ