Under the Lens: Brownfields mit Raphael Thiessen

Wir haben uns mit Raphael Thiessen, CEO von Brownfield24, zusammengesetzt, um mehr über die sich verändernde Rolle von Brachflächen in der europäischen Entwicklungslandschaft und die damit verbundenen Herausforderungen und Chancen zu erfahren.

Können Sie uns mehr über Brownfield24 erzählen?

Brownfield24 ist Deutschlands führende digitale Plattform, die sich ausschließlich auf die Sanierung von Brachflächen konzentriert. Seit 2017 vernetzen wir Akteure der Branche – Investoren, Entwickler, Kommunen, Berater und Dienstleister – und unterstützen sie dabei, Brachflächenpotenziale effizienter und transparenter zu identifizieren und zu realisieren.

Wir starteten 2017 mit der Mission, unbeachtete oder ungenutzte Flächen in rentable, nachhaltige Projekte umzuwandeln. Der Name Brownfield24 spiegelt sowohl unsere 24/7-Verfügbarkeit als digitale Plattform als auch unseren Kernfokus wider: Brachflächen. Diese Grundstücke sind oft komplex, bergen aber auch ein enormes Potenzial für Stadtentwicklung, Ressourceneffizienz und klimabewusste Planung.

Was uns auszeichnet, ist unsere Spezialisierung. Zwar gibt es in Europa andere Immobilien- und Sanierungsplattformen, doch nur wenige konzentrieren sich wie wir ausschließlich auf Brachflächen. Dieser Nischenfokus ermöglicht uns, fundiertes Fachwissen, zielgerichtete Tools und eine starke Community von Fachleuten aufzubauen, die sich speziell mit den Herausforderungen und Chancen von Brachflächen befassen.

Ich komme aus der Immobilienbranche und habe einen geographischen Hintergrund. Im Laufe der Jahre haben wir festgestellt, wie fragmentiert und ineffizient der Prozess der Sanierung von Brachflächen oft ist – insbesondere, wenn es darum geht, frühzeitig die richtigen Partner und Informationen zu finden. Das hat uns dazu inspiriert, Brownfield24 zu gründen: um mehr Klarheit, Zusammenarbeit und digitale Unterstützung in diesen Bereich zu bringen.

Stadterneuerung ist zwar nichts Neues – ist der Begriff „Brachfläche“ aber neu in Europa?

Der Begriff ist in Europa nicht neu. Neu ist, dass Bauträger und lokale Verwaltungen dem Thema seit der Einführung der neuen EU-Landpolitik, die den Nettoflächenverbrauch bis 2050 auf Null reduzieren soll, mehr Aufmerksamkeit schenken. Und das nicht nur, weil aktuelle und künftige Vorschriften dies erfordern, sondern vor allem, weil unbebautes Land knapp ist und es keine anderen Optionen gibt.

Dies ist in Deutschland und anderen europäischen Ländern wie Großbritannien, den Niederlanden und Frankreich der Fall, wo der Begriff „Brownfield“ allgemein bekannt ist. In Deutschland kannten die meisten Menschen das Konzept früher unter anderen Namen wie Brachfläche, Konversionsfläche oder Altlastenfläche, doch in den letzten Jahren hat sich der englische Begriff durchgesetzt.

Welches sind die Hotspots für Brachflächen in Europa?

Es gibt in Europa mehrere Hotspots – oft dort, wo es vorher (Schwer-)Industrie gab, wo (Sub-)Urbanismus ein Thema ist und wo Entwickler nach Platz für neue Projekte suchen. Wo noch Greenfields verfügbar sind, bevorzugen Bauträger diese weiterhin, was aus ihrer Perspektive verständlich ist. Wo diese nicht verfügbar sind, greifen die Entwickler auf Brownfields zurück. Großbritannien, die Niederlande, Frankreich und Deutschland verfügen allesamt über gute Brownfield-Standorte und eine lange Entwicklungsgeschichte. Auch Länder wie die Tschechische Republik und Polen – wenn man die mittel- und osteuropäischen Märkte betrachtet – sind davon betroffen.

In ganz Europa gibt es ausreichend Brachflächen. Oft müssen sie nur identifiziert, vom Eigentümer verkauft und die Politik priorisiert werden. Dies ist jedoch noch nicht überall der Fall.

Wie ist der Stand der Brachflächenentwicklung in Deutschland?

Die Brownfield-Szene in Deutschland hat sich in den letzten Jahren stark professionalisiert. Als wir vor acht Jahren Brownfield24 gründeten, gab es noch keine wirklich zusammenhängende Brownfield-Community. Heute kennen sich die meisten Akteure untereinander oder wissen zumindest, wen sie bei der Lösung eines Problems fragen können. Wir versuchen zu zeigen, dass Brownfield-Entwicklung kein Hexenwerk ist: Man muss nur mit den richtigen Leuten zusammenarbeiten.

Es ist hilfreich, dass es in Deutschland bereits das etablierte Konzept „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ gibt. Ich bin ein großer Befürworter dieser Idee, die besagt, dass man zuerst ein Stadtgebiet entwickeln sollte, bevor man sich grünen Vororten zuwendet.

Und wo liegen die attraktivsten Brachflächen? In urbanen Gebieten. Dort sind alle notwendigen Anschlüsse wie Strom, Straßen, Abwasser und Nahverkehr bereits vorhanden. Wir sagen außerdem, dass das Konzept „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ um das Prinzip „Brachfläche vor Grünfläche“ erweitert werden muss.

Und das bringt uns zurück zu einem früheren Punkt: In Deutschland sind praktisch keine Greenfield-Flächen mehr verfügbar, daher müssen Brownfields genutzt werden. Manchmal sind es die Investoren, die im Einklang mit ihrer Nachhaltigkeitsstrategie Bauträger dazu auffordern, in Brownfields zu investieren. Dies ist übrigens nicht nur ein deutscher Trend. Wir beobachten ähnliche Entwicklungen auch in Österreich, Frankreich und anderen europäischen Ländern.

Wie steht es um die staatliche Förderung der Standortsanierung?

Es gibt einige Fördermittel auf EU-Ebene, aber ehrlich gesagt weiß ich nicht, ob private Unternehmen direkt davon profitieren. Ich weiß, dass die Franzosen gut darin sind, EU-Mittel für Brachflächen zu erhalten. Wie überall ist der Erhalt solcher Unterstützung oft schwierig und erfordert die Unterstützung von Fachleuten. Einige gute Initiativen sind der Brownfield Covenant Act in Belgien oder der deutsche AAV, ein interkommunaler Verband zur Unterstützung der Brachflächenentwicklung in Nordrhein-Westfalen.

Ich würde mir wünschen, dass die Politik die Entwicklung von Brachflächen stärker unterstützt. Dabei geht es nicht nur um Subventionen – wir brauchen in der Politik mehr „Brownfield vor Greenfield“-Mentalität.

Manchmal ist es nicht die Brachfläche selbst, die Zeit für die Entwicklung benötigt, sondern es sind die Bemühungen zum Schutz der Lebensräume, die die Entwicklung verlangsamen. Verstehen Sie mich nicht falsch! Das Thema ist absolut wichtig, aber die aktuellen Anforderungen und Erwartungen sind nicht mehr auf einem normalen Niveau, und das muss man klarstellen!

Wir müssen zu pragmatischeren Ansätzen zurückkehren. Wir haben in Deutschland zu viele Vorschriften, und zu viele Interessengruppen glauben, dass ihre Meinungen auf Kosten der Projektentwicklung berücksichtigt werden müssen. Letztlich laufen wir Gefahr, dass sich Projektentwickler gegen Investitionen in Deutschland entscheiden, weil alles zu lange dauert. Wie überall gibt es gute und weniger gute Verwaltungen. Insgesamt würde ein pragmatischerer Ansatz jedoch dazu beitragen, die Entwicklung von Brachflächen zu beschleunigen.

Welche interessanten Brownfield-Projekte gibt es in Deutschland, die bereits laufen oder geplant sind?

In Deutschland laufen derzeit zahlreiche Brownfield-Projekte. CTP hat einige sehr große und interessante Projekte, beispielsweise in Mülheim, Düsseldorf und Rostock. Das sind echte Brownfields mit echten Herausforderungen! Zwar gibt es in ganz Deutschland Brownfield-Standorte, die meisten davon befinden sich jedoch in Nordrhein-Westfalen, das aufgrund seiner vielen qualifizierten Arbeitskräfte ebenfalls eine interessante Region ist.

Was ist der wichtige erste Schritt bei der Annäherung an ein Brownfield-Projekt?

Das Wichtigste ist, dass es in der Branche Fachleute gibt, mit denen Sie zusammenarbeiten müssen. Setzen Sie sich so früh wie möglich mit ihnen und den Stadtbehörden zusammen, um Ihre Entwicklung zu besprechen und die Schwachstellen frühzeitig zu identifizieren. Denn wenn Sie auf einer Brachfläche Geld verlieren, liegt das höchstwahrscheinlich am Anfang, da die Leute ihre Sorgfaltspflicht nicht erfüllen.

Das Wichtigste ist Kommunikation! Echte Kommunikation! Es macht keinen Sinn, etwas zu verheimlichen, da jede Partei von der anderen abhängig ist. Bauträger wollen eine schnelle Entwicklung, Kommunen wollen, dass ehemalige Brachflächen wieder genutzt werden. Je früher beide Seiten miteinander – und nicht übereinander – sprechen, desto reibungsloser verläuft der Prozess!

Das beobachten wir in ganz Deutschland. Sicherlich gibt es Punkte, die diskutiert und geändert werden müssen – aber das ist normal. Ich verstehe, dass nicht jeder einen Logistikpark vor der Haustür haben möchte, und das ist in Deutschland oft ein Diskussionspunkt! Aber die Logistik ist nicht mehr das, was sie vor 30 Jahren war. Schauen Sie sich nur die Parks von CTP an! Sie lassen sich in ein Gebiet integrieren, ohne es zu stören – und werten es sogar auf.

Wir hören oft, dass eine stärkere branchenübergreifende Zusammenarbeit erforderlich sei. Führt der Fokus auf Brachflächen zu neuen Standards für öffentlich-private Partnerschaften bei der Immobilienentwicklung im weiteren Sinne?

Wenn Investoren davon ausgehen, Gewinne erzielen zu können, bevorzugen sie es in der Regel, Brachflächen selbst zu erschließen. PPPs sind bereits weit verbreitet, insbesondere wenn die öffentliche Hand Eigentümer ist. Allerdings dauern diese Projekte in der Regel länger – Zeit, die die meisten Entwickler nicht haben oder nicht investieren wollen. Ich unterstütze diese Art der Zusammenarbeit, insbesondere für Standorte, die normalerweise kein Investor in Betracht ziehen würde.

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Bannerbild: Brownfield24