CTP-Einblicke:
Steigende regulatorische Anforderungen in Verbindung mit Landknappheit führen zu höheren Lieferengpässen

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Einleitung: Steigende regulatorische Anforderungen begrenzen das Wachstumspotenzial für neue Industrie- und Logistikimmobilien in Europa. Eigene Daten von CTP-Bauprojekten zeigen, dass die Zeitspanne, die für die Erlangung einer Genehmigung (einschließlich der Zoneneinteilung) erforderlich ist, zugenommen hat und auf der Grundlage der aktuellen Markttrends in den kommenden Jahren nur noch weiter ansteigen dürfte. Die gesetzlichen Hürden sind in den am weitesten entwickelten I&L-Märkten von CTP am höchsten, die auch den geringsten Leerstand aufweisen. Diese Kombination dürfte das Mietniveau stützen und das Mietwachstum fördern.

 

Komplexere und längere Genehmigungsverfahren: Die zunehmende Komplexität und die längeren Verfahren sind auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter Personalmangel bei den Behörden, strengere (Umwelt-)Anforderungen und verstärkte Konsultationen mit den Nachbargemeinden. Dies führt dazu, dass sich die Projektfristen in den meisten CTP-Ländern verlängern, insbesondere in den westeuropäischen Märkten, wo die Genehmigungsfristen im Vergleich zur Situation vor der Pandemie bis zu 10 Monate länger sind (2019).

 

Unterschiede zwischen den Märkten: In den Ländern mit dem knappsten Angebot, z. B. in Deutschland und der Tschechischen Republik, dauert es am längsten, bis eine Baugenehmigung erteilt wird. In den westeuropäischen Märkten dauert die Erteilung einer Genehmigung im Durchschnitt eineinhalb bis fast drei Jahre. In den CTP-Wachstumsmärkten sind die regulatorischen Hürden niedriger, aber mit der Reifung des Sektors nehmen auch diese Hürden zu.

 

Wachstumsmärkte (Polen, Serbien, Bulgarien), Kernmärkte (Tschechische Republik, Slowakei, Ungarn, Rumänien),
Westeuropa (Österreich, Deutschland, Niederlande)
Quelle: CTP Forschung und Strategie, CTPs lokale Bauleiter

 

Eine Umwidmung führt zu noch längeren Projektlaufzeiten. Innerhalb von MOE sind deutliche Unterschiede zu beobachten: Polen und die Slowakei sind relativ schnell, während die Tschechische Republik die meiste Zeit benötigt.

 

Eine strengere Regulierung bringt höhere Hürden und Kosten mit sich: Es ist zu erwarten, dass die rechtlichen Anforderungen in den kommenden Jahren zu höheren Hürden für neue Angebote führen werden. Dies gilt insbesondere in Verbindung mit der Verfügbarkeit von Grundstücken, die in reifen Märkten wie Deutschland, den Niederlanden, Österreich und der Tschechischen Republik (äußerst) knapp sind. Diese steigenden Hürden verringern das potenzielle Risiko eines Überangebots und halten den Marktleerstand in der Nähe des Rekordtiefs. Für die Kunden von CTP ist es jedoch aufgrund der steigenden Hürden schwierig, ihr Angebot schnell zu erweitern. Für Bauträger sind die Kosten höher, da die Vorlaufzeiten länger sind. Letztlich tragen effiziente und vorhersehbare Genehmigungsverfahren, an denen alle Parteien beteiligt sind, zum allgemeinen sozioökonomischen Wohlstand der lokalen Wirtschaft bei.

 

Anpassung an das verschärfte Regelungsumfeld: Langfristige Sichtbarkeit der Landbank und des Kundenbedarfs sind entscheidend. Als Details tun ist lokales Fachwissen unerlässlich, um ein möglichst effizientes Genehmigungsverfahren zu gewährleisten. Um sich anzupassen, sollte sich der I&L-Sektor auf integrierte Gebietsentwicklung, (Logistik-)Ökosysteme und ein breiteres gesellschaftliches Engagement konzentrieren. Integrierte Gebietsentwicklungen beinhalten eine Mischung aus Start-up-, Scale-up- und erwachsenen Unternehmen in einem gemischten, nachhaltigen und funktionell anpassungsfähigen Umfeld für Arbeit und Leben, das letztlich das langfristige Wachstum in einem begrenzten Umfeld fördert.

Dirk Sosef

Leiter der Abteilung Forschung und Strategie

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