Brachflächen – ehemalige Fabriken aus Europas industrieller Vergangenheit – werden in zukunftsorientierte Gewerbegebiete und Mischgebiete des 21. Jahrhunderts umgewandelt. Angetrieben vom Green Deal der EU und seinen verschiedenen Komponenten – allen voran der EU-Bodenstrategie für 2030, die eine Netto-Null-Landnutzung bis 2050 vorsieht – setzt sich das Mantra „Brachflächen vor Grünflächen“ durch und verspricht, die europäische Entwicklungslandschaft nachhaltig zu verändern.
Nicht alle Blätter sind braun
Brachflächen galten lange Zeit als geschäftsschädigend und waren schmutzige, oft giftige Schandflecke, die die Städte, denen sie einst dienten, verschandelten. Hohe Sanierungskosten und vielschichtiger bürokratischer Aufwand machten Greenfield-Standorte in den letzten Jahrzehnten zur schnelleren, günstigeren und einfacheren Lösung für die meisten Immobilienentwicklungsprojekte in Europa.
Das war damals. Angesichts der heutigen Landknappheit und der zunehmenden Verdichtung der Städte, der drohenden Klimaziele und der strengeren Vorschriften zur Landnutzung gewinnen Brachflächen in ganz Europa als vorrangiger Weg zur nachhaltigen Entwicklung an Bedeutung.
Dieser Trend ist zwar in den reifen westlichen Märkten mit ihrer größeren Grundstücksknappheit stärker ausgeprägt, setzt sich aber auch in Mittel- und Osteuropa durch. Insbesondere in städtischen Gebieten werden Brachflächen von Bauträgern, Investoren und Politikern gleichermaßen begrüßt. Sie sehen darin keine Belastung mehr, sondern einzigartige Chancen, zahlreichen Herausforderungen direkt zu begegnen und gleichzeitig das Wachstum innovativer Branchen und Städte in ganz Europa zu fördern.
Bei richtiger Umsetzung ist die Sanierung von Brachflächen für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation.
Die Botschaft steht im Boden geschrieben
Seit der Ankündigung des Green Deals im Dezember 2019 hat die Europäische Union einen grundlegenden Wandel in Europa eingeleitet, um die Dekarbonisierungsziele der Wirtschaft und andere klimarelevante Ziele zu erreichen. Während die Energiewende von Kohlenwasserstoffen zu erneuerbaren Energien im Mittelpunkt der Aufmerksamkeit steht, sind grundlegende Veränderungen der Landnutzung in der EU ebenfalls ein wichtiger Bestandteil des Green Deals.
Die EU-Bodenstrategie für 2030 legt ein neues Landbewirtschaftungsmodell fest, um die Bodengesundheit zu schützen, eine nachhaltige Nahrungsmittelproduktion und Biodiversität zu fördern und die Klimaresilienz zu stärken. Kernstück ist das Ziel, bis 2050 keinen Netto-Landverbrauch zu verursachen. Grundlage hierfür ist das Konzept des Flächenrecyclings. Dieses rückt Brachflächen als vorrangigen Standort für das gesamte Spektrum der Immobilienentwicklung in den Fokus, einschließlich des Industrie- und Logistiksektors.
In der Praxis bedeutet dies, dass künftige Neuentwicklungen durch die Sanierung oder Wiederverwendung von Brachflächen oder andere Sanierungsmaßnahmen, wie etwa die Wiederaufforstung, ausgeglichen werden müssen. Bereits bis 2030 müssen die Mitgliedstaaten mehrere mittelfristige Ziele erreichen, darunter die Sanierung kontaminierter Standorte. Diese und andere Initiativen, Gesetze und Richtlinien auf EU-Ebene veranlassen die Mitgliedstaaten und Kommunen, Brachflächenprojekten Priorität einzuräumen.
Deutschland ist derzeit Vorreiter. Laut der deutschen Immobilienberatung Logivest werden im Jahr 2024 rund 401.000 Tonnen aller neuen Industrie- und Logistikprojekte in Deutschland auf Brachflächen realisiert. Angesichts der zunehmenden Beschränkungen für die Bebauung von Grünflächen dürfte diese Zahl mit Sicherheit steigen – nicht nur in Deutschland, sondern in der gesamten Europäischen Union.
