罗马尼亚：CTP 2019 年投资 1.2 亿欧元

今年早些时候，Ana Dumitrache 带着深厚的专业知识和大胆的目标重返 CTP 罗马尼亚的领导层。 自 CTP 进入市场以来，她一直在该公司工作，担任 Erste Bank 房地产部门主管。 

CTP在罗马尼亚拥有15个园区，位于布加勒斯特及其他9个城市附近，总建筑面积超过100万平方米，空置率低于5%。 “自进入市场以来，CTP已在罗马尼亚投资约5亿欧元，并将继续投资”安娜·杜米特拉什 (Ana Dumitrache) 说道： “我们计划在 2019 年再投资 1.2 亿欧元”。

2018 年你过得怎么样？
从专业角度来看，这是非常有趣的一年。我在罗马尼亚和国际上最大的房地产咨询公司工作。我认为我总体上是一个非常幸运的人，我认为2018年在这方面没有什么不同——我很幸运能够直接尝试代理经验，建立了很多人脉并让我与房地产市场建立了联系在某种程度上，从我以前的立场来看，我无法做到这一点。我想我已经回到了新的 CTP 任务，更好地了解了整个行业，并利用了前一时期的主要优势，这有助于我今天做出更明智的决策。还有很多工作要做，根据公司概况，目标非常雄心勃勃，但这就是激励我的原因——而且，正如我想说的：不道歉！我们是市场领导者，我们只能成为最好的。

您决定重返 CTP 的主要理由是什么？
很简单：我疯狂地喜欢它，而且仍然喜欢它。 CTP是一个特别综合的概念。该公司不仅建造工业厂房，还与园区合作伙伴以及在这里工作的人员一起建设社区。雷蒙·沃斯为罗马尼亚制定的所有计划，与我在咨询中积累的完整而复杂的愿景相印证，都是让我怀着极大的高兴和继续前进的愿望回来的理由。再次强调，作为一个团队的一员，我为该团队的培训做出了重大贡献，并与与我分享专业和道德价值观的人一起工作，这些都是我做出职业决定的坚实论据。

CTP 是一家非常适合我的公司，不仅因为它的活力，而且因为它在业务关系中采用的垂直性。在这家公司，我成功地充分利用了我迄今为止职业生涯中积累的知识，包括短暂但丰富的代理经验以及丰富的银行经验。

你认为你会给团队带来什么？
热情，非常热情！我们没有问题，只有解决方案，一切都在我们的掌控之中，有时甚至是天气:)。我喜欢与充满激情的人一起工作，他们想要像我一样表现，我施加高标准，工作很多，但也很有效，我努力永远不会失去幽默感，在任何情况下都积极思考。我认为最好的团队是那些成员愉快地工作并对所做的事情充满热情的团队。幸运的是，CTP团队就是由这样的人组成的。我来这里是为了支持、指导和鼓励他们做出有用的业务决策和职业发展，同时也是为了共同享受成果、共同成长并享受我们每天所做的事情。

您在公司表现出色、罗马尼亚建设面积达到100万平方米的前夕回到了CTP团队。显然，实现这一目标是艰苦的工作，这当然是您遗产的一部分，因为您离开公司还不到一年。您如何看待您对 CTP“首要任务”的贡献？
我当然对 CTP 所取得的成果以及该公司在罗马尼亚的优秀团队感到非常兴奋。任何此类项目背后都有大量的工作，但我想说的是高质量的工作、战略、规划和良好的抗压能力。不仅仅是100万平方米，而是100万平方米安全、舒适、干净、绿色的公园、整洁的环境、高效的建筑、一体化的管理服务。这100万平方米是注重结果、专注的本地团队的成果，也是CTP与其供应商和租户之间成功合作的结果。

CTP 主要关注哪些地理区域？
CTP 的战略是建立在客户需求的基础上，而不是投机性的发展。我们专注于租户想要扩张的地区。因此，除了布加勒斯特地区（我们已经拥有三个主要园区并计划在不久的将来进行扩张）之外，我们在罗马尼亚西部地区以及对 CTP 租户具有战略重要性的城市中都是非常活跃的参与者。

然而，当前的产品组合使我们始终有足够的可用空间来满足客户的增长或需求，并且我们可以灵活地寻找24小时解决方案、临时或永久的解决方案，有想法和经验，并且大多数那时，我们的合作伙伴唯一要做的就是联系我们来解决空间问题，而解决方案会自行解决。

在国际市场的背景下，您如何看待过去十年本地市场的演变？在此期间客户概况有何变化？
当地市场潜力巨大，并具有重要优势，包括可用土地存量高于该地区其他国家。高素质劳动力是罗马尼亚的另一项优势，这凸显出我们需要更多地关注在该国保留专家。物流和工业领域在2008年至2014年经历了停滞阶段，随后在2015年复苏。在过去四年中，它持续稳定增长，我们预计2019年也将遵循同样的趋势。

客户资料确实发生了变化。目前，公司在这方面的教育程度更高，并且更清楚地知道他们想要从存储或生产空间中获得什么。因此，客户正在寻找质量标准更高、能耗更低且更环保的建筑。对定制仓库（按照未来租户的具体规格建造）的需求有所增加。好消息是，市场上的大多数大型企业都明白，仓库不再只是空间，而是质量、员工的舒适度并适应最新的技术。在投资工作环境时，您实际上是在投资员工生产力，以确保您的劳动力安全。因此，租户已经认识到服务和物流和工业园区长期管理者的重要性。因此，开发商不再被视为供应商，而是通常在租户业务成功中发挥重要作用的合作伙伴。

您如何看待CTP对当地市场发展的贡献？
CTP首先对公园的建筑质量和生活质量提出了高标准，为当地市场的发展做出了重大贡献。我们在欧洲的所有公园都使用相同的质量标准，并努力保持以客户为中心的相同质量的服务。通过这种方式，我们在其他市场寻找罗马尼亚的客户都确信我们能够满足他们可能有的所有要求，就像在任何其他中东欧市场一样，这有时有助于他们决定来到罗马尼亚。

在我们的客户中，我们在各个领域都有极其重要的参与者，包括Arctic、Ekol Logistics、DB Schenker、DSV、Faurecia、Quehenberger Logistics、Opsan、Ursus等。我们还感到自豪的是，通过CTP，以下公司布加勒斯特的 Logwin 或图尔达的 Frankische 进入了罗马尼亚市场。

我们较少谈论的一件事是我们在收购层面所做的事情。 CTP从2013年至2014年开始通过一系列重要收购进入罗马尼亚市场。所有这些空间大多是十年前或更早建造的，已被接管，处于不同的退化阶段，未经授权，没有装修，没有基础设施等。自收购以来，CTP 投入巨资对这些场地进行翻新，带来了除了建筑物的外观和公园基础设施外，它们还符合当前的能源、安全和效率标准。

CTP 对改善交通基础设施、创造数千个就业机会以及支持电子商务或生产等一些不断增长的活动部门的贡献也产生了积极的经济影响。

您如何看待2019年的市场？CTP今年提出了哪些目标？
工业和物流领域将在 2019 年增长，遵循过去四年的相同趋势，因为现有库存仍然需要更新，而旧的、不合适的空间——许多没有适当的许可证和设施——不再能应对世界主导的挑战通过技术。不用说，它们甚至应该关闭，因为它们对居民构成危险。从今天的数据来看，2019年计划开工面积约为60万平方米，这意味着我们正在见证近年来新开工有机增长最为激烈的活动。这些库存的一半将由我们交付，我们很高兴我们的竞争对手此时也制定了雄心勃勃的新交付目标。

今年早些时候也有一些投资项目引起了我们的兴趣，我们估计，与去年我们没有进行任何重大收购的情况相比，2019 年我们将收购至少一个项目，这将增加我们的规模，同时也增加我们的价值。通过与我们已经管理的业务产生的协同效应来实现投资组合。

2019 年，CTP 计划通过雄心勃勃的基础设施项目以及扩大园区设施范围（提高工作质量），不仅作为房地产开发商，而且还提高我们为客户提供的服务效率和质量。环境。所有这些最终将支持我们的租户吸引高素质的劳动力。今年，我们希望明确我们的企业社会责任战略，并为改善社区的生活质量做出贡献。在这一年中，我们希望增加客户数量和类型，使我们的产品组合多样化，并收集管理成果并关注客户及其员工的需求。

您对公司提出的中长期目标是什么？
我的主要目标之一自然是继续以同样加速但健康的步伐开发 CTP。我们希望到 2020 年底，全国投资组合达到 150 万平方米。我们开辟新区域——例如，在布加勒斯特地区，我们将向东北部扩张，我们将重点关注 CTPark 布加勒斯特西区，我们将转型为东欧的物流枢纽。它将成为中欧地区最大的此类项目。我们计划在一些我们尚未涉足的城市开展项目，而我们在年初就有非常令人兴奋的机会。我们与客户一起成长，如果他们进入我们尚未涉足的领域，我们随时准备支持和跟随他们。此外，我们在布加勒斯特 CTP 公园、锡比乌 CTP 公园、皮特什蒂 CTP 公园和蒂米什瓦拉 II 号 CTP 公园的不同开发阶段都有有趣的建筑。我们希望引入在 CTP 存在的其他中东欧国家取得成功的新概念。我们相信，罗马尼亚市场已经达到必要的成熟度，可以吸收其他类型的项目和其他类型的空间，以满足更复杂的需求并以不同的方式适应物流和工业空间的景观。

今年，我们计划在 CTPark Bucharest West 建造一个现代化的展馆，主要为园区内的员工设计，但不仅限于此。它将设有餐厅、超市、服务区、停车场、会议室和办公空间。公园内将修建自行车道，扩大通道，并设有舒适的路灯。来过公园的人已经注意到，这个地方与三年前相比有很大的不同。我们很高兴看到租户和银行家以及公园的所有游客都特别欣赏布加勒斯特西 CTP 公园，这要归功于公园的整体组织、基础设施的设计方式以及改善的清洁度。

这里值得一提的是，我们在布加勒斯特西部CTPark以及过去两年在布加勒斯特CTPark开发的所有新建筑都处于不同的绿色认证阶段。我们拥有 BREEAM Very Good 认证，我们认为在分配投资和关注建筑物能源效率方面实现我们的目标不会是一个障碍。

正如您所看到的，我对新的 CTP 任务有一个相当广泛的议程，并且有几个我非常喜欢的项目。例如，我们通过该项目在公园居民与附近社区的学校和高中毕业生之间建立联系。

采访由《房地产》杂志翻译自罗马尼亚语原文，2019 年 4 月， 链接.