羅馬尼亞：CTP 2019 年投資 1.2 億歐元

今年早些時候，Ana Dumitrache 帶著深厚的專業知識和大膽的目標重返 CTP 羅馬尼亞的領導層。 自 CTP 進入市場以來，她一直在該公司工作，擔任 Erste Bank 房地產部門主管。 

CTP在羅馬尼亞擁有15個園區，位於布加勒斯特及其他9個城市附近，總建築面積超過100萬平方米，空置率低於5%。 “自進入市場以來，CTP已在羅馬尼亞投資約5億歐元，並將繼續投資”安娜·杜米特拉什 (Ana Dumitrache) 說： 「我們計劃在 2019 年再投資 1.2 億歐元」。

2018 年你過得怎麼樣？
從專業角度來看，這是非常有趣的一年。我在羅馬尼亞和國際上最大的房地產顧問公司工作。我認為我總體上是一個非常幸運的人，我認為2018年在這方面沒有什麼不同——我很幸運能夠直接嘗試代理經驗，建立了很多人脈並讓我與房地產市場建立了聯繫在某種程度上，從我以前的立場來看，我無法做到這一點。我想我已經回到了新的 CTP 任務，更好地了解了整個行業，並利用了前一時期的主要優勢，這有助於我今天做出更明智的決策。還有很多事情要做，根據公司簡介，目標雄心勃勃，但這就是激勵我的原因——而且，正如我想說的：不道歉！我們是市場領導者，我們只能成為最好的。

您決定重返 CTP 的主要理由是什麼？
很簡單：我瘋狂地喜歡它，而且仍然喜歡它。 CTP是一個特別綜合的概念。該公司不僅建造工業廠房，還與園區合作夥伴以及在這裡工作的人員一起建造社區。雷蒙·沃斯為羅馬尼亞制定的所有計劃，與我在諮詢中積累的完整而復雜的願景相印證，都是讓我懷著極大的高興和繼續前進的願望回來的理由。再次強調，作為一個團隊的一員，我為該團隊的培訓做出了重大貢獻，並與與我分享專業和道德價值觀的人一起工作，這些都是我做出職業決定的堅實論點。

CTP 是一家非常適合我的公司，不僅因為它的活力，而且因為它在業務關係中採用的垂直性。在這家公司，我成功地充分利用了我迄今為止職業生涯中積累的知識，包括短暫但豐富的代理經驗以及豐富的銀行經驗。

你認為你會為團隊帶來什麼？
熱情，非常熱情！我們沒有問題，只有解決方案，一切都在我們的掌控之中，有時甚至是天氣:)。我喜歡與充滿熱情的人一起工作，他們想要像我一樣表現，我施加高標準，工作很多，但也很有效，我努力永遠不會失去幽默感，在任何情況下都積極思考。我認為最好的團隊是那些成員愉快地工作並對所做的事情充滿熱情的團隊。幸運的是，CTP團隊就是由這樣的人組成的。我來這裡是為了支持、指導和鼓勵他們做出有用的業務決策和職業發展，同時也是為了共同享受成果、共同成長並享受我們每天所做的事情。

您在公司表現出色、羅馬尼亞建設面積達到100萬平方公尺的前夕回到了CTP團隊。顯然，實現這一目標是艱苦的工作，這當然是您遺產的一部分，因為您離開公司不到一年。您如何看待您對 CTP「首要任務」的貢獻？
我當然對 CTP 所取得的成果以及該公司在羅馬尼亞的優秀團隊感到非常興奮。任何此類專案背後都有大量的工作，但我想說的是高品質的工作、策略、規劃和良好的抗壓性。不只是100萬平方米，而是100萬平方米安全、舒適、乾淨、綠色的公園、整潔的環境、高效的建築、一體化的管理服務。這100萬平方公尺是注重成果、專注的本地團隊的成果，也是CTP與其供應商和租戶之間成功合作的結果。

CTP 主要關注哪些地理區域？
CTP 的策略是建立在客戶需求的基礎上，而不是投機性的發展。我們專注於租戶想要擴張的地區。因此，除了布加勒斯特地區（我們已經擁有三個主要園區併計劃在不久的將來進行擴張）之外，我們在羅馬尼亞西部地區以及對 CTP 租戶具有戰略重要性的城市中都是非常活躍的參與者。

然而，目前的產品組合使我們始終有足夠的可用空間來滿足客戶的成長或需求，並且我們可以靈活地找到24小時的解決方案、臨時或永久的解決方案，有想法和經驗，並且大多數那時，我們的合作夥伴唯一要做的就是聯絡我們來解決空間問題，而解決方案會自行解決。

在國際市場的背景下，您如何看待過去十年本地市場的演變？在此期間客戶概況有何變化？
當地市場潛力巨大，並具有重要優勢，包括可用土地存量高於該地區其他國家。高素質勞動力是羅馬尼亞的另一項優勢，這凸顯出我們需要更多地關注在該國保留專家。物流和工業領域在2008年至2014年經歷了停滯階段，隨後在2015年復甦。在過去四年中，它持續穩定成長，我們預計2019年也將遵循同樣的趨勢。

客戶資料確實發生了變化。目前，公司在這方面的教育程度更高，並且更清楚地知道他們想要從儲存或生產空間中獲得什麼。因此，客戶正在尋找品質標準更高、能耗更低且更環保的建築。對客製化倉庫（按照未來租戶的具體規格建造）的需求增加。好消息是，市場上大多數的大型企業都明白，倉庫不再只是空間，而是品質、員工的舒適度並適應最新的技術。在投資工作環境時，您實際上是在投資員工生產力，以確保您的勞動力安全。因此，租戶已經認識到服務和物流和工業園區長期管理者的重要性。因此，開發商不再被視為供應商，而是通常在租戶業務成功中發揮重要作用的合作夥伴。

您如何看待CTP對當地市場發展的貢獻？
CTP首先對公園的建築品質和生活品質提出了高標準，為當地市場的發展做出了重大貢獻。我們在歐洲的所有公園都使用相同的品質標準，並努力保持以客戶為中心的相同品質的服務。透過這種方式，我們在其他市場尋找羅馬尼亞的客戶都確信我們能夠滿足他們可能有的所有要求，就像在任何其他中東歐市場一樣，這有時有助於他們決定來到羅馬尼亞。

在我們的客戶中，我們在各個領域都有極其重要的參與者，包括Arctic、Ekol Logistics、DB Schenker、DSV、Faurecia、Quehenberger Logistics、Opsan、Ursus等。我們也感到自豪的是，透過CTP，以下該公司布加勒斯特的 Logwin 或圖爾達的 Frankische 進入了羅馬尼亞市場。

我們較少談論的一件事是我們在收購層面所做的事情。 CTP從2013年至2014年開始透過一系列重要收購進入羅馬尼亞市場。所有這些空間大多是十年前或更早建造的，已被接管，處於不同的退化階段，未經授權，沒有裝修，沒有基礎設施等。自收購以來，CTP 投入巨資對這些場地進行翻新，帶來了除了建築物的外觀和公園基礎設施外，它們還符合當前的能源、安全和效率標準。

CTP 對改善交通基礎設施、創造數千個就業機會以及支持電子商務或生產等一些不斷增長的活動部門的貢獻也產生了積極的經濟影響。

您如何看待2019年的市場？CTP今年提出了哪些目標？
工業和物流領域將在2019 年成長，遵循過去四年的相同趨勢，因為現有庫存仍然需要更新，而舊的、不合適的空間（許多沒有適當的許可證和設施）不再能應對世界主導的挑戰通過技術。不用說，它們甚至應該關閉，因為它們對居民構成危險。從今天的數據來看，2019年計畫開工面積約為60萬平方米，這意味著我們正在見證近年來新開工有機成長最為激烈的活動。這些庫存的一半將由我們交付，我們很高興我們的競爭對手此時也制定了雄心勃勃的新交付目標。

今年稍早也有一些投資項目引起了我們的興趣，我們估計，與去年我們沒有進行任何重大收購的情況相比，2019 年我們將收購至少一個項目，這將增加我們的規模，同時也增加我們的價值。透過與我們已經管理的業務產生的協同效應來實現投資組合。

2019 年，CTP 計劃透過雄心勃勃的基礎設施項目以及擴大園區設施範圍（提高工作品質），不僅作為房地產開發商，而且還提高我們為客戶提供的服務效率和品質。環境。所有這些最終將支持我們的租戶吸引高素質的勞動力。今年，我們希望明確我們的企業社會責任策略，並為改善社區的生活品質做出貢獻。在這一年中，我們希望增加客戶數量和類型，使我們的產品組合多樣化，並收集管理成果並專注於客戶及其員工的需求。

您對公司提出的中長期目標是什麼？
我的主要目標之一自然是繼續以同樣加速但健康的步伐開發 CTP。我們希望在 2020 年底，全國投資組合達到 150 萬平方公尺。我們開闢新區域——例如，在布加勒斯特地區，我們將向東北部擴張，我們將重點關注 CTPark 布加勒斯特西區，我們將轉型為東歐的物流樞紐。它將成為中歐地區最大的此類項目。我們計劃在一些我們尚未涉足的城市開展項目，而我們在年初就有非常令人興奮的機會。我們與客戶一起成長，如果他們進入我們尚未涉足的領域，我們隨時準備好支持和跟隨他們。此外，我們在布加勒斯特 CTP 公園、錫比烏 CTP 公園、皮特什蒂 CTP 公園和蒂米甚瓦拉 II 號 CTP 公園的不同開發階段都有有趣的建築。我們希望引入在 CTP 存在的其他中東歐國家取得成功的新概念。我們相信，羅馬尼亞市場已經達到必要的成熟度，可以吸收其他類型的項目和其他類型的空間，以滿足更複雜的需求並以不同的方式適應物流和工業空間的景觀。

今年，我們計劃在 CTPark Bucharest West 建造一個現代化的展館，主要為園區內的員工設計，但不僅限於此。它將設有餐廳、超市、服務區、停車場、會議室和辦公空間。園區內將建造自行車道，擴大通道，並設有舒適的路燈。來過公園的人已經注意到，這個地方與三年前相比有很大的不同。我們很高興看到租戶和銀行家以及公園的所有遊客都特別欣賞布加勒斯特西 CTP 公園，這要歸功於公園的整體組織、基礎設施的設計方式以及改善的清潔度。

這裡值得一提的是，我們在布加勒斯特西部CTPark以及過去兩年在布加勒斯特CTPark開發的所有新建築都處於不同的綠色認證階段。我們擁有 BREEAM Very Good 認證，我們認為在分配投資和關注建築物能源效率方面實現我們的目標不會有任何障礙。

正如您所看到的，我對新的 CTP 任務有一個相當廣泛的議程，並且有幾個我非常喜歡的項目。例如，我們透過該計畫在公園居民與附近社區的學校和高中畢業生之間建立聯繫。

訪談由《房地產》雜誌翻譯自羅馬尼亞原文，2019 年 4 月， 關聯.