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Q4 仓库容量：准备好迎接高峰期了吗？

每年九月同一周都会发生同样的情况：有人计算着入境货量的数量，与现有托盘位之间的匹配情况，结果发现数量比预期要紧得多。于是就开始了争抢的进程。.

今年与去年最大的不同在于，市场目前比12个月前更缺乏缓冲空间，而过去用来缓冲迟迟未决决策的缓冲层正在逐渐消失。.

如果您的 Q4 容量计划仍处于草案状态，那么现在就是关闭该计划的时候了。.

市场正在收紧，但并非缓慢的收紧

欧洲物流业的增长势头持续稳步提升。到 2025 年，季度新增面积将稳定在 500 万至 600 万平方米之间，仍低于 2021 年第四季度创下的 960 万平方米的峰值，但与 2024 年艰难的一年相比已明显好转。预测显示，增长势头将保持温和。.

更令人感兴趣的数据来自供应方面。到2025年中，欧洲物流库存总量的约3.8%仍在建设中，而12个月的累计竣工率预计将创下九年来的最低水平，因为开发项目数量持续减少。而已经完工的部分项目，其开发前就已全部签约。.

普罗利斯的研究估计，仅为了满足当前消费水平，欧洲就需要新增约1500亿欧元的物流空间。根据预测，如果供应管道保持紧张且经济增长持续，欧洲的空置率可能会降至低于5%，这将使欧洲成为全球最紧俏的物流市场之一。.

这一切都不是突如其来的事件。这只是缓慢的挤压过程，这也是为什么它会突然袭来。直到你需要空间的那一周，你所在的走廊上却根本没有空间，这一切才会发生。.

平均值掩盖了许多问题。法国、德国和荷兰的利用率仍然很高，因此当旺季高峰期到来时，存货过剩的空间非常有限。在一些西欧的货运通道中，可用货量实际上为零。截至2025年底，比利时布鲁塞尔至安特卫普货运干线上的空车率为2.33%。.

中东欧地区的情况则截然不同。空置率较高，波兰和整个中东欧地区的空置率高达约 8%，但吸收率却非常高，这得益于来自西欧的近地配送。2026 年第一季度，波兰的毛租户面积约为 160 万平方米，同比增长约 40%，而净租户面积则增长了约 75%。空置率为 7.2%，而新增供应量约为 65 万平方米。.

这种组合的重要性不亚于单个数字本身。这并非市场吸收续约的现象。新增租赁和扩建占据了大量业务，这意味着需求具有真正的深度。捷克共和国和罗马尼亚也均实现了强劲的年度新增租户数量增长。.

结合来看，该地区具有实际可用产能，并且存在真正的竞争。.

出现了一个新的瓶颈，它从技术性的脚注发展成为真正的选址问题：电力问题。.

大多数欧洲电力网络都已接近或已达到其容量极限。随着配送中心的自动化程度日益提高，电力需求也超过了现有连接能力。为了确保现代化的自动化仓库拥有充足的电力供应，如今已将其视为至关重要的任务，而在一些市场中，电力供应是否充足决定了该地点是否具有商业可行性。.

对于任何计划进行自动化、制冷或电动汽车充电基础设施的项目，电力供应就必须列入清单，并与建筑面积和码头门一样重要。这并不是后期才能解决的问题。.

需求强劲的地方通常集中在特定类型的建筑上。租户一直偏爱高规格的办公楼：高度在10至12米之间，底层空间充足，车库深度宽敞，且设计符合环保认证要求。.

这不仅仅是因为偏好问题。当前市场动向的大部分反映了企业从扩张转向升级，从老旧、效率较低的建筑转向能够实现自动化、能源密集型运营的库存。预计净租赁需求不会在2027年前完全恢复，这正是因为一部分新增租赁空间被其他地方的空置空间所抵消。.

实际意义在于：最弱势的资产正变得更加脆弱，而最好的资产却正在被剥夺。如果您的第四季度计划依赖于在短时间内在强势走廊内找到明确的租赁空间，那么您就是在争夺市场上最小的部分。.

市场并未处于危机之中。需求增长适度，中东欧地区的空置率仍然可控，预计到2026年和2027年，租金增长将保持可控的年均2%左右。.

但出行方向只有一个方向。供需受建筑成本上升、规划限制和电网容量限制的制约，这些问题都不容易解决。近地配送继续将需求锚定在中东欧地区，因为生产网络正在远离亚洲的扩张。而租户调查显示，47%的受访者有意扩大业务规模，而只有4%的受访者则计划缩减规模。.

8 月份预订的空间费用更低，而且选择也更多。这一点一直都是如此。但在管道数量日益减少的市场中，这种优势显得更为突出。.

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