Lencse alatt: Barnamezők Raphael Thiessennel

Raphael Thiessennel, a Brownfield24 vezérigazgatójával beszélgettünk, hogy többet megtudjunk a barnamezők változó szerepéről az európai fejlesztési környezetben, valamint az általuk jelentett kihívásokról és lehetőségekről.

Mesélne bővebben a cégéről, a Brownfield24-ről?

Barnamező24 Németország vezető digitális platformja, amely kizárólag a barnamezős fejlesztésekre összpontosít. 2017 óta azon dolgozunk, hogy összekapcsoljuk az iparág különböző szereplőit – befektetőket, fejlesztőket, önkormányzatokat, tanácsadókat és szolgáltatókat –, és segítsük őket a barnamezős lehetőségek hatékonyabb és átláthatóbb azonosításában és megvalósításában.

2017-ben indultunk azzal a küldetéssel, hogy kihasználatlan vagy alulhasznosított területeket életképes, fenntartható projektekké alakítsunk. A Brownfield24 név tükrözi mind a digitális platformként nyújtott non-stop elérhetőségünket, mind pedig fő fókuszunkat: a barnamezőket. Ezek az ingatlanok gyakran összetettek, de hatalmas potenciált rejtenek a városfejlesztés, az erőforrás-hatékonyság és a klímatudatos tervezés szempontjából.

Ami megkülönböztet minket, az a specializációnk. Bár vannak más ingatlan- és fejlesztési platformok Európában, nagyon kevés összpontosít kizárólag a barnamezős területekre úgy, mint mi. Ez a niche fókusz lehetővé teszi számunkra, hogy mélyreható szakértelmet, célzott eszközöket és egy erős szakértői közösséget építsünk ki, amely kifejezetten a barnamezős területek kihívásaival és lehetőségeivel foglalkozik.

Az ingatlanszektorból származom, és földrajzi háttérrel rendelkezem. Az évek során rájöttünk, hogy a barnamezős fejlesztési folyamat gyakran mennyire széttagolt és hatékonytalan – különösen, ha a megfelelő partnerek és információk megtalálásáról van szó egy projekt korai szakaszában. Ez inspirált minket a Brownfield24 elindítására: hogy több átláthatóságot, együttműködést és digitális támogatást vigyünk ebbe a területbe.

Bár a városrehabilitáció nem új keletű dolog, vajon a „barnamezős” kifejezés újdonság Európában?

A kifejezés nem új keletű Európában. Ami újdonság, az az, hogy az EU új földpolitikájának bevezetése óta (a nettó földhasználat nullára csökkentése 2050-re) a fejlesztők és a helyi önkormányzatok egyre nagyobb figyelmet fordítanak a témára. És nem csak azért, mert a jelenlegi és a közeljövőben hatályba lépő szabályozások megkövetelik, hanem főleg azért, mert a zöldmezős területek szűkösek, és nincsenek más lehetőségek.

Ez a helyzet Németországban és Európa más részein, például az Egyesült Királyságban, Hollandiában és Franciaországban, ahol a „brownfield” szó jól ismert. Korábban Németországban a legtöbb ember más néven ismerte a fogalmat, például Brachfläche, Konversionsfläche vagy Altlastenflächen, de az utóbbi években az angol szót használják gyakran.

Melyek a barnamezős területek Európában?

Európában számos gócpont van – gyakran ott, ahol korábban (nehéz)ipar volt, ahol az (szuburbanizmus) téma, és ahol a fejlesztők helyet keresnek új projekteknek. Ahol még vannak zöldmezős területek, azokat továbbra is a fejlesztők részesítik előnyben, ami az ő szempontjukból érthető. Ahol nem állnak rendelkezésre, ott az emberek a barnamezős területeket választják. Az Egyesült Királyság, Hollandia, Franciaország és Németország mind jó barnamezős helyszínekkel és fejlesztési múlttal rendelkezik. Szintén jók olyan helyek, mint Csehország és Lengyelország – ha a közép- és kelet-európai piacokat nézzük.

Európa-szerte elegendő számú barnamezős telek található. Gyakran csak azonosítani kell őket, a tulajdonosnak eladnia, és a politikai oldalnak prioritásként kell kezelnie az ilyen fejlesztéseket. Ez még mindig nem mindenhol van így.

Mi a helyzet a barnamezős fejlesztésekkel Németországban?

A barnamezős szektor Németországban az utóbbi években rendkívül professzionálissá vált. Amikor nyolc évvel ezelőtt elindítottuk a Brownfield24-et, nem igazán volt összetartó barnamezős közösség. Manapság a legtöbb szereplő ismeri egymást, vagy legalábbis tudja, kit kérjen meg egy probléma megoldásához. Megpróbáljuk megmutatni, hogy a barnamezős fejlesztés nem rakétatudomány: csak a megfelelő emberekkel kell együttműködni.

Segít, hogy Németországban már létezik egy jól bevált „Innenentwicklung vor Außenentwicklung” koncepció – belső fejlesztés a külső fejlesztés előtt. Én nagy támogatója vagyok ennek az elképzelésnek, amely szerint először egy városi területet kell fejleszteni, mielőtt zöld külvárosi területeket alakítanánk ki.

És hol vannak a legvonzóbb barnamezők? Városi területeken. Ezek a helyszínek már rendelkeznek minden szükséges kapcsolattal, például elektromos árammal, utcákkal, szennyvízzel és helyi közlekedéssel. Azt is mondjuk, hogy a „belső fejlesztés a külső előtt” gondolatát ki kell bővíteni a barnamezős fejlesztések elvével, mielőtt zöldmezős fejlesztések folynának.

És ez visszavezet minket egy korábbi ponthoz: Németországban lényegében nincs további zöldmezős terület, így az embereknek barnamezős területeket kell létrehozniuk. Néha a befektető az, aki azt akarja, hogy a fejlesztők barnamezős területekbe fektessenek be, összhangban az általános fenntarthatósági stratégiájukkal. Ráadásul ez nem csak német trend. Ugyanezeket a fejleményeket látjuk Ausztriában, Franciaországban és más európai országokban is.

Mi a helyzet az állami támogatással a helyszíni kármentesítéshez?

Vannak uniós szintű források, de őszintén szólva nem tudom, hogy a magáncégek közvetlenül profitálnak-e belőlük. Tudom, hogy a franciák jól tudnak uniós forrásokat fogadni barnamezős fejlesztésekre. Mint mindenhol, az ilyen támogatások megszerzésének mechanizmusa gyakran nehézkes, és szakemberek segítségét igényelheti. Néhány jó kezdeményezés a barnamezős szövetségről szóló belga törvény vagy a német AAV, egy települések közötti szövetség, amely a barnamezős fejlesztéseket támogatja Észak-Rajna-Vesztfáliában.

Szeretném, ha a politikai szféra nagyobb mértékben támogatná a barnamezős fejlesztéseket. Nem kizárólag a támogatásokról beszélek, de a politikán belül inkább a „barnamezős fejlesztések előtt” mentalitásra van szükségünk.

Előfordul, hogy nem magának a barnamezős területnek van szüksége időre a fejlesztéshez, hanem inkább az élőhelyek védelmére irányuló erőfeszítések lassítják a fejlesztéseket. Ne értsenek félre! A téma abszolút fontos, de a jelenlegi követelmények és elvárások már nem a normális szinten vannak, és ezt ki kell mondani!

Vissza kell térnünk a pragmatikusabb megközelítésekhez. Németországban túl sok a szabályozás, és túl sok érdekelt fél gondolja úgy, hogy a véleményüket a projektfejlesztés rovására kell figyelembe venni, és végül fennáll annak a veszélye, hogy a fejlesztők úgy döntenek, hogy nem fektetnek be Németországban, mivel minden túl sokáig tart. Mint mindenhol, itt is vannak jó és kevésbé jó közigazgatások. Összességében azonban egy pragmatikusabb megközelítés segítene felgyorsítani a barnamezős területek fejlesztését.

Milyen érdekes barnamezős projektek vannak folyamatban vagy tervben Németországban?

Számos barnamezős projekt van folyamatban jelenleg Németországban. A CTP-nek vannak nagyon nagy és érdekes projektjei, például Mülheimben, Düsseldorfban és Rostockban. Ezek valódi barnamezős területek, igazi kihívásokkal! Míg Németországban mindenhol vannak barnamezős területek, a többség Észak-Rajna-Vesztfáliában található, ami szintén érdekes terület a nagyszámú képzett munkaerő miatt.

Mi a legfontosabb első lépés egy barnamezős projekt megvalósításának folyamatában?

A legfontosabb szempont, amit figyelembe kell venni, hogy vannak szakemberek az iparágban, és együtt kell működni velük. Ülj le velük és a városi hatóságokkal a lehető leghamarabb, hogy megvitassátok a fejlesztést, és már a legkorábbi szakaszban azonosítsátok a fájdalompontokat. Mert ha pénzt veszítesz egy barnamezős területen, az valószínűleg a kezdeti szakaszban van, mivel az emberek nem végzik el megfelelően a kellő gondossággal a munkájukat.

A legfontosabb a kommunikáció! Valódi kommunikáció! Nincs értelme semmit sem eltitkolni, mivel minden fél függ a másiktól. A fejlesztők gyors fejlesztést akarnak, az önkormányzatok pedig azt, hogy egy korábbi barnamező újra használatba kerüljön. Minél korábban beszélnek egymással – és nem egymásról –, annál gördülékenyebb a folyamat!

Ezt látjuk Németország-szerte. Persze vannak olyan pontok, amelyeket meg kell vitatni és meg kell változtatni – de ez normális. Megértem, hogy nem mindenki akar logisztikai parkot a hátsó udvarában, és ez gyakran vitatéma Németországban! De a logisztika már nem olyan, mint 30 évvel ezelőtt volt. Csak nézzük meg a CTP parkjait! Integrálhatók egy területbe anélkül, hogy megzavarnák – sőt, valójában javítják – a helyi környezetet.

Gyakran halljuk, hogy több ágazatközi együttműködésre van szükség. Vajon a barnamezős területekre való összpontosítás új szabványokhoz vezet-e az ingatlanfejlesztés terén a köz- és magánszféra partnerségeiben?

Ha a befektetők úgy gondolják, hogy profitot tudnak termelni, általában inkább saját kezűleg valósítják meg a barnamezős projekteket. A PPP-k már elterjedtek, különösen akkor, ha az állami szektor a tulajdonos, de ezek a projektek általában hosszabb ideig tartanak – olyan ideig, amire a legtöbb fejlesztőnek nincs lehetősége, vagy nem hajlandó befektetni. Támogatom ezt a fajta együttműködést, különösen azokon a helyszíneken, ahová normális esetben egyetlen befektető sem menne.

Olvasson többet a barnamezős területekről, és fedezze fel a CTP barnamezős területeit

Bannerkép: Brownfield24