CTP N.V. 2022 财年业绩

阿姆斯特丹，2023 年 3 月 3 日 - CTP N.V.（CTPNV.AS）（以下简称 "CTP"、"集团 "或 "公司"）在2022年录得净租金收入（以下简称 "净租金收入"）4.521亿欧元，同比增长38.3%，同类租金增长4.5%，主要由到期租约的恢复和重新谈判驱动，并得到2021年1.7%指数化的支持。截至 2022 年 12 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 5.89 亿欧元，同比增长 34.8%。

CTP 170 万平方米在建项目的成本收益率（"YoC"）估计为 10.1%，处于市场领先地位。截至 2022 年 12 月 31 日，集团的常备资产组合总可租赁面积增至 1050 万平方米，资产总值同比增长 35.8%。EPRA NTA 增加了 14.5%，达到 13.81 欧元，这主要得益于交付和常备资产组合的积极重估，租金增长的积极影响超过了收益率扩大的消极影响。

公司特定调整后 EPRA 盈利增长 42.71TP3，达到 2.655 亿欧元。公司调整后每股收益（EPRA）为 0.61 欧元，超过了预期目标。

主要亮点

常备投资组合产生强劲的现金流

2022 年，CTP 签订的租约面积从上一年的 170.4 万平方米增至 188.3 万平方米，合同租金收入达 1.03 亿欧元。

与新租户的主要交易包括与匈牙利乐购（Tesco）签订了 99,000 平方米的租约；与一家领先的国际时装零售商签订了 88,000 平方米的租约；与罗马尼亚 LPP 签订了 66,000 平方米的租约。值得注意的老客户交易包括在罗马尼亚与 Kuehne+ Nagel 签订的 52,000 平方米的租约，以及在捷克共和国与宜家供应商捷克 BJS 签订的 47,000 平方米的租约。

中欧和东欧地区的 "商业智慧 "得益于几个结构性需求驱动因素。继过去几年的破坏性事件和去全球化趋势之后，各公司都将重点放在缩短供应链和提高供应链的弹性上。CTP 在中欧和东欧地区的六个国家占据市场领先地位，该地区得益于极具竞争力的劳动力成本、受过良好教育且积极进取的劳动力、良好的基础设施以及欧盟成员国身份。[1] 因此，它是在欧洲生产供欧洲消费的产品的天然地点--这符合欧盟 "欧洲再工业化 "的雄心壮志，使其减少对其他地区的依赖。

此外，中欧和东欧地区的电子商务需求依然持续。虽然西欧国家的电子商务租户对物流地产的需求可能暂时放缓，但中欧和东欧市场对物流地产的需求却在继续增长，因为电子商务对零售市场的渗透率起点较低，加上中产阶级和家庭可支配收入整体增长，需求也在不断扩大。

此外，随着供应链的专业化，人均可租赁总面积低于欧洲平均水平、供应不足的中欧和东欧市场将继续面临对新空间的强劲需求。

凭借这些驱动力，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额从 2021 年末的 27.5% 增加到 2022 年末的 27.8%，并且仍然是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者。集团还是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。

CTP 拥有 1,000 多家客户，是一个广泛而多元化的国际租户群体，其中不乏拥有良好信用评级的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。这一租户基础代表了集团在多样化和集中化之间的坚实平衡，没有任何一个租户的年租金超过 2.5% 。CTP 排名前 50 位的租户仅占其年租金总额的 32.8%，且大多数租户位于多个 CTParks。

2022 年，租金收缴水平增至 99.7%（2021 年：99.4%）。

公司的出租率保持在 94% 的高水平（2021 年：95%），不包括 CTP 在德国的投资组合。集团的客户保留率保持在 90%（2021 年：92%）的较高水平，显示了 CTP 利用长期客户关系的能力。投资组合周转年限为 6.5 年（2021 年：6.7 年），符合公司 >6 年的目标。

租金收入为 4.85 亿欧元，同比增长 44.9%。与去年同期相比，租金收入增长了 4.5%，主要原因是到期租约的恢复和重新谈判，以及 2021 年 1.7% 的指数化。

在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费物价指数。

截至 2022 年 12 月 31 日，集团投资组合产生的收入中有 49% 包含了这一双重指数化条款，到 2023 年底，集团有望将这一数字提高到约 70% 。

由于指数化是在每年的 1 月 1 日进行的，2022 年的高通胀水平将推动 2023 年的同比增长，并进一步支撑估值。

截至年底，复归潜力为 12.5%。新签订的租约平均比 2022 年的 ERV 高出 6.51 个吨位，并呈上升趋势，从 2022 年第一季度的 4.61 个吨位上升到 2022 年第四季度的 12.51 个吨位，表明市场租金持续强劲增长。复归潜力和高于 ERV 签订的租约相结合，意味着整个投资组合具有巨大的上升潜力。

截至 2022 年 12 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 5.89 亿欧元，同比增长 35%，比过去两年增长 71%，显示出 CTP 投资组合强劲的现金流生成能力。

严格的资本分配和盈利管道

CTP 继续对高利润管道进行严格投资。

建筑成本从 2022 年下半年开始下降，2022 年的平均建筑成本约为每平方米 550 欧元，而 CTP 预计 2023 年的平均建筑成本将低于每平方米 500 欧元，这也要归功于 CTP 的内部建筑和采购团队。

建筑成本的下降，加上租户需求旺盛和低空置率带来的租金持续增长，将使 CTP 继续以高于 10% 的行业领先水平进行开发。CTP 的首要任务是调动现有土地储备，进一步提高财务回报。

2022 年，集团完成了 100 万平方米的可租赁总面积（2021 年：90 万平方米），其中 60 万平方米在 2022 年第四季度完成。这些交付项目的出租率约为 80%，将产生 4500 万欧元的合同年租金收入，当这些项目达到满租时，还将产生 1400 万欧元的租金收入。2022 年的交付量为后端交付量，因为一些项目被推迟，以受益于下半年建筑成本的下降，超过 20 万平方米项目的交付最终推迟到了 2023 年第一季度。

主要交付项目有捷克共和国博尔 CTPark（租给 GXO Logistics）60,000 平方米，波兰伊沃瓦 CTPark（租给 Hermes OTTO）40,000 平方米，罗马尼亚莫戈索亚 CTPark（租给 Mediplus）34,000 平方米。集团还完成了其在西欧市场的第一个项目，鹿特丹 CTPark 交付了 23,000 平方米（租赁给 R&M Forwarding）。此外，CTP 在维也纳东区 CTPark 向丰田汽车租赁了 12,000 平方米，该项目目前正在建设中，竣工后面积将达到 50,000 平方米，一期将于 2023 年第一季度交付，而维也纳西区 CTPark 的建设也在进行中。尽管2022年的建筑成本总体较高，但通过利用租户的强劲需求、低空置率和市场租金的增长，CTP得以在2022年交付10.1%（2021年：11.2%）的项目。

截至年末，中国太平戴维斯的土地储备达2030万平方米（2021年：1780万平方米），这使得公司能够在本十年末实现总可租赁面积达2000万平方米的目标。土地储备与 2022 年上半年相比保持稳定，集团专注于调动现有土地储备以实现回报最大化，同时在补充土地储备时保持有序的资本分配。62%的土地储备位于CTP现有园区内，29%位于或毗邻有潜力发展到10万平方米以上的新园区。土地储备中只有 22% 是期权，其余 78% 均为自有，并相应地反映在资产负债表中。

集团不断补充土地储备。CTP 专注于收购毗邻现有园区的开发地块，或邻近强大的物流枢纽、交通走廊和人口密集的大城市的热门地块。2022 年，集团投资 2.79 亿欧元（2021 年：1.93 亿欧元），收购了 690 万平方米的土地（不包括期权），尤其侧重于收购其增长市场内的土地。[2]特别是波兰。2023 年的工作重点将是调动现有的土地储备。

截至 2022 年年底，集团在建建筑面积达 170 万平方米，预计年收益率为 10.1%，竣工成本约为 5.7 亿欧元。 通过在现有园区内以租户为主导进行开发，CTP 在实现可持续增长方面有着长期的记录。58%[3] 集团在建项目中，有 28% 位于现有园区，而新园区的可租赁总面积有可能超过 100,000 平方米。计划于 2023 年上半年交付的项目包括 46% 预租项目。³ CTP预计在交付时达到80-90%的预租水平，与历史业绩保持一致。由于 CTP 是总承包商，因此可以完全控制交付过程和时间，从而使公司能够根据租户的需求加快或放慢交付速度，同时也为租户提供灵活的建筑要求。

集团的目标是在 2023 年交付至少与 2022 年相同数量的总可租赁面积，如果需求保持强劲，还将交付更多。为尚未开工的未来项目签订的 14.2 万平方米租约充分说明了租户的持续需求。 

雄心勃勃的太阳能投资

2022年期间，CTP进一步加快了在园区内推广光伏系统的步伐，促进了公司能源业务的发展。截至年底，CTP 共安装了 38 MWp，集团的目标是在 2023 年期间至少再增加 100 MWp。每兆瓦的平均成本约为 75 万欧元，集团的目标是使这些投资的年收益率达到 15%。

越来越多的租户需要太阳能光伏发电系统，因为这可以为他们提供 i) 能源安全；ii) 较低的使用成本；iii) 符合日益增多的法规和/或客户要求；iv) 实现其自身 ESG 目标的能力。

组织和信息技术

2022 年期间，随着 CTP 组织的加强，特别是在波兰和德国，全职员工人数从 520 人增至 699 人。在这一年里，公司吸引了几位高级人才，使公司职能进一步专业化，同时为推出新的 IT 系统（包括财务报告和人力资源工具）做了必要的准备。

ESG 成果和目标

可持续发展已完全融入 CTP 的所有项目和流程。阿姆斯特丹城市 CTPark 是一个多层的市内开发项目，占地 120,000 平方米，是一个集所有努力于一身的项目，其英国建筑性能评估体系（BREEAM）的优秀评级就反映了这一点。该项目计划于 2023 年第一季度交付使用，配备了 6 兆瓦太阳能光伏发电系统和 10 台风力涡轮机，以供应可再生能源，满足租户的需求，并为 200 多个电动汽车、货车和卡车充电点提供服务。此外，还建立了专门的能源管理系统，以优化能源生产、储存和消耗，并在屋顶种植了 4000 平方米的花园，以支持生物多样性和健康。

2022 年，CTP 在可持续发展方面所做的努力得到了以下机构的认可：

• Sustainalytics 给 CTP 的 ESG 风险评级为 10.2（范围在 0 - 50 之间，低分代表低风险），并将公司评定为低风险公司；
• 布加勒斯特西区 CTPark 的 Clubhaus 开发项目、布拉格东区 CTPark 的 NU3 仓库、布拉格西区 CTPark 的 CHR1 仓库和布尔诺的 Domeq 住宅开发项目获得了四项新的英国建筑性能评估体系优秀证书；以及
• 被纳入 AEX® ESG 指数，该指数包括 AEX® 和 AMX® 指数中表现出最佳环境、社会和治理实践的 25 家公司。

在这一年里，CTP 还致力于改进其环境、社会和治理框架及信息披露，集团的 2022 年可持续发展报告预计将于 2023 年春季发布。集团还承诺在 2023 年加入 GRESB，并制定经 SBTi 批准的路线图。

集团的目标是根据《巴黎协定》，实现范围 1、2 和 3 排放的碳中和。

租金增长和管道驱动估值结果

投资性房地产（"IP"）估值从 2021 年 12 月 31 日的 76 亿欧元增至 2022 年 12 月 31 日的 101 亿欧元，主要原因是 7.4 亿欧元的已完成项目从 IPuD 转至 IP，4.17 亿欧元的正重估，10.02 亿欧元的常备资产收购，以及 3.27 亿欧元的土地储备收购。

开发中投资物业（IPuD）从 2021 年 12 月 31 日的 54.1% 增加到 2022 年 12 月 31 日的 12 亿欧元，主要原因是在建项目的增长，总可租赁面积从 2021 年底的 100 万平方米增加到 2022 年底的 170 万平方米。

CTP 资产的收益率在下半年扩大了 39 个基点，使回归收益率从 2022 年 6 月 30 日的 6.4% 增加到 2022 年 12 月 31 日的 6.8%。复归收益率的扩大主要是由捷克共和国和德国推动的，而罗马尼亚、塞尔维亚和匈牙利等国的收益率扩大幅度较小，因为这些国家的收益率已经较高。截至 2022 年 12 月 31 日，投资组合总收益率为 6.5%。

随着西欧市场收益率的大幅波动，中欧和东欧物流与西欧物流之间的收益率差距又回到了长期平均水平。CTP 预计，在中欧和东欧地区较高增长预期的推动下，收益率差距将进一步缩小。

2022 财年 7.236 亿欧元的重估是由 IPuD（3.07 亿欧元）、常备资产（2.464 亿欧元）、2022 年交付（1.42 亿欧元）、收购（2560 万欧元）和土地储备（260 万欧元）的重估驱动的。IPuD 和 2022 年交付额占重估总额的最大部分，这说明了 CTP 管道的盈利能力。得益于强劲的租金增长和较高的收益率，现有资产保持良好。

2022 年下半年，CTP 同比出现-0.69% 的负重估，包括-4.90% 的收益率影响，几乎被+4.21% 的 ERV 和其他影响完全抵消。

CTP 预计，在中欧和东欧地区长期增长驱动力的推动下，租户需求将持续增长，因此，ERV 将继续保持正增长。

每股 EPRA NTA 从 2021 年 12 月 31 日的 12.06 欧元增至 2022 年 12 月 31 日的 13.81 欧元，即增长 14.5%。增长的主要原因是重估（+1.59 欧元）和公司特定调整后的 EPRA EPS（+0.61 欧元），部分被股息（-0.37 欧元）和其他（-0.09 欧元）所抵消。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

2022 年期间，集团通过利用多个资金池，展示了其良好的信贷市场准入能力：

• 2022 年 1 月，CTP 发行了 7 亿欧元的绿色债券，期限为四年，固定票面利率为 0.875%，该债券与 2025 年 10 月系列债券中的 1.68 亿欧元合并投标；
• 2022 年 9 月，集团与捷克银行财团签署了一项为期 9 年的现有贷款机制延期协议，以 4.71% 的固定利率额外获得 4 亿欧元；以及
• 2022 年 12 月，CTP 与两家荷兰银行签订了新的七年期贷款协议，获得 1.75 亿欧元，固定利率为 4.27%。

截至 2022 年 12 月 31 日，集团的流动资金为 11 亿欧元，其中包括 6.61 亿欧元的现金和现金等价物，以及 4 亿欧元的 RCF。

2023 年 2 月，集团签署了为期三年的 RCF 延期协议，并附带两个为期一年的延期选择权，同时将规模从 4 亿欧元增至 5 亿欧元。此外，还签署了一项为期 7 年的 9500 万欧元贷款机制，总成本为 4.3%。

此外，自 2022 年 12 月 31 日以来，已经商定了超过 4 亿欧元的额外贷款额度，预计将在未来几周内提取。

CTP 的平均债务成本为 1.5%（2021 年 12 月 31 日：1.2%），其中有 100% 债务在到期前是固定或对冲的。集团还对 6 亿欧元的未来需求进行了对冲。平均债务期限为 5.7 年（2021 年 12 月 31 日：6.2 年）。

集团即将到期的第一笔大额债券是 2023 年第四季度的 4 亿欧元债券，将由可用现金储备偿还。此后，下一次重大到期日要到 2025 年中期。

根据市场情况，集团可能会在接下来的报告期内回购已发行债券。

CTP 的按揭成数为 45%（2021 年 12 月 31 日：43%），符合公司将按揭成数控制在 40-45% 之间的目标。鉴于其较高的总投资组合收益率（截至 2022 年底为 6.5%），集团认为这是一个合适的水平。较高的资产收益率导致了健康的现金流杠杆水平，这也反映在 4.6 倍的利息保障比率（2021 年 12 月 31 日：5.0 倍）和 9.6 倍的正常化净债务与息税折旧及摊销前利润（EBITDA）比率上。

截至 2022 年年底，集团有 68% 的无担保债务和 32% 的有担保债务，在当前环境下，有担保债务的利率更具吸引力，因此根据契约，集团有充足的余地增加有担保债务的金额。

展望

在结构性利好因素的支持下，未来项目的租赁活动也在增加，这说明租户的需求依然强劲：

• 近岸外包/朋友外包；
• 电子商务渗透率不断提高；以及
• 供应链的专业化；

特别是在业务精明的中欧和东欧市场，这些市场以具有吸引力的价格提供熟练劳动力，是为欧洲市场在欧洲进行生产的合理地点。

CTP 已做好充分准备，从这些趋势中获益。集团投资组合的现金流强劲且不断增长，未来 12 个月的合同收入约为 6 亿欧元。预计同比增长将受到指数化的推动，约为 6% ，同时还将受到即将到期的租约的归还影响。

集团的销售渠道利润丰厚，以租户为主导。建筑成本的降低和租金的提高将使 CTP 继续保持高于 10% 的交付收益率。截至 2022 年底，集团在建面积达 170 万平方米，目标是在 2023 年交付至少与 2022 年相同的面积，如果需求保持强劲，交付面积还会更多。

2023 年，CTP 还将继续扩大其太阳能业务，计划在年内再安装 100 兆瓦。

其稳健的资本结构、严谨的财务政策、强大的信贷市场准入能力以及高盈利能力，使 CTP 能够利用有机产生的股权实现快速增长，并有望在本十年结束前实现 2,000 万平方米的可租赁总面积和 10 亿欧元的租金收入。CTP 凭借其在核心市场和成长型市场的领先地位，拥有实现这些目标所需的土地储备、团队、技能和租户关系。

指导和股息

集团确认 2023 年公司调整后每股收益（EPRA EPS）指导值为 0.72 欧元。

CTP 建议 2022 年末期股息为每股普通股 0.23 欧元，经股东大会批准后，将于 2023 年 5 月 18 日支付。这将使 2022 年的股息总额达到每股普通股 0.45 欧元，这意味着公司调整后的每股收益为 741TP3，与 2021 年相比增长了 291TP3。

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/63d7f9493e92bb0c003b43d0/vcmd

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 843868.
英国                               0800 640 6441
英国（本地）                  020 3936 2999
美国                                    1 855 9796 654
美国（本地）                       1 646 664 1960
德国（本地）                              032 22109 8334
荷兰（本地）                         085 888 7233 
所有其他地点                            +44 203 936 2999

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

电话录音也可在 2023 年 3 月 10 日星期五之前点播。如需重播，请拨打以下任一号码并输入与会者接入代码 454812.

英国（本地）：                  020 3936 3001
美国（本地）                      1 845 709 8569
所有其他地点：                           +44 203 936 3001

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CTP 财务日历

关于 CTP
按可出租总面积计算，CTP 是欧洲最大的上市物流和工业房地产所有者、开发商和管理公司，截至 2022 年 12 月 31 日，在 10 个国家拥有 1050 万平方米的可出租总面积。CTP 的所有新建筑均通过了英国建筑性能评估体系（BREEAM）的 "非常好 "或更高评级，并获得了 Sustainalytics 的 "低风险 "ESG 评级，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问 CTP 公司网站： ctp.eu

前瞻性免责声明
本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

^[1] 不包括作为欧盟候选成员国的塞尔维亚。
[2] 波兰、塞尔维亚和保加利亚
[3] 不包括波兰，集团在波兰的新园区有更多投机性开发项目，作为其市场进入的一部分。