Pod objektívom: Brownfieldy s Raphaelom Thiessenom

Aby sme sa dozvedeli viac o meniacej sa úlohe brownfieldov v európskom rozvojovom prostredí a o výzvach a príležitostiach, ktoré prinášajú, porozprávali sme sa s Raphaelom Thiessenom, generálnym riaditeľom spoločnosti Brownfield24.

Môžete nám povedať viac o vašej spoločnosti Brownfield24?

Brownfield24 je popredná nemecká digitálna platforma zameraná výlučne na prestavbu brownfieldov. Od roku 2017 pracujeme na prepojení zainteresovaných strán z celého odvetvia – investorov, developerov, obcí, konzultantov a poskytovateľov služieb – a pomáhame im efektívnejšie a transparentnejšie identifikovať a realizovať príležitosti v oblasti brownfieldov.

Začali sme v roku 2017 s cieľom premeniť prehliadané alebo nedostatočne využívané pozemky na životaschopné a udržateľné projekty. Názov Brownfield24 odráža našu dostupnosť 24 hodín denne, 7 dní v týždni ako digitálnej platformy a naše hlavné zameranie: brownfieldy. Tieto nehnuteľnosti sú často zložité, ale zároveň majú obrovský potenciál pre rozvoj miest, efektívne využívanie zdrojov a klimaticky uvedomelé plánovanie.

Odlišujeme sa našou špecializáciou. Hoci v Európe existujú aj iné platformy pre nehnuteľnosti a prestavbu, len veľmi málo z nich sa zameriava výlučne na brownfieldy tak, ako to robíme my. Toto zameranie na úzku oblasť nám umožňuje budovať hlboké odborné znalosti, cielené nástroje a silnú komunitu profesionálov, ktorí sa zaoberajú špecificky výzvami a príležitosťami brownfieldov.

Pochádzam z realitného sektora a mám vzdelanie v geografii. V priebehu rokov sme si uvedomili, aký fragmentovaný a neefektívny je proces prestavby brownfieldov – najmä pokiaľ ide o hľadanie správnych partnerov a informácií na začiatku projektu. To nás inšpirovalo k spusteniu Brownfield24: priniesť do tohto priestoru viac prehľadnosti, spolupráce a digitálnej podpory.

Hoci obnova miest nie je ničím novým, je pojem „brownfields“ v Európe nový?

Tento pojem nie je v Európe nový. Nové je, že od zavedenia novej pozemkovej politiky EÚ (s cieľom znížiť čisté využívanie pôdy na nulu do roku 2050) venujú developeri a miestne samosprávy tejto téme väčšiu pozornosť. A to nielen preto, že to vyžadujú súčasné a budúce nariadenia, ale najmä preto, že pozemky na zelenej lúke sú vzácne a neexistujú žiadne iné možnosti.

Tak je to v Nemecku a na iných miestach v Európe, ako je Spojené kráľovstvo, Holandsko a Francúzsko, kde je slovo „brownfield“ dobre známe. Predtým v Nemecku väčšina ľudí poznala tento koncept pod rôznymi názvami, ako napríklad Brachfläche, Konversionsfläche alebo Altlastenflächen, ale v posledných rokoch sa bežne používa anglické slovo.

Ktoré sú v Európe najvýznamnejšie oblasti pre brownfieldy?

V Európe existuje niekoľko ohnísk – často tam, kde predtým existoval (ťažký) priemysel, kde je (prímestský) urbanizmus témou a kde developeri hľadajú priestor pre nové projekty. Tam, kde sú stále k dispozícii greenfieldy, ich developeri naďalej uprednostňujú, čo je z ich pohľadu pochopiteľné. Tam, kde nie sú k dispozícii, ľudia sa uchyľujú k brownfieldom. Spojené kráľovstvo, Holandsko, Francúzsko a Nemecko majú dobré lokality pre brownfieldy a históriu rozvoja. Taktiež miesta ako Česká republika a Poľsko – ak sa pozriete na trhy strednej a východnej Európy.

V celej Európe je dostatočný počet brownfieldov. Často ich stačí len identifikovať, majiteľ musí predať a politická stránka musí uprednostniť takýto rozvoj. Toto však stále nie je všade tak.

Aký je stav rozvoja brownfieldov v Nemecku?

Scéna brownfieldov v Nemecku sa v posledných rokoch extrémne profesionalizovala. Keď sme pred ôsmimi rokmi začínali s Brownfield24, neexistovala v skutočnosti súdržná komunita brownfieldov. Dnes sa väčšina aktérov pozná alebo aspoň vie, na koho sa obrátiť s prosbou o vyriešenie problému. Snažíme sa ukázať, že rozvoj brownfieldov nie je raketová veda: stačí spolupracovať so správnymi ľuďmi.

Pomáha, že v Nemecku už existuje dobre zavedený koncept „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ – vnútorný rozvoj pred vonkajším rozvojom. Som veľkým zástancom tejto myšlienky, ktorá hovorí, že najprv by ste mali rozvíjať mestskú oblasť a až potom prechádzať na zelené predmestské oblasti.

A kde sa nachádzajú najatraktívnejšie brownfieldy? V mestských oblastiach. Tieto lokality už majú všetky potrebné pripojenia, ako je elektrina, ulice, kanalizácia a miestna doprava. Taktiež tvrdíme, že myšlienku „vnútorný rozvoj pred vonkajším“ je potrebné rozšíriť o princíp brownfield pred greenfieldom.

A to nás vracia k predchádzajúcemu bodu: v Nemecku v podstate nie je k dispozícii žiadny ďalší priestor na zelenej lúke, takže ľudia musia stavať na brownfieldoch. Niekedy je to investor, kto chce, aby developeri investovali do brownfieldov v súlade s ich celkovou stratégiou udržateľnosti. Navyše – toto nie je len nemecký trend. Rovnaký vývoj vidíme v Rakúsku, Francúzsku a ďalších európskych krajinách.

A čo štátna podpora na sanáciu lokalít?

Na úrovni EÚ sú k dispozícii nejaké fondy, ale úprimne povedané, neviem, či z nich súkromné spoločnosti priamo profitujú. Viem, že Francúzi sú dobrí v získavaní fondov EÚ na brownfieldy. Rovnako ako kdekoľvek inde, mechanizmus získavania takejto podpory je často zložitý a môže si vyžadovať podporu špecializovaných odborníkov. Medzi dobré iniciatívy patrí Brownfield Covenant Act v Belgicku alebo nemecký AAV, medziobecné združenie podporujúce rozvoj brownfieldov v Severnom Porýní-Vestfálsku.

Veľmi by som rád videl, keby politická sféra viac podporovala rozvoj brownfieldov. Nehovorím len o dotáciách – ale v politike potrebujeme viac mentality „prv brownfield, potom greenfield“.

Niekedy sa stáva, že nie samotný brownfield potrebuje čas na rozvoj, ale skôr úsilie o ochranu biotopov, ktoré spomaľuje rozvoj. Nechápejte ma zle! Táto téma je absolútne dôležitá, ale súčasné požiadavky a očakávania už nie sú na normálnej úrovni a to treba konštatovať!

Musíme sa vrátiť k pragmatickejším prístupom. V Nemecku máme príliš veľa predpisov a príliš veľa zainteresovaných strán si myslí, že ich názory treba brať do úvahy na úkor rozvoja projektu, a nakoniec riskujeme, že developeri sa rozhodnú v Nemecku neinvestovať, pretože všetko trvá príliš dlho. Ako všade, aj tu existujú dobré a menej dobré administratívy. Celkovo by však pragmatickejší prístup pomohol urýchliť rozvoj brownfieldov.

Aké sú niektoré zaujímavé projekty brownfieldov v Nemecku, prebiehajúce alebo plánované?

V Nemecku v súčasnosti prebieha množstvo projektov brownfieldov. Spoločnosť CTP má niekoľko veľmi veľkých a zaujímavých projektov, napríklad v Mülheime, Düsseldorfe a Rostocku. Sú to skutočné brownfieldy so skutočnými výzvami! Hoci sú brownfieldy všade v Nemecku, väčšina z nich sa nachádza v Severnom Porýní-Vestfálsku, ktoré je tiež zaujímavou oblasťou vďaka svojej veľkej kvalifikovanej pracovnej sile.

Aký je dôležitý prvý krok pri riešení projektu brownfield?

Najdôležitejšie je zvážiť, že v tomto odvetví existujú profesionáli a vy musíte spolupracovať. Čo najskôr sa s nimi a mestskými úradmi stretnite, aby ste prediskutovali svoj projekt a identifikovali problémové body už v ranom štádiu. Pretože ak prichádzate o peniaze v brownfielde, s najväčšou pravdepodobnosťou je to už na začiatku, keďže ľudia si nevykonávajú náležitú starostlivosť.

Najdôležitejšia je komunikácia! Skutočná komunikácia! Nemá zmysel čokoľvek skrývať, pretože každá strana je závislá od druhej strany. Developeri chcú rýchly rozvoj a obce chcú, aby sa bývalé brownfieldy opäť začali využívať. Čím skôr sa obaja začnú rozprávať medzi sebou – a nie o sebe – tým plynulejší bude proces!

To vidíme v celom Nemecku. Určite existujú body, o ktorých treba diskutovať a ktoré treba zmeniť – ale to je normálne. Chápem, že nie každý chce logistický park na svojom dvore a toto je v Nemecku často predmetom diskusií! Ale logistika už nie je to, čo bola pred 30 rokmi. Stačí sa pozrieť na parky CTP! Dajú sa integrovať do oblasti bez narušenia – a v skutočnosti ju obohacujú.

Často počúvame, že je potrebná väčšia medzisektorová spolupráca. Vedie zameranie sa na brownfieldy k novým štandardom pre verejno-súkromné partnerstvá v oblasti developerských projektov v širšom zmysle?

Ak si investori myslia, že môžu dosiahnuť zisk, vo všeobecnosti uprednostnia samostatnú výstavbu brownfieldov. PPP sú už bežné, najmä ak je vlastníkom verejný sektor, ale tieto projekty zvyčajne trvajú dlhšie – čas, ktorý väčšina developerov nemá alebo nie je ochotná investovať. Podporujem tento druh spolupráce, najmä v prípade lokalít, kam by bežne žiadny investor nešiel.

Prečítajte si viac informácií o brownfieldoch a preskúmajte brownfieldy spoločnosti CTP

Obrázok bannera: Brownfield24