Under the Lens: Brownfields s Alexandrom Hundom

Tri dôvody, prečo sú brownfieldy budúcnosťou priemyselných nehnuteľností

Téma rozvoja brownfieldov sa stáva čoraz dôležitejšou v rozhovoroch o rozvoji nehnuteľností, najmä vo viac industrializovaných regiónoch a západnej Európe, kde je nezastavaná pôda vzácnejšia a snahy o udržateľnosť, do značnej miery poháňané legislatívou a záujmom investorov, sú naštartované rýchlejšie. Brownfieldy označujú nedostatočne využívanú pôdu predtým využívanú na priemyselné alebo komerčné účely. Táto pôda často prichádza s chátrajúcimi štruktúrami a kontaminovanou pôdou.  

Nemožno poprieť skutočnosť, že výstavba na zelenej lúke na čerstvom pozemku je oveľa jednoduchšia. Brownfieldy prichádzajú s dedičnými komplikáciami, ktoré si vyžadujú osobitnú starostlivosť, ako je hodnotenie podmienok na mieste, riešenie problémov s kontamináciou a orientácia v regulačných požiadavkách. Avšak tieto dodatočné prekážky sú zvyčajne dobre odmenené.   

V panelovej diskusii na Ramp One, ktorú organizoval DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung v Hamburgu, sa Alexander Hund, generálny riaditeľ CTP Deutschland, podelil o svoje postrehy o rozvoji brownfieldov a ich výhodách spolu s ďalšími nemeckými odborníkmi na nehnuteľnosti: Raphael Thießen, výkonný riaditeľ Brownfield24 a Deutscher Brownfield Verband eV, Julian Kux, riaditeľ logistiky v SEGRO Germany GmbH, a Martin Birkert, Country Manager pre Nemecko v MLP Group.

Alex uvažuje o troch základných výhodách, o ktorých sa diskutovalo:   

1. Dobre integrovaný do mestskej štruktúry

Každý v realitách vie, aké dôležité je umiestnenie. S nárastom elektronického obchodu a dopytu po logistike na poslednú míľu, podporený rastúcimi cieľmi ESG vyžadujúcimi inteligentnejšie dochádzanie zamestnancov, je poloha v našom svete priemyselných nehnuteľností obzvlášť dôležitá. Mnohé brownfieldy boli pôvodne vybudované na okrajoch miest, ale v dôsledku rastu populácie sa tieto mestá odvtedy rozrástli okolo týchto priemyselných lokalít. To im umožňuje bezproblémovú integráciu do dnešnej mestskej štruktúry, čo umožňuje ľahký pohyb a spojenie medzi ľuďmi a tovarom a zároveň znižuje emisie CO2.   

Správy a štúdie od Federálnej agentúry pre životné prostredie Nemecka (Umweltbundesamt) naznačujú, že v silne industrializovaných regiónoch, ako je Porúrie, môžu brownfieldy a nedostatočne využívané priemyselné areály predstavovať približne 13% až 18% mestskej pôdy. Toto vysoké percento odráža dedičstvo rozsiahlej priemyselnej činnosti a následného poklesu.   

2. Podstatná výhoda ESG

Kľúčovým nájomcom udržateľnosti je inteligentnejšie využívanie zdrojov. V realitách to do značnej miery znamená efektívnejšie využitie územia a využitie stavebných materiálov, a to ako počas výstavby, tak aj životnosti stavieb. Brownfieldy riešia obe tieto oblasti. Po prvé, prinášajú nový život do nedostatočne využívaných oblastí, čím znižujú potrebu rozvoja na zelenej lúke, čo pomáha zachovať biodiverzitu. Po druhé, podporujú obnovu starých štruktúr tam, kde sa to považuje za možné; tým sa znižuje potreba ťažby nových materiálov a minimalizuje sa množstvo materiálov, ktoré končia na skládkach.   

To poskytuje obrovskú výhodu pre vývojárov aj budúcich nájomcov zariadení pri plnení E aspektov ich cieľov ESG. Všetko sa vracia do uhlíkovej stopy budovy, známej aj ako stelesnený uhlík, ktorá zodpovedá nielen prevádzke budovy, ale aj procesu výstavby.

3. Podpora miestnych orgánov

Rozvoj brownfieldov poskytuje miestnym orgánom hmatateľné sociálne, environmentálne a ekonomické výhody. CTP sa snaží o úzku spoluprácu s miestnymi úradmi pri všetkých našich projektoch ako základnú súčasť nášho obchodného modelu Parkmaker – v ktorom sú parky votkané do miestnych regiónov s rôznymi partnerstvami – napríklad s technickými školami, dopravnými úradmi, náborovými agentúrami – s cieľom umožňujú nám spoločne rásť a spoločne rozvíjať región. Projekty brownfieldov si však vyžadujú hlbšiu úroveň spolupráce, pretože okolie týchto projektov je už oveľa rozvinutejšie a vyžaduje si užšiu spoluprácu. CTP má veľmi pozitívne skúsenosti so spoluprácou s miestnymi úradmi na takýchto brownfield projektoch a má na to dobrý dôvod. Prinesenie nových aktivít do kedysi opustenej oblasti podporuje miestnu ekonomiku a vytvára pracovné miesta a nové priestory pre obyvateľov, ktoré môžu využívať – či už na prácu, bývanie alebo tretie priestory.

• Miestne orgány si to uvedomujú a môžu vývojárov odmeňovať rôznymi spôsobmi:   
• Finančné stimuly: granty, dotácie a daňové úľavy  
• Regulačná pomoc: zjednodušené povoľovacie procesy, flexibilnejšia politika zónovania a využívania pôdy  
• Zjednodušené povoľovacie procesy: Miestne úrady môžu zjednodušiť povoľovanie a schvaľovanie
• Technická podpora: hodnotenie lokality a podpora environmentálnych štúdií, odborné konzultácie a poradenské služby  

Okrem týchto výhod, ktoré si developeri môžu užiť dnes, Alex poukazuje na to, že obavy týkajúce sa životného prostredia a bezpečnosti pôdy sú na vzostupe a že rozvoj brownfieldov bude zaradený do hlavného prúdu. To, čo dnes vidíme vo viac industrializovaných regiónoch, ako je Nemecko, nakoniec zažijeme v regiónoch, ktoré sa dnes rýchlejšie rozvíjajú – ako v SEE.   

„To je miesto, kde má CTP skutočne jedinečnú pozíciu ako najväčší európsky kótovaný developer a dlhodobý vlastník-prevádzkovateľ priemyselných a logistických nehnuteľností v Európe. Naše portfólio zahŕňa regióny v rôznych fázach priemyselnej a ekonomickej zrelosti a rozvoja, pričom našim klientom skutočne poskytuje širokú ponuku a naše regionálne znalosti. V Nemecku, vo vyspelej ekonomike, sme vo vzrušujúcom popredí v učení sa, ako využiť a prepracovať brownfieldy v prospech nielen nás ako developerov, ale aj podnikov, miestnych úradov a miestnych komunít – a je tu veľký potenciál byť dosiahnuté!“ – Alexander Hund 

Tu sú niektoré z brownfieldov CTP z tohto roku:   

• CTPark Bremen, DE (Ocenenie Brownfield24 za najlepší logistický brownfield za rok 2024 v Nemecku) 
• CTPark Wuppertal, DE  
• CTPark Mülheim, DE  
• CTPark Weiden, DE  
• CTPark Brno-Líšeň, CZ 
• Ponávka, CZ
• Vlněna, CZ