Areál Zetoru jako sonda do české ekonomiky: místo těžké výroby lehká, e-commerce a výzkum a vývoj

Při lockdownu si využívání e-commerce sektoru osvojili i lidé, kteří se mu doteď vyhýbali. I proto se všichni lídři trhu o letošních Vánocích chystají na rekordní tržby. Nákupní chování lidí a lepší a dostupnější technologie umožnily i v Česku akceleraci celého sektoru, který se čím dál víc hlásí o důležité místo v tuzemské ekonomice. Dobře to ilustruje i příběh aktuálně rostoucího nového areálu na místě bývalého brněnského Zetoru. Původně se měly zdejší podniky orientovat hlavně na výrobu. Dnes je jasné, že se tady o slovo přihlásí i firmy z e-commerce byznysu.

"Dalo se to čekat, podíl tohoto segmentu byl v Česku proti jiným zemím před pandemií covidu-19 relativně nízký. Pandemie jeho rozvoj akcelerovala. Umožnila vznik nových start-upů a zvětšení těch subjektů, které už na trhu působily," říká Pavel Blažek, business developer společnosti CTP, který má na starost obsazování nově vznikajících budov v bývalém areálu brněnského Zetoru. Postupně se rýsující složení klientů a jejich přání jsou dobrým indikátorem celé současné české situace. "Úplně původně jsme počítali s tím, že to bude výrobní areál, ale realita ukazuje, že tady bude fungovat kombinace lehké výroby, výzkumu a vývoje a e-commerce, přičemž přesný poměr nyní nedokážeme stanovit."

Čím to je?

Vysvětlujeme si to tím, že lidé se stále více učí konzumovat různé služby, což platí tím víc, čím je dané město větší. U Brna je taková poptávka úplně zřejmá. Koncentruje se tady hodně lidí s vyšším socioekonomickým zázemím, u kterých se dá očekávat, že budou tento typ služeb vyhledávat. K tomu je třeba připočítat masivní efekt pandemie, která zájem o tyto služby významně zvedla - zvykli jsme si, že všechno můžeme dostat na pár kliknutí, nechceme už trávit čas nějakou delší cestou. Právě poskytovatelé tohoto typu služeb teď hledají nové nebo větší a lepší zázemí. My jsme do areálu Zetoru původně šli proto, že už jsme neměli kam rozšiřovat prostory pro naše stávající nájemníky - chtěli jsme sem relokovat naše klienty z Brna i okolí, ale s ohledem na covid se všechno hodně proměnilo. Většina subjektů, které už teď v areálu jsou, nebo se do něj chystají, jsou naši úplně noví zákazníci hojně zastupující právě odvětví e-commerce.

To je pro byznys docela dobré, ne?

Jistě, vážíme si toho. Ale zároveň to krásně ilustruje, jak doba vytvořila poptávku po novém typu služeb. Hlavně e-shopové firmy významně rostou, někdy meziročně i v desítkách procent a teď dospěly do stádia, kdy se potřebují rozšiřovat nejen v ziscích, ale i v prostorech, které jsou pro jejich provoz a budoucí rozvoj nezbytné. Pokud chtějí růst a vědí, že je jen otázka času, kdy už se do svých stávajících lokalit zkrátka nevejdou, nemůžou na tom založit rozvoj firmy. Potřebují to nejdřív vyřešit. My na to u stávajících klientů myslíme, proto jim nabízíme v rámci doby nájmu možnost přestěhovat se do našich jiných lokalit.

V jakém stádiu výstavby jste v areálu Zetoru dnes?

Všechno, co tady už vzniklo nebo se dnes staví, má svoje nájemníky. Vše budujeme přímo pro klienty, přičemž v areálu jsme naplánovali celkem osm objektů, které se od sebe docela liší. Pozorujeme přitom velký efekt toho, jak se daly do pohybu práce na novém brněnském územním plánu. Spolu s tím se totiž rozpohybovalo i myšlení lidí a majitelů firem. Sídlí dnes v různých jiných areálech, kde už je vidět na konec jejich životnosti, a majitelé tak musí zvažovat, kam se přestěhovat. Česko je přece jen pořád hodně výrobní země a v Brně je průmyslová tradice silná, takže sledujeme i expanzi stávajících výrobních podniků. Zároveň ale vidíme, že už k nám do Česka opravdu míří i sofistikovanější výroba s přidanou hodnotou - konkrétně Brno má velký potenciál, rapidně tady rostou kompetence a je tady spousta vzdělaných lidí. Tady dávám za pravdu politikům, opravdu už se nebavíme jen o montovnách. Byť definice montovny je těžká, protože i R&D firmy, tedy ty orientované na výzkum a vývoj, vždycky potřebují někoho, kdo dá konečný výrobek dohromady. I my očekáváme, že nízkomaržová výroba bude v Česku nahrazována výrobou sofistikovanější. Ne proto, že si to řeknou politici, ale zkrátka proto, že náklady na pracovní sílu budou příliš vysoké a vytlačí ji situace na trhu.

Dobrý příklad toho, o čem mluvíte, je Rohlík.cz, firma, která zatím obsadila největší část nově vybudovaných ploch.

Rohlík je aktuálně první a jediný naplno fungující nájemce, další si budou přebírat prostory na přelomu roku 21/22. Podobně velkou plochu si pro sebe objednala nadnárodní společnost Moog, která se zaměřuje na výrobu speciálních elektrických strojů a pohonů, a my ji stěhujeme do nových prostor. V další budově, která se teď dokončuje, bude jedna strojírenská výroba, další potravinářská a jeden menší velkosklad. Například ta potravinářská je pěkný příklad současného dění - je to brněnská firma Aktin, která provozuje e-shop s potravinovými doplňky pro zdravou výživu. Doteď měli sklad a výrobu na dvou různých místech, ale jak se jim daří a rostou, hledali místo, kde všechno spojí pod jednu střechu a získají patřičné zázemí.

Když se změnilo složení zájemců o prostory v Zetoru, měnili jste i provedení budov?

Kompletně jsme měnili jen jeden objekt, protože poptávka se proti původnímu plánu hodně změnila, jinak všechny plány držíme. Jsme v tomhle hodně omezení, protože změny znamenají zásah, který musí projít znovu procesem územního povolování, a to si časově nemůžeme dovolit. Je ale pravda, že s každým novým klientem se učíme porozumět jeho provozu a každodennímu fungování, abychom stavbu patřičně nadimenzovali. Často se děje, že sami zákazníci nevědí, jak budovu přizpůsobit, a chodí od nich různé návrhy, se kterými pracujeme. Snažíme se neustále zapracovávat nové poznatky v oblasti výstavby a trvalé udržitelnosti, třeba to, že v Zetoru pracují budovy s využíváním šedé vody či solární energie. Směřování nových projektů k trvalé udržitelnosti je jeden z významných cílů naší společnosti, ale vidíme, že i naši zákazníci s tímto trendem více pracují. Do budoucna platí asi pro všechny společnosti, že buď se k udržitelnějšímu fungování samy uchýlí, anebo je k tomu donutí veřejnost či akcionáři. Vezměte si, jak dnes na elektrospotřebičích sledujete, do jaké energetické třídy patří. Do stejného módu dojdeme brzy i u firem. Už teď vidím, že řada z nich cítí, že by jim v tomto ohledu mohl ujet vlak, protože to nejsou změny, které je možné implementovat v krátkodobém horizontu. Proto se o ně postupně snaží už teď.

Pavel Blažek