CTP NV 2023 財年業績

阿姆斯特丹，2024 年 3 月 7 日 – CTP NV (CTPNV.AS)（「CTP」、「集團」或「公司」）2023 年淨租金收入為 5.432 億歐元，年成長 20.1%，租金年增 7.41 TP3T，主要由重新談判和到期租賃的指數化和迴歸驅動。截至 2023 年 12 月 31 日，未來 12 個月的合約收入為 7.19 億歐元。年末入住率從 2023 年 6 月 30 日的 93% 增加到 94%。

CTP 於 2023 年交付創紀錄的 120 萬平方米，成交面積為 10.8%，竣工租賃面積為 86%。截至 2023 年 12 月 31 日，管道面積達 200 萬平方米，全部出租後潛在租金收入為 1.42 億歐元。截至 2023 年底，集團的常備投資組合 GLA 增至 1,180 萬平方米，而總資產價值（「GAV」）增加了 18.7% 至 136 億歐元。 EPRA NTA 每股增加 15.2% 至 15.92 歐元。

公司具體調整後 EPRA 收益增加 21.8% 至 3.235 億歐元。 CTP 公司特定調整後的 EPRA 每股盈餘為 0.73 歐元，高於 CTP 2023 年指引值 0.72 歐元。

CTP 確認其 2024 年公司特定調整後 EPRA EPS 指引值為 0.80 – 0.82 歐元。

 

 

主要亮点

单位：百万欧元	2023	重述 2022	% 增加	2023 年第四季	2022年第四季	% 增加
净租金收入	543.2	452.1	+20.1%	140.9	123.9	+13.7%
投资性房地产净估值结果	878.7	697.3	+26.0%	222.4	165.4	+34.5%
本期利润	922.6	764.2	+20.7%	189.9	200.6	-5.4%%
公司特定调整后 EPRA 盈利	323.5	265.5	+21.8%	85.0	71.2	+19.5%
欧元	2023	2022	% 增加	2023 年第四季	2022年第四季	% 增加
公司特定调整后 EPRA EPS	0.73	0.61	+18.5%	0.19	0.16	+18.3%
单位：百万欧元	2023 年 12 月 31 日	2022 年 12 月 31 日	% 增加
投资性房地产（"IP）	12,039.2	10,124.2	+18.9%
开发中投资物业（IPuD）	1,359.6	1,193.3	+13.9%
	2023 年 12 月 31 日	2022 年 12 月 31 日	% 增加
每股 EPRA NTA	€15.92	€13.81	+15.2%
在建项目的预期年收益率	10.3%	10.1%
LTV	46.0%	45.4%

 

由於租賃活動增加和入住率高達 94%，租金強勁成長

2023年，CTP簽訂租賃面積1,976,000平方米，合約年租金收入為1.35億歐元，每平方公尺平均月租金為5.69歐元（2022年：4.82歐元）。在捷克共和國，已簽訂租約的平均月租金為每平方公尺 7.19 歐元。

按平方米计算的已签订租约	Q1	Q2	Q3	第四季	風雲
2022	441,000	452,000	505,000	485,000	1,883,000
2023	297,000	552,000	585,000	542,000	1,976,000
增加	-33%	+22%	+16%	+12%	+5%

 

每平方米签订的平均月租租赁合同（欧元）	Q1	Q2	Q3	第四季	風雲
2022	4.87	4.89	4.75	4.80	4.82
2023	5.31	5.56	5.77	5.81	5.69
增加	+9%	+14%	+21%	+21%	+18%

 

其中约三分之二是与现有租户签订的租约，这与 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式是一致的。

主要的租赁交易包括与第三方物流供应商 Raben 签订了 115,000 平方米的租赁协议，与商用车辆制造商冷却系统全球供应商 Titan X 签订了 27,000 平方米的租赁协议，与一家德国可再生能源开发商和服务供应商签订了 25,000 平方米的租赁协议，与一家为等离子涂层、感应加热和激光激励工艺提供电源的全球制造商通快惠廷格签订了 25,000 平方米的租赁协议，所有这些协议都在波兰签订；与塞尔维亚的 Mercator 连锁超市签订了 68,000 平方米的协议，该超市正在集中其配送和仓储需求；此外，还与总部位于台湾的英业达签订了 52,000 平方米的协议，该公司生产计算机、笔记本电脑、服务器和其他物联网设备；与一家德国汽车公司签订了 28,000 平方米的协议，该公司开发电气化驱动技术。

截至 2023 年 9 月 30 日，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额为 27.5%，仍是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者和开发商。集团还是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。

CTP 的客户超过 1,000 家，拥有广泛而多元化的国际租户基础，其中包括信用评级良好的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度分散，没有任何一家租户的年租金超过 2.5%，从而带来了稳定的收入来源。CTP 排名前 50 位的租户仅占其年租金总额的 33.3%，而且大多数租户分布在多个 CTP 园区。

該公司的入住率達到 94%，較 2023 年 6 月 30 日增加 1%。該集團的客戶保留率仍維持在 90%（2022 年：90%），這表明 CTP 有能力利用長期客戶關係。投資組合 WAULT 為 6.6 年（2022 財年：6.5 年），符合公司 > 6 年的目標。

2023 年上半年的租金收缴水平为 99.8%（2022 财政年度：99.7%），付款情况没有恶化。

租金收入为 2.804 亿欧元，同比增长 21.7%。与去年同期相比，租金收入增长了 7.5%，主要原因是重新谈判和到期租约的指数化和复归。

集团已采取措施限制服务费流失，尤其是在捷克共和国和德国，这使得净租金收入与租金收入的比率从 2022 年上半年的 92% 提高到 2023 年上半年的 96%。因此，净租金收入同比增长 26.8%。

在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[1].

截至2023年12月31日，本集團投資組合產生的收入中有66%包含此雙重指數化條款，且本集團預計這一數字將進一步增加。

還原電位為 14.5%。新簽訂的租約不斷高於 ERV，顯示市場租金持續強勁成長並支撐估值。

截至2023年12月31日，未來12個月的合約營收為7.19億歐元，年增22.1%，顯示CTP投資組合現金流的強勁成長。

 

盈利管道不断增加

CTP 继续对其高利润管道进行严格投资。

2023年，集團完成GLA面積120萬平方公尺（2022年：100萬平方公尺）。這些開發案的交付面積為 10.8%，出租量為 86%，合約年租金收入將達到 7,330 萬歐元，當這些項目全部入住時，還將產生 1,630 萬歐元的合約年租金收入。

2023 年主要交付的部分項目包括： 貝爾格萊德市 CTPark 的 84,000 平方米（租給 Mercator、Lesina 和 Wagen International 等）；布加勒斯特西 CTPark 佔地 65,000 平方公尺（租給 LPP）；維也納東部 CTPark 佔地 51,000 平方公尺（已出租至 DHL、Frigologo、Quick Service Logistics、Toyota Logistics Services、Schachinger 等）；華沙南部 CTPark 佔地 47,000 平方米（已出租給 TAS Logystika 等）；俄斯特拉發-赫魯索夫 CTPark 佔地 40,000 平方米（已出租給 Vitesco 和 Fides 等）；克拉古耶瓦茨CTPark 33,000平方公尺（租給延鋒）；普雷紹夫南 CTPark 佔地 27,000 平方公尺（租給博斯）。

雖然 2022 年的平均建築成本約為每平方公尺 550 歐元，但到 2023 年，平均建築成本將達到每平方公尺 500 歐元，部分歸功於 CTP 的內部施工和採購團隊。 CTP 預計到 2024 年將保持在這一水平。建築成本的下降，加上強勁的租戶需求和低空置率推動的租金持續增長，使得 CTP 將其核心中東歐市場新建築的 YoC 目標提高到 11%，憑藉CTP獨特的園區模式以及內部建設和採購專業知識的支持，處於行業領先水平。

截至 2023 年第三季度末，集团在建楼宇面积达 190 万平方米，潜在租金收入达 1.39 亿欧元，预计年收益率为 10.6%。长期以来，CTP 通过在现有园区内以租户为主导进行开发，实现了可持续增长。集团在建项目中有 68% 位于现有园区，25% 位于新园区（主要在波兰），这些新园区的可租赁总面积有可能超过 100,000 平方米。计划 2023 年交付的预租项目为 77%，CTP 预计交付时的预租项目将达到 80%-90%，与历史业绩保持一致。由于 CTP 在大多数市场中都是总承包商，因此可以完全控制交付过程和时间，从而使公司能够根据租户需求加快或放慢交付速度，同时也为租户提供灵活的建筑要求。

2024 年，集團的目標是交付 100 至 150 萬平方米，具體取決於租戶需求。目前為尚未啟動的未來項目簽署的 61,000 平方米租賃合約清楚地表明了持續的租戶需求。

截至2023年12月31日，CTP的土地儲備達2,340萬平方米（2022年12月31日：2,030萬平方米），這使公司能夠在本十年末實現總建築面積2,000萬平方米的目標。土地儲備的增加主要是由於捷克共和國以及德國和波蘭等新市場的土地收購。然而，集團正專注於調動現有土地儲備以實現回報最大化，同時在土地儲備補充方面保持嚴格的資本配置。土地儲備62%位於CTP現有園區內，而29%位於或毗鄰新園區，新園區有潛力成長至100,000平方公尺以上。土地儲備中的 24% 透過選擇權獲得擔保，而剩餘的 76% 則擁有並相應地反映在資產負債表中。

 

能源業務貨幣化

CTP 正在按計劃實施光伏系統的擴張計劃。由於每兆瓦的平均成本約為 75 萬歐元，集團這些投資的 YoC 目標為 15%。

2023 年期间，集团又在屋顶上安装了 59 兆瓦的发电设备，这些设备目前正在并网发电，并将从 2024 年起产生收入。目前总装机容量为 97 兆瓦。

2023 年集團的太陽能收入達到 630 萬歐元。

随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规；iv) 符合客户要求；v) 能够实现其自身的 ESG 目标。

 

管道推动估值结果

投資性房地產（「IP」）估值從截至2022 年12 月31 日的101 億歐元增至截至2023 年12 月31 日的120 億歐元，主要受到以下因素的推動：從正在開發的投資性房地產轉讓已完成項目10.742 億歐元（「 IPuD」）至 IP，淨重估結果為 3.173 億歐元，常備資產收購為 1.617 億歐元，土地銀行收購為 2.243 億歐元。

截至 2023 年 12 月 31 日，IPuD 成長 13.9% 至 14 億歐元，主要由開發進度推動，而在建工程的 GLA 面積從 2022 年底的 170 萬平方公尺增加到 2023 年底的 200 萬平方公尺。

截至 2023 年 12 月 31 日，GAV 增至 136 億歐元，較 2022 年 12 月 31 日成長 18.7%。

2023 年的重估達 8.787 億歐元，主要是由 IPUD（5.614 億歐元）、常備資產重估（包括穩定 2023 年交付量（1.986 億歐元）和土地儲備（1.039 億歐元）推動）。

以同類基礎計算，在 ERV 成長 10.1% 的推動下，CTP 的投資組合在 2023 年成長了 2.0%，完全抵銷了殖利率的擴大。

復歸收益率在過去 18 個月中增加了 80 個基點（2023 年為 40 個基點），達到 7.2%。隨著西歐市場收益率波動較大，中東歐和西歐物流之間的收益率差異回到了長期平均值。 CTP 預計，由於中東歐地區成長預期較高，殖利率差異將進一步縮小。

CTP 预计，在中欧和东欧地区长期增长驱动力的积极影响下，租户需求持续增长，ERV 将进一步实现正增长。特别是中欧和东欧地区的租金水平仍然在可承受范围内，因为尽管增长势头强劲，但其绝对起点要比西欧国家低得多。按实际价值计算，许多中东欧市场的租金仍低于 2010 年的水平。

每股 EPRA NTA 從 2022 年 12 月 31 日的 13.81 歐元增加至 2023 年 12 月 31 日的 15.92 歐元，增加了 15.2%。這一增長主要是由重估（+1.94歐元）和公司特定調整後的EPRA每股收益（+0.73歐元）推動的，但部分被股息（-0.50歐元）和其他（-0.06歐元）所抵消。

 

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

2023 年，集團籌集了 16 億歐元：

• 6.41 億歐元無擔保貸款設施，固定總成本為 4.8%，平均期限為 7.3 年；和
• 9.16 億歐元的擔保貸款設施，固定總成本為 5.0%，平均期限為 6.3 年。

2024 年頭幾個月，CTP 在債務市場上保持活躍：

• 與義大利和捷克銀行組成的銀團提供 1 億歐元的 6 年期擔保貸款，固定總成本為 4.9%；
• 發行 7.5 億歐元的 6 年期綠色債券，票面利率為 4.75%（MS +220bps），並同時進行 2.5 億歐元的短期要約收購；和
• 與一家奧地利銀行簽訂的 9,000 萬歐元 7 年期擔保貸款融資。

隨著債券市場定價的合理化，目前的條件與銀行貸款市場的定價相比具有競爭力。

集團1月和2月簽署的債券發行和融資的預計流動性部位為19億歐元，其中包括13.81億歐元現金和現金等價物，以及5億歐元未提取的RCF。

CTP的平均債務成本為1.95%（2022年12月31日：1.56%），其中99.5%的債務在到期前被固定或對沖。平均債務年限為5.3年（2022年12月31日：5.7年）。

該集團即將到期的第一筆重大資金為 4.25 億歐元[2] 該債券將於 2025 年 6 月到期，將從可用現金儲備中償還。

截至2023年12月31日，CTP的LTV達到46.0%，較截至2023年6月30日的45.9%上升10個基點，原因是2023年收益率擴大以及集團在第四季度完成的有吸引力的土地儲備收購。 CTP 預計 LTV 將呈下降趨勢，因為我們開發專案的重估已全部預訂完畢。

LTV 略高於公司設定的 40%-45% 之間的 LTV 目標，考慮到其較高的總投資組合收益率（6.7%），集團認為這是一個適當的水平。較高收益的資產帶來健康的現金流槓桿水平，這也反映在 9.2 倍的正常化淨債務與 EBITDA 比率（2022 年 12 月 31 日：9.6 倍）

截至 2023 年底，該集團擁有 60% 無擔保債務和 40% 有擔保債務，在其擔保債務測試和未支配資產測試契約下擁有充足的空間。

	2023 年 12 月 31 日	公约
担保债务测试	18.5%	40%
未支配资产测试	189.1%	125%
利息保障比率	3.8倍	1.5x

2023年第三季度，穆迪和標準普爾分別確認了CTP的Baa3和BBB-信用評級，展望均為穩定。

 

指導意見已確認

租賃動態依然強勁，租戶需求強勁，而新增供應量減少導致租金持續成長。

CTP 處於有利地位，可以從這些趨勢中受益。集團的管道利潤豐厚且由租戶主導。 CTP 管道的 YoC 增加至 10.3%，而由於建築成本下降和租金增長，中東歐核心市場新項目的目標是 11%。下一階段的成長已落實和融資，截至 2023 年 12 月 31 日，在建面積為 200 萬平方米，目標是在 2024 年交付 1 至 150 萬平方米。

CTP 穩健的資本結構、嚴格的財務政策、強大的信貸市場准入、行業領先的土地儲備、內部建築專業知識和深厚的租戶關係使 CTP 能夠實現其目標。在開發竣工、指數化和復歸的推動下，CTP 預計到 2027 年租金收入將達到 10 億歐元，並預計在本世紀末達到 2,000 萬平方公尺的 GLA 和 12 億歐元的租金收入。

該集團確認了 2024 年公司具體調整後的 EPRA EPS 指導，其為 0.80 歐元 - 0.82 歐元。

 

股息

CTP 提議派發2023 年末期股息為每股普通股0.275 歐元，經年度股東大會批准後，將於2024 年5 月20 日支付。這將使2023 年股息總額達到每股普通股0.525 歐元，這代表了公司特定調整後的股息。HorRA EPS 派息為 73%，符合集團派息 70%-80% 的股息政策，與 2022 年相比增長了 16.7%。

預設股利為以股代息，但股東可以選擇以現金支付股利。

 

 

 

 

 

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/65a905419608da1200b599f1/hrte

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 882463.

德国 +49 32 22109 8334

法國 +33 9 70 73 39 58

荷兰 +31 85 888 7233

英國 +44 20 3936 2999

美國 +1 646 787 9445

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://www.ctp.eu/investors/financial-reports/

 

CTP 财务日历

行动	日期
2024 年年度大会	2024 年 4 月 23 日
除息日 – 2023年末期股息	2024 年 4 月 29 日
記錄日期 – 2023年末期股息	2024 年 4 月 30 日
2024 年第一季度结果	2024 年 5 月 9 日
支付日期 – 2023年末期股息	2024 年 5 月 20 日
2024 年上半年业绩	2024 年 8 月 8 日
資本市場日（羅馬尼亞布加勒斯特）	2024 年 9 月 25/26
2024 年第三季度业绩	2024 年 11 月 7 日

 

分析师和投资者咨询的详细联系方式：
投资者关系主管 Maarten Otte
手机： +420 730 197 500+420 730 197 500
电子邮件： maarten.otte@ctp.eu

媒体垂询联系方式：
Patryk Statkiewicz，集团营销与公关负责人
手机： +31 (0) 629 596 119+31 (0) 629 596 119
电子邮件： patryk.statkiewicz@ctp.eu

 

 

 

关于 CTP
按可出租总面积计算，CTP 是欧洲最大的物流和工业房地产上市业主、开发商和管理公司，截至 2023 年 9 月 30 日，在 10 个国家拥有 1120 万平方米的可出租总面积。CTP 的所有新建筑均通过了英国建筑性能评估体系（BREEAM）的 "非常好 "或更高评级，并获得了 Sustainalytics 的 "可忽略风险 "ESG 评级，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问 CTP 公司网站： www.ctp.eu

免责声明

CTP法定審計師的2023年審計程序正在進行中，並已基本完成。

本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

^[1] 采用本地和欧盟 27 国/欧元区消费物价指数的混合指数

^[2] 2024 年 2 月 7 日要約收購結算後的未償還金額。