Vývojár Kodr o dostavbe Vlněny: Nechceme v Brne stavať nudné budovy. Věříme v rozvoj mesta

Kto už prešiel areálom kancelárskeho parku Vlněna, tomu je jasné, že jeho súčasná podoba nie je konečná. Volná prostranství dávajú priestor k ďalšiemu rozvoju a práve ten už je vidieť - hneď u Dornychu roste budova I, ktorá vytvára novú výstavnú tvár areálu. Jakub Kodr, obchodný riaditeľ CTP, majiteľ areálu, v Česku, sa o ňu nebojí povedať: "Tahle budova bude aspirovať na najmodernejší objekt vo strednej Európe a bude najhezčí v Brne. A možno aj v celom Česku."

Ako sa ďalej bude areál presne rozvíjať? I o tom mluví Kodr v rozhovore, kde približuje ďalšie plány CTP v Brne, meste, ktorému s kolegyňami vo svojich rovinách pribúdajú veľkou budúcnosťou.

V akej fázi teraz stavba nové budovy je?

Aktuálne stavíme monolitickú časť objektu. Hotovo by malo byť do dvoch rokov s tým, že u prvého nájemcu, s ktorým už máme predbežnú dohodu, chceme, aby sa stěhoval za rok v prosinci. Naším cieľom je postaviť najlepšiu a najkrajšiu budovu v Brne a možno aj v celom Česku, ktorá bude svojim vzhľadom pôsobiť ojedinele. Nic nás do toho netlačí, ale jdeme do toho preto, že práve takto sa nám to líbí - nechceme stavět nudné budovy. Jsme dlhodobý investor, nechceme objekt ani v dlhodobom horizonte predávať, čo znamená, že nás zaujíma jeho hodnota a pôsobenie na okolí i za padesát rokov. Samozrejme, že chceme na pronájmu priestor vydělat, ale extrémně nám záleží tiež na tom, aby sa nám samotným budovy líbily, aby sa líbily ľuďom, ktorí okolo nich chodia, i mestu ako celku. Keď je stavba dizajnová navenek a technologicky vyspelá vnútri, dokážeme akceptovať vyššiu investíciu, ktorá činí v tomto prípade 600 miliónov korún

Ako sa premýšľa nad stavbou, ktorá má byť architektonicky hodnotná aj po roku 2070?

Navrhuje sa tak, aby bola špecifická, ale zároveň zapadala do konceptu Vlněny a celkové prestavby tejto oblasti. Právě tato budova totiž bude tvořit konturu města, na ulici Dornych bude vidět nejvíc ze všech, a preto chceme, aby to bola signifikantní stavba, ktorá bude dôkazom toho, že všetko, čo ide dnes v architektuře dosiahnuť - 61 metrov vysokú budovu s unikátnou prosklenou fasádou navrhlo Studio Acht. Architekti vytvorili prosklenou "pilovitou" fasádu, ktorá doteraz nebola podobne použitá nikde v Európe. Jej realizácia bude veľmi náročná nielen finančne, ale aj po technickej stránke. Cieľom je maximálne využitie konceptu úplne prosklené budovy. Pracovní místa v kancelářích proto budou uvnitř objektu usazena podél oken tak, aby co největšímu počtu svých uživatelů nabízela optimální světelné podmínky a atraktivní výhledy na celé Brno.

K čomu bude celý objekt slúžiť?

Počítáme s jej využitím pre kanceláře a maloobchod, pričom s nájemcami už jednáme. Potvrdzuje sa, čo sme čakali - kľúčovým aspektom je pre všetky záujmy unikátnosť projektu, vizualita a dizajn, poloha stavby sa skvele viditeľnosťou a tiež zásady udržateľnosti, ktoré sa držíme pri jej budovaní a poznávaní fungovania. Tihle záujemci ani tolik neřeší, koľko je nájem bude stáť, ale čo prostredníctvom takýchto kancelárií nabízejí svojim zamestnancom a vlastně i klientům.

Všetky budovy CTP sa stavajú podľa vyšších štandardov certifikácie BREEAM a LEED. Platí to aj pre túto stavbu?

Svým spracovaním a vybavením sa bude budova I radiť k pasívnym budovám a mieriť na najvyššiu certifikáciu BREEAM Outstanding a WELL Platinum. Na výstavbu využívame materiály s nízkou uhlíkovou stopou a po dokončení budú jednotlivá zariadenia okrem inteligentného osvetlenia a kontroly kvality vzduchu využívať napríklad aj šedou vodu. Koncept chytrých kancelárií zahŕňa napríklad osvetlenie, ktoré bude ovládané inteligentnými technológiami. Čidlo rozpozná, koľko je na danom mieste osôb, a podľa toho zreguluje intenzitu osvetlenia jednotlivých pracovných miest. Zajistí to nielen vysoký svetelný komfort každého pracoviska, ale prinesie to aj úsporu energie, pretože sa bude svítit len vtedy a v takej intenzite, ako bude zrovna potřeba. A pod kontrolou bude v budovách tiež kvalita vzduchu. Sú to všetko relatívne drahé riešenia, ale do budúcna to dává veľký zmysel - peniaze sa nám čiastočne vrátia a hlavne je to vklad do fungovania životného prostredia.

V areáli Vlněny budete pokračovať ešte budovami K, X a Y. Ako budete mať charakter?

K bude tiež kancelársky objekt a X a Y sú rezidenčné budovy, kde sa chystáme postaviť luxusné malé a väčšie byty a apartmány. I tady chceme byť unikátní, znovu chceme prinést niečo nové, takže plánujeme do rezidenční budovy umiestit wellness včetně plaveckého bazénu se slanou vodou. O tom už sa ani nedá hovoriť ako o investícii, vybudovaní i údržbe budú finančne náročné, ale bazény všeobecne v Brne chýbajú a my ho chceme mať prístupný i pre obyvateľov priľahlého okolia. Chceme, aby areál mal rôznorodé využitie, preto teraz vo Vlněně otvíráme aj nové fitness centrum. Usilujeme sa o to, aby bola lokalita ešte viac zaujímavá pre nájemcov i naše sousedy.

Takže tiež naskakujete na trend multifunkčných areálov?

My už ho praktikujeme dávno, čo je vidieť napríklad na Ponávce. Ve Vlněně sme na to tiež mysleli od začiatku, len budovat se dá zkrátka postupně. Řešíme tady třeba přidání další restaurace, aby si sem ľudia mohli zájít na jídlo i večer. Mimo to máme v pláne obrovské investície do zelene, chceme, aby to bol naozaj komplex, ktorý svojím charakterom zapadá do centra mesta a k novej mestskej triede, ktorá sa začne budovať okolo svitavského náhonu. Preto tady budeme kombinovať pracovné zóny s tesmi volnočasovými i rezidenčními. A tiež sa ľuďom snažíme zjednodušovať život, preto tady ako vôbec prvé prichádzame s konceptom dronové pošty. Pořád se snažíme přidávat nové funkce, protože největším aktivem areálu nejsou budovy, ale lidé, kteří v nich pracují, žijí nebo podnikají, a tak se im snažíme vytvářet co nejlepší podmínky pro jejich fungování.

Udržitelnost a zelená řešení nebo právě příjemnost areálů pro život jsou něčím, co se bude do budoucna promítat čím dál víc do hodnocení firem a toho, jak na ně budou pohlížet banky třeba i při poskytování úvěrů. Kalkulujete s tým?

Že by sme sa do toho teraz víc opierali len kvôli tomu, aby sme dostávali lacnejšie úvery? To ne, my všetky tie pravidlá uplatňujeme už dávno bez ohľadu na to, čo sa teraz zavádza. A do budúcna po tom pôjdeme ešte víc, než ako to chcú súčasné normy, pretože nám to zkrátka ako dlhodobému investorovi dává zmysel - a my sami napríklad chceme do všetkých budov rovnou inštalovať lepšie a úspornejšie osvetlenie preto, že je to dobré pre nás. Neděláme to preto, že nás nejaká pravidla nutí. Jde o to, že CTP z 80 percent roste sa súčasnými klientmi, to znamená, že nájomníci, ktorí u nás už majú nejaký priestor, u nás potom dopytujú ďalšie. Majú napríklad logistickú halu a neskôr k tomu chcú kanceláře nebo zvětšují sklady a řeknou se o ně i v jiné zemi, kde působíme.

V Brne tvorí velkou časť vášho byznysu kanceláře, zatímco jinde sú to hlavne logistické projekty. Ako moc je to pre vás špecifické?

My máme kanceláře ještě i v Ostravě, ale rozhodně ne v takovém měřítku jako v Brně, kde provozujeme Vlněnu, Spielberk a Ponávku. Je pravda, že náš primárny byznys tvorí výstavba skladov a logistických hál, ale kancelárske plochy už máme po celom Česku okolo 240 tisíc m² a ich nájemné tvorí asi 20 percent našich príjmov, čo je relatívne vysoké číslo. I v kontexte našich ďalších devíti zahraničných trhov môžem povedať, že kancelársky developer sme hlavně v Česku a hlavně v Brně, a to zo strategických dôvodov. Máme tady vo meste silnú pozíciu a klientskou základňu a rosteme s tým, ako rostou naši klienti.

Je to dobrá správa o meste?

Ja si práve myslím, že áno. Keď budú firmy ako my do mesta ďalej investovať, znamená to, že mu veříme v rast firiem a subjektov, ktoré tady pôsobí, a šikovnosť a schopnosti zdejších ľudí. My naozaj máme za to, že Brno bude ďalej lákat veľké investory. Preto sme usilovali o získanie ďalšieho povolenia k expanzi na Černovických terasách, ktoré už máme, a už teraz víme, že poptávka o tieto prostory bude zase prevyšovať našu ponuku. Rozhodli sme sa tam navyše vytvoriť aj jeden úplne nový prvok, ktorýmu říkáme clubhouse. Bude to udržateľná budova so skeletom zo stromu a na streche porostlá trávou. Dovnitř chceme lokalizovat kavárnu nebo restauraci, ordinaci praktického lékaře nebo mít možnost umiestnit tam detskou skupinu a sdílené kanceláře i pro naše kolegy. Zkrátka aby to bol stredobod celého areálu pre naše klienty i zamestnance. Řešíme i to, že okolo sú bruslařské a cyklo trasy, takže chystáme i takovú drobnosť, ako sú uzamykatelné skříňky přímo u stezky, aby si tam ľudia mohli hodit boty a jít si zabruslit, a pak se pro ně vrátit a dát si sprchu v clubhousu. Zase ide o to ľudem vylepšiť život i zdánlivými drobnosťami, len tak bude park fungovať za desať i tricet rokov.