Risultati CTP N.V. primo semestre 2025

AMSTERDAM, 7 agosto 2025 – CTP NV (CTPNV.AS), (“CTP”, il “Gruppo” o la “Società”) ha registrato nel primo semestre del 2025 un reddito lordo da locazione di 367,2 milioni di euro, in aumento di 14,41 TP7T su base annua, e una crescita dei canoni di locazione a perimetro costante di 4,91 TP7T su base annua, trainata principalmente dall'indicizzazione e dalla reversione su rinegoziazioni e contratti di locazione in scadenza. Il leasing è rimasto forte nella prima metà dell'anno con 111 TP7T di contratti di locazione in più firmati su base annua. Il canone mensile medio sui nuovi contratti di locazione firmati è aumentato di 51 TP7T su base annua.[1].

Al 30 giugno 2025, il reddito da locazione annualizzato è aumentato a 757 milioni di euro, mentre l'occupazione è rimasta a 93% e il tasso di riscossione degli affitti è stato di 99,7%.

Nel primo semestre dell'anno, CTP ha consegnato 224.000 mq con uno Yield on Cost ("YoC") di 10,3%, con 100% locati al completamento, portando il portafoglio del Gruppo a 13,5 milioni di mq di GLA. La rivalutazione like-for-like è stata di 4,0%, trainata da una crescita dell'ERV di 2,5%, con una compressione media del rendimento reversibile di 11 punti base, mentre il Gross Asset Value ("GAV") è aumentato di 7,2% a 17,1 miliardi di euro e di 15,9% su base annua. L'EPRA NTA per azione è aumentato di 7,1% nel primo semestre, attestandosi a 19,36 miliardi di euro e a 13,5% su base annua, supportato anche dai progressi nella pipeline di sviluppo.

Gli utili EPRA rettificati specifici per azienda sono aumentati di 12,21 TP7T su base annua, raggiungendo i 199,3 milioni di euro. L'utile per azione EPRA rettificato specifico per azienda di CTP è stato pari a 0,42 euro, con un incremento di 6,21 TP7T. L'aumento su base annua dell'utile per azione EPRA rettificato specifico per azienda è stato influenzato negativamente dall'aumento del numero di azioni derivante dall'aumento di capitale nel secondo semestre del 2024. Grazie alle consegne posticipate e all'utile netto da sviluppo nella seconda metà dell'anno, il Gruppo è sulla buona strada per raggiungere la guidance di 0,86-0,88 euro per il 2025, che rappresenta una crescita di 8-101 TP7T rispetto al 2024.

Al 30 giugno 2025, i progetti in costruzione ammontavano a 2,0 milioni di mq con un YoC previsto di 10,3% e un potenziale reddito da locazione di 160 milioni di euro una volta completamente locati.

Il parco immobiliare del Gruppo ammonta a 26,1 milioni di mq, di cui 22,2 milioni di mq di proprietà e in bilancio. Questo parco immobiliare garantisce un notevole potenziale di crescita futura per CTP, con 90% situati intorno ai parchi commerciali esistenti (58% nei parchi esistenti, 31% nei nuovi parchi con un potenziale di oltre 100.000 GLA). Grazie anche al suo YoC leader del settore, CTP prevede di continuare a generare una crescita a due cifre dell'NTA negli anni a venire.

Punti salienti

La continua e forte domanda da parte dei locatari spinge la crescita degli affitti

Nel primo semestre del 2025, CTP ha stipulato contratti di locazione per 1.015.000 mq, con un aumento di 11% rispetto allo stesso periodo del 2024, con un canone medio mensile al mq di 5,98 € (primo semestre del 2024: 5,59 €). Al netto delle differenze tra i diversi Paesi, i canoni sono aumentati in media di 5%.

Circa due terzi dei contratti di locazione firmati sono stati stipulati con inquilini esistenti, in linea con il modello aziendale di CTP che prevede la crescita con gli inquilini esistenti nei parchi esistenti.

Generazione di flussi di cassa attraverso il portafoglio in piedi e le acquisizioni

La quota di mercato media di CTP in Repubblica Ceca, Romania, Ungheria e Slovacchia era pari a 28,21 TP7T al 30 giugno 2025 e rimane il principale proprietario e sviluppatore di immobili industriali e logistici in tali mercati. Il Gruppo è inoltre leader di mercato in Serbia e Bulgaria.

Con oltre 1.500 clienti, CTP vanta un'ampia e diversificata base di inquilini internazionali, composta da aziende blue-chip con un solido rating creditizio. Gli inquilini di CTP rappresentano un'ampia gamma di settori, tra cui manifatturiero, high-tech/IT, automotive, e-commerce, vendita al dettaglio, commercio all'ingrosso e 3PL. La base di inquilini è altamente diversificata, con nessun singolo inquilino che rappresenta più di 2,51 TP7T del canone di locazione annuale dell'azienda, il che si traduce in un flusso di reddito stabile. I 50 principali inquilini di CTP rappresentano solo 36,01 TP7T del canone di locazione e la stragrande maggioranza dei clienti affitta spazi in più CTPark.

L'occupazione della Società ha raggiunto 93% (FY-2024: 93%). Il tasso di fidelizzazione della clientela del Gruppo rimane elevato, attestandosi a 85% (FY-2024: 87%), a dimostrazione della capacità di CTP di valorizzare relazioni di lunga data con i clienti. Il tasso di fidelizzazione del portafoglio si è attestato a 6,2 anni (FY-2024: 6,4 anni), in linea con l'obiettivo della Società di oltre 6 anni.

Il livello di riscossione degli affitti si è attestato a 99,7% nel primo semestre del 2025 (anno fiscale 2024: 99,8%), senza alcun deterioramento nel profilo di pagamento degli inquilini.

I ricavi da locazione nel primo semestre del 2025 sono ammontati a 367,2 milioni di euro, in aumento di 14,41 TP7T su base annua, trainati principalmente dalle consegne e dalla crescita a perimetro costante. Su base a perimetro costante, i ricavi da locazione sono cresciuti di 4,91 TP7T, grazie all'indicizzazione e alla reversibilità su rinegoziazioni e contratti di locazione in scadenza.

Il Gruppo ha adottato misure per limitare le perdite di costi di servizio, che hanno portato a un miglioramento del rapporto tra ricavi netti da locazione e ricavi da locazione da 97,81 TP7T nel primo semestre del 2024 a 98,11 TP7T nel primo semestre del 2025. Di conseguenza, i ricavi netti da locazione sono aumentati di 14,81 TP7T su base annua.

Una quota crescente dei redditi da locazione generati dal portafoglio di investimenti di CTP beneficia della protezione dall'inflazione. Dalla fine del 2019, tutti i nuovi contratti di locazione del Gruppo includono una clausola di indicizzazione legata all'indice dei prezzi al consumo (IPC), che calcola gli aumenti annuali dei canoni di locazione come il maggiore tra:

• un aumento fisso di 1,5%-2,5% all'anno; oppure
• l'indice dei prezzi al consumo[2].

Al 30 giugno 2025, 72% dei ricavi generati dal portafoglio del Gruppo includono questa clausola di doppia indicizzazione e il Gruppo prevede che questa percentuale aumenterà ulteriormente.

Il potenziale di reversibilità è arrivato a 14,9%. Sono stati firmati continuamente nuovi contratti di locazione al di sopra del valore locativo stimato. (“ERV”), a dimostrazione della continua e forte crescita degli affitti sul mercato e del supporto alle valutazioni.

Al 30 giugno 2025, il reddito da locazione annualizzato ammontava a 757 milioni di euro, con un incremento di 11,5% su base annua, a dimostrazione della forte crescita del flusso di cassa del portafoglio di investimenti di CTP.

Sviluppi H1 consegnati con un YoC di 10,3% e un affitto di 100% alla consegna

La CTP ha continuato a investire in modo disciplinato nella sua pipeline altamente redditizia.

Nel primo semestre del 2025, il Gruppo ha completato 224.000 mq di GLA (primo semestre del 2024: 328.000 mq). Gli sviluppi sono stati consegnati con un anno di costruzione di 10,31 TP7T, un anno di locazione di 1001 TP7T e genereranno un reddito da locazione annuo contrattuale di 12,1 milioni di euro. Come di consueto, le consegne nel 2025 sono state posticipate al quarto trimestre.

Mentre nel 2022 i costi medi di costruzione si attestavano intorno ai 550 euro al mq, nel 2023 e nel 2024 si sono attestati sui 500 euro al mq, per poi rimanere stabili nel primo semestre del 2025. Ciò consente al Gruppo di continuare a garantire il suo YoC leader del settore, superiore a 10%, supportato anche dall'esclusivo modello di parco di CTP e dalle competenze interne in materia di costruzione e approvvigionamento.

Al 30 giugno 2025, il Gruppo aveva 2,0 milioni di mq di edifici in costruzione con un potenziale reddito da locazione di 160 milioni di euro e un YoC previsto di 10,3%. CTP vanta una lunga esperienza nel garantire una crescita sostenibile attraverso lo sviluppo guidato dai tenant nei suoi parchi esistenti. 79% dei progetti del Gruppo in costruzione riguardano parchi esistenti, mentre 9% riguardano nuovi parchi con il potenziale di essere sviluppati fino a oltre 100.000 mq di GLA. Le consegne previste per il 2025 ammontano a 53% pre-locate, in aumento rispetto alle 35% dell'esercizio 2024. Le pre-locate nei parchi esistenti ammontavano a 47%, mentre le pre-locate nei nuovi parchi ammontavano a 80%, a dimostrazione del basso rischio insito nella pipeline. CTP prevede di raggiungere un tasso di pre-locazione di 80%-90% alla consegna, in linea con le performance storiche. Poiché CTP opera come appaltatore generale nella maggior parte dei mercati, ha il pieno controllo del processo e dei tempi di consegna, il che le consente di accelerare o rallentare i tempi in base alla domanda degli inquilini, offrendo al contempo flessibilità in termini di requisiti edilizi.

Nel 2025, il Gruppo prevede di consegnare tra 1,2 e 1,7 milioni di mq, a seconda della domanda degli inquilini. I 106.000 mq di contratti di locazione già firmati per progetti futuri, la cui costruzione non è ancora iniziata, sono un'ulteriore dimostrazione della continua domanda degli inquilini.

Al 30 giugno 2025, il parco immobiliare di CTP ammontava a 26,1 milioni di mq (31 dicembre 2024: 26,4 milioni di mq), consentendo alla Società di raggiungere l'obiettivo di 20 milioni di mq di GLA entro la fine del decennio. Il Gruppo si sta concentrando sulla mobilitazione del parco immobiliare esistente, mantenendo al contempo un'allocazione disciplinata del capitale per la sua ricostituzione. 58% del parco immobiliare si trovano all'interno dei parchi esistenti di CTP, mentre 31% si trovano all'interno, o sono adiacenti a, nuovi parchi che hanno il potenziale per crescere fino a oltre 100.000 mq. 15% del parco immobiliare erano garantiti da opzioni, mentre i restanti 85% erano di proprietà e di conseguenza riflessi in bilancio.

Ipotizzando un rapporto di edificabilità di 2 mq di terreno per 1 mq di GLA, CTP può costruire oltre 13 milioni di mq di GLA sul suo parco immobiliare garantito. Il valore dei terreni di CTP è stimato in bilancio a circa 60 € al mq e i costi di costruzione ammontano in media a circa 500 € al mq, portando i costi di investimento totali a circa 620 € al mq. Il portafoglio immobiliare del Gruppo è valutato a circa 1.040 € al mq, con un potenziale di rivalutazione di circa 400 € al mq costruito.

Monetizzazione del business dell'energia

CTP continua il suo piano di espansione per l'installazione di impianti fotovoltaici. Con un costo medio di ~750.000 euro per MWp, il Gruppo punta a un YoC di 15% per questi investimenti.

CTP ha una capacità fotovoltaica installata di 138 MWp, di cui 108 MWp sono pienamente operativi.

Nel primo semestre del 2025 i ricavi derivanti dalle energie rinnovabili sono stati pari a 8,0 milioni di euro, in aumento di 1361 TP7T su base annua, trainati principalmente dall'aumento della capacità installata nel corso del 2024.

L'ambizione di sostenibilità di CTP va di pari passo con il fatto che sempre più inquilini richiedono energia verde da impianti fotovoltaici, poiché questi ultimi garantiscono loro i) una maggiore sicurezza energetica, ii) un costo di occupazione inferiore, iii) la conformità a normative più stringenti, iv) la conformità ai requisiti dei clienti e v) la capacità di soddisfare le proprie ambizioni ESG.

Risultati di valutazione trainati dalla pipeline e dalla rivalutazione positiva del portafoglio in piedi

La valutazione degli immobili di investimento ("IP") è aumentata da 14,7 miliardi di euro al 31 dicembre 2024 a 15,5 miliardi di euro al 30 giugno 2025, trainata dal trasferimento dei progetti completati dagli immobili di investimento in fase di sviluppo ("IPuD") agli IP e dalla rivalutazione positiva del portafoglio esistente.

L'IPuD è aumentato di 31,5% dal 31 dicembre 2024 a 1,4 miliardi di euro al 30 giugno 2025, trainato dalle spese in conto capitale, dalla rivalutazione dovuta all'aumento dei progressi nella pre-locazione e nella costruzione e dall'avvio di nuovi progetti di costruzione nel primo semestre del 2025.

Il GAV è aumentato a 17,1 miliardi di euro al 30 giugno 2025, in aumento di 7,21 TP7T rispetto al 31 dicembre 2024.

La rivalutazione nel primo semestre del 2025 è stata pari a 597,9 milioni di euro, trainata dalla rivalutazione positiva dei progetti IPuD (+181,3 milioni di euro), della banca fondiaria (+43,1 milioni di euro) e delle attività in essere (+373,6 milioni di euro).

Su base comparabile, il portafoglio di CTP ha registrato un aumento della valutazione di 4,0% nel primo semestre del 2025, trainato da una crescita dell'ERV di 2,5%.

CTP prevede un'ulteriore crescita positiva dell'ERV grazie alla continua domanda degli inquilini, che è influenzata positivamente dai fattori di crescita secolari nella regione CEE. I livelli degli affitti nella regione CEE rimangono accessibili, nonostante la forte crescita registrata, poiché partivano da livelli assoluti significativamente inferiori rispetto ai paesi dell'Europa occidentale. In termini reali, gli affitti in molti mercati CEE sono ancora inferiori ai livelli del 2010.

Il portafoglio del Gruppo presenta rendimenti di valutazione conservativi pari a 7,0%. CTP ha registrato un'ulteriore compressione dei rendimenti nella prima metà del 2025, pari in media a 11 punti base per l'intero portafoglio, e prevede un'ulteriore compressione dei rendimenti nella seconda metà del 2025. Si prevede che il differenziale di rendimento tra la logistica dell'Europa centro-orientale e quella dell'Europa occidentale diminuirà nel tempo, trainato dalle maggiori aspettative di crescita per la regione CEE e dalla crescente attività nei mercati degli investimenti.

L'EPRA NTA per azione è aumentato da € 18,08 al 31 dicembre 2024 a € 19,36 al 30 giugno 2025, con un incremento annuo di 13,5% e un incremento di 7,1% nel primo semestre del 2025. L'aumento è dovuto principalmente alla rivalutazione (+€ 1,25), all'EPRA EPS rettificato specifico della società (+€ 0,42) e compensato dal dividendo finale del 2024 pagato a maggio (-€ 0,30) e da altre voci (-€ 0,09).

Bilancio solido e forte liquidità

In linea con il suo approccio proattivo e prudente, il Gruppo beneficia di una solida posizione di liquidità per finanziare le sue ambizioni di crescita, con un costo fisso del debito e un profilo di rimborso conservativo.

Nel primo semestre del 2025, il Gruppo ha raccolto 1,7 miliardi di euro per finanziare la sua crescita organica:

• Un green bond dual-tranche da 1,0 miliardi di euro con una tranche da 500 milioni di euro a sei anni a MS +145bps con cedola di 3,625% e una tranche da 500 milioni di euro a dieci anni a MS +188bps con cedola di 4,25%;
• Una linea di credito non garantita da 30 miliardi di JPY (185 milioni di euro equivalenti) a cinque anni con un sindacato di banche asiatiche a un TONAR +130bps e un costo fisso all-in di 4,1%; e
• Una linea di credito quinquennale non garantita da 500 milioni di euro, legata alla sostenibilità, con un consorzio di 13 banche europee e asiatiche a un costo fisso complessivo di 3,7%, non utilizzata al 30 giugno 2025.

CTP ha continuato a gestire attivamente il proprio portafoglio di prestiti bancari nel primo semestre del 2025. È stata negoziata una riduzione del margine su ulteriori 159 milioni di euro di prestiti bancari garantiti e sono stati rimborsati anticipatamente 441 milioni di euro di prestiti non garantiti a termine sottoscritti nel 2023, che saranno rifinanziati tramite il nuovo prestito non garantito da 500 milioni di euro. Entrambe le operazioni hanno consentito a CTP di ottenere significativi risparmi sui tassi di interesse e di ridurre il costo complessivo del debito in futuro.

La posizione di liquidità del Gruppo si attestava a 2,1 miliardi di euro, composta da 0,8 miliardi di euro di liquidità e mezzi equivalenti e da un RCF non utilizzato di 1,3 miliardi di euro.

Il costo medio del debito della CTP si è attestato a 3,2% (esercizio 2024: 3,1%), in leggero aumento rispetto alla fine dell'esercizio 2024, a causa dei nuovi finanziamenti. Il 99,9% del debito è a tasso fisso o coperto fino alla scadenza.

Il Gruppo non capitalizza gli interessi sugli sviluppi, pertanto tutti gli oneri finanziari sono inclusi nel conto economico. La scadenza media del debito è stata di 5,1 anni (anno fiscale 2024: 5,0 anni).

Il Gruppo ha rimborsato un'obbligazione da 272 milioni di euro a giugno 2025, utilizzando la propria liquidità disponibile. La prossima scadenza è un'obbligazione da 185 milioni di euro con scadenza a ottobre 2025, che sarà rimborsata anch'essa utilizzando le riserve di liquidità disponibili.

Il rapporto prestito/valore (LTV) di CTP è sceso a 44,9% al 30 giugno 2025, principalmente a causa della rivalutazione positiva del portafoglio esistente e degli immobili di investimento in fase di sviluppo.

Gli asset ad alto rendimento del Gruppo, grazie al rendimento lordo del portafoglio di 6,6%, determinano un sano livello di leva finanziaria del flusso di cassa che si riflette anche nel rapporto debito netto/EBITDA normalizzato di 9,2x (FY-2024: 9,1x), che il Gruppo punta a mantenere al di sotto di 10x.

Al 30 giugno 2025, il Gruppo aveva 66% di debito non garantito e 34% di debito garantito, con ampio margine di manovra in base ai suoi patti di Secured Debt Test e Unencumbered Asset Test.

Con la razionalizzazione dei prezzi sul mercato obbligazionario, le condizioni sono ora più competitive rispetto a quelle del mercato dei prestiti bancari, il che consentirà al Gruppo di riequilibrarsi maggiormente verso i prestiti non garantiti.

Nel terzo trimestre del 2024, S&P ha confermato il rating creditizio BBB- di CTP con outlook stabile. Nel gennaio 2025, l'agenzia di rating giapponese JCR ha assegnato a CTP un rating A- con outlook stabile. Nel secondo trimestre del 2025, Moody's ha migliorato l'outlook da stabile a positivo per il rating creditizio Baa3.

Guida

Le dinamiche di locazione rimangono solide, con una solida domanda da parte degli occupanti e una diminuzione della nuova offerta che porta a una continua crescita dei canoni di locazione. CTP è ben posizionata per beneficiare di queste tendenze. La pipeline del Gruppo è altamente redditizia e guidata dagli inquilini. Il tasso di crescita annuale (YoC) per l'attuale pipeline di CTP si è attestato a 10,3%, il migliore del settore. La prossima fase di crescita è già stata avviata e finanziata, con 2,0 milioni di mq in costruzione al 30 giugno 2025, con un obiettivo di consegna tra 1,2 e 1,7 milioni di mq nel 2025.

La solida struttura patrimoniale di CTP, la politica finanziaria disciplinata, il solido accesso al mercato del credito, la banca dati immobiliare leader del settore, la competenza edilizia interna e le solide relazioni con gli inquilini consentono a CTP di raggiungere i propri obiettivi. CTP prevede di raggiungere 1,0 miliardi di euro di reddito da locazione nel 2027, trainato dal completamento degli sviluppi, dall'indicizzazione e dalla reversione, ed è sulla buona strada per raggiungere 20 milioni di mq di GLA e 1,2 miliardi di euro di reddito da locazione entro la fine del decennio.

Il Gruppo ha fissato una guidance di € 0,86 - € 0,88 EPRA EPS rettificato specifico per l'azienda per il 2025. Tale previsione è guidata dalla nostra forte crescita di base, con una crescita like-for-like di circa 4%, in parte compensata da un costo medio del debito più elevato dovuto al (ri)finanziamento nel 2024 e nel 2025.

Dividendo

CTP annuncia un acconto sul dividendo di 0,31 euro per azione ordinaria, in aumento di 6,9% rispetto all'acconto sul dividendo del 2024, che rappresenta un pagamento di 74% dell'EPRA EPS rettificato specifico della Società, in linea con il rapporto di distribuzione dei dividendi di Gruppo di 70% - 80%. Il dividendo di default è un dividendo in azioni, ma gli azionisti possono optare per il pagamento del dividendo in contanti.

WEBCAST E TELECONFERENZA PER ANALISTI E INVESTITORI

Oggi alle 9.00 (GMT) e alle 10.00 (CET), la Società ospiterà una presentazione video e una sessione di domande e risposte per analisti e investitori, attraverso un webcast e una teleconferenza audio in diretta.

Per vedere il webcast in diretta, registrarsi prima all'indirizzo:

https://www.investis-live.com/ctp/6863c5976c0d660016f95b35/kalwt
Per partecipare alla presentazione per telefono, comporre uno dei seguenti numeri e inserire il codice di accesso per i partecipanti 893972.
Paesi Bassi +31 85 888 7233
Regno Unito +44 20 3936 2999
Stati Uniti +1 646 664 1960
Premere *1 per porre una domanda, *2 per ritirare la domanda o *0 per richiedere l'assistenza dell'operatore.

La registrazione sarà disponibile sul sito web della CTP entro 24 ore dalla presentazione: https://ctp.eu/investors/financial-results/

CALENDARIO FINANZIARIO DELLA CTP

 I DATI DI CONTATTO PER LE RICHIESTE DEGLI ANALISTI E DEGLI INVESTITORI:
Maarten Otte, Responsabile delle relazioni con gli investitori e dei mercati dei capitali
Cellulare: +420 730 197 500
E-mail: [email protected]

DATI DI CONTATTO PER RICHIESTE DA PARTE DEI MEDIA:
E-mail: [email protected]

Informazioni su CTP
CTP è il più grande proprietario, sviluppatore e gestore di immobili logistici e industriali quotato in Europa per superficie lorda affittabile, con una GLA di 13,5 milioni di mq in 10 paesi al 30 giugno 2025. CTP certifica tutti i nuovi edifici con la certificazione BREEAM "Molto buono" o "superiore" e ha ottenuto un rating ESG "rischio trascurabile" da Sustainalytics, a conferma del suo impegno per la sostenibilità. Per ulteriori informazioni, visita il sito web aziendale di CTP: www.ctp.eu

Esclusione di responsabilità
Il presente annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali relative alla condizione finanziaria, ai risultati delle operazioni e all'attività di CTP. Queste dichiarazioni previsionali possono essere identificate dall'uso di terminologia previsionale, tra cui i termini “crede”, “stima”, “pianifica”, “progetta”, “anticipa”, “si aspetta”, “intende”, “mira”, “obiettivi”, “può”, “mira”, “probabile”, “vorrebbe”, “potrebbe”, “può avere”, “avrà” o "dovrebbe" o, in ogni caso, le loro variazioni negative o terminologia comparabile. Le dichiarazioni previsionali possono differire, e spesso lo fanno, in modo sostanziale dai risultati effettivi. Di conseguenza, non si dovrebbe attribuire un'influenza eccessiva a nessuna dichiarazione previsionale. Il presente comunicato stampa contiene informazioni privilegiate ai sensi dell'articolo 7(1) del Regolamento (UE) 596/2014 del 16 aprile 2014 (il Regolamento sugli abusi di mercato).

[1] Adattato per un mix di paesi.

^[2] Con un mix di IPC locale e dell'UE-27 / Eurozona, solo un numero limitato di massimali.