Sotto la lente: Aree industriali dismesse con Raphael Thiessen

Abbiamo incontrato Raphael Thiessen, CEO di Brownfield24, per saperne di più sul ruolo in evoluzione delle aree industriali dismesse nel panorama dello sviluppo europeo e sulle sfide e opportunità che comportano.

Puoi raccontarci di più sulla tua azienda, Brownfield24?

Brownfield24 è la piattaforma digitale leader in Germania, focalizzata esclusivamente sulla riqualificazione di aree industriali dismesse. Dal 2017, lavoriamo per mettere in contatto gli stakeholder di tutto il settore – investitori, sviluppatori, comuni, consulenti e fornitori di servizi – e aiutarli a identificare e sfruttare le opportunità di riqualificazione di aree industriali dismesse in modo più efficiente e trasparente.

Abbiamo iniziato nel 2017 con la missione di trasformare terreni trascurati o sottoutilizzati in progetti sostenibili e realizzabili. Il nome Brownfield24 riflette sia la nostra disponibilità 24 ore su 24, 7 giorni su 7 come piattaforma digitale, sia il nostro obiettivo principale: le aree industriali dismesse. Queste proprietà sono spesso complesse, ma racchiudono anche un enorme potenziale per lo sviluppo urbano, l'efficienza delle risorse e la pianificazione attenta al clima.

Ciò che ci distingue è la nostra specializzazione. Sebbene esistano altre piattaforme immobiliari e di riqualificazione in Europa, pochissime si concentrano esclusivamente sulle aree dismesse come noi. Questa nicchia di mercato ci consente di sviluppare competenze approfondite, strumenti mirati e una solida comunità di professionisti che si occupano specificamente delle sfide e delle opportunità delle aree dismesse.

Provengo dal settore immobiliare e ho una formazione in geografia. Nel corso degli anni, ci siamo resi conto di quanto spesso sia frammentato e inefficiente il processo di riqualificazione di aree industriali dismesse, soprattutto quando si tratta di trovare i partner e le informazioni giuste nelle fasi iniziali di un progetto. Questo è ciò che ci ha ispirato a lanciare Brownfield24: per portare maggiore chiarezza, collaborazione e supporto digitale in questo settore.

Sebbene il rinnovamento urbano non sia una novità, il termine “brownfield” è forse una novità in Europa?

Il termine non è una novità in Europa. La novità è che, dall'introduzione della nuova politica fondiaria dell'UE (che mira a ridurre a zero l'uso netto del suolo entro il 2050), sviluppatori e amministrazioni locali stanno prestando maggiore attenzione al tema. E non solo perché le normative attuali e future lo impongono, ma soprattutto perché i terreni edificabili sono scarsi e non ci sono altre opzioni.

Questo è il caso della Germania e di altri luoghi in Europa, come Regno Unito, Paesi Bassi e Francia, dove il termine "brownfield" è ben noto. In precedenza, in Germania, la maggior parte delle persone conosceva il concetto con nomi diversi, come Brachfläche, Konversionsfläche o Altlastenflächen, ma negli ultimi anni il termine inglese è di uso comune.

Quali sono i punti più critici in Europa per le aree industriali dismesse?

In Europa ci sono diverse zone calde, spesso dove prima c'era un'industria (pesante), dove l'urbanesimo (sub-)urbano è un tema di discussione e dove gli sviluppatori cercano spazi per nuovi progetti. Laddove sono ancora disponibili aree verdi, queste continuano a essere preferite dagli sviluppatori, il che è comprensibile dal loro punto di vista. Dove non sono disponibili, si punta sulle aree dismesse. Regno Unito, Paesi Bassi, Francia e Germania vantano tutte ottime posizioni per le aree dismesse e una storia di sviluppo. Anche luoghi come la Repubblica Ceca e la Polonia, se si guarda ai mercati dell'Europa centrale e orientale, sono apprezzati.

In tutta Europa, i terreni dismessi sono in numero sufficiente. Spesso, è sufficiente individuarli, il proprietario deve venderli e la politica deve dare priorità a tali sviluppi. Questo non è ancora vero ovunque.

Qual è lo stato di avanzamento dei lavori di scavo di aree industriali dismesse in Germania?

Negli ultimi anni, il settore brownfield in Germania si è professionalizzato in modo esponenziale. Quando abbiamo fondato Brownfield24, otto anni fa, non esisteva una comunità brownfield realmente coesa. Oggi, la maggior parte degli operatori si conosce o almeno sa a chi rivolgersi per risolvere un problema. Cerchiamo di dimostrare che lo sviluppo di brownfield non è una scienza missilistica: basta collaborare con le persone giuste.

È utile che in Germania esista già un concetto consolidato di "Innenentwicklung vor Außenentwicklung", ovvero lo sviluppo interno prima dello sviluppo esterno. Sono un grande sostenitore di questa idea, secondo cui si dovrebbe prima sviluppare un'area urbana prima di dedicarsi alle aree verdi suburbane.

E dove si trovano le aree dismesse più attraenti? Nelle aree urbane. Queste aree dispongono già di tutti i collegamenti necessari, come elettricità, strade, fognature e trasporti locali. Affermiamo inoltre che il concetto di "sviluppo interno prima di quello esterno" deve essere esteso al principio di "sviluppo industriale prima di quello verde".

E questo ci riporta a un punto precedente: in Germania non c'è praticamente più spazio disponibile in aree verdi, quindi si è costretti a costruire aree dismesse. A volte è l'investitore a volere che gli sviluppatori investano in aree dismesse, in linea con la propria strategia di sostenibilità complessiva. Inoltre, questa non è una tendenza solo tedesca. Osserviamo gli stessi sviluppi in Austria, Francia e altri paesi europei.

E che dire del sostegno statale alla bonifica dei siti?

Esistono alcuni fondi disponibili a livello UE, ma onestamente non so se le aziende private ne beneficino direttamente. So che i francesi sono bravi a ricevere fondi UE per le aree dismesse. Come ovunque, il meccanismo per ottenere tale sostegno è spesso complesso e può richiedere il supporto di professionisti specializzati. Alcune valide iniziative sono il Brownfield Covenant Act in Belgio o l'AAV tedesca, un'associazione intercomunale a sostegno dello sviluppo delle aree dismesse nella Renania Settentrionale-Vestfalia.

Mi piacerebbe vedere la sfera politica dare più sostegno allo sviluppo di aree industriali dismesse. Non mi riferisco solo ai sussidi, ma in politica abbiamo bisogno di una mentalità più orientata al "brownfield prima del greenfield".

A volte capita che non sia l'area dismessa in sé ad aver bisogno di tempo per essere sviluppata, ma piuttosto gli sforzi per proteggere gli habitat che rallentano lo sviluppo. Non fraintendetemi! L'argomento è assolutamente importante, ma i requisiti e le aspettative attuali non sono più ai livelli normali, e questo va detto!

Dobbiamo tornare ad approcci più pragmatici. In Germania abbiamo troppe normative e troppi stakeholder ritengono che le loro opinioni debbano essere prese in considerazione a scapito dello sviluppo del progetto, e alla fine corriamo il rischio che gli sviluppatori decidano di non investire in Germania, perché tutto richiede troppo tempo. Come ovunque, ci sono amministrazioni buone e non così buone. Ma nel complesso, un approccio più pragmatico contribuirebbe ad accelerare lo sviluppo delle aree dismesse.

Quali sono alcuni interessanti progetti brownfield in Germania, in corso o pianificati?

In Germania sono attualmente in corso numerosi progetti di brownfield. CTP ne gestisce alcuni molto grandi e interessanti, come a Mülheim, Düsseldorf e Rostock. Si tratta di veri e propri brownfield che presentano sfide concrete! Sebbene in Germania vi siano siti brownfield in tutta la Germania, la maggior parte si trova nella Renania Settentrionale-Vestfalia, un'area interessante anche per la sua ampia forza lavoro qualificata.

Qual è il primo passo importante quando si affronta un progetto brownfield?

La cosa più importante da considerare è che nel settore ci sono professionisti e che è necessario collaborare. Incontratevi con loro e con le autorità cittadine il prima possibile per discutere del vostro progetto e identificare i punti critici in una fase molto precoce. Perché se state perdendo denaro in un'area industriale dismessa, è molto probabile che sia all'inizio, perché le persone non svolgono correttamente la due diligence.

La cosa più importante è la comunicazione! Una vera comunicazione! Non ha senso nascondere nulla, poiché ogni parte dipende dall'altra. Gli sviluppatori vogliono uno sviluppo rapido, e i comuni vogliono che un'ex area industriale dismessa torni a essere utilizzata. Prima entrambi parlano tra loro, e non solo l'uno dell'altro, più agevole diventa il processo!

È ciò che stiamo vedendo in tutta la Germania. Certo, ci sono punti che devono essere discussi e modificati, ma è normale. Capisco che non tutti vogliano un parco logistico a portata di mano, e questo è spesso un punto di discussione in Germania! Ma la logistica non è più quella di 30 anni fa. Basta guardare i parchi di CTP! Possono essere integrati in un'area senza stravolgerla, anzi, la valorizzano.

Sentiamo spesso dire che è necessaria una maggiore cooperazione intersettoriale. L'attenzione rivolta alle aree dismesse sta portando a nuovi standard per i partenariati pubblico-privati per lo sviluppo immobiliare in senso più ampio?

Se gli investitori pensano di poter realizzare un profitto, generalmente preferiscono gestire autonomamente le aree dismesse. I PPP sono già comuni, soprattutto quando il proprietario è il settore pubblico, ma questi progetti tendono a durare più a lungo, un tempo che la maggior parte degli sviluppatori non ha o non è disposta a investire. Sono favorevole a questo tipo di cooperazione, soprattutto per i siti in cui normalmente nessun investitore andrebbe.

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Immagine del banner: Brownfield24