Pod objektivem: Brownfields s Raphaelem Thiessenem

Sedli jsme si s Raphaelem Thiessenem, generálním ředitelem společnosti Brownfield24, abychom se dozvěděli více o měnící se roli brownfieldů v evropském rozvojovém prostředí a o výzvách a příležitostech, které přinášejí.

Můžete nám říct více o vaší společnosti, Brownfield24?

Brownfield24 je přední německá digitální platforma zaměřená výhradně na přestavbu brownfieldů. Od roku 2017 propojujeme zúčastněné strany z celého odvětví – investory, developery, obce, konzultanty a poskytovatele služeb – a pomáháme jim efektivněji a transparentněji identifikovat a realizovat příležitosti v oblasti brownfieldů.

Začali jsme v roce 2017 s cílem proměnit přehlížené nebo nedostatečně využívané pozemky v životaschopné a udržitelné projekty. Název Brownfield24 odráží jak naši nepřetržitou dostupnost jako digitální platformy, tak i naše hlavní zaměření: brownfieldy. Tyto nemovitosti jsou často složité, ale zároveň skrývají obrovský potenciál pro rozvoj měst, efektivní využívání zdrojů a klimaticky uvědomělé plánování.

To, co nás odlišuje, je naše specializace. I když v Evropě existují i jiné platformy pro realitní a rekonstrukční projekty, jen velmi málo z nich se zaměřuje výhradně na brownfields tak, jako my. Toto zaměření na specifickou oblast nám umožňuje budovat hluboké odborné znalosti, cílené nástroje a silnou komunitu profesionálů, kteří se konkrétně zabývají výzvami a příležitostmi brownfields.

Pocházím z realitního sektoru a mám vzdělání v geografii. V průběhu let jsme si uvědomili, jak fragmentovaný a neefektivní je proces přestavby brownfieldů – zejména pokud jde o nalezení správných partnerů a informací v rané fázi projektu. To nás inspirovalo ke spuštění Brownfield24: vnést do tohoto prostoru více přehlednosti, spolupráce a digitální podpory.

I když obnova měst není nic nového, je pojem „brownfield“ v Evropě nový?

Tento termín není v Evropě nový. Nové je, že od zavedení nové pozemkové politiky EU (s cílem snížit čisté využívání půdy na nulu do roku 2050) věnují developeři a místní samosprávy tomuto tématu větší pozornost. A to nejen proto, že to vyžadují současné i budoucí předpisy, ale především proto, že pozemků na zelené louce je málo a neexistují žádné jiné možnosti.

To je případ Německa a dalších míst v Evropě, jako je Velká Británie, Nizozemsko a Francie, kde je slovo „brownfield“ dobře známé. Dříve v Německu většina lidí znala tento koncept pod různými názvy, jako například Brachfläche, Konversionsfläche nebo Altlastenflächen, ale v posledních letech se běžně používá anglické slovo.

Která jsou v Evropě nejvýznamnější místa pro brownfieldy?

V Evropě existuje několik ohnisek – často tam, kde dříve existoval (těžký) průmysl, kde je (příměstský) urbanismus tématem a kde developeři hledají prostor pro nové projekty. Tam, kde jsou stále k dispozici greenfieldy, je developeři preferují, což je z jejich pohledu pochopitelné. Tam, kde nejsou k dispozici, se lidé uchylují k brownfieldům. Spojené království, Nizozemsko, Francie a Německo mají dobré lokality pro brownfieldy a historii rozvoje. Také místa jako Česká republika a Polsko – pokud se podíváte na trhy střední a východní Evropy.

V celé Evropě je dostatek brownfieldů. Často je stačí je identifikovat, majitel je musí prodat a politická stránka musí takovému rozvoji upřednostnit. To stále neplatí všude.

Jaký je stav rozvoje brownfieldů v Německu?

Scéna brownfieldů v Německu se v posledních letech extrémně profesionalizovala. Když jsme před osmi lety začínali s Brownfield24, neexistovala ve skutečnosti soudržná komunita brownfieldů. Dnes se většina aktérů navzájem zná, nebo alespoň ví, na koho se obrátit s žádostí o řešení problému. Snažíme se ukázat, že rozvoj brownfieldů není žádná věda: stačí jen spolupracovat se správnými lidmi.

Pomáhá, že v Německu již existuje zavedený koncept „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ – vnitřní rozvoj před vnějším rozvojem. Jsem velkým zastáncem této myšlenky, která říká, že byste měli nejprve rozvíjet městskou oblast, než přejdete k zeleným předměstským oblastem.

A kde se nacházejí nejatraktivnější brownfieldy? V městských oblastech. Tyto lokality již mají veškeré potřebné připojení, jako je elektřina, ulice, kanalizace a místní doprava. Také tvrdíme, že myšlenku „vnitřní rozvoj před vnějším“ je třeba rozšířit o princip brownfield před greenfieldem.

A to nás vrací k dřívějšímu bodu: v Německu v podstatě není k dispozici žádný další prostor pro greenfieldy, takže lidé musí budovat brownfieldy. Někdy je to investor, kdo chce, aby developeři investovali do brownfieldů v souladu s jejich celkovou strategií udržitelnosti. Navíc – to není jen německý trend. Stejný vývoj vidíme v Rakousku, Francii a dalších evropských zemích.

A co státní podpora na sanaci lokalit?

Na úrovni EU jsou k dispozici nějaké fondy, ale upřímně řečeno, nevím, jestli z nich soukromé společnosti přímo profitují. Vím, že Francouzi jsou dobří v získávání fondů EU na brownfieldy. Stejně jako kdekoli jinde je mechanismus získávání takové podpory často složitý a může vyžadovat podporu specializovaných odborníků. Mezi dobré iniciativy patří Brownfield Covenant Act v Belgii nebo německý AAV, meziobecní sdružení podporující rozvoj brownfieldů v Severním Porýní-Vestfálsku.

Rád bych viděl, jak politická sféra více podporuje rozvoj brownfieldů. Nemluvím jen o dotacích – ale v politice potřebujeme spíše mentalitu „nejprve brownfield, pak greenfield“.

Někdy se stává, že to není samotný brownfield, který potřebuje čas na rozvoj, ale spíše to jsou snahy o ochranu stanovišť, které rozvoj zpomalují. Nechápejte mě špatně! Toto téma je naprosto důležité, ale současné požadavky a očekávání již nejsou na normální úrovni a to je třeba konstatovat!

Musíme se vrátit k pragmatičtějším přístupům. V Německu máme příliš mnoho předpisů a příliš mnoho zúčastněných stran si myslí, že jejich názory je třeba brát v úvahu na úkor rozvoje projektů, a nakonec riskujeme, že se developeři rozhodnou v Německu neinvestovat, protože všechno trvá příliš dlouho. Stejně jako všude existují dobré a méně dobré administrativy. Celkově by však pragmatičtější přístup pomohl urychlit rozvoj brownfieldů.

Jaké jsou některé zajímavé projekty brownfieldů v Německu, probíhající nebo plánované?

V Německu v současné době probíhá řada projektů brownfieldů. Společnost CTP má několik velmi velkých a zajímavých projektů, například v Mülheimu, Düsseldorfu a Rostocku. Jsou to skutečné brownfieldy se skutečnými výzvami! Ačkoli jsou brownfieldy všude v Německu, většina z nich se nachází v Severním Porýní-Vestfálsku, což je také zajímavá oblast díky velkému počtu kvalifikovaných pracovníků.

Jaký je důležitý první krok při realizaci projektu brownfield?

Nejdůležitější je zvážit, že v oboru existují profesionálové a je potřeba s nimi spolupracovat. Sejděte se s nimi a městskými úřady co nejdříve, abyste prodiskutovali svůj projekt a identifikovali problematická místa v rané fázi. Protože pokud v brownfieldu přicházíte o peníze, je to s největší pravděpodobností na začátku, protože lidé neprovádějí řádnou due diligence.

Nejdůležitější je komunikace! Skutečná komunikace! Nemá smysl cokoli skrývat, protože každá strana je závislá na té druhé. Developeři chtějí rychlý rozvoj a obce chtějí, aby se bývalý brownfield vrátil do užívání. Čím dříve si oba začnou povídat spolu – a ne o sobě – tím plynulejší bude proces!

To je to, co vidíme po celém Německu. Jistě, existují body, které je třeba prodiskutovat a změnit – ale to je normální. Chápu, že ne každý chce logistický park na svém dvorku, a to je v Německu často předmětem diskusí! Ale logistika už není to, co bývala před 30 lety. Stačí se podívat na parky CTP! Dají se integrovat do oblasti, aniž by narušily – a ve skutečnosti ji obohacují.

Často slýcháme, že je zapotřebí větší mezisektorová spolupráce. Vede zaměření na brownfields k novým standardům pro partnerství veřejného a soukromého sektoru v oblasti developerských projektů v širším smyslu?

Pokud si investoři myslí, že mohou dosáhnout zisku, obvykle raději dělají brownfieldy sami. PPP jsou již běžné, zejména pokud je vlastníkem veřejný sektor, ale tyto projekty obvykle trvají déle – dobu, kterou většina developerů nemá nebo není ochotna investovat. Tento druh spolupráce podporuji, zejména u lokalit, kam by žádný investor normálně nešel.

Přečtěte si další informace o brownfieldech a prozkoumejte brownfieldy společnosti CTP

Obrázek banneru: Brownfield24